合约规划

什么是合约规划

在咨询公司为建设方提供的咨询服务中，前期要做的三大规划：1、合约规划；2、投资规划（类似投资估算）；3、资金规划。前期的三大规划是就整个工程项目管理的大的框架，咨询公司以其与建设单位就整个项目的管理达成共识，以便在整个的工程管理中有规矩可循。

合约规划是指导从招投标到最终工程结算的整个规划。其最重要的特性是适用性，合约规划文件，必须了解业主的管理能力和管理要求，往往是经过几番反复，经过二、三版而最终形成的成果文件，一旦形成定稿，将指导整个项目管理过程。其次还要注意，因为建设方最主要的合约是与总承包单位签订的施工合同，总承包单位是整个什么是合约规划工程项目的主要负责人，其合约管理的能力，直接影响到建设方的合约规划。

（主持人提出异议：合约规划内容涵盖招标标规划，招投标之前无法确定中标人，也就无从了解中标人合约管理能力，如何来做规划?答曰：根据资质要求和招标入围单位资力来判断。）合约规划文件包括三个部分。

一、概述：项目情况，包括开发背景、开发环境等…（没记下来）所有因素。

二、工程内容：是合约规划的基础工作，以表格形式分列。如土建工程、机电工程、室外与配套工程等。土建工程可能出现的合约：地基与基础、降水、钢结构、二次结构、保温、防水、精装修、外檐装饰等；机电工程可能出现的合约：强弱电（自控智能化、消防）水暖等；室外及配套工程可能出现的合约：室外景观、夜景照明等。

工程内容的分析，首先是要熟悉项目的情况下才能作出，因此要求对工程资料、工程图纸、设计规划文件及甲方的管理能力、管理要求甚至其他方面的考虑（如招投标备案、甲供材料设备、财务处理问题等）充分了解。

三、合约体系的建立：

（一）确定采用的合约体系

北京目前常见的合约体系是：业主下边是设计院、咨询什么是合约规划公司、总包单位、监理公司，业主直接分别对四家单位。另外一种合约体系：设计院、咨询公司、监理公司组成一个PM公司，业主直接对PM，由PM对总包单位，PM代替业主行使职权，对总包单位来讲，可以视同为面对业主单位（实际上，业主与设计、咨询、监理公司本身也是合约关系）。（二）信息渠道的建立

确定的合约体系从而确定业主从总承包单位获得信息的信息渠道。采用PM形式，则业主通过PM来获得工程信息，而不是直接从总包单位获得。

（三）合同分类

可采用的合同分类方式：

A类：与业主直接签订的合同。如：总承包合同、土方护坡合同、燃气热力合同、园林景观合同。

A类合同应该考虑的是总包合同与其他合同之间的工作界限划分、责任划分等问题。例如一般基坑土方合同是在总包招标前提前招标并施工，土方工程的工期延期索赔，延期责任是应在总包合同中预见并考虑的。

B类：与总包签订的合同（业主在这个合同关系中，相当于见证方）。根据付款方式又可划分两类：一类业主直接支付分包工程工程款，一类由业主支付给总包后由总包支付分包工程款。（由于税金的问题，这里边又有业主付款的财务处理）。如：防水、人防门、精装修、幕墙、电梯工程等。

就B类工程的讨论：

1、防水、人防门，可以纳入A类工程（利弊讨论没有深入展开）

2、精装修中的样板间，目前一般是一个单独的合同，一般议标，而且需要设计院很大程度

的参与。样板间或样板层确定后，才是精装修工程的招标。精装修工程与总包、各精装修公司标段的划分等需要合同约定的问题是需要提前预见并考虑。

3，幕墙也是总分包单位界限划分问题：

5、埋件：一般情况下幕墙招标在总包招标之后进行，如果幕墙工作能在结构出地面前确定而由幕墙公司施工，是最好的情况，因此幕墙尽量提早招标。

第一种：由土建总包单位报价并施工

第二种：由土建单位报价，但在合同中约定可以由幕墙公司实施并从价款中扣除

幕墙合同实施中常遇到问题：总包单位施工后，幕墙设计深化引起部分埋件浪费（可达到3 0％）部分埋件需要幕墙公司后埋，而总包单位不愿实施。如果不是因幕墙设计深化引起的埋件位置不准确造成浪费，的处理问题。

（2）脚手架：

第一种：由总包提供现场有的脚手架，并提供幕墙公司所需的吊栏等――总包负全部责任。造价由总包包死。

第二种：总包单位只负责现场已有脚手架，幕墙公司所需的脚手由其自行准备并报价。（3）工程水电费的约定：

4、电梯工程：电梯施工的脚手架――总包服务费与各分包合同之间的费用约定

5、引申出的讨论：

（1）在风险较大的情况下，建议不用采用包死价合同。目前的房地产市场环境，建设工程合同包死只会对建设方不利。

（2）提醒咨询公司和评标委员会，在清标和评标过程中一定要对低价投标者给予足够的重视，在清标评标阶段注意投标人报价中的漏项、故意低单价的问题。不要以为有了低价中标者拣了便宜，低价中标必然会造成后期索赔工作量的增加（目前市场价格波动，即使是单价

合同，也还存在着补偿的惯例）。

（3）对于市场的波动风险，一定要约定调整条款。工作量不小，价格的波动涉及到材料量的问题，材料量的确定也是个切实的问题，例如钢筋，根据什么来确定价格需要量，当月钢筋发生量？月材料采购计划？监理审定量？以什么材料量作为结算依据，这个又给现场管理的工作量增加。

C类：与分包签订的合同（多为供货合同）。如：防火门、圈帘门、石材、地砖、洁具、高地压柜、变压器等。

对于C类合同，大多以暂估价形式纳入总包合同造价，但留个“业主保留自行采购权利”的活口。由业主采购也存在与总包交叉的问题。一般石材可以纳入幕墙施工合同、地砖洁具可以纳入精装修合同、高地压柜变压器可以纳入变配电合同、二次结构什么是合约规划纳入总包合同。

C类工程有关讨论：

1、付款方式：3.14的税金。业主支付给总包由总包支付给供货商，没有什么异议。由业主直接支付给供货商，采用的一种支付方式是，业主财务开两张发票，一张材料款支付给供货商，一张税金款（3.14％）支付给总包。但是问题是支付方式的条款要在合同中约定，这种支付方式目前是存在的，约定这种支付方式的合同目前还没有通过备案的实例。（为什么不能备案或备案合同不允许，没有展开讨论）。

2、目前在北京，就这3.14甲供材料设备是可以免税的。

3、暂定金额计取总包服务费和缴纳意外伤害保险。

在业主方合约操作上，每一笔暂定金额实施后，均虚与总包签订一个补充协议以修着暂定金额数，否则缴税是按照暂定金额为基数。在总包合同中，暂定金额是否只作为基期总包服务费的基数而不进入总包造价？什么是合约规划