企业所得税汇算清缴中土地增值税扣除的规定及会计处理 (3)
【政策解读-土地增值税】土地增值税清算后企业所得税退税新政
【政策解读-土地增值税】土地增值税清算后企业所得税退税新政一、政策背景《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。
实务中，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税。
为解决上述问题，结合房地产开发企业和开发项目的特点，国家税务总局制定《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)，对土地增值税清算后出现亏损的企业所得税退税政策进行了完善。
二、主要内容1.有后续开发项目的，亏损向以后年度结转企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。
后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
2.没有后续开发项目的，可申请退税企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。
3.多缴企业所得税款计算方法(国家税务总局公告2010年第29号的延续)(1)计算各年度应分摊的土地增值税各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)注意：销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
(2)计算该项目当年度应退企业所得税税款1、该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；2、企业应调整当年度的应纳税所得额（相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税）；3、按规定计算当年度应退的企业所得税税款（累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税）；4、当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
开发间接费用的会计核算与税务处理
开发间接费用的会计核算与税务处理房地产开发企业所发生的开发间接费用如何归集，以及开发间接费用如何分摊，不仅直接影响到企业所得税的汇算清缴，同时还影响到土地增值税清算。
一、允许税前扣除的开发间接费用组成内容根据《土地增值税暂行条例》第七条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
”由此可见，土地增值税中的开发间接费用，与当时房地产开发企业会计核算中“开发间接费用”的组成内容是完全一致的。
而《国家税务总局关于印发（房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发[2009]31号）规定：“开发间接费用指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
”从土地增值税与企业所得税各自对开发间接费用的表述来看，土地增值税中的开发间接费用并未包括企业所得税中列举的工程管理费，以及项目营销设施建造费。
虽然土地增值税开发费用中并未列举“工程管理费”，但在计算土地增值税时应当允许扣除；对房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税上应分不同情况分别处理：一是房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。
售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
二是房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
三是房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
公告2016年81土增清算导致所得税退税政策
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告国家税务总局公告2016年第81号全文有效成文日期：2016-12-09 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定，现就房地产开发企业（以下简称“企业”）由于土地增值税清算，导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。
后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：（一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
（二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
（三）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。
企业所得税法律制度
第八章企业所得税法律制度本章基本结构框架在最近3年的考试中，本章的平均分值为6分，但波动较大。
2001年、2002年的计算分析题均来自本章。
本章根据2000年5月国家税务总局发布的《企业所得税税前扣除办法》进行了重大调整，其主要变化体现在第四节第二部分“准予扣除项目的特殊规定”。
企业所得税的计算通常是以会计利润总额为基础，加上纳税调整增加额，减去纳税调整减少额计算得出应纳税所得额。
因此，2002年教材的变化直接影响到计算分析题。
历年考题评析1、企业所得税税率的确定收入总额的界定本 2、应纳税所得额的计算准予扣除的项目（重点）章（重点）不得扣除的项目（重点）主 3、核定应税所得率征收方式要固定资产的计价和折旧内 4、资产的税务处理容无形资产的计价和摊销5本章重点与难点一、企业所得税的计算【例题】根据我国《企业所得税暂行条例》的规定，下列各项中纳税人在计算应纳税所得额时准予扣除的税金有（）。
A、消费税B、营业税C、增值税D、土地增值税【答案】A、B、D （2001年）【解析】准予在税前扣除的税金包括消费税、营业税、资源税、关税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、车船使用税，但不包括增值税。
企业所得税的计算要求考生在“会计利润总额”的基础上进行纳税调整，有些题目直接给出企业的利润总额，考生只需在利润总额的基础上计算纳税调整增加额、纳税调整减少额即可；有些题目则未直接给出利润总额，需要考生首先根据题目中的会计数据，计算其利润总额。
需要调整的项目如下：1、借款利息支出（1）纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出可按实际发生数扣除。
（2）向非金融机构借款的利息支出只准按金融机构同类、同期贷款利率计算的数额予以扣除。
【例题】某企业2000年从非金融机构借款1000万元（1年期），发生借款利息60万元计入财务费用，而按照金融机构同类、同期贷款利率计算的利息为40万元。
企业所得税税前扣除项目汇总（最新最全）
企业所得税税前扣除项目汇总（最新最全）一、企业所得税扣除项目原则企业申报的扣除项目和金额要真实、合法。
所谓真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生；合法是指符合国家税法的规定，若其他法规规定与税收法规规定不一致，应以税收法规的规定为标准。
除税收法规另有规定外，税前扣除一般应遵循以下原则：1. 权责发生制原则，是指企业费用应在发生的所属期扣除，而不是在实际支付时确认扣除。
2. 配比原则，是指企业发生的费用应当与收人配比扣除^除特殊规定外，企业发生的费用不得提前或滞后申报扣除。
3. 相哭性原则，是指企业可扣除的费用从性质和根源上必须与取得应税收人直接相关。
4. 确定性原则，是指企业可扣除的费用不论何时支付，其金额必须是确定的。
5. 合理性原则，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。
二、扣除项目范围《企业所得税法》规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
在实际中，计算应纳税所得额时还应注意三方面的内容：第一，企业发生的支出应当K分收益性支出和资本性支出。
收益性支出在发生当期直接扣除；资本性支出应当分期扣除或者计人有关资产成本，不得在发生当期直接扣除。
第二，企业的不征税收人用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。
第三，除企业所得税法和本条例另有规定外，企业实际发生的成本、费用、税金、损失和其他支街，不得重复扣除。
1. 成本，是指企业在生产经营活动中发生的销售成本、销货成本、业务支出以及其他耗费，即企业销售商品（产品、材料、下脚料、废料、废旧物资等）、提供劳务、转让固定资产、无形资产（包括技术转让）的成本。
企业必须将经营活动中发生的成本合理划分为直接成本和间接成本。
直接成本是可直接计人有关成本计算对象或劳务的经营成本中的直接材料、直接人工等D间接成本是指多个部门为同一成本对象提供服务的共同成本，或者同一种投人可以制造、提供两种或两种以上的产品或劳务的联合成本。
土地增值税计入什么科目
土地增值税计入什么科目土地增值税计入什么科目1、土地增值税应计入“应交税费”科目。
这是因为土地增值税是一种税收，按照国家税收政策规定，纳税人需要在一定期限内向国家缴纳土地增值税。
因此，土地增值税应该计入“应交税费”科目。
2、土地增值税也应计入“其他应付款”科目。
这是因为在土地的流转过程中，如果存在土地增值税未缴纳的情况，纳税人需要在一定期限内向国家缴纳该税收。
因此，土地增值税也应计入“其他应付款”科目。
3、土地增值税也应计入“成本”科目。
这是因为在土地的流转过程中，如果存在土地增值税已经缴纳的情况，纳税人可以将其计入土地的成本中，以便在后续的经营活动中得到合理的补偿。
因此，土地增值税也应计入“成本”科目。
土地增值税的扣除项目1、取得土地使用权所支付的金额;2、房地产开发成本;3、房地产开发费用;4、与转让房地产有关的税金;5、财政部确定的其他扣除项目。
土地增值税征收的两种方式第一，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。
如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。
第二，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。
其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。
1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：(1)取得房地产时有效发票所载的金额;(2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额;(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金;(4)取得房地产时所缴纳的契税。
2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明;(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认;(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。
房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理
房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理摘要：在房地产企业开发产品时，需要应用大量资金，而“预收款”与“金融贷款”恰恰就是极为关键的资金来源。
预收款属于卖家向买家提前收取的部分资金，即“定金”。
预收款可保障房地产企业后期开发项目时具备充足资金。
本文先进一步分析了房地产企业预收款在会计及税法上的不同处理方法，最后结合现实案例展开详细解读，希望能为相关人士研究房地产开发企业预收款相关问题带来借鉴意义。
关键词：房地产；开发；预收款；会计处理；税务处理一、引言房地产在开发产品过程中，需要得到自有资金、预收款以及金融贷款的支持。
预收款主要就是房地产企业用来开发项目时需要应用到的一笔资金，可在一定程度上保障项目开发后期工作有效落实。
房地产企业销售未完工商品房时，需要收付预收款，参照有关会计制度规定，这并不符合确认收入条件，但依据税收法相关规定，则需要申报缴纳增值税、附加税以及土地增值税等有关税费。
在我国新企业会计准则内，严格规范了企业会计核算行为，并指出了具体原则，在经济业务符合收入确认条件下，可以被确认为收入。
二、房地产企业预收款在会计及税法中不同处理方式（一）预收款会计处理方式房地产行业具有高资本特点、高负债特点，而且开发产品时，需要耗费大量的周期时间。
预收款能在一定程度上保障房地产企业后期开发的项目稳定落实，为后期项目提供充足的资金，能够在一定程度上帮助房地产企业减轻自身资金压力，避免出现资金链断裂等问题。
政府早已规定在建设商品房时，如果商品房达到了预售条件，房地产企业则可以通过预售方法，向受众销售商品房。
购房的人与企业签订商品房预售合同，在购房的人支付部分预售款时，实际未得到控制房屋商品的权利。
当企业收到了预售款，由于无法满足企业会计准则中关于“收入”的要求，所以不能在会计上将其确认为“收入”，这就需要企业单独设置预收账款核算方案，针对相关的预收账款加以核算，需精准区分“预收账款”与“货币资金”[1]。
企业所得税税前扣除最新政策依据
企业所得税税前扣除的项目大类：
一、生产经营成本
二、费用
三、税金
四、损失
五、其他支出
允许税前扣除项目
项目
规定（标准）
依据
概括性规定：
生产、 企业在生产经营活动中发生的销售成本、销货成本、业务支出以及其他 《企业所得税法实施
经营 耗费。
条例》第二十九条
成本 企业使用或者销售存货，按照规定计算的存货成本，准予在计算应纳税 《企业所得税法》第十
支 出 营活动有关的、合理的支出。
条例》第三十三条
二、税前扣除的原则
权责发生制原则——计算应纳税所得额的一般原则，即收入和成本费用确认均遵循的 原则（《企业所得税法实施条例》第九条）
实际发生原则——（《企业所得税法》第八条） 相关性原则——直接相关（《企业所得税法》第八条） 合理性原则——符合营业常规、必要、正常支出，应当计入当期损益或资产成本—— （《企业所得税法》第八条） 不得重复扣除原则——有例外（《企业所得税法实施条例》第二十八条） 划分收益性支出与资本性支出原则（《企业所得税法实施条例》第二十八条） 历史成本原则（《企业所得税法实施条例》第五十六条） 纳税调整原则（《企业所得税法》第二十一条） 《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务 总局公告2012年15号）“八、关于税前扣除规定与企业实际会计处理之间的协调问题 根据《企业所得税法》第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计 处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和 标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。 本公告规定适用于2011年度及以后各年度企业应纳税所得额的处理。 ”
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企业所得税汇算清缴中土地增值税扣除的规定及会计处理企业所得税汇算清缴时，土地增值税不是按照实际缴纳税款扣除，而是按照规定计算的预征额税前扣除。
（一）处理办法及政策依据1、土地增值税实行预征制度。
房地产开发项目的清算单位达到清算条件时进行清算，多退少补，税务机关制定了不同房屋类型的预征率。
一般按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型确定预征率，与土地增值税清算申报表对土地增值税增值额计算对象划分一致。
2、企业应按规定预缴和核算。
土地增值税预征以房屋预售收入或销售收入为计税收入，乘以规定的预征率计算出预征额。
比如对普通住宅预征率为1%，某一个月企业销售收入为5000万元，预征额为5000X1%=50万元。
会计科目处理中，房地产企业预缴的土地增值税在“主营业务税金及附加”科目处理，其他企业一般在其他业务支出等科目中列支，共同点都是属于期间费用扣除，直接影响企业利润总额和某年度企业所得税应纳税所得额。
3、税前扣除的土地增值税以按上述计算的预征额为准。
因为土地增值税在清算时多退少补，为了防止年度计算应纳税所得额时因为土地增值税的预缴而调整，超出上述预征额，企业实际多预缴的土地增值税不得扣除即需要作纳税调增，比上述计算的预征额实际少缴的土地增值税，税务机关责令限期补交并按规定加收滞纳金，同时进行纳税调整减少。
比如预征额为150万元，企业实际缴纳50万元，如果按照实际缴纳多少土地增值税，予以税前扣除多少税款在计算应税所得额，那么从企业财务管理角度，企业一般不愿意再多预缴100万元土地增值税，愿意被纳税调增100万元（未实际缴纳的税款），缴纳25万元企业所得税应付纳税风险。
4、国地税需要协调税收征管。
比如房地产开发企业其企业所得税由国税局负责的情况下，因为国税局对土地增值税的预征额没有管辖权，一般按照企业实际缴纳的土地增值税作税前扣除。
如果事后地方税务机关要求企业补缴土地增值税预征额，企业就会提前缴纳企业所得税（如上述例子25万元）。
某些税务机关及部分培训资料中，认为土地增值税是预缴，平时缴纳多少并不重要。
如果不按照规定预缴，如上所述企业所得税的处理方面，企业有调节资金占用的可能。
5、土地增值税按照规定计算的预征额扣除，有以下法规支持。
（1）土地增值税预征额应配比销售收入。
关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告（国家税务总局公告2010年第29号）。
与土地增值税有关的处理原则是，企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊。
可见按照销售收入对应年度计算。
而土地增值税的预征额也是与销售收入或预售收入一致的。
这里的销售收入是税收政策认定的销售收入，即按照国税发（2009）31号文件规定征收企业所得税的收入，与该文件允许同期扣除的营业税及附加、预缴土地增值税的计税依据一致。
（2）土地增值税不按期预缴有滞纳金。
《关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号规定，“对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。
”土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题，项目清算完毕，税务机关进行审核之后，在主管税务机关规定的期限内补缴清算税款的，不加收滞纳金。
因此需要按照销售收入所属期确定土地增值税预征额申报的所属期，按照预征额税前扣除。
（3）《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》填报说明规定，房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额，先进行纳税调整，在销售完工产品年度在转回。
这里实际发生的土地增值税，是指按照税务机关规定的预征额缴纳的税款。
税务机关在事后审核年度汇算清缴申报时，按规定和所属期处理税前扣除的成本费用及税金包括土地增值税。
6、土地增值税预提税款的处理。
企业出于谨慎性原则，预计开发项目清算时可能会补缴大额土地增值税，因此在不同年度，在已按预征率预缴基础上，再预提部分土地增值税，防止企业利润因为土地增值税清算而出现大幅波动，应该在汇算清缴时做纳税调增。
因为纳税调增缴纳的企业所得税作为递延所得税资产处理即可。
2014年闹得沸沸扬扬的大型房地产开发企业欠缴土地增值税数十亿元，媒体称万科等知名房地产公司欠缴土地增值税数目惊人，是因为媒体不熟悉企业会计核算和土地增值税先预征后清算的政策规定，只要企业按规定预缴，在账上额外计提的应交税金—土地增值税（清算准备金余额）不是欠税。
（二）土地增值税计提与递延所得税资产的会计例解某开发商2012年度按取得的商品房销售收入及规定预征率计算的土地增值税预征额为4.13亿元，土地增值税预征额需要按时申报缴纳，否则会加收滞纳金。
企业测算，有5个即将竣工的房地产开发项目，在2013年度清算时可能需要补缴土地增值税44.35亿元。
会对次年的会计利润造成很大的影响，造成企业盈利剧烈波动的情况，与企业的财务管理和利润分配规定不符。
1、2012年底某开发公司测算预提土地增值税时。
借：主营业务税金及附加-x项目x期土地增值税48.48亿元贷：应交税费—应交土地增值税4.13亿元（税务机关核定预征率计算的预征额纳税）应交税费(或其他应付款)—x项目x期土地增值税清算准备金44.35亿元（企业测算多个开发项目，预提的土地增值税,形成了在账上额外计提的应交税费—土地增值税余额）注：如果是销售未完工开发产品或部分未完工开发产品，上述分录的处理是，（1）借：应交税费——x项目x期土地增值税4.13亿元（不要在主营业务税金及附加核算，与完工开发产品区别。
）贷：银行存款 4.13亿元（2）借：管理费用-土地增值税清算准备金-x项目x期预提土地增值税44.35亿元贷：应交税费(或其他应付款)—x项目x期土地增值税清算准备金44.35亿元（企业测算预提的土地增值税）2、2013年5月之前，汇算清缴2012年度企业所得税时，纳税调增的会计处理借：递延所得税资产——土地增值税计提调增 44.35X25%=11.08亿元（企业不认为是本期2012年度利润负担的所得税费用，所以作为递延所得税资产处理。
）贷：应交税费—企业所得税11.08亿元（按税法规定纳税调增后，向税务局申报缴纳企业所得税。
）3、2013年6月15日之前申报缴纳企业所得税时：借：应交税费—企业所得税11.08亿元（实际申报中是与其他纳税调整一并申报缴纳企业所得税的，税收缴款书上不会单独反映这个企业所得税，除非企业在申报期内在单独申报一次，这个没有必要。
）贷：银行存款 11.08亿元4、2013年9月份，项目进行了土地增值税清算，应缴土地增值税，假定是40亿元。
在2014年5月31日之前汇算清缴2013年企业所得税时，就针对这部分预提土地增值税对企业所得税的影响，会计处理如下。
（1）借：应交税费—土地增值税清算准备金40亿元（因为是冲减原来已经测算计提了的土地增值税，不增加本年度成本费用，但是企业需要注意，这部分补缴的土地增值税没有在2013年度的主营业务税金及附加中反映的情况下，企业需要在2013年度企业所得税汇算清缴中转回2012年度调增的土地增值税40亿元。
）贷：银行存款--x项目x期土地增值税清算补缴40亿元（2）借：以前年度损益调整(2014年汇算前作帐)或所得税—所得税费用40亿元X25%=10亿元（企业认为该项目在土地增值税清算后，项目收益的所得税费用应该发生，即该企业所得税属于企业2013年度应该承担的费用，因此影响本期2013年度会计利润减少10亿元。
）贷：递延所得税资产 10亿元此时该房地产开发公司不会实际缴纳企业所得税10亿元（2012年度已缴），公司会计利润不会被摊薄或减少40亿元，2012年度已经在会计利润之中扣除了。
）转载的以下信息纳税要点是，上市公司对已经竣工验收并实现销售的房地产项目，在税务机关未办理清算的情况下，预提清算口径土地增值税按照会计核算计入成本费用，但在申报企业所得税时对尚未缴纳的预提土地增值税未进行纳税调整，导致少缴企业所得税。
-------------------------------------------------------【情况反映】房地产公司抵扣预提土地增值税漏缴企业所得税问题不容忽视日前，在开展上市公司会计信息质量检查中，发现上市公司对已经竣工验收并实现销售的房地产项目，在税务机关未办理清算的情况下，预提清算口径土地增值税按照会计核算口径计入成本费用，但在申报企业所得税时对尚未缴纳的预提口径土地增值税未进行纳税调整，导致漏缴企业所得税。
产生税前抵扣预提土地增值税漏缴企业所得税的问题，主要有两个方面的原因：一是清算条件弹性导致的时间差异。
土地增值税清算条件规定了两种情形：第一种是房地产开发项目全部竣工、完成销售的应进行土地增值税清算；第二种是已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售面积已经出租或自用，以及取得销售许可证满三年仍未销售完毕的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
从实际情况看，房地产项目竣工验收后，全部销售完毕的较少，总是有几套房产没有实现销售，第一种情形涉及的时间跨度较长；第二种情形是税务机关可要求清算，弹性比较大，在税务机关没有要求时，企业一般也不会申报。
而从会计核算角度，一般应预提计入相应年度成本，但根据上述情况又暂未缴纳，产生较长的时间差异，变成预提税金长期挂账。
二是对税法相关规定理解模糊。
企业在税务机关未要求清算土地增值税时，采取预提清算口径土地增值税的方式进行会计核算，但在申报缴纳企业所得税时，一般进行税前抵扣处理。
由于抵扣项目本身是未来应缴纳的税款，导致企业对有关税法规定的理解产生模糊，认为预提的是税款，虽然未确定何时缴纳，但总是要缴纳的，理应抵扣，至于何时缴纳清算口径土地增值税是税务机关的事情，与企业没有关系。
由于上述原因导致的税前抵扣预提土地增值税问题，还不是个别现象，检查三户涉及房地产业务的企业，有两户存在上述问题，值得予以重视。
如某公司2008年4月在办理2007年度企业所得税清算时，将累计预提的但并未实际缴纳的清算口径土地增值税合计9988.35万元，列计在2007年度企业所得税清算申报表中的营业成本项目，未作企业所得税纳税调整，造成少申报2007年度应纳税所得额9988.35万元，少申报缴纳企业所得税1497.35万元。
从税法规定看，新旧税法规定都比较明确。
新《企业所得税法实施条例》及其相关规定明确企业所得税前允许抵扣的税金是指企业实际发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加，预提而当期不予缴纳的税金不允许税前抵扣，这与原企业所得税法相关规定是一致的。