184.碧桂园地产资料之投资测算的基本逻辑1021
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投资测算的基本逻辑
投资策划中心
2015年10月
计提条件
自有资金投入需一年内全额回笼
回笼资金＞自有资金投入+年化自有资金收益（30%）
【金额的要求】
【时间的要求】
成就共享股权金额=（净利润－年化自有资金×30%）×20%（区域主导）
利润
现金流
利润现金流赚多少钱？何时回钱？
利润收入成本费用税金
收入如何确定？
量价地有多大？
能盖多少？容积率、建筑密度、限高能卖多少？可售面积、公建配套
项目定位
产品结构
价格预判：竞品降价、同质产品积存等
销售收入
成本都包括哪些？收入
销售收入
前期工程
建安成本
基础设施
公共配套
贷款利息
开发间接费开发成本
土地成本有票、无票
建造成本
费用都包括哪些？
收入
销售收入
成本
土地成本
建造成本
管理费用
销售费用财务费用
企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用
（集团、区域）
营销活动、销售人员佣金等计入成本中的贷款利息
销管费＝
销售收入×销管费率三四线：5%一二线：3%
收入销售收入
成本
土地成本
建造成本
费用
管理费用
销售费用
（财务费用）
税金如何计算？
营业税及附加
土地增值税
企业所得税
【营业税及附加】
企业经营主要业务应负担的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等
缴税金额＝销售收入×5.7%
收入销售收入
成本
土地成本
建造成本
费用
管理费用
销售费用
（财务费用）
税金如何计算？
营业税及附加
土地增值税
企业所得税
【土地增值税】
对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
增值额＝销售收入－扣除项目
扣除项目＝(土地成本＋建造成本)×1.3+相关税金（营业税）增值率=增值额÷扣除项目
收入销售收入
成本
土地成本
建造成本
费用
管理费用
销售费用
（财务费用）
税金如何计算？
营业税及附加
土地增值税
企业所得税
应纳税额=增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数
收入销售收入
成本
土地成本
建造成本
费用
管理费用
销售费用
（财务费用）
税金如何计算？
营业税及附加
土地增值税
企业所得税
【企业所得税】
对我国企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。
缴税金额＝利润总额×25%
收入销售收入
成本
土地成本
建造成本
费用
管理费用
销售费用
（财务费用）
税金
营业税
土增税
所得税毛利润
利润总额
净利润
净利润=利润总额－所得税
=收入－成本－销管费－营业税－土增税－所得税
发票
净利润
净利率
土地获利倍数
净利润
销售收入
净利润
土地总价
劳斯莱斯：≥10%
一二线：≥8%
土地款1
土地款2
建造成本
建造成本
建造成本
基金
开发贷
现金现金现金
交楼
收
支
买地
开工
开盘
管理费用
销售费用
财务费用
还贷支出
税金
（预征及清算）
土地款1
土地款2
建造
成本
建造成本
建造成本
基金
开发贷
现金现金现金
交楼
收
支
买地
开工
开盘
管理费用
销售费用财务费用
还贷支出
税金
（预征及清算）
成本构成、支付节奏？
彭镜懂《开发成本测
》融资方式与成本？冯兆辉《融资成本与费用》
税金缴纳与关注点？罗梓月《拿地过程中相关税务问题》财税系列课程
净利润＝收入—成本—费用—税金
成就共享奖励金额=（净利润－年化自有资金×30%）×20%（区域主导）
多收合理定价提高去化
少支
成本管理费用减免税务筹划
成就共享奖励金额=（净利润－年化自有资金×30%）×20%（区域主导）
快收晚支开发节奏、提前预售、减少监管融资（财务成本）
分期付款
延后付款
利润
收入－成本－费用－税金
现金流
贷款收入、还贷支出
静态动态
≥8%/10%
确保资金一年运转两次
基本要素
成就共享自有资金投入需一年内全额回笼
回笼资金＞自有资金投入+年化自有资金收益（30%）