目前房地产业存在的主要问题
目前房地产业存在的主要问题
2003-7-15 9:20:16 浏览次数:584
近年来，国内房地产业发展迅猛，对拉动内需、促进国民经济发展功不可没。但房地产业发展很不规范，已给房地产信贷增加了许多风险。
目前，房地产开发运作中存在四个主要问题：
１、开发商良莠不齐，自有资金严重不足。目前全国房地产开发企业大大小小超过３万家，但有资质、实力强的企业并不多，在３万家开发企业中，只有５０多家上市，即使是上市房地产公司，面对一个地产项目动辄数亿元甚至１０多亿元的资金缺口也显得杯水车薪。只有少数企业的自有资金能达到３０％的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足１０％。最普遍的情况是绝大部分开发公司通过各种方式取得银行贷款和商品房预售款（约有７０％也为银行贷款），在几乎所有的房产开发公司的资金来源中，银行贷款占到６０％以上，甚至高达８０％以上，信贷风险可见一斑。
２、盲目开发建设，房产供需不衔接。一是总量上在一定时期不衔接。在国家信息披露制度不健全、不完善的情况下，开发商缺少政府的宏观有效指导，一味追求大社区、大项目，往往使一定时期内形成的供给大于需求，形成总量的暂时过剩；二是房型结构上与广大居民需求不吻合。一些开发商刻意追求超前消费，开发高标准小区，目标锁定在每平方米７０００元以上的白领或富有阶层，以至出现高价位房子多，中低价位房子少的状况，形成了房产结构性过剩，由于这二个问题的共同作用造成大量房产空置，使开发商资金不能及时收回，
形成现实的或潜在的信贷风险。
３、假按揭套取银行贷款，信贷资金面临直接风险。假按揭即指凭借真正购房以外的方式获得银行住房按揭贷款的行为。现实生活中，主要是指房地产开发商以各种名义怂恿本单位职工及其亲属冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款的行为。假按揭的诱因是一些资质不高的开发企业，通过假按揭的形式一方面逃避了银行对开发贷款的严格审查，另一方面可获得较长时间的银行贷款，同时还套取开发贷款与按揭贷款的利差。其后果是增加了虚假的购房需求，为资质不高的开发企业转移开发风险留下了隐患；给不法企业诈骗银行贷款提供了可能。
４、银行急功近利，降低贷款“准入”标准。由于我国房地产业起步较晚，目前正处于高速发展时期，各家商业银行都处于抢占市场份额阶段，在激励机制的作用下，一些商业银行的分支机构出现了急功近利的苗头：对开发商贷款或降低客户资质等级评定的门槛，或放松了贷款审查标准，对《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》不全的房地产开发项目发放房地产开发贷款；或采取变通的方式，以流动资金贷款用于房地产开发项目；一些商业银行还暗中突破央行的规定，对个人购房贷款发放“零首付”贷款；甚至对个人首付提供一定比例的无息贷款；或者在一些多层房屋结构没有封顶，或者高层房屋投资没有达到２／３时，开展个人住房按揭贷款，使得相当部分房地产开发贷款和个人贷款中蕴藏着风险。
曾几何时，房地产业快速发展给经济带来了积极的作用，得到人们的认可。但是，更加不可忽视的是房地产业存在十分突出的问题，我们不凡一起分析分析，看看是不是这样。
首先，美国次贷危机的发生起源于房地产业的恶性发展，从而导致开发商追求利益极大化与市场需求萎缩之间的矛盾凸现，引发了世界经济危机，开发商携巨款拍屁股走人，倒霉的是建筑工人和银行。
其次，许多地方政府为了最求政绩，不顾红线违法违规开发土地，根本把保护耕地这项国策忘记到脑后勺去了，再过十年、五十年、一百年子孙吃什么？
第三，大家一致公认，房地产业是最不讲诚信的十大行业，更是滋生腐败的沃土。一些地方政府的官员为了不可告人的目的，极力与开发商勾结欺压百姓！我就要冒天下之大不韪，得罪你大多数老百姓而维护少数开发商利益，看你又能如何，无非就是开发商有“钱”。
第四，事实是商业开发房地产却偏偏冠以“旧城改造”，拆迁价格由政府“指导评估”，良心好一点的给你一半，差一点的给你三分之一，不听使唤就千方百计整你，如果是公务员就让你回家，最后给你来个“依
法拆迁”，老百姓“傻”了。
最近，不知是什么原因，接二连三的出现某某大学校长，或者某某专家跳起来，说什么“政府对待刁民要硬气”、什么“与工资相比房地产三十年没有涨价”、还有“反对房地产就是反对人类”，实在是可笑之极！
这些问题归纳起来就是说明房地产业存在十分突出的问题，如果不对这些加以管理，而是听之任之，
等到冰冻三尺就悔之晚矣！（匕日生）
从税收文章内容：耗收,彦牡…～…一…一近几年来,外商对华投资项目中从事房地产开发的项目异军突起,发展势头根猛外商投资开发房地产,对于加快我国1日城改造,改善居民的居住条件一及带动我国相关行业建材,化工,林业,钢材等行业的发展起着十分有益的影响.但是,目前也带来了诸多问题,一是对我国国内房地产业产生较大的击;二是倚.漏,逃避在我国应负担的税收,等等为此,我们对外商投资开发房地产企业较多的福州,厦门等地进符谓查研究,并就当前存在的问题及如何运用税收杠杆引导外商投资的房地产业健康发展,提出一些粗略看法一,外商投资开发房地产业现状截至去年0月份止在福州,厦门两市,外商投资的房地产项目共有144个,其中中外合资的45个.中外合作的58个,独资的41十实际利用外资近5亿元1990年,两市外商投资的房地产业共实现利润5365万元,上缴各项税收1"807万元,其中工商统一税1226万元,所得税577万元,其他各税4.4万元.经调查发现外商投资开发房地产项目有六种类型:一是用于居住的住宅商品房,如公寓,别墅和群体的新村,花园;二是用于办公需要的写字楼,如大厦,活动房等;三是用于生产需要的通用厂房;四是用于商品流通的商业中心;五是用作娱乐活动的球场,如高尔夫球场;六是用于旅游需要的宾馆在这些外商开发的房地产项目中,还出现五多五步"现象第一,立项多,开工少据统计,至去年月份止.福州,厦]两市共批准投资项目147个,但实际开工调节基金和风险基金制度另一方面,要加快批发市场为中心的农产品市场体系建设.对粮油食糖,生猪,茶叶等大宗农副产品.逐步建立以中央批发市场为龙头,区域性市场为骨干.初级市场为基础的三级市场体系,积极探索期货空易对蔬菜,果品等生鲜农副产品,逐步健全大中小并举,产地与销地市场相衔接批发与零售市场相配套的市场格局同时.着重完善市场交易规则和代理制度,在巩固多样化经营的基础上,逐步引入委托代理和拍卖机制,加强市场之间的信息变流和业务协作.实现市场的规范化和网络化.(三)加强联合,强化服务,大力开拓农村工业品市场一是要进一生发展国合之间,工商之间农商之间的各种联合与协作.共同开拓农村市场.二是要加强对农村市场的调查和预测.正确引导工业生产和农民消费三是坚持城乡通开,多渠道流通,批零兼营,综合经营四是努力增加供应网点,提高服务和商品质量,特别要强化售后服务工作,方便农民购买和维修.五是大力推广"双卡服务",送货下乡等行之有效的扩销办法.建立健全工业品下乡的综合服务体系.(四)以转换机制为重点,积极推进国台商业的改革.一是在国合商业企业中进一步推广重庆市商业经营,价格,用工,分配"四放开"的改革经验,完善企业经营机删,增强企业活力二是要加快商业行政管理体制改革,转换商业
行政管理职能当前耍着重搞好县一级的商业改革,按照"小政府,大实业",.小行政,大服务"的原则,逐步将县级国合商业行政部门转为经济实体.三是要进一步发展国合商业为依托的支农社会化服务体系,当前重点应艘在搞好农业社钾￡服务体系示范县和建立村级综台服务站的工作.办村级服务站是扩大工业品销售和农副产品收哟的有效逢径,也是拓展农村市场前措阵地的重要措施.对此,各地基层供销社可以原分销店,双代店为基础自办,也可与村联办,争取使村级综合服务站的建设在数量和质量上有一个新的发展和提高,在搞活农村商品流通中发挥更大的作用.兴建的只有5个,占批摧项目的4.第=,投资金额多.自筹资金少.外商投资的房地产项目,多为高,中档建筑物,项目的投资额巨大,但外商自己筹集的资金极少,大部分基建投资教都是通过各种渠道融资而来的.在一般情况下,一个项目建设资金融资的比侧要占该项目同期投资额的一半以上.如厦门一个投资有限公司在香港一个投资有限公司舍作兴建的厦门某大厦,总投资7000万元,1989年11月8日正式动工.至1990年底,投资额为2214万元,而顼曹收入教占项目投资额的77.53.1990年,这个大厦筹建处还向厦门国际银行贷款840万元,如果加上这部分资金.蛐『该项目融资款比实际投资额多342.5万元.也就是说,外商投资开发该项目,在未交分文自筹资金情况下.还占用预售款342.5万元第三.注册资金多,实际到资步=据福州市税务局统计,19'0年福州市外商投资的开发房地产公司有53家,注册资本为45144万元.经过会计师事务所验资,实到的只有24191万元,占注册资本53.6,其中有21家项目资金分文未到如厦.1一家房地产联合开发有限公司,注册资本为1056.4万元,播合同规定,外方应出资523万元但实际到资的只有149万元,只占应到资的28第四,台作项目多,台资,独资项目少.如厦门市外商投资的房地产公司,截至去年0月止.共开发投资项目93个,其中合作的个,占8.1,合资的14十,占15独资的25个占26.9.据调查了解,外商愿意与中方合作开发项目的原因是,这种项目多数采取由中方出让土地而由外方出资的方式兴建,这样外商可取得价格较为低廉的土地,获取更大的利谰.28第五,蛸售收人多,上缴税金少.据誓州甫统计,1990年福州市外商投资的房地产公司悄曹收八共达3.3517.4万元实现利润2399.6万元,上缴各项税收537.7万元,仅占蛸曹收人的3.98.二当前外商投资开发房地产业存在的问囊1.内外资房地产开发企业税负不均.影响国内房地产企业的发展.我国现行税收制度对内外资企业宴行两套税制.内外资房地产公司采用的税种,税辜不同,导致两者的税收负担不一.由于内资企业税负高,负担重,已严重地影响了内资房地产企业的发展.就税务部门征收的税种看,国内企业要缴纳营业税,所得税,土地使用税,车船使用税,印花税,房产税,固定资产投资方向调节税,城市维护建设税,同时还要上缴教育费附加,能源交通重点建设基金和预算调节基金等11种税费;而外资房地产企业只要缴纳工商统一税,所得税(包括地方性附加),车船使用牌照税,城市房地产税等4种就内
外资房地产企业负担的税收来看不管是名义税率还是看外商投资房地产业存在的问题
当前中国经济发展存在的问题与解决对策
姓名：王景专业：13级国际商务2班学号：20132201032044 浅谈当前中国经济发展存在的问题与解决对策 2009年以来，我国国民经济继续在高位运行，经济增长速度加快，拉动经济增长的三驾马车，特别是投资和出口增长速度仍然很快，消费品价格上涨显著，资产价格高位持续攀升，资源、环境的压力加大等表现，说明我国当前的经济形势趋于过热。在当前动荡不定的国际经济和金融形势下，既要看到当前中国宏观经济形势好的一面，也要看到经济运行中的矛盾和问题。 一、当前我国经济的主要问题 （一）通货膨胀压力明显偏大 目前，中国CPI涨幅虽有所回落但仍在上涨，而工业品出厂价格（PPI）处于历史高位，价格上涨的压力尚未根本缓解。同时，一些地区和行业增长速度出现回落，保持经济继续平稳较快发展的压力凸显。物价上升的性质比较复杂，需求拉动和成本推动相交织，短周期和长周期相交织，国内国外因素相交织，总量膨胀和结构转型相交织。 （二）投资过热，消费相对不足 2003年以来，我国每年固定资产投资的增长率都在25%左右，资本形成占国内生产总值的比重超过40%，而最终消费支出的比重则从2001年的59.8%逐年下降到2006年的50.0%。这几年，我国政府对投资实行有保有压，并强调扩大内需，取得了一定成效，但投资增长一再反弹，内需扩大相对乏力，2007年上半年全社会固定资产投资同比增长25.9%。投资持续过快增长，将来又会变成生产能力，有可能使得1997年开始出现的产生过剩问题重复出现。近几年，我国不仅投资增长过快，而且经常在一段时间集中在少数几个产业。2003年、2004年、2005年投资集中在房地产、汽车和建材等产业，2006年投资集中在化工产业，出现了一波波的投资“潮涌现象”。 （三）流动性过剩 当前，流动性过剩已成为中国经济中的一个突出问题。所谓“流动性过剩”，通常指经济层面资金充裕，银行信贷投放冲动较强。流动性过剩使经济从过快向过热转化。流通中的货币超过了实际需求，其结果必然导致物价的上涨，过剩的流动性冲击的不仅仅是消费品价格，生产资料价格、商品价格和资产价格等同样也会受到冲击，结构性通胀得不到有效控制，就可能转化为全面通胀，商业银行信贷、财务风险逐步集聚，隐含较大金融风险。流动性过剩引起的社会财富的重新分配，十分不利于和谐社会的构建。楼价的上涨，严重损害了国民的福利；股市产生的财富再分配，加剧财富占有的不公；随着紧缩政策的实施，会对居民就业和收入产生消极影响。 二、经济问题对策的思考 （一）政府对付消费物价指数持续上升的长期对策 首先，应该是建立价格基金，对低收入阶层发放物价补贴。其次，要大力促进短缺农产品供给的增长，抑制农产品价格过快增长；要增加对中低收入群体的补贴。在当前收入分配差距不断拉大的背景下，不同收入水平的人对通胀率的感觉也明显不同，承受能力则更不同。三是严格市场监管，规范市场秩序，引导公众全面客观看待和分析物价上涨的形势，以稳定通胀预期。四是抑制公共服务品
我国房地产业的发展现状及趋势分析
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
中国房地产各阶段发展史(非常详细)
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
目前房地产开发企业面临的困难和存在的问题
目前房地产开发企业 面临的困难和存在的问题 在国家对房地产调控的大形势下，作为直接受影响的房地产开放企业，越来越感到巨大的生存和发展压力： 一、土地是开发商最主要的生产资料之一，也是生存发展的基础，但是，随着调控力度的加大和调控效果的进一步显现，原有的存量土地不敢快节奏开发；如果没有存量土地，开发商近期会放缓拿地节奏，避免花高价买地。从最近多块土地流拍的现象可以说明目前开发商的犹豫不决。在资金紧张的大背景下，开发商只能减少购地。 与上述开发商谨慎买地保资金链来应对政策变化类似，很多民营房地产公司在一年前就已经为可能发生的楼市调控以及经济环境的改变铺好了路，提前制订了应对策略。因此早就制订了稳定而安全的扩张策略。对很多公司来说，今年是一个土地小年，不愿意花高价盲目买地。 二、突如其来的加息让开发商资金链面临大考。在央企、民企等不同类型的开发商中，民营企业可能会成为“最受伤者”。按照某民营房地产公司公关负责人的说法，民营企业必须全力抓住第四季度的机会，大量出货。这一看法被一些机构的分析师所认同，他们表示，未来开发商获得贷款将越来越艰难，平价或低价卖房，用预售款解决自有资金的不足，会成为一种趋势。 由于调控政策对购房者按揭贷款的限制，加上有需求的购房者对市场缺乏信心，普遍存在观望的态度，在当前存在有价无市的状态，成交量很低，开发商资金回收困难，对今后进一步开发所需资金来源渺茫，严重影响开发进度！
开发企业融资困难是普遍现象，银行紧缩银根贷款无望，民间融资成本太高而且风险很大，所以低迷的房地产市场对资金链条薄弱的企业来说将是一个严寒的冬天，如何过冬是他们的第一生存要件。 三、在现有房地产项目开发的过程中，办理手续效率不高也是影响项目进度的一个重要原因。如果政府想提振房地产市场，“优化手续办理程序，提高办事效率，改变办事作风，增强服务意识”很重要！试想，本来就很低迷的市场，如果再遇到一个办事推诿扯皮的“市长、局长、科长”，那后果可想而知！ 四、虽然销售难，但对于众多的开发企业来说，最有效的办法还是销售。因为从目前来看，大部分民营房企的融资通道只能是销售。开发商都会进一步采取低价销售的策略，争取积累更多现金，以提前准备可能到来的“熊市”。
我国经济发展中存在的问题
我国经济发展中存在的问题 虽说，自1978年中国经济开始改革开放以来，中国的经济持续高速发展，让全世界瞩目。中国经济增长成为世界第2大经济体。中国现在持有2万多亿美元的外汇储备，并已成为第一大贸易国和外国直接投资目的地。但中国的经济模式却存在很大的弊端。 曾有学者说，中国是世界上增长最快的经济体，也是最没有效率的经济体。现在，我就以下的三方面来谈我国的经济。 一、关于中国的经济总量 虽然，我国经济总量在全球的地位不容忽视，但是，我国作为发展中国家投资海外并不多，我们的经济实力即经济总量就基本等于我国的GDP。有些人说，我国国民收入已经进入上中等国家行列。表面上，中国的平均工资也一直在增长，可是，为什么我们国家的人民大都还是很贫穷。那是因为大部份流向了少数人。而他们的财富大都是来自于行政审批、金融腐败、公共资金流失、土地收益流失、垄断行业收入。 再者，中国GDP的增长，也带来了生态环境的破坏，资源榨取性的过度消耗、以及廉价劳动力的财富榨取。中国经济在带动整个世界经济的同时，却唯独牺牲了中国人民的福利，不仅是牺牲了这一代人的福利，更掏空了子孙后代的资源和环境基础。使中国成为世界上最大的污染者之一。空气和水的污染物浓度损害了人身健康、也造成了农业收成的损失。有三分之二的中国人呼吸着不达标的空气。对于中国目前所面临的生态环境窘境，环保总局页承认：中国45种主要矿产15年后剩下6种，5年以后70%以上的石油依赖进口。可谁知，10多年前，中国还是一个完全的石油出口国。 二、中国的外贸实力 从很多数字来看，中国外贸额度很大，位于世界“三甲”之列。但综合考虑外资对外贸的贡献等因素，中国外贸在世界上的位次也要后移。 出口产品结构是衡量一个国家外贸水平的一个重要标志。中国外贸数量虽位居世界前列，但出口产品结构却相对落后。中国主要依靠制造业的出口来支撑经济发展，出口产品主要是缺乏技术含量的低级加工产品，如玩具业、制鞋业与纺织业，凭藉的优势是廉价的中国劳动力。这都是牺牲国人利益换来的，如果中国经济不能实现转型和提高效益，生产越多，中国人就被剥削得越厉害。美国苹果公司和英国金融时报先后来中国的“富士康”调查显示，富士康打工者每天工作15小时以上，月工资不足50美元，还不到美国同类工人2小时的工资。是这点儿工资，还经常不能按时拿到。有人或许会说，我们中国最多就的就是人。可是，现如今我国正在快速的迈入老龄化社会。另一方面，据联合国的数据报告，我国的出生率已经连续几年低于世界的平均水平。这样会直接导致劳动力的下降。且许多的学者认为，如果我国再不采取有效的措施，那么，我国就会“未富先老”。 可见，我国虽是一个贸易大国，但是一个在相当程度上依赖外国资金和技术的贸易大国，而不是一个贸易强国。中国的外贸质量仍然处于发展中国家的水平。 三、外汇储备 一定程度上外汇储备是反映一个国家的经济实力和财富。到2006年底，中国外汇储备居世界第一。而一个国家的外汇财富储量不仅包括官方的，还包括民
浅谈中国房地产现状
浅谈中国房地产现状 从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。 一、中国房地产的现状 深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。 （1）为什么说我国房地产价格虚高？ 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。 部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的， 近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，
中国房地产行业的发展历程
288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消
目前房地产业存在的主要问题
目前房地产业存在的主要问题 2003-7-15 9:20:16浏览次数:584近年来，国内房地产业发展迅猛，对拉动内需、促进国民经济发展功不可没。但房地产业发展很不规范，已给房地产信贷增加了许多风险。 目前，房地产开发运作中存在四个主要问题： １、开发商良莠不齐，自有资金严重不足。目前全国房地产开发企业大大小小超过３万家，但有资质、实力强的企业并不多，在３万家开发企业中，只有５０多家上市，即使是上市房地产公司，面对一个地产项目动辄数亿元甚至１０多亿元的资金缺口也显得杯水车薪。只有少数企业的自有资金能达到３０％的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足１０％。最普遍的情况是绝大部分开发公司通过各种方式取得银行贷款和商品房预售款（约有７０％也为银行贷款），在几乎所有的房产开发公司的资金来源中，银行贷款占到６０％以上，甚至高达８０％以上，信贷风险可见一斑。 ２、盲目开发建设，房产供需不衔接。一是总量上在一定时期不衔接。在国家信息披露制度不健全、不完善的情况下，开发商缺少政府的宏观有效指导，一味追求大社区、大项目，往往使一定时期内形成的供给大于需求，形成总量的暂时过剩；二是房型结构上与广大居民需求不吻合。一些开发商刻意追求超前消费，开发高标准小区，目标锁定在每平方米７０００元以上的白领或富有阶层，以至出现高价位房子多，中低价位房子少的状况，形成了房产结构性过剩，由于这二个问题的共同作用造成大量房产空置，使开发商资金不能及时收回，形成现实的或潜在的信贷风险。 ３、假按揭套取银行贷款，信贷资金面临直接风险。假按揭即指凭借真正购房以外的方式获得银行住房按揭贷款的行为。现实生活中，主要是指房地产开发商以各种名义怂恿本单位职工及其亲属冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款的行为。假按揭的诱因是一些资质不高的开发企业，通过假按揭的形式一方面逃避了银行对开发贷款的严格审查，另一方面可获得较长时间的银行贷款，同时还套取开发贷款与按揭贷款的利差。其后果是增加了虚假的购房需求，为资质不高的开发企业转移开发风险留下了隐患；给不法企业诈骗银行贷款提供了可能。
中国实体经济中存在的突出问题
中国实体经济中存在的突出问题,如何解决 后金融危机时代对于中国经济战略的挑战 2008年下半年爆发的国际金融危机，对中国经济形成巨大的冲击，标志着中国经济新一轮调整和转型的开始。事实上，中国经济的周期性回调2007年下半年就已经显现，2007年第三季开始中国经济季度经济增长率就逐季下降，表明经济的周期性回调要早于国际金融危机对中国经济的冲击。国际金融危机爆发前，中国经济就已经面临巨大的调整压力，投资增长偏快、信贷投放过多、外贸顺差过大等问题突出。国际金融危机爆发后，外部需求的急剧收缩通过出口关联部门，从下游的加工贸易制造部门延伸到上游的能源材料部门，对我国的实体经济形式直接冲击。国内股市和房市迅速降温引发以房地产为龙头的固定资产投资增速下滑，通过房地产关联部门，影响到钢铁、石化、建材、有色等重化工业部门，进一步加剧了中国经济下滑深度，是我国面临亚洲金融危机以来最严峻的挑战。后金融危机时期，我国经济发展的外部环境将是一个“缓慢复苏的世界经济”。全球经济深度调整使我国经济调整和转型，面临着前所未有的挑战。这次国际金融危机对我国经济的冲击如此之大，从表层上说是由外部需求急剧收缩造成出口大幅下降，并造成国内工业生产快速回落和就业下降，但深度原因是主要即有经济增长模式积累的结构性矛盾加剧，不仅表现在需求结构上，内需和外需增长不平衡，投资于消费关系不协调，消费对经济增长的贡献率偏低；而且也表现在供给结构上，低附加值产业比重过大，自主创新能力不强，科技进步和创新对经济增长的贡献率偏低。这些结构性矛盾在金融危机爆发后更加突出地表现出来，也必须通过新一轮调整和转型逐步加以解决。 全球经济深度调整加大了我国经济减速压力。我国经济增长对外需的依赖程度不断提高，对外贸易依存度从2001年的38.5%上升到2007年的64.8%，2008 年受金融危机影响，外贸依存度有所下降，仍保持在60%左右。这次金融危机引发二战以来最严重的经济衰退，使我国出口形势面临多年来前所未有的困难，并对投资、消费和就业等产生广泛的影响；国际贸易保护主义重新抬头，针对我国出口产品的各种限制措施明显增加，我国稳定出口市场和份额难度明显加大；全球失衡在平衡调整，使外部需求收缩幅度加大、持续时间拉长。这些都表明，继续依靠外需拉动经济增长将面临更加严峻的挑战。加快推进经济发展方式转型，有效扩大国内需求，降低经济增长对出口的依赖，不仅对当前我国应对金融危机具有现实紧迫性，而且对迎接世界经济格局调整后可能带来的新挑战具有重大战略意义。 中国经济增长模式的两个基本特征是，经济增长过度依赖投资和出口，过度依赖低成本资源和要素的高强度投入。如果说危机前经济全球化浪潮带来的全球经济繁荣和市场扩张，还可以使我们依靠扩大出口来平衡迅速扩张的生产能力的话，那么，国际金融危机带来的世界经济深度和市场收缩，已经使外需对经济增长的贡献明显下降；以往在经济规模和能源资源消耗总量相对不大的情况下，依靠低成本资源和要素的高强度投入可以支撑高速增长的话，那么随着经济规模迅速扩大和供需平衡条件的变化，原有的低成本优势将持续减弱，能源资源和生态环境的约束将不断加剧。 绿色能源革命史我国科技发展面临更大的竞争压力。为摆脱金融危机的影响，走“绿色复苏”之路，发达国家大力开发节能环保和清洁能源技术，抢占绿色能源和
中国房地产现状分析
目录： 一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)
一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：
房地产行业税收管理中存在的问题及对策
房地产行业税收管理中存在的问题及对策
房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。
当前中国市场经济存在的主要问题
当前中国市场经济存在的主要问题，是市场经济发展与道德建设之间的矛盾。社会主义市场经济与道德建设的关系，直接影响到社会主义市场经济和道德建设的发展。一方面社会主义市场经济赋予了人们新的道德观，为道德建设提供了物质基础，并利于人与人之间结成平等友爱的关系。另一方面社会主义道德建设为市场经济的发展提供了良好的社会环境，促进了市场经济的发展。 现代中国经济的快速发展起源于社会主义改革开放以来，我国经济从计划经济快速过渡到市场经济，其中不可避免的出现了几种思潮。一是道德出现了严重“滑坡”，主要表现为拜金主义、享乐主义和极端个人主义等；二是道德的本质和主流正在“爬坡”之中，主要表现为改革开放和市场经济发展的道德观念正在形成；三是抓道德建设会干扰市场经济发展，主要表现为把市场经济与道德建设对立起来。我以为这几种观点都是不够全面的。 社会主义市场经济体制的建立对道德建设有双重影响。其积极的影响是：社会主义市场经济体制的建立，不仅推动了经济和社会的迅速发展，为社会主义道德建设打下了深厚的物质基础，同时，也增强了人们的自主意识、竞争意识、效率意识、民主意识和开拓意识，对转变人们的观念、提高全民族的素质起到了重要作用，有利地推动了社会主义道德建设。其消极影响是：市场经济是利益驱动经济，对物
质利益的过度追求，或把市场经济原则扩大到社会生活的一切领域，都会导致道德领域评价标准的迷失，表现为极端个人主义、拜金主义、享乐主义伦理观的盛行，以及以权谋私、权钱交易等腐败现象的出现。这些元疑增大了社会主义道德建设的难度。 对上述一些道德失范现象的存在，有些人将其归咎于市场经济本身，认为这是经济发展初期的必然代价。但多数认为，市场经济是法制经济，同时也是道德经济。市场经济与道德并不冲突。主要表现在： 首先，社会主义市场经济本身具有道德的合理性。普遍的观点认为，社会主义市场经济本身就是道德经济。市场经济是人类文明进步的结果，是人类社会在一定时期内的经济规律。因此，市场经济并非是资本主义社会所特有的经济现象，而是纵跨了几种社会形态的经济现象。社会主义市场经济是社会主义制度下的市场经济。社会主义的本质和原则决定了社会主义市场经济是建立在以公有制为主体的经济基础之上的，是以消灭剥削、消除两极分化，并最终达到全体人民共同富裕和人的自由全面发展为目的的。市场经济与社会主义的基本制度联系在一起，决定了社会主义的价值取向必然是在坚持等价交换。尊重物质利益原则的同时，把国家利益、集体利益和个人利益统一起来，社会主义道德性质必然是社会主义经济关系与社会进步要求的集体主义精神的统一，从
中国当前社会的主要矛盾
中国当前社会的主要矛盾 一、生产力和生产关系，经济基础和上层建筑的矛盾是人类社会的基本矛盾。 生产力与生产关系的相互关系是：生产力决定生产关系，而生产关系又反作用于生产力。它们表现为二者的矛盾运动。这种矛盾运动中的内在的、本质的、必然的联系，就是生产关系一定要适合生产力状况的规律，亦称生产力与生产关系的矛盾运动规律。从过程上看，这一规律表现为生产关系对于生产力总是从基本相适合到基本不相适合，再到基本相适合；与此相适应，生产关系也总是从相对稳定到新旧更替，再到相对稳定。生产力和生产关系的这种矛盾运动循环往复、不断推动社会发展，进而推动整个社会逐步走向高级阶段。 经济基础与上层建筑相互作用构成二者的矛盾运动。这种矛盾运动在实际运行中是极为复杂的。其一，在同一性质的经济基础与上层建筑的关系中，上层建筑的不完善部分，没有反映经济基础要求的部分都会同经济基础发生矛盾。其二，在不同性质的经济基础与上层建筑的关系中，矛盾更为复杂，主要表现在：占统治地位的经济基础同旧上层建筑的残余、未来上层建筑的萌芽之间的矛盾；新旧上层建筑之间、新旧经济基础之间的矛盾等。其三，当一种社会形态处于上升发展阶段时，上层建筑对于经济基础一般是相适应的；当一种社会形态处于没落时期，上层建筑同经济基础变革的客观要求则是不适应的，其矛盾则变成对抗性的，全局性的矛盾。 经济基础与上层建筑相互作用的矛盾运动规律，就是上层建筑一定要适合经济基础状况的规律。这里的“一定要适合”表明：经济基础状况决定上层建筑的发展方向，决定上层建筑相应的调整或变革，而不允许上层建筑长时期落后于或不适应自己的发展；上层建筑的反作用，也必须取决于和服从于经济基础的性质和客观要求，而不允许上层建筑脱离经济基础的发展状况和水平。 这两对矛盾贯穿于人类社会发展过程的始终，并规定了社会发展过程中各种社会形态、社会制度的基本性质；制约着社会其他矛盾的存在和发展，决定社会历史的一般进程，推动社会向前发展。社会基本矛盾在不同的历史发展阶段上具有不同的表现形式和解决方式，并从根本上影响和促进社会形态的变化和社会的发展。对抗性的矛盾通常通过阶级斗争甚至社会革命来解决，非对抗性的矛盾通常通过改革的方式来解决。 二、我国现阶段的上述两个矛盾的表现形式以及内在关系 当前中国处于社会主义初级阶段，我国的生产力水平还不高，距离发达国家还有较大差距，还远远不能满足人民群众日益增长的物质文化方面的需要。我国社会主义经济制度与
中国房地产市场发展现状及存在的问题
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于
房地产行业征管存在的问题
论房地产行业税收征管存在的问题及对策运用 [内容摘要]：由于房地产行业开发项目周期长，工程结算复杂，涉及税种多，税收征管的难度大，税源控管存在较多的漏洞，企业纳税意识淡薄，偷税现象较严重。针对房地产行业征管中存在的诸多问题，应加强行业精细化管理和信息化建设，建立部门协作机制，实现源泉管理，避免税款地流失。 [关键词]：房地产征管问题对策 [正文] 随着我国社会经济的快速发展，房地产行业在市场经济中扮演的角色也日益重要，成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。房地产行业关系着国计民生，税务机关也肩负着对房地产行业实行税收监控的重要职责，但是，由于房地产行业开发的时间跨度大，环节多，涉及税种多，税收征管的实际操作难度大。本文中，笔者将对房地产行业税收管理中存在的问题及对策的运用做以下探讨。 一、房地产行业税收管理存在的问题 （一）企业纳税意识淡薄，偷税现象比较严重 1.倒挂往来，随意调剂收入 在实际操作中，许多房地产开发企业采取预收款方式售房，对收到的预收款开具普通收据。在开具发票环节，房地产开发企业和购房者双方协议少开发票金额，房地产开发企业偷逃营业税、所得税等，而购房者偷逃契税。部分房地产开发企业对取得的预收房款不通过“预收账款”科目反映，而在“应付账款”等其他往来科目核算，以此达到隐瞒收入、延解税款的目的。
2.弄虚作假，虚列或高估成本 主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是未按规定分项目核算成本，特别是对于滚动开发的项目，往往是成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本转移，用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。 3.以房抵债、抵费用，不计销售收入 主要表现为：一是以商品房抵顶银行借款本息；抵顶应分配给投资方的利润；抵顶应支付的建筑安装工程款；抵顶获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵顶应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三对旧城改造的“拆一还一”的回迁户的等面积部分不按照规定计提营业税。一些房地产开发企业对旧有居民点进行开发时，对原住户增加面积缴纳的购房款，依预收账款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，不计算缴纳营业税。 4.以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税 主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如天然气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本，减少营业利润；二是利用关联企业关系，非法转移收入，如将房屋低价销售给关系单位或关系人，未按规定依据市场价调整应税收入，委托物业公司收取门面、车库等租金，对取得收入不入收入账等；三是不按规定清算土地增值税。一些企业钻税法的空子，对已售出商