南京市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收问题的公告
南京市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收问题的公
告
【法规类别】土地增值税
【发文字号】宁地税规字[2011]1号
【发布部门】南京市地方税务局
【发布日期】2011.04.08
【实施日期】2011.05.01
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
南京市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收问题的公告
（宁地税规字〔2011〕1号）
依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，现将土地增值税预征和核定征收问题公告如下：
一、土地增值税预征
（一）预征范围
从事房地产开发的纳税人转让房地产取得收入的，均应按规定的预征率预缴土地增值税。
（二）预征率
除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：
1、独栋商品住宅：5%；
2、商业、办公等生产经营类房地产：3%；
3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。
纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。
（三）房地产类型界定
纳税人转让的房地产类型，根据建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证认定，无法据其认定或者转让的房地产与许可规定不相符的，根据转让房地产的实际形态或用途确定。
（四）申报期限
从事房地产开发的纳税人应当在取得房地产转让预售收入次月1-15日内申报预缴土地增值税。
苏州市加工贸易废料交易管理暂行办法
公告 《苏州市加工贸易废料交易管理暂行办法》（附件1）和《中华人民共和国南京海关公告2012年第4号》（附件2）已于2012年9月1日正式实施。根据要求，苏州市加工贸易企业内销边角料、副产品以及海关特殊监管区域内的边角料、残次品、废品等保税货物（以下简称“加工贸易废料”）应经过苏州市加工贸易废料交易平台（以下简称“交易平台”）进行公开竞价、竞标，并向海关办理内销审价、征税手续，交易平台由市政府设立，免费为加工贸易废料交易提供统一通道和公共平台。 根据安排，第一批加工贸易企业已于2012年9月1日起通过交易平台进行公开交易废料。按照工作安排，自2013年1月1日起，全部加工贸易企业废料交易均应通过交易平台进行公开竞价、竞标后，方可办理相关内销手续。 请各加工贸易企业提前做好相关准备工作。 附件1：《苏州市加工贸易废料交易管理暂行办法》 附件2：《中华人民共和国南京海关公告2012年第4号》 苏州海关 2012年12月3日
附件1 苏州市加工贸易废料交易管理暂行办法 第一条为了规范加工贸易废料交易管理，保障交易公开公平公正进行，根据有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内加工贸易废料交易及其监督管理适用本办法。 本办法所称加工贸易废料是指加工贸易企业内销处理的边角料以及海关特殊监管区域内企业出区内销的残次品。 第三条市、县级市（区）人民政府应当加强加工贸易废料交易管理，设立加工贸易废料交易管理协调机构，建立信息共享、分工协作、共同管理的工作机制。 海关负责加工贸易废料内销征税、核查、核销等监管工作；环保部门负责加工贸易危险废料的转移审批、危险废料处置单位的资格确认等工作；财政部门负责加工贸易废料交易平台组建、运作监督等工作；监察部门负责交易平台的监督检查工作。 发改、经信、公安、工商、商务、物价等部门应当按照各自职责，协同做好加工贸易废料交易双方的资格确认和监督管理工作。 第四条市人民政府设立加工贸易废料交易平台（以下简称平台），为加工贸易废料交易市场化运作提供统一通道。 第五条平台运营单位通过平台组织加工贸易废料交易，记录交易过程、提供相关服务、做好日常维护，协助相关管理部门进行交易技术监管。
昆山海关关于加强残次品及边角料申报管理的通知
昆山海关关于加强边角料及残次品申报管理的通知 辖区内各加工贸易企业： 为进一步统一、规范加工贸易边角料和残次品保税监管业务管理，南京海关出台了2011年7号公告。近期我关发现个别企业没有严格按照公告规定办理相关业务，影响了我关对加工贸易边角料和残次品的管理工作，现将有关规定重申如下： 一、加工贸易残次品、边角料申报 企业在办理加工贸易电子化手册和电子账册备案业务时，应向主管海关说明加工出口产品的实际生产工艺及加工出口产品所产生边角料、残次品的货物状态，报告其拟申请采取内销补税、复运出境、放弃或销毁边角料、残次品的处理方式，经海关审核同意后，企业按照海关关于加工贸易保税监管的有关管理规定办理加工贸易边角料、残次品的处理手续。 二、加工贸易残次品备案 加工贸易残次品复运出境，企业应事先向主管海关办理加工贸易备案业务，即在加工贸易电子化手册或电子账册中备案或新增残次品复运出境货物项号，并在备案商品品名后注明“残次品”。在填制出口报关单时，企业须在报关单备注栏内注明“残次品”。 三、复运出境属地申报管理
企业申请办理加工贸易边角料、残次品复运出境业务，经主管海关审核同意后，海关采取属地申报、转关运输的方式对加工贸易边角料、残次品实施管理。企业在报关时，应具体列明货物的品名、规格、型号、数量和重量。残次品单耗不同的，其货物应分开申报、分开包装，否则，海关不予批准办理加工贸易边角料、残次品复运出境手续。 四、监管方式的申报要求 企业在申报加工贸易边角料、残次品复运出境时，应按照实际出口报验状态申报货物的品名、规格、型号、数量及价格。 （一）加工贸易残次品复运出境监管方式 1．进料加工残次品复运出境申报。加工贸易进料加工残次品复运出境申报监管方式为“进料对口”（代码0615）或“进料非对口”（代码0715）。 2. 来料加工残次品复运出境申报。加工贸易来料加工残次品复运出境申报监管方式为“来料加工”（代码0214）。 （二）加工贸易边角料复运出境监管方式。 加工贸易边角料复运出境申报监管方式为“进料边角料复出”（代码0865）或“来料边角料复出”（代码0864）。 特此通知 昆山海关 2015年2月10日
中华人民共和国南京海关公告2011年第2号
中华人民共和国南京海关 公告 2011年第2号 为规范和统一国家进出口税收优惠政策的执行，海关总署按照“集中统一，分级办理，加强审核，备案管理”要求，实行重大减免税事项报总署备案管理制度。结合南京关区实际，现决定进一步调整和完善南京关区海关减免税工作管理制度，实行授权关区海关办理部分减免税事项，重大减免税事项报南京海关备案认定管理制度。现将有关事项公告如下： 一、南京关区减免税事项授权办理制度 （一）授权隶属海关办理减免税事项 授权隶属海关办理减免税事项具体为：鼓励项目、自有资金、科教用品、重大项目、重大技术装备项目、集成电路、新型显示器件、中外合资、中外合作、外商独资、远洋渔业、保税区、科技开发用品、科技重大专项。 授权隶属海关办理上述减免税事项的减免税货物税款担保和延期手续，要求上报总署核准的税款担保事项除外。授权隶属
海关负责所辖地区企事业单位进口减免税货物的后续监管，办理后续管理中的审批事项。 （二）南京海关直接受理减免税事项 南京海关直接受理减免税事项具体为：无偿援助、残疾人、船用设备、陆上石油、扶贫慈善、国批减免、公益收藏、以及其它减免税项目。 对国家新增减免税项目，由南京海关根据规定另行公告明确受理海关。 二、重大减免税事项报南京海关事前认定管理制度 南京关区重大减免税项目备案、商品减免税审批实行事前备案认定管理制度，具体重大减免税事项详见附件。对授权隶属海关办理减免税事项中，限额以下部分减免税项目备案、商品减免税审批的受理、审核及出具《进出口货物征免税证明》（以下简称《征免税证明》）由隶属海关直接办理。重大减免税事项由隶属海关受理初审后，上报南京海关备案认定。 对实行总署事前备案管理事项，须经南京海关转报总署备案同意，下发《海关总署重大减免税事项准予备案通知书》后，隶属海关按照相关规定办理项目备案或商品减免税审批手续，出具《征免税证明》。 对实行总署事后备案管理事项，如总署发现存在差错，隶属海关将根据总署书面通知要求，通知有关企业限期改正。 对不需要报总署事前备案管理的重大减免税事项，南京海关在收到主管海关寄（送）有效纸质单证之日起10个工作日内完成
2017年土地增值税税率表
2017年土地增值税税率表 注：纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。 ——财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文 计算公式应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。计算方法和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率： 按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。 按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下： 一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问 题 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。 三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题 (一)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。 (二)营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。 其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题
关于线路板的打叉板申报问题
我司是E账册企业，贸易方式是进料加工，生产所需的料件线路板都是通过账册保税进口的。由于线路板的生产工艺和行业特性：分套和块，一套包含很多块，供应商在实际生产过程中由于线路接触不良等原因导致一套板里面有1块甚至几块的残次品，并在上面打叉以跟正常的板区分，俗称为打叉板。但贴片机SMT生产制程设计，打叉板不能从整套板中拆分出来，需要与良品一并上贴片机，才能完成整个贴片工艺否。 请问：像这类打叉板我司在做进口报关时是否需要申报？ 答：中华人民共和国南京海关公告2011年第7号针对该问题进行过详细的解答，虽然是直属海关公告，但以公告下发对于管理理论基础仍然具有很大的借鉴意义 中华人民共和国南京海关公告2011年第7号 为进一步统一、规范加工贸易边角料和残次品保税监管业务管理，根据《中华人民 共和国海关关于加工贸易边角料、剩余料件、残次品、副产品和受灾保税货物的管 理办法》（海关总署令第111号）、《海关总署关于修改〈中华人民共和国海关对加 工贸易货物监管办法〉的决定（二）》（海关总署令第195号）和《中华人民共和国 海关进出口货物报关单填制规范》（海关总署公告2008年第52号）等有关规定， 现就相关事宜公告如下： 一、加工贸易“不合格品”进出口申报管理 加工贸易“不合格品”是指在进出口环节伴随加工贸易保税货物一同进出口但无法 与其物理分离而单独申报的，货物属性与加工贸易保税货物基本相同但品质存在问 题的货物。 企业申请办理加工贸易货物进出口，其中所包含的“不合格品”为海关监管货物， 企业须如实申报。“合格品”与“不合格品”无法物理分开且不能单独申报的，海 关将对“不合格品”统一按照“合格品”进行监管。企业申报进出口货物的数量应 为实际进出口货物的数量，即“合格品”与“不合格品”数量的总和。具体申报方 式如下： （一）加工贸易货物进出口或进出海关特殊监管区域及场所的，海关按照实际进出 口货物数量进行监管，企业申报进出口货物的数量应为实际进出口货物的数量，即
2017年土地增值税税率表
2017年土地增值税税率表 各位读友大家好！你有你的木棉，我有我的文章，为了你的木棉，应读我的文章！若为比翼双飞鸟，定是人间有情人！若读此篇优秀文，必成天上比翼鸟！ 2017年土地增值税税率表注：纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。——财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文计算公式应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。计算方法和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率：按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值
税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题(一)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。(二)营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。四、关于营改增前后土地增
中华人民共和国南京海关公告(1)
中华人民共和国南京海关公告 根据《中华人民共和国海关对出口加工区监管的暂行办法》（国务院令第389号）、《保税区海关监管办法》（海关总署令第65号）和《中华人民共和国海关保税港区管理暂行办法》（海关总署令第191号）等规定，为满足南京关区海关特殊监管区域管理和区内企业业务发展的需要，南京海关开发了“南京海关特殊监管区域信息化管理系统”（以下简称“特殊区域系统”），并实现了与“南京海关物流信息化管理系统（陆运部分）”的对接。为保障系统的顺利应用，加强海关对相关电子数据的管理，方便企业办理数据传输业务，现将有关事项公告如下： 一、数据接入企业范围 南京海关特殊区域系统数据接入企业范围为南京关区范围内的综合保税区、出口加工区、保税港区等各海关特殊监管区域的场站、区内企业、货运代理企业、报关企业、其他需接入特殊区域系统的企业。 二、数据接入方式 南京海关特殊区域系统针对企业的不同需要，提供二种数据接入方式：网页录入方式和报文实时交换方式，企业可根据自身业务情况自行选择。 企业应选择江苏省电子商务证书认证有限责任公司（以下简称江苏CA）、中国电子口岸数据中心南京分中心（以下简称电子口岸CA）或其他符合海关规范要求的机构颁发的电子商务认证卡（以下简称CA认证卡）。卡内的数字证书为企业使用系统的身份凭证，系统对企业申报数据实施数字签名，通过该卡在系统中实施的一切操作均认定为相应企业的行为。公司应妥善管理使用相关CA认证卡，避免遗失及非授权人员使用。 选择报文实时交换方式向海关传输数据的企业，应按照海关要求的数据规范形成相应的报文数据，相关数据的数据项和报文结构请向主管海关咨询。 三、企业申请接入手续办理流程 （一）选择网页录入方式接入数据的企业。 1.企业通过江苏CA、电子口岸CA或其他符合海关规范要求的电子认证服务机构的网站或其客服热线查询相应CA服务内容、收费标准等，选定本企业使用的电子认证服务机构。
房产企业预交土地增值税的2种算法
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理 土地增值税的应税收入 《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 《营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）： 一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题： 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 2、预交土地增值税的计算 根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时： 1、一般计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（1+9%）*土地增值税预征率 2、简易计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公
告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款如：某房地产开发企业开发A项目（开工日期在2016年5月1日后），2016年7月销售普通住宅预收房款99万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%。则: 1、正常情况下，土地增值税预征税款计算： 土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=99/(1+9% )=900万元 预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=900*2%=20万元。 2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算： 应预交的增值税税款=99/(1+9%)*3%==30万元 土地增值税预征的计征依据=99-30=980万元 预交土地增值税税款=980*2%=21.6万元。 从上述结果来看，虽然计算简化了些，但预交的税款比正常计算的方法下要大。国家税务总局公告2016年第70号规定“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算”，“可按照”上述方法进行计算，但在个别省市，强制纳税人按照上述规定计算缴纳有些欠妥。
江苏省经信委印发《江苏省认定企业技术中心管理办法》的通知
江苏省经济和信息化委江苏省发展和改革委江苏省科技厅 江苏省财政厅江苏省国税局江苏省地税局南京海关 关于印发《江苏省认定企业技术中心管理办法》的通知 苏经信科技【2010】1081号 各市经信委、发改委、科技局、财政局、国税局、地税局、海关： 为贯彻落实《中华人民共和国科学技术进步法》，进一步推动全省企业技术中心建设，加快完善以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系，充分发挥江苏省认定企业技术中心在企业技术创新体系和企业自主创新能力建设中的引导与示范作用，规范和加强江苏省认定企业技术中心的认定和评价工作，依据《国家认定企业技术中心管理办法》，特制定《江苏省认定企业技术中心管理办法》。现印发给你们，请在江苏省认定企业技术中心的认定和评价等管理工作中认真贯彻实施。 附件下载： 二〇一〇年十二月二十一日 江苏省认定企业技术中心管理办法 第一条为贯彻落实《中华人民共和国科学技术进步法》，加快建立以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系，充分发挥江苏省认定企业技术中心(以下简称“省认定企业技术中心”)在企业技术创新体系和企业自主创新能力建设中的引导与示范作用，规范和加强江苏省认定企业技术中心的认定和评价工作，依据《国家认定企业技术中心管理办法》，制定本办法。 第二条本办法所称技术中心是指：在全省工业重点产业特别是新兴产业、高新技术产业中建立的具有技术创新方面示范和导向作用以及行业促进和带动作用的企业、行业内的技术经济组织。 第三条江苏省经济和信息化委员会(以下简称省经信委)会同江苏省发展 和改革委员会(以下简称省发改委)、江苏省科学技术厅(以下简称省科技厅)、江苏省财政厅(以下简称省财政厅)、江苏省国家税务局(以下简称省国税局)、江苏省地方税务局(以下简称省地税局)、中华人民共和国南京海关(以下简称南京海关)联合组织开展省认定企业技术中心的认定和评价工作。 第四条省认定企业技术中心的认定每年组织一次。受理认定申请的截止日期为每年5月15日。 第五条申请省认定企业技术中心的企业应具备以下基本条件： 有系统的创新战略和实施计划，企业技术创新运行机制和投入机制健全，具有较完善的组织机构以及研究、开发和试验条件； 有较强的技术优势和技术创新能力，在全省同行业或者同领域中具备明显优势和重要地位； 企业年销售收入不低于规定标准，其中高新技术产业不低于1亿元，其他产业不低于2亿元；企业实际缴纳税收不低于800万元； 企业技术中心经费纳入企业财务年度预算，中心财务实行单独核算，年度科技活动经费支出额不低于800万元，企业技术开发仪器原值不低于800万元；
全国各地对土地增值税预征率的规定
北京的规定 关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2013年第3号公告） 按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率： (一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税； (二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。 上海的规定 关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2010年第1号） 一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%； 二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；
三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积； 四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。备案调整后的次月起按调整后的预征率执行。 广东的规定 广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（粤地税发[2010]105号）除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负等因素，对土地增值税预征率进行调整。 关于调整我市土地增值税预征率的公告（深地税告[2010]6号） 1.根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，我市从2010年8月1日(征收期)开始调整土地增值税预征率：1、普通标准住宅按销售收入2%预征 2、别墅为4% 3、其他类型房产为3%。关于调整房地产行业及经济适用住房土地增值税预征率的公告（国家税务总局潮州市税务局） 1.房地产行业土地增值税预征率
《房地产行业土地增值税预征率、核定征收率一览表》
《房地产行业土地增值税预征率、核定征收率一览表》 第一阶段（2004年11以前）第二阶 段（2004 年11月－2007 年1月） 第三阶 段（2007 年2月－2010年 4月） 第四阶 段（2010年 5月1日之后） 特点查账征收方式核定征收方式对新项目采取按 项目进行鉴定的 方式进行管理（原 则上鉴定为查账 征收方式） 无论新老项目均按查 账征收方式缴纳土地 增值税（在审查纳税人 清算申请过程中，发现 纳税人符合核定征收 条件的，经主管局长同 意可按核定征收方式 进行土地增值税清算） 预征率1、预售民用住宅的土 地增值税预征率为 1%；2、预售民用住宅 以外的其他房地产项目 的土地增值税预征率为 3%；3、凡预售民用住 宅和其他房地产项目划 分不清的，一律按3% 执行； 与第一阶段相同与第一阶段相同 1、普通标准住宅 1.5%；2、除普通 标准住宅以外的其 他住宅3.5%；3、 除上述1、2项以 外的其他房地产项 目4.5%；4、经济 适用房0.5%； 核定征收率1、预售或销售民用住 宅核定征收率为 0.8%；2、预售或销售 民用住宅以外的其他房 地产项目的核定征收率 为1%；3、凡预售或 销售民用住宅和其他房 地产项目划分不清的， 一律按1%执行。 与第一阶段相同 1、普通标准住宅 1.5%；2、除普通 标准住宅及土地 以外的其他房地 产项目3.5%；3、 土地5%； 1、普通标准住宅2%； 2、除普通标准住宅以 外的其他住宅4%；3、 除上述1、2项以外的 其他房地产项目5%； 4、符合六个条件之一 的8%； 文件依据豫地税发[1997]160 号豫地税函 [2004]125号 与第一阶段相同 豫地税发 [1997]160 号豫地税 发[2007]16号 豫地税发[2010]28 号豫地税函 [2010]202号
商业土地增值税税率是多少
商业土地增值税税率是多少 商业土地增值税税率是多少 现代社会生活中遇到商业土地增值税的情况越来越多，这就不可避免的需要我们去了解商业土地增值税的计算和方法商业土地增值税税率是多少的先关问题。 一、土地增值税的含义 土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 二、商业土地增值税的税率如何计算? 房地产商业土地增值税如何清算，一般情况如下： 房地产商业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的(一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的)： 1、先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等) 2、计算收入 3、收入-扣除项目金额=增值额 4、增值额/扣除项目金额=增值率 5、按税率计算税额 基本步骤如下： 计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。 但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业;二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。 具体计算增值额时，不同情况的处理方法 根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发[1995]110号)规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理： (一)对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。 (二)对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣
全国29个省份土地增值税预征率的规定(2020年11月更新)
全国29个省份土地增值税预征率的规定【2020年11月更新】1.总局的规定 关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”具体我们通过下面的政策来了解土地增值税预征率各地的不同： 2.北京的规定 关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2013年第3号公告） 按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率： (一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税； (二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。 3.上海的规定 关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2010年第1号） 一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；
二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%； 三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积； 四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。备案调整后的次月起按调整后的预征率执行。 4.福建的规定 国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告（福建省税务局公告〔2018〕21号） 二、关于土地增值税预征率问题 （一）除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下： 1.普通住房2%； 2.非普通住房，福州市4%，其他设区市3%； 3.非住房，福州市6%，其他设区市5%。其中非住房中的工业厂房2%。 房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。 （二）对测算的土地增值税税负率明显偏高的房地产开发项目，可以实行单项预征率，即：在房地产预售环节，依据房地产开发项目取地成本、销售价格、预计的开发成本及开发费用等情况，测算应纳土地增值税税额（考虑普通住房免税因素后），以测算的应纳税额除以预计的转让收入，计算出该项目土地增值税税负率水平；若测算的税负率水平，明显高于以预征率测算的预征税额计算出的项目整体预征率水平的，可以实行单项预征率预征。 单项预征率按照对该项目测算的土地增值税税负率水平合理确定，并依据税负变化情况适时调整。 确定单项预征率未超过6%（含）的，由县级税务机关领导班子集体审议确定；确定单项预征率超过6%的，报经设区市级税务机关领导班子集体审议确定。 各县级税务机关应将单项预征率的执行情况于年后15日报告设区市级税务机关，各设区市级税务机关经汇总后在年后30日内向报省局备案。
房开企业预交增值税和土地增值税的区别
房地产企业预征土地增值税与预缴增值税的差异 预售时的差异 首先是预缴（征）计税依据的差异。增值税预缴方面，根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，则预缴计税依据=预收款÷（1+适用税率或征收率）。 而根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年70号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。 结合应预缴增值税税款的计算公式，对于简易项目，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷（1+5%）×3%=预收款÷（1+5%）×1.02，比预缴增值税的预缴计税依据比例大2%；对于一般项目，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款÷（1+10%）×3%=预收款÷（1+10%）×1.07，比预缴增值税的预缴计税依据比例大7%。
例如，A房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产老项目取得了10.5亿元的预收款，采用简易计税，此时增值税预缴依据为10亿元[10.5÷（1+5%）]，土地增值税预征依据为10.2亿元（10.5-0.3），相应预缴增值税0.3亿元（10×3%），预征土地增值税0.306亿元（10.2×3%）。 其次是预缴（征）范围的差异。增值税方面，只要是采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，均需预缴增值税。对于土地增值税，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，具体办法由各地税务部门根据当地情况制定。 最后是预缴（征）率的差异。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，预缴增值税的预缴率一律为3%。土地增值税预征率则并不唯一，存在地区和不同类型房地产之间的差异。《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）要求科学合理制定预征率，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会 计处理 1、土地增值税的应税收入 《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2 016年第70号）：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题： 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 2、预交土地增值税的计算 根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时： 1、一般计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（1+11%）*土地增值税预征率 2、简易计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 如：某房地产开发企业开发A项目（开工日期在2016年5月1日后），2017年7月销售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%。则: 1、正常情况下，土地增值税预征税款计算： 土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000万元 预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。 2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算： 应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30万元 土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告
关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告 2016市局公告2016年第4号调整土地增值税预征率和核定征收率 关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告 2016年第4号 为深入贯彻中央经济工作会议和全省经济工作会议精神，围绕稳市场，推进去库存，促进房地产市场稳定健康发展，根据《安徽省人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》（皖政〔2016〕56号）、《安徽省地方税务局关于认真落实<安徽省人民政府关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见>的通知》（皖地税函〔2016〕446号）、国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）文件有关规定，结合我市实际，现将我市土地增值税预征率和核定征收率公告如下： 一、土地增值税预征率 （一）保障性住房，预征率为1%； （二）普通标准住房、全装修住房，预征率为1.5%；（三）装配式建筑、绿色建筑（普通标准住房，全装修住房除外），预征率1.8%； （四）非普通标准住房(除全装修住房外)，预征率2%；
（五）营业用房、车库、储藏室等其他类型用房预征率为2.5%；（六）别墅、高级公寓、度假村，预征率为3%。 二、土地增值税核定征收率 （一）销售房地产开发项目，对擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料或者符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算，经主管地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率为5%； （二）转让旧房及建筑物，核定征收率为5%。 本公告自2016年7月1日起施行。《关于加强土地增值税征管工作的公告》（黄地税〔2011〕94号）、《黄山市地税局关于调整二手房转让土地增值税核定征收率的公告》（2011年第2号）同时废止。 特此公告。 黄山市地方税务局 2016年7月26日