房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析
房地产行业收入成本结转会计分录
房地产行业收入成本结转会计分录房地产行业这块儿，收入和成本的结转可不是一件小事，很多人一听到这俩字儿，马上就脑袋大了，心想：“这不是会计的事儿吗？跟我有什么关系？”可不是嘛，虽然咱们不一定天天捧着账本算，但这背后的东西，搞不好会直接影响到你我生活。
咱们不说废话，直接来聊聊，房地产的收入和成本是怎么结转的，这里面的会计分录到底是咋回事儿。
你别小看这会计分录，搞明白了，它不止是纸上谈兵，还可能决定了项目的盈亏，甚至是企业的生死存亡呢。
先给大家划个重点，房地产开发项目的收入，啥时候能够确认？可不是你想确认就能确认的，得按照合同的完成进度来。
比如说，咱们开发一个楼盘，楼盘还没完工呢，咋能说已经卖了？你得等到合同签订后，房屋交付使用，甚至有些地方是得经过验收，才算是确认收入。
这时候，咱们才开始看得见收入的光明面。
而在成本方面，也不是一笔账一笔账都能轻松搞定的。
房地产开发可不像卖个小摊，花钱买点原料就完事儿，那可真是大工程，土地成本、建筑成本、人工成本、管理费用等等，一大堆，搞不好就是几千万、上亿的事儿。
大家可能会问：那这些成本，什么时候才能结转呢？别急，告诉你，房地产行业有个很重要的特点，叫做“分期结转”。
什么意思呢？就是项目一开始动工，成本开始投入，但真正结转成销售成本得等到房屋销售出去的时候。
简单说，就是先花了钱，但不马上让这些钱从账面上消失，得等到楼盘卖掉了，收入和成本才能对上。
所以说，房子还没卖掉的时候，账上就有了一个“未结转的成本”，等着销售收入进账的时候，一块儿结转出去。
大家看，房地产项目的会计分录就非常关键了，弄错了就容易出错。
举个例子，假设一个项目已经完成了房屋建设，开始交房，或者是部分房屋交房了，这时，咱们就得按照合同约定确认收入。
这个时候，要记一笔分录，把“应收账款”这项账务给记下来，这个金额得根据已经销售出去的房屋面积和售价来算，咱们卖了多少就算多少。
而同时，记一笔成本，记住了，这个成本不是真正的经营成本，是已经投入的开发成本，等着最后结转呢。
房产项目以哪个条件作为结转收入的标准
房产项⽬以哪个条件作为结转收⼊的标准结转,或期末结转,指期末结账时将某⼀账户的余额或差额转⼊另⼀账户。
这⾥涉及两个账户,前者是转出账户,后者是转⼊账户,⼀般⽽⾔,结转后,转出账户将没有余额。
房产项⽬以哪个条件作为结转收⼊的标准?请跟随店铺⼩编⼀起在下⽂中进⾏了解。
房产项⽬以哪个条件作为结转收⼊的标准房地产开发企业结转收⼊⼀定是开发产品已经完⼯，为了避免企业⼈为地长期不结算⼯程价款长期挂账不确认收⼊成本，只要开发产品符合上述条件之⼀的，就视为完⼯。
只有完⼯的房屋才可以办理竣⼯验收，才有可能交付业主使⽤和办理初始房产证⼿续，办理完毕初始产权登记才可以办理每⼀位购房⼈的转移登记。
企业房地产开发经营业务包括⼟地的开发，建造、销售住宅、商业⽤房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除⼟地开发之外，其他开发产品符合下列条件之⼀的，应视为已经完⼯：(⼀)开发产品竣⼯证明材料已报房地产管理部门备案。
(⼆)开发产品已开始投⼊使⽤。
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
建设单位办理⼯程竣⼯验收备案应当提交下列⽂件：(⼀)⼯程竣⼯验收备案表；(⼆) ⼯程竣⼯验收报告。
竣⼯验收报告应当包括⼯程报建⽇期，施⼯许可证号，施⼯图设计⽂件审查意见，勘察、设计、施⼯、⼯程监理等单位分别签署的质量合格⽂件及验收⼈员签署的竣⼯验收原始⽂件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；(三)法律、⾏政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可⽂件或者准许使⽤⽂件；(四) 施⼯单位签署的⼯程质量保修书；(五)法规、规章规定必须提供的其他⽂件。
商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使⽤说明书》。
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房地产开发企业销售收入的确认与财务管理
房地产开发企业销售收入的确认与财务管理一、销售收入的确认房地产开发企业的销售收入通常是指房地产建筑物和其他土地开发项目销售产生的收入。
但是，在收入的确认上会存在一些争议。
那么，房地产开发企业应该如何合法合规地确认销售收入呢？1、确认时间房地产开发企业应该遵循实质经济事项和公允价值的原则确认销售收入。
根据《企业会计准则》规定，房地产开发企业应在合同约定办理交易日起，满足以下条件之一之日确认销售收入：（1）房地产建筑物或土地使用权已交付买方，已达到约定的交付标准；（2）买方已向房地产开发企业支付了相当于销售价格的20%以上的定金或已经支付了全部价款的。
但是，如果合同中有条款规定了不同的确认时间，则按照合同规定。
2、相关成本房地产开发企业应同时确认与销售收入相关的成本。
如销售时所需要支付的代理费、契税、公证费等。
3、销售费用销售费用是指在销售产品或服务时发生的费用，包括广告费、业务招待费、促销费、推介费等。
销售费用应当与销售收入同时确认。
4、应付款项在确认销售收入时，房地产开发企业应同时确认应付款项，如代购款、担保费、首期款、印花税等。
并进行相应的抵消。
二、财务管理房地产开发企业的财务管理直接关系到企业的生死存亡。
如何合理管理财务，保证企业的稳定发展呢？1、财务预算在房地产开发企业中，财务预算很重要，能为企业的决策提供有力的支持。
房地产开发企业在制定财务预算时，应参考过去的业绩和市场情况，设定可实施的财务目标和预算执行计划，并制定预算执行措施。
房地产开发企业在开发过程中会涉及到很多费用，如土地费、建筑费、销售费等。
因此，成本控制非常重要。
企业应根据市场需求和资源条件，科学规划项目成本，严格控制各项成本。
3、运营风险管理房地产开发项目周期长，涉及到的运营风险也比较大。
企业应在项目开发之初规避可能出现的各种风险，并采取措施加以化解。
如识别、评估、监测和控制项目风险、建立风险预警机制等。
4、财务监督财务监督对于房地产开发企业非常重要。
房地产开发企业会计核算中收入确认的问题及对策
Part One Part Four
Part Two Part Five
Part Three Part Six
01
业务复杂：涉及土地开发、 工程建设、销售等多个环节
成本核算困难：土地成本、
02 建设成本、销售成本等难以
准确核算
收入确认问题：预售收入、
03 尾款收入、售后回租收入等
确认困难
0
0
0
0
1
2
3
4
汇报人：
收入确认不及时， 导致财务报表不 准确
收入确认标准不 明确，导致收入 确认存在争议
收入确认信息披 露不完整，导致 投资者无法准确 了解企业收入情 况
收入确认信息披 露不及时，导致 投资者无法及时 了解企业收入情 况
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收入确认原则不明确 收入确认条件不明确 收入确认方法不明确 收入确认时间不明确 收入确认范围不明确 收入确认披露要求不明确
建议完善相关法律法规，明确收入确 认标准和程序，确保会计核算的准确 性和合规性。
02
建议加强审计监督，及时发现和纠正 会计核算中的问题，确保会计核算的 准确性和合规性。
04
收入确认问题 在房地产开发 企业会计核算 中的重要性
收入确认问题 的解决对策和 实施效果
未来收入确认 问题的发展趋 势和挑战
收入确认问题 的研究方法和 技术手段的改 进和优化
加强审计监督，确保会计核 算的合规性和合法性
制定统一的会计准则，明确 收入确认的标准和条件
加强信息披露，提高会计信 息的透明度和可信度
制定统一的税收政策和会计处理标准，确保会计核算的准确性和合规性。 加强税收政策与会计处理的沟通和协调，确保税收政策和会计处理的一致性。 提高会计人员的专业素质和税收政策理解能力，确保会计核算的准确性和合规性。 加强税收政策与会计处理的监督和检查，确保税收政策和会计处理的执行效果。
房地产测算、预算、成本分摊方法及收入确认原则
房地产测算、预算、成本分摊方法及收入确认原则房地产预算一、预算编制原则：原则一：营销、设计、成本等多部门协同与整合主流房地产企业预算成本编制的分工主要如图所示：地产企业特别需要建立营销、设计、成本三大专业部门之间协同的工作机制，形成设计牵头、营销主导、成本监督的管控机制。
首先，营销与设计要基于客户需求在产品定位层面达成一致，明确到底需要生产什么样的产品来满足这些客户；其次，营销与成本要基于客户关注价值点达成一致，识别目标客户的敏感点并按照由高到低的顺序排列，指导成本的具体投放；最后，设计与成本要基于客户需求及客户敏感点，在限额设计方面达成一致，将项目预算成本转换为可以在设计阶段操作的指标限额，保障预算目标可执行。
原则二：明确编制依据，形成成果指标，确定决策模型二、预算成本的编制当前优秀房地产企业预算成本编制的实践来看，往往会对从投资拿地到项目后评估每个阶段的预算成本都有明确规定，包括参与部门和编制的重点，并将预算成本编制明确分解为土地版、启动版、定位版、方案版、扩初版和施工图版。
1、概念定位阶段重策划，强调货值最大化概念方案阶段，预算成本的制定需要强调策划思维，核心在于通过项目策划及产品策划，实现货值最大化。
强调在设计工作开展之前，结合营销定位报告，对概念设计多方案组合初选进行成本匡算，通过对各类型产品的成本配置模块进行经济性测算和比选，找出盈利最大化的产品组合，形成对下一步设计工作的限额控制指标。
该阶段预算成本编制，一般会在营销定位后10个工作日内提供成本测算初稿，以供决策参考；项目定位通过后5个工作日内，编报完成概念阶段的预算成本正式稿。
这个阶段预算成本测算的关键点在于对产品组合方案、路网布置方案、停车布置方案、场地标高方案等四大方案进行管控，控制了这四大方案的预算成本测算，概念阶段的预算成本编制就基本不会有太大的偏差。
除此之外，还应包括交通、功能分区、景观分析等，以及对建筑平面、户型结构、主要设备、停车方式及比率等的可行性及经济性进行预研究。
房地产收入确认的标准
房地产收入确认的标准第一篇：房地产收入确认的标准房地产收入确认的标准房地产商品包括期房和现房，鉴于其高价值性和高风险性，销售往往采用预售，除此之外也采用一般销售和分期付款销售。
房地产商品销售的前提是首先要取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节，因此房地产收人的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性。
《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准。
该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；而《收入》准则等则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。
在会计实务中，房地产开发企业究竟应在哪一环节确认收入？本文认为，房地产商品销售收入的确认应符合两个层次的标准，即法律标准和专业标准。
1、法律标准房地产是不动产，因此，房地产买卖在很大程度上依赖法律的制约和保护。
法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件和标准：如房地产的产权归属应当清楚，并有合法的产权证件；经过改、扩建的房屋，产权所有者应在房地产行政管理部门办妥变更登记手续后，方能进行交易等；对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发（即属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25％以上）的，以及权属有争议的、本依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。
凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。
2、专业标准专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准，如《收入》准则及《企业会计制度》的相关规定等。
1999年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计准则——收入》第5条规定了销售商品的收入确认的四个条件，即企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。
新准则下房地产开发企业收入确认条件
新准则下房地产开发企业收入确认条件最近房地产的收入确认问题成了大家讨论的热点，尤其是新准则出台之后。
说到这个，咱们大多数人可能不太清楚其中的细节。
这个问题就像大家买房的时候，那个“付款—收房”的过程，原本就简单得不能再简单，但一上升到规则和标准，嘿，立马就变得复杂了。
有些开发企业为了让账面上看起来更漂亮，收入确认的时间和方式也得跟着新规走。
这个新准则到底有哪些变化呢？别急，咱们慢慢聊。
首先呢，新准则说白了就是要让开发企业的收入确认“更真实”。
以前啊，房地产企业有时候是按合同签订的时间，或者是工程进度的某个阶段就把收入确认了，这就好像你提前约了个饭，可是菜还没做熟，你就付了钱，然后等着老板告诉你“菜好了”。
这种做法很常见，但实际上，买房者也许还没有完全接受这个房子，开发商也许还没真正交付，那怎么能算得上完全交付呢？对吧？所以新规来了，强调得更清楚，就是收入确认要等到交房那一刻，才算是完成了义务。
你看，这就像是咱们买东西，得先收到货，检查一下，确认无误，才算是买卖完成。
以前有的开发商就喜欢“偷偷摸摸”的提前确认收入，甚至有时候房子还没交，账上就已经数目字漂亮得不行了。
这个做法嘛，不太靠谱。
毕竟，买房不仅是“给钱”的问题，交房、验收这些事儿都得跟着走。
所以新准则规定：开发商要按照实际交房的时间，才能确认收入。
没交房，就不能算完成交易，懂了吗？讲到这里，你可能会想，这种规定会不会给房地产企业带来麻烦？是的，肯定会。
毕竟，收入确认这块儿一直是开发企业财务报表里“最亮眼”的一部分，按照新规，收入确认的时间会被拖后，这对企业来说，短期内可能影响财务报表的表现。
可是从长远来看呢，这其实是一件好事，因为它能让财务数据更加真实、透明，也能让整个行业的运作更规范。
换句话说，做生意得讲究诚信，账面上虚的东西，迟早会露馅，迟不如早。
不过话说回来，收入确认这事儿，可不只是开发企业的事儿，买房人也能从中受益。
你看，按照新规，开发商不再能通过“提前确认收入”来让自己看起来更赚钱，大家可以更清楚地看到整个房产交易的真实面貌。
房地产开发企业销售的收入确认原则与核算(一)
房地产开发企业销售的收入确认原则与核算(一)房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。
一、问题的提出新会计制度对收入的确认，更体现了实质重于形式的会计确认原则，使会计信息更具可靠性，因此也更合理，但同时也更多地融入了对会计人员职业判断的要求。
由于房地产的销售不同于一般商品的销售，其销售过程一般要经历订立销售合同、房屋的竣工验收、收款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序。
而且在实际业务中，还可能会出现多种流程情况，财务人员在判定收入实现的四项条件上不易掌握。
如对怎样才算企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方就可能出现不同的理解，是要求企业将所有的销售业务过程全部走完还是在某些关键程序完成时就确认销售收入的实现。
由于会计人员的政策水平、业务能力、职业经验以及对所在行业的相关知识的掌握程度存在差异，对同一事项也会形成不同的判断，不同的职业判断则会导致不同的结果，主观随意性较大。
为了防止企业随意提前或推迟商品房销售收入实现，随意调节企业经营业绩，需要对房地产开发企业这种特殊商品的销售实现问题进行探讨。
针对上述问题，正解理解房地产开发企业销售收入确认原则、会计处理方法及有关税收政策，对提高房地产开发企业会计信息质量及保证税收的及时足额入库起着至关重要的作用。
二、会计制度中房地产开发企业收入确认原则按《企业会计制度》销售收入应当在下列条件均能满足时予以确认：⑴企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；⑴企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；⑴与交易相关的经济利益能够流入企业；⑴相关的收入和成本能够可靠地计量。
具体对于房地产开发企业来说，从谨慎性原则出发，一般应满足以下几个条件则确认收入：⑴房屋竣工并验收合格，说明商品是合格的；⑴完成竣工结算，说明成本能够可靠地计量；⑴签订售房合同及收取房款说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业；⑴房屋办理了移交手续交付业主使用，说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移。
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房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析本页仅作为文档封面，使用时可以删除This document is for reference only-rar21year.March房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。
在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。
二、特殊问题 1.风险和报酬尚未转移在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。
但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：①卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。
在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。
②房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。
卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。
2.签订预售合同或正式合同时不能确认收入签订预售合同时，房屋往往并未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。
即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。
订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。
我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。
在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。
只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。
3.开发产品已竣工验收，但竣工决算还未完成能不能作销售确认这是一个实践中存在分歧的问题。
如果完全从谨慎原则考虑，只有竣工决算金额确定以后，与收入相关的成本才能最准确地计量，不少注册会计师此种观点。
很多房地产企业会计人员则认为，一个开发项目的决算审核往往需要数月甚至更长的时间，等待决算金额的最终确定会使销售收入迟迟得不到确认而影响当期经营成果的正确反映。
如果开发产品已经竣工验收，即使竣工决算金额还未确定，会计人员可以按照计划成本并依据项目实际情况作适当调整进行成本的配比结转，此时成本总体上应属于能够可靠计量的，因此不应因决算未完成而不予确认销售。
4.是否一定要在法定产权转移时才可确认收入会计理论界流行观点认为，只有房地产的法定所有权转移给买方，才表明其所有权上的主要风险和报酬已转移，企业才可确认销售收入实现。
房地产企业则更倾向于认为，我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度和业务程序已较健全完善。
在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金、取得土地使用权证以及施工许可证等多种证照，开始销售前还需领取销售许可证。
因此，程序上的规范性已大大降低了未来风险，在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议并交付买主办理入住手续的情况下，商品房所有权上的主要风险和报酬实际上已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。
此外，由于办理产权过户手续涉及到房产管理、土地管理及财税等政府有关部门。
办妥产权证书需要有一段时间，而且时间的长短并非开发企业所能完全控制。
开发企业所能做的只是完整地提供需要的各类办证文件如合同、发票、房屋交接证明等，而买方何时去办、何时能办妥则具有不确定性。
因此，如果以办妥房地产证为标准可能造成房地产企业收入确认的滞后。
三、上市公司选择：1、万科：销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该等商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同金额20％或以上之定金或/及已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。
2、滨江集团：房地产销售收入在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
3、金地集团：对于房地产开发产品销售收入，在买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；房地产开发产品已建造完工并达到预订可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；买方按销售合同付款条款支付了购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即：卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关的经济利益能够全部流入公司时，确认销售收入。
4、招商地产：当本集团已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。
对于房地产开发产品销售收入，系在商品房竣工并验收合格，并办理了移交手续时确认销售收入的实现。
上述代表性企业的收入确认，在时点上可归纳为两类，其中：万科、滨江集团为房产主体完工并验收合格，招商地产为办理了移交手续，金地集团为买方取得入伙资格。
第二部分计税成本确认一、开发产品完工时间的确认《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号文件）第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
从以上两个文件的规定可知，开发产品完工时间的确认遵循的是孰先原则。
例如：一个开发项目，房开企业在4月1日把开发产品竣工证明材料报送房地产管理部门备案，5月1日开始为业主办理入住手续。
那么，该项目开发产品完工确认时间应当是4月1日；反过来，假如4月1日开始为业主办理入住手续，5月1日把开发产品竣工证明材料报送房地产管理部门备案，这时，该项目开发产品完工确认时间应当是4月1日。
二、开发产品结算计税成本的时间国税发[2009]31号文件第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
从上面的规定可知，开发产品完工之日并不是必须进行结算计税成本之日。
开发产品完工之日至次年5月31日前任何一日均可为计税成本核算的终止日。
三、企业所得税汇算清缴时按税法规定预提的成本费用未取得合法凭证的，不需要作纳税调整国税发[2009]31号文件第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%.（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。