当前物业管理存在的问题及对策研究[开题报告]

本科毕业设计（论文）

开题报告

题目当前物业管理存在的问题及对策研究

一、选题的背景及意义

（一）选题意义

近年来，随着经济的迅速发展，物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，在我国沿海和经济发达的地区获得较快的发展。其发展过程中，这一行业展现出强大的生命力，广阔的发展空间，持续的发展前景，强烈的现代气息，被公认是一项“朝阳产业”。它不仅推动了中国城市的文明化进程，配合了政府的改革与经济建设，更重要的是为中国人带来了一种全新的生活方式。随着改革开发政策的不断深化以及市场经济的不断发展，对物业管理也提出新的要求，然而，我国物业管理普遍存在物业管理企业起点不高，队伍素质偏低；经营理念、管理意识、专业化水平都比较落后；服务产品类型简单、产品同质化严重；产品专业化程度较低、产品横向拓展与产业链延伸不够等问题。

以嘉兴市物业管理为个案，分析了解目前物业管理的现状，调查了解物业管理中存在的主要问题，提出相应的解决措施，对于改善住宅小区的环境，提升物业管理公司的素质，提高城市品位，有着重要的现实意义和深远的历史意义。（二）文献综述

1、物业管理基本理论

（1）物业管理的含义

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理．维护相关区域内的环境卫生和秩序的话动。(《物业管理条例》，2003) 物业管理，是指由专门的物业管理经营机构和人员经物业所有者的委托，根据国家有关法律，依照合同契约，应用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业化管理和维修养护，为居民生活提供高、优质、便捷、经济的综合性服务。（萨

拉，2009）

所谓物业管理，就其广义而言，是泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售后的服务，包括治安、环卫、交通、分送信报、绿化、管理，以及社区康乐类有益活动与生活服务等事项，范围非常广阔。就其狭义而言，物业管理是指专业化的物业管理企业运用现代管理科学和先进的修缮技术，为物业售租后在整个使用周期中给房屋及其设备、基础设施与周围的环境进行专业化的管理，乃至居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。（卢春阳，2009）

（2）物业管理的基本内容

物业管理的基本内容按照其服务性质和提供的方式一般分为3大类，即常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。常规性的公共服务是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有业主、物业使用人提供的最基本的管理和服务。针对性的专项服务是指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。委托性的特约服务，是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。（杨治力、赵许栋，2009）

物业管理的内容已不仅仅包含物业维护与租金收取，更为重要的是，还涵盖了市场分析与计划制订、寻找租户与使物业保值增值、协调租户及业主的关系以及对法制建设和环境问题的关注。（Floyd M. Baird, Marie S. Spodek, Robert C. Kyle，1999）

（3）物业管理的功能

根据《物业管理企业创新探讨》，可以将物业管理的功能归纳为：

服务与管理的功能：物业管理通过对房屋设施等物业本身和周边环境的管理和及时提供个性化、多样化的服务，给业主创造安全、舒适、谐的居住环境，帮助业主维护物业完好，实现增值。服务与管理功能是物业管理最基本的功能。文化的功能：物业管理作为城市社区一种管理体制，通过在物业管理中开展各种文化活动，有益于推进小区的精神文化生活，促进社区的文化建设和精神文明建设。经济功能：物业管理作为一种新兴产业具有很大的发展潜力，对于增加社会就业岗位，促进社会经济发展都有非常重要的作用。因此，应该充分认识和发挥好物业管理各种社会功能与作用，积极推动物业管理的深入发展。（黄洁娟，2010）

（4）物业管理模式

物业管理基本运作模式是将有关房产的租赁、出售、维修、维护以及居住小区内治安环保交给专业的市场化运作的物监管理企业，向住户提供有偿服务，其管理手段主要为法律和经济手段，管理范围覆盖到与房产相关的方方面面。同传统的以行政手段为主的房屋管理模式相比，物业管理既可以避免作为政府委派机构的房管部门因为长期提供无偿服务而造成的严重费用不足，也可以摆脱过去那种自建自管的分散的房屋管理方式的弊端。（张襄誉，廖晓峰，2003）物业管理在实践中主要有两种操作模式，一种称之为自营式物业管理所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区(台湾称社区)的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自己管理。其最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。另一种是委托式物业管理即由业主通过物业管理合同委托物业公司进行管理。这种管理模式的最大优势是，可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。其主要弊端是：管理费用较高，很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率较低，不少中低收人者反映，买了房改房以后，交不起物业管理费。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。（江楠，2009）

物业管理企业经营模式的选择：一是粗放、简单、纯劳务密集型生存模式。此类模式的物管企业经营成本较低，企业形成的基本标杆对资金、技术、设备、员工素质等要求较低，所以这类企业需要有能吃苦的领导与一支能吃苦的队伍。同时由于市场绝对空间的增长与物业公司数量之间的矛盾，唯有通过市场量的扩张求得规模效益，因而这类物管企业的竞争也最为激烈。二是拓展已有市场空闻，追求延伸服务与个性服务的社区服务模式。此类模式的物管企业应有一个服务经营思路宽广的领导班子和一支灵活多能的队伍。该模式对目前大多数物业管理企业来说，是一个比较现实的选择。三是技术与智力服务型发展模式。此类模式的物管企业必须有优化的资本结构、灵活的经营机制、全新的管理观念、与国际接轨的管理模式、支撑型的管理与技术团队。此类物管企业能针对实力群体和高档

物业开展常规性服务与提升性服务。此类企业虽然也会面临激烈竞争，但是物管企业发展的必然方向，最终会做大做强。（陈东明，2009）

2、我国物业管理现状及存在的问题

（1）我国物业管理发展现状

目前国内的物业管理在绝大部分地区处于行业导入期，而只有少数市场经济较发达地区，如深圳、广州、上海、北京等物业管理行业处于行业成长期的初期。处于物业管理行业导入期的地区，物业管理发展缓慢，市场化程度不高。市场渗透率较低，或者为了占领市场和保证服务质量而付出较高的成本。甚至出现社会效益与经济效益两不佳的局面；处在物业管理行业成长期的地区，消费者具备物业管理消费观念，加之物业管理规范化、标准化的发展，市场渗透率随之提高，从而促进了物业管理企业的健康发展。（罗跃虎，2009）

23年前深圳学习香港和国外的经验，在住宅区实行物业管理，开创了我国大陆物业管理的先河。由于事关人民群众的安居乐业和社会的稳定，物业管理已经越来越引起政府的高度重视和社会的强烈关注，甚至成为百姓话题中的热点，成为媒体与公众关注的焦点。从全国范围来看，有10%的住宅小区实行了物业管理，全国有20000余家物业管理公司，吸纳社会劳动量和专业人员30万人，单北京的物业管理公司就有908家，从业人员10多万人。虽然我国物业管理模式、方法、程序、标准在不断的完善，并得到了建设性的肯定，但物业管理在我国仍属探索阶段，还没有形成一整套系统的成熟的理论和在理论指导下的完善的、系统的物业管理法规和条例。1999年4月开始起草《物业管理条例》，但直到2003年9月1日才颁布正式施行。而该条例只是一个综合性条例，无具体的实施办法和规定。目前新出台的《物权法》也只是刚开始，还未能看到其落实的效果。相对物业管理实践来说，理论和法规的滞后，又在一定程度上制约了物业管理实践中的创新。特别是近年来，物业管理纠纷不断，物业管理投诉占到房地产投诉的85％，可见对物业管理存在的问题进行分析和研究，显得尤为迫切。（田晓洁，2007）（2）我国物业管理存在的主要问题

经历了20多年的发展，我国的物业管理从无到有，从专业化、社会化到企业化、市场化。物业管理企业在自身艰难发展的同时，也解决了就业、提高了人民生活和工作质量、推进了城市化进程、促进了社会协调发展。（庞爱玲，2008）物业管理在可持续发展中起着重要作用，但不可否认，我国物业管理虽然大踏步地走过了20多年，但与国外成熟的物业管理相比尚有很大差距，还存在着很多问题和不足。（邱近峰，2009）

根据众多学者的观点，可将我国物业管理存在的问题归纳如下：

其一，法律法规不健全，物业管理运行机制有待完善。

市场经济需要政府的宏观调控，行业相关法制，法规较少，且比较粗糙。大多不具有较强的可操作性，这就造成出了问题出现后难以有效解决分歧矛盾，在法律法规的政府强制性方面存在问题。（汪建峰，2009）

在国家立法上，到目前为止，我国尚无一部在行政法规以上的由最高国家权力机关制定的专门的物业管理法律。在地方立法上，为配合国家物监管理相关法律的实施，各地结合本地情况出台本地的规章制度，但各地的物业管理发展水平