上海新天地发展模式探析

上海新天地发展模式探析【摘要】上海“新天地”自1999年开始建设，尤其是2001年大体建成以后，获得了广泛的认可，成为上海的名片之一。

随之而来的是全国各地的“新天地热潮”，希望通过复制新天地模式从而获得同上海新天地一样的经济，社会，文化效应，但是没有一个新天地能获得像上海新天地这样的成功。

是什么造就了上海新天地的成功，所谓的新天地模式是怎样的一种运作机制，新天地是否具有可复制性，希望通过对新天地模式的探析得到问题的答案。

【关键词】新天地模式背景动力因素消费文化复制性Abstract: Th e “Xintiandi” construction since 1999, especially in 2001 is roughly built, access to widely recognize as one of Shanghai’s business card. Followed by across the country, “the new world boom, it want to cop the Shanghai Xintiandi economic, social and cultural effects, but no one can get such as Shanghai Xintiandi success by copying the new world model. What makes the success of the Shanghai Xintiandi, the so-called new world model is what kind of operating mechanism of the new world has copied the hope that the answer to the question by the Analysis of Xintiandi model.Key words: the Xintiandi mode; background; power factor: consumer culture: reliability中图分类号:TU984文献标识码： A 文章编号：1项目介绍上海“新天地”自1999年开始建设，尤其是2001年大体建成以后，获得了广泛的认可，并且成为上海一个新的著名旅游胜地，成为了上海城市的一个名片，从而创造了上海今天城市建设的一个奇迹。

上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，具体位于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比邻黃陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。

2背景分析2.1宏观背景——全球化2.1.1多元文化融入一般的观点认为，全球化所到之处都与本土化产生冲突，本土文化会在全球化过程中产生各种各样的失落感和焦虑感。

但上海的经验表明，在全球化的浪潮里，上海文化没有失落只有获取，没有焦虑只有欢乐，因为上海的文化身份正是在全球化过程中确立的。

从各个国家的文化来看，上海也形成了多国、多民族的文化传统，有英国的、美国的、德国的、俄国的，还有犹太的，在虹口那一片还有日本文化的影响，这就使上海的文化沉淀（传统）相当丰富。

2.1.2全球资本注入就像文艺复兴时期的佛罗伦萨、19世纪的伦敦和20世纪的纽约，上海希望成为新世纪的全球经济中心，就像上个世纪20年代一样。

今天，上海是中国人口最多的城市，拥有1800万居民。

超过150个跨国公司把亚洲总部放在上海，其中包括通用汽车、IBM和阿尔卡特一朗讯。

通用汽车在上海目前拥有1800名白领员工，比2004年高出60％；花旗银行在这里的员工超过了2000名。

2006年，上海GDP增长12％，超过了10．7％的全国平均数。

当年，上海的国内生产总值达到了1360亿美元，这个数字虽然还不到伦敦的一半，但增长速度却是伦敦的3倍。

从1992年到现在，上海已经吸引了海外直接投资1200亿美元，去年协议引进外资146亿美元。

2.1.3外籍人士涌入多元文化的魅力，全球化带来的机遇，上海在世界舞台上的名声越来越响亮，这吸引了全世界各地的人士到上海。

据统计，截至去年底，常住上海的外籍人口已达15.21万，占常住人口0.8%。

新天地的产生，新天地的成功都不能脱离时代的大背景，正是由于在全球化的大背景下，新天地才有存在的必要，有其特定的服务对象，上海需要新天地这样的窗口来展示其多元化，包容性，国际化。

在一定程度上可以说是全球化造就了上海，造就了新天地。

2.2微观背景——旧城更新据统计，1991—2000年，上海市共拆除各类旧房屋2800万平方米，动迁居民约64万户。

其中，拆除二级旧里房屋1720万平方米（约34万户），简屋580万平方米（约16万户），动迁企业6000家左右，共消灭54万只马桶、38万只煤球炉。

通过改造，市区人均居住面积从1991年的6.7平方米上升到2000年的11.8平方米，住宅成套率从“七五”期末的31.4％提高到“九五”期末的74％。

九十年代初，全长2.2公里的淮海中路商业街，总的商业面积只有2万平方米，却拥有100多家商店。

1992年2月10日，为配合上海地铁一号线陕西南路站和黄陂南路站的开挖式施工，淮海中路从陕西南路到嵩山路段全线封路。

利用地铁一号线改造发展淮海中路商业街是卢湾区时年发展的核心任务。

3动力因素分析3.1推动因素3.1.1环境衰败卢湾区为上海的老城区，有许多历史遗留下来的里弄及石库门建筑，建筑质量衰败，环境脏乱，公共设施老化落后。

与卢湾区的发展定位及区位环境及其不符，严重影响了卢湾区的环境品质的提升。

卢湾区要进一步求发展，发挥土地经济价值，提升地区品质，旧城更新是当务之急，必须对环境进行综合整治。

3.1.2居民诉求旧式里弄，老式的石库门建筑，虽然具有一定的历史文化价值，需要保护，但是其功能已经远远不能满足人们生活的需要。

房屋老旧、拥挤，住宅通风、采光及配套设施都无法保证居民正常的生活，这就使得住在其中的居民有着极大的更新诉求，希望政府能够对其居住环境进行改善。

3.1.3发展需要1999年项目启动之时，上海正急切的成为亚洲乃至国际金融中心，期望更好的融入到全球化的浪潮中，上海需要提升城市形象与品位，需要打造城市名片。

同时，随着全球化的进程，上海聚集了一批来自世界各地的精英与高端人士，为这一特定人群服务的空间有着强烈的需求。

3.2拉动因素3.2.1卢湾区政府主导新天地项目启动之时，正是上海处于旧城更新的热潮中，卢湾区政府急需对旧式里弄进行更新改造，希望借此改善地区环境，提升地区品质和形象，改善居民生活质量。

从90年开始卢湾区在任的领导经手了许多重要项目，开始放眼国际，借鉴先进经验如地铁一号线的建设，淮海路的建设，高架建设，延安绿地建设等等。

其中几任领导在区内担任区长后，在市内担任重要角色乃至市长，使得卢湾区内的很多项目的想法及做事方式得以延续及继承。

3.2.2香港瑞安集团创新开发这个项目的是香港瑞安集团，瑞安集团想要在太平桥地区打造一个综合功能的国际化社区，针对特定人群，吸引和留住上海国际化发展需要的人才。

把它叫做“新天地”，是因为这里原本是“中国共产党第一次代表大会”会址附近的一片传统民居。

，“一”和“大”加在一起就是“天”，与“天”相对的是“地”，“新”是指“新的地产经营方式”，这个名字起得很有特点。

“一大会址”是国家级文物保护单位，旁边的这些房子虽不属于保护的建筑，但处于风貌协调区内，风格要与“一大会址”相协调，在建设高度、建筑形式和保护方面都有一定的要求。

按照通常的房地产运作方法，把这些旧房子全部拆掉，建两三层的新楼房也能赚取利润。

但是瑞安集团没有这样做，他们看到了这些老房子的价值，将其作为具有原汁原味老式里弄气氛的活文物，顺应上海人向往历史传统的回归思旧心理，采取了一种很大胆的做法：就是建筑的外边不动，里面大动，对整个建筑的使用功能作了根本的改换，把原来的居住功能变成了经营功能，把整片居住区变成了商业、文化、娱乐、购物的场所，开了许多名店和特色店，请了一些名人来经营时装、艺术品、高档酒吧等等。

也拆了一部分老房子，但不是建新房，而是开辟绿地和水塘，美化环境。

经过一番整治，这些老房子里面的设施都已经现代化了，外边的风貌却还保持着老样子，里弄的街巷情趣还在，传统的氛围还在，周围的环境又很美。

他们就是利用这种传统氛围，创造出了新的、适应于高层消费者心理需求的商机。

“新天地”很快就成了上海人气最旺，生意最火爆的夜生活和高档消费的场所。

在“新天地”这块土地上，瑞安集团在房地产运作上是亏本的。

老房子内部的更新他们花了不少钱，大概是每平方米1.5万元。

拆房子建绿地和水塘所花的钱，大概也是一万多块钱一平方米。

从这些房子的出售和出租中，瑞安集团并没有收回投入的钱。

但是他们在决定筹建“新天地”时，是连同周围的地块一齐买下来进行综合运作、整体开发的。

“新天地”成功开发所带来的环境效益，吸引了许多人前来购物、休闲、过夜生活，把这里变成为了人群高度密集的地区，带动了周边房地产的全面涨价，由此保证了他们的高回报率。

不计较“一城一地”的得失，从整体需求上来研究布局，体现了科学协调的发展观和先进的运作方式。

（所以我认为，在现代城市建设中的房屋开发方式上、土地利用价值提高上、房地产商业运作手段上，都可以把“新天地”作为一个成功的范例来借鉴。

）3.2.3政企合作共赢（政府对旧区改造急切，对于瑞安关于新天地的做法信心不足，担心城市改造的结果，并不关心如何改造，眼光只放在拆平重建上，对罗康瑞本人比较信任）瑞安集团想要在太平桥地区打造一个综合功能的国际化社区，针对特定人群，吸引和留住上海国际化发展需要的人才。

新天地是其中一个部分，借鉴国外经验利用历史建筑及历史原色的条件地块1996年5月，瑞安集团与卢湾区政府多次磋商后签署了《沪港合作改造上海市卢湾区太平桥地区意向书》。

卢湾区的财政紧张，瑞安集团借钱给区政府于1997年6月，完成了太平桥地区的控制性详细规划。

太平桥地区控制性详细规划编制由瑞安出面介绍SOM 公司与区政府合作，区政务委托SOM公司编制。

《上海市卢湾区太平桥地区109号和112号街坊修建性详细规划》由瑞安委托美国波士顿WOODAND ZAPATA公司和新加坡日建国际设计公司主打设计，历时一年太平桥地区的开发时序在金融危机来临之际有所调整，由于金融危机决定暂缓商品住宅开发改造，先行实施历史保护区建设。

区政府组织动迁，动迁过程打了365改造计划的擦边球，委任7家动迁公司（包括五心置换公司及张国良所带的队伍等）进行太平桥地区的动迁工作太平湖的建设按照规划本是湖水占四分之三，陆地占四分之一，因湖面过大养护与开发都很困难，决定将湖水与陆地面积进行调换，同时济南路与吉安路中间小地块的湖水不再开发。