高容积率别墅方案
近年来别墅国家政策
近年来别墅国家政策____年2月，国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强供应调控的紧急通知》(即“45号文”)，强调“停止别墅类用地的土地供应”。
____年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理。
____年，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类开发项目的土地供应”。
____年，国土部发布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中，也重申严禁向别墅供地。
____年2月22日，国土部公布的《关于做好____年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，规定“不得以任何形式安排别墅类用地”。
____年6月18日，国土资源部和国家发改委联合发布关于实施《限制用地项目目录(____年本)》和《禁止用地项目目录(____年本)》的通知，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。
自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。
而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。
土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。
尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。
在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。
现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。
特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。
别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。
国土资源部对别墅的定义
国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。
别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。
像很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排排屋”、“双拼排屋”、“叠加排屋”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。
容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。
例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。
”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。
随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发独栋别墅在售项目的价格高涨。
自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。
而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。
土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。
尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。
在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。
目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。
所以，把别墅定义搞清楚就知道了。
合院别墅产品分析3
体现价值的土地选择
地段 邻居
交易中的客户 营销服务
施工质量把控 建筑细部营造 高品质产品
选材用料
合理的总体布局
周边环境 内部环境的营造
优质服务
样板房
良好的建筑单体设计 附加价值 主要功能空间的合理布局 灰度空间的营造（阳台、庭院、 次要功能空间的 赠送 露台、半地下室）
合院别墅的空间
消极空间
积极空间
合院别墅环比分析
停车分析
合院别墅的停车解决方案
地面停车 沿合院外围道路进行路面停车。 优点：节省院落内部空间，降低工程造价。 缺点：影响外围环境，拉低别墅档次。
独联路网密 度较小
合院别墅环比分析
停车分析
架空层停车 从别墅内部给出一个空间来做停车使用。 优点：工程造价较低。 缺点：浪费别墅内部空间，土地价值利用度降低，停车库计入容积率浪费建筑面 积。
合院别墅环比分析
停车分析
大半地下室停车
堆坡绿化来使架空层满足地下室条件， 地下室结构顶板距室外地坪1.2米以内可 视为地下室不计容积率
附加价值
优点： 1.挡墙比分户地下室少，降低成本 2.无防水措施，降低成本 3.人车分流 4.增加附送
停车
赠送下沉庭院
合院别墅环比分析
停车分析
大半地下室停车
附加价值
六合院
2. 体量： 单体建筑的中心体量为三层高，围绕中心体量的 其余部分层层递增，在体量上对连接处进行弱化处理。 在总体形式上，加强了合院组团独栋化的效果。
合院别墅案例
六合院组团分析
3. 交通组织： 组团四周为车行道路，在每户 的首层起居室下设地下车库。每户 均设置两个车位。 人行先进入东西向主道路，然 后分别入户。
大型别墅庄园设计方案
大型别墅庄园设计方案
本文主要设计一个大型别墅庄园的方案，旨在创造一个宜居、舒适的居住环境。
1. 整体布局
庄园占地面积广阔，可以充分利用空间划分出多个区域。
主要分为住宅区、花园区、娱乐区、运动区以及休闲区。
2. 住宅区
住宅区建筑面积较大，可根据需求设计为多层或者是别墅式建筑。
建议将住宅区设计成一个独立的场所，以保护居住者的隐私。
3. 花园区
花园区是整个庄园的核心，旨在提供一个美丽的景观和休闲场所。
设计师可以根据业主的喜好选择花卉、树木等植被，并设置小径、池塘等景观元素。
4. 娱乐区
娱乐区可以设计为室内或室外场所，包括游泳池、室外烧烤区、露天电影院等。
这些设施可以提供居民娱乐和休闲的场所。
5. 运动区
运动区可以设置篮球场、网球场等各种运动设施，以满足居民的健身需求。
同时，也可以建造一个小型健身房，供居民随时锻炼身体。
6. 休闲区
休闲区可以设计成一个室内的放松空间，设置休闲椅子、读书角、音乐室等，以供居民放松身心。
7. 绿化景观
庄园内部可以设置大片绿化景观，种植一些树木和草坪，以提供居住环境的清新和氧气。
8. 路径和道路
庄园内部的路径和道路需要合理规划，以方便居民之间的交通，同时也要保证美观和通畅。
总结：以上是一个大型别墅庄园的设计方案，侧重于创造一个舒适、宜居的居住环境，提供多样化的娱乐、运动和休闲设施，同时注重绿化和美观。
什么叫别墅
一、什么叫别墅：别墅是指建于郊外风景区供人们休息居住使用的独立式住宅。
别墅建筑应选点在自然景色优美的地方，并合理利用地形和空自然间，精心设计，使建筑融汇于自然之中。
我认为别墅是上能顶天，下能立地的，周围有自己的独立的私家园地和功能齐全的独立住宅。
别墅是代表着时代最前段的建筑和生活艺术，其艺术的魅力叫人难以抗拒。
海天一色选点正是以上所述，在城郊结合部三面环湖，适合于建造独立住宅的区位。
二、别墅三个特点：１、别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用；２、别墅意味着占用大量稀缺资源，除奢侈占用土地之处，别墅大都依风景区，天然水域等稀缺资源而建造；３、别墅必须体现个性化，不能大批量建造。
三、别墅的六种类型：目前武汉流行的各式别墅，房地产专家从别墅消费需求的角度把别墅归纳为六类：１、居家生活型的别墅：就是把别墅作为第一居所需求；２、渡假型的别墅：5+2的生活模式.五天在市区内，二天在郊区这种居住与生活方式造就了这部分渡假型的别墅需求量将会增大。
３、出租型的别墅：象神龙公司很多外国的高级主管，他们一般的不会在武汉把别墅买下来，但公司高额的住房补贴使他们有能力把别墅租下来(例如象三角湖度假村.天鹅湖假日山庄都有类似) 。
４、办公型的别墅：一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用,既有花园式的办公环境，又有高级管理人员的寓所(例如碧波山庄公路设计院买了十套别墅作为高层领导开会休闲用，又如天鹅湖假日山庄口腔医院买了一套最大的别墅供院内高级领导开会度假用)。
５、旅游型的别墅：那就是开发商在旅游风景区或度假区建造带有经营性质的别墅。
６、投资性的别墅：由于很多别墅能够获得较高的租金受益,具有较高的投资价值。
四、好别墅的四大要素：１、优美的环境景观；２、精美的建筑与空间；３、高雅的文化品位与空间；４、全新的生活方式。
别墅的打造不但讲究通风、采光、朝向等（朝向海天一色项目不要强调太多）更要求是否与周边的环境融为一体。
五、TownHouse：TownHouse：别名联排别墅。
关于别墅用地的法律规定(3篇)
第1篇一、概述别墅用地是指用于建设别墅、度假村等住宅用途的土地。
随着我国经济的快速发展，人们对生活品质的追求不断提高，别墅用地逐渐成为房地产市场的热点。
然而，别墅用地在开发、交易过程中存在诸多法律问题，为了规范别墅用地市场，保障各方合法权益，我国制定了相关法律规定。
二、别墅用地规划与审批1. 规划编制别墅用地规划应当符合土地利用总体规划和城乡规划，遵循节约用地、保护生态环境、合理布局、可持续发展的原则。
别墅用地规划包括以下内容：（1）用地性质、规模、界限；（2）别墅建设规模、建筑密度、容积率、绿地率等指标；（3）基础设施和公共服务设施布局；（4）生态环境保护措施；（5）历史文化保护措施。
2. 规划审批别墅用地规划应当依法报批。
规划审批程序如下：（1）规划编制单位编制别墅用地规划草案，并征求相关部门和公众意见；（2）市、县级人民政府城乡规划主管部门对规划草案进行审核；（3）市、县级人民政府组织专家对规划草案进行评审；（4）市、县级人民政府根据专家评审意见，对规划草案进行修改完善；（5）市、县级人民政府依法审批规划，并予以公告。
三、别墅用地取得与交易1. 取得方式别墅用地取得方式主要包括以下几种：（1）土地使用权出让；（2）土地使用权划拨；（3）土地使用权转让；（4）土地使用权抵押。
2. 交易程序别墅用地交易程序如下：（1）转让方与受让方签订土地使用权转让合同；（2）转让方将土地使用权转让合同报市、县级人民政府自然资源主管部门备案；（3）市、县级人民政府自然资源主管部门对转让合同进行审核，并出具审核意见；（4）转让方根据审核意见，办理土地使用权变更登记手续；（5）受让方取得土地使用权。
四、别墅用地开发与建设1. 开发手续别墅用地开发应当依法办理以下手续：（1）取得土地使用权；（2）取得建设用地规划许可证；（3）取得建筑工程规划许可证；（4）取得建筑工程施工许可证。
2. 建设标准别墅用地建设标准应当符合以下要求：（1）建筑风格应当符合当地历史文化传统和生态环境特点；（2）建筑密度、容积率、绿地率等指标应当符合土地利用总体规划和城乡规划；（3）基础设施和公共服务设施应当配套完善；（4）生态环境保护措施应当落实到位。
全国房地产高密度别墅化解与剖析
【最新资料,Word版，可自由编辑！】规划体系——车行系统全地下布置i.本案例数据解读：本案总用地面积48948.6㎡，容积率0.66，建筑密度33.37%，绿地率34.21%，在高端别墅中属于较低水平，因此如何提升小区环境是应对手段的重点。
降低道路面积是目前高密度别墅中能够有效提升环境的成功手段之一，虽然成本较高，但在高端别墅中应用还是得大于失的。
ii.推荐手法：车行系统全地下布置在小区出入口附近即布置地下车库出入口，将小区内部车行系统引入地下，一方面达到了人车分流的规划方式，使小区地上景观不受车辆干扰；另一方面可以有效缩小地上车行道路面积（道路规划仅需满足消防道路硬性指标），从而使小区内有更多的地面面积可用于景观及花园，优化小区景观效果。
优点：1、增加绿化面积，增大花园面积2、减少路网，提高容积率◆缺点：管线建设复杂，成本也较高借鉴案例1：上海龙湖·滟澜山项目总平面图●项目基本数据：双拼、叠加、联排别墅、花园洋房14.4496公顷1.0（叠加别墅1.3；双拼、联排0.8）50%毛坯约10700元/㎡项目08年10月开盘，截至目前共推案372套，成交272套，双拼别墅单位价格达到周边某些独栋别墅的单价，客户认同度较高。
案例逻辑阐述：Q[问题]：70/90政策、高价拿地A[答案]：打造低密度产品，实现利润最大化S[解决方法]：人车分流虽然栋距小是本案例劣势所在，但正是这种做法，才使其高容积率成为可能。
● 景观与道路示意图：项目仅有一根7米宽双车道，沿途途经多个地下停车库，可直接就近停车。
并可通过地下停车库直达私家下沉式庭院。
减少地面道路面积，扩充地面绿化面积。
案例劣势：栋间距较小，私家庭院之间仅有1.5米宽宅滟澜山规划手法：运用人车分流弱化项目天生缺陷，东低西高天际线的设计最大化利用天然景观。
● 详细规划解析：✓ 典型的经济型别墅规划，仅满足国家相关设计规范的最低标准 ✓ 行列式排布，布局紧凑✓ 宅间绿化分散布置为主，集中绿化项目沙盘示意图● 沙盘解读：● 人行道路示意图：● 人车分流对应地下车库示意图社区内部实景图社区内仅布置人行道，同时增大绿化面积，丰富了社区景观。
合院别墅”最详细的分析(经典)
合院别墅”最详细的分析……低层高密产品一直是住宅开发领域的一个重要组成部分，代表国人的一种理想生活方式，是创造附加值的王牌产品，对时下热门的特色小镇开发也有重要意义。
2016年，万晟共考察52个低层高密项目，结合日常产品研发，得出些许思考与心得，与诸位同仁探讨。
“年度观察院墅化是低层高密产品的大趋势通过项目考察发现，15-16年的低层高密项目有共同的现象——将院子围合起来，使别墅的活动空间由单纯的室内向室外扩展，从别墅变为院墅。
我们将这种现象称之为院墅化。
院墅化为何如此受欢迎？大致有以下原因：1）院落生活方式可打动客户，产品力可挖掘空间多；2）院墅化产品可以实现较强私密性；3）以宅院礼序作为亮点进行推广易获得客户共鸣；4）同面积段下，院墅化合院产品能实现更高容积率。
结合目前院墅型低层高密产品的不俗表现，本文将从合院型产品、院落空间营造、地下空间、立面风格四个方面来进行总结分析。
1、合院型产品规划数学题的新答案随着土地高效利用的规划导向及房价不断走高的楼市现状，大部分低密项目都面临着用地容积率高而单户面积紧凑的局面。
土地效率与产品力如何取得平衡逐渐成为许多低层高密项目能否成功的关键点。
对比传统产品，同样用地条件下，合院型产品的业态可以上升一级下图是耳熟能详的容积率&产品对应表，联排别墅的规划容积率约为0.7左右，这与目前容积率需大于1.0的用地出让规定之间难以找到平衡。
△ 容积率与产品对应关系（图片来自网络）15-16年的项目推出了新的解决方案：采用合院型产品进行南北向连接甚至网格状连接，利用南北向日照间距，在控制面积段的同时提升容积率。
下图列举一些相对典型的规划布局方式。
△ 铂悦犀湖/中粮瑞府/南京院子/桂语里/杭州院子/海月甲第（分析图自绘）毋容置疑，可搭接的合院型产品通过规避日照间距和山墙间距，容积率提升上确有奇效。
为了探寻合院类产品的能力边界，我们将年度典型产品在100m*100m的用地上进行模拟极限容积率测算，并按照容积率由大到小进行结果排序。
万科地产集团 研发设计 优秀强排方案—宁波云鹭湾强排
宁波万科云鹭湾项目NINGBO vanke PROJECTpart 1part 2 part 3 规划策略强排方案项目理解part 1 项目理解•项目位于宁波市慈城新区，为云鹭湾项目最后的两个地块,7#及9#。
•慈城新区有整体的统一规划，配套较完善，中心湖、慈城中学、维拉小镇幼儿园、妇儿医院等规划利好已落地。
•云鹭湾项目紧邻中心湖，景观资源突出，项目总面积38万方，平均容积率1.2，为低密度大盘。
7# 9#近郊 景观大盘 配套成熟•前几期项目开发的住宅包括联排、洋房及小高层，品质较高。
云鹭湾已有规模 产品品质较高社区氛围初步成形•商业约1.2万方，集中设在大盘的中部，直达湖边，将景观引入地块中。
•商业及售楼处营造了生活场景，提升了配套的档次。
13000,90㎡售罄。
160㎡四+一房130㎡四房90㎡小三房•别墅250万_280一套•三层200㎡。
一层二层三层•区域内竞品少，绿地新都会项目。
•低层居住产品，总规模16万㎡。
•叠加153——180㎡•平墅160㎡•洋房99㎡。
160㎡平墅99㎡三房叠加下层叠加上层•联排260——310㎡ •350万/套绿地新都会 产品一层 二层 三层市场的供应的分析高低搭配低层产品溢价产品丰富低层及类别墅产品溢价市场供应以改善型产品为主，体现了环境、配套对客户的吸引力。
万科的产品成熟，总价控制较好。
绿地产品的多种类型，实现了更多的产品溢价。
区域的整体规划已落地，配套逐渐成熟。
低密度景观社区，环境品质较好。
区域的认知度会明显提升，吸引市区的改善型客户。
利用云鹭湾前期的口碑，有先发优势。
目前供应以改善型产品为主，低层产品有一定溢价。
目前产品定位不低，会拉升片区的档次。
地 段市 场定位为改善型，而且有上升的空间。
part 2 规划策略云鹭湾项目的规划条件•用地4.2公顷•1.35容积率 •限高18m最后两个地块总建筑规模10.5万方容积率对于低层改善盘偏高。
7#地块 •用地3公顷• 1.6容积率•限高18m,局部33m9#地块7# 9#云鹭湾项目的规划条件9#地块一线湖景，土地价值高。
在西园如何挑选联排别墅？联排别墅容积率是多少
在西园如何挑选联排别墅？联排别墅容积率是多少导读:本文介绍在房屋买房，建筑类型的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
联排别墅又叫做排屋一般是由几栋或者由十几栋小于５层的低层住宅并联组成的，相邻的两户共用一面墙，联排别墅户型会有独立的花园车，空间比较大，那么在西园如何挑选联排别墅呢，在西园联排别墅容积率是多少呢？在西园如何挑选联排别墅１、在西园挑选联排别墅起码的原则是要讲究面宽。
但大面宽的联排别墅意味着占地面积大，如果面宽小于５．７米，则可能由于进深太大而影响到舒适性，这点客户要充分注意。
２、具体到各个居室，可按照下列技巧进行选择：一层有卧室，尤其是三代同堂的人家，一定要考虑一层有卧室，方便老年人起居或雇佣保姆之需。
车库面积合适，尽量做到能够室内停放一辆车。
地下室注意采光和防潮问题。
３、二层可以设置次卧和儿童卧室。
如果面积允许，应尽量设置家庭厅，这样方便晚睡的父母与子女在此消磨时光，同时又不会影响一层老人的休息，做到动静分开。
三层则为主卧套房。
一般而言，主卧套房面积不应该小于４０平方米，可以包括卧室、书房、衣帽间、卫生间以及室外露台等。
４、车库面积大，尽量做到能够并排停放两辆车。
对于能够购买联排别墅的消费群体来说，每个家庭都会有自己的私家车，而且绝大多数家庭不止一辆，因此车库显得非常重要。
一般情况下，优先选择能够并排停放两辆车的车库，退而求其次，也可以选择一前一后停放两辆车的车库。
在西园联排别墅容积率是多少１、所谓别墅容积率，指的是项目的总建筑面积与项目的总占地面积的比值，这数字不仅是近视和舒适度密切相关，还是判断一个房子的性价比的重要指标。
根据国家相关规定，核心城区的建筑密度不得高于２８％，郊区不得高于２３％。
２、西园容积率计算公式：容积率＝总建筑面积÷总用地面积；当建筑物层高超过８米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
３、一般的西园联排别墅容积率０．５～０．８，如果组合３～４层，局部５层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。