无锡绿城蠡湖香樟园营销推广提报
安徽绿城整体策划推广方案
安徽绿城整体策划推广方案自2005年开始,合肥房地产市场发生了深刻变化，安徽绿城经受住了政策与市场冲击并取得优异业绩，同时也于2005年年底起开始承受沉重的市场压力，给2006年营销任务的完成形成巨大的严峻性，需要我们调整策略，采取一些新的措施去应对与化解。
本报告所述为安徽绿城运行的桂花园与百合公寓项目的针对性解决方案，以策略性思想为主，可操作的具体阶段性执行方案有待细化。
背景一、全国地产行业不容乐观。
根据北京和上海商品房成交结构和分布分析，商品房全部适销阶段已经完全成为过去，预计2006年有20％开发商的产品依然畅销，有30％开发商的产品销售则是一般，另外50％开发商的产品有滞销的可能。
二、合肥房地产市场整体销售形势呈下行态势，市场信心未见根本性好转。
三、合肥市场供应量将出现加大趋势，特别是省市两级政府主导的政务新区建设和滨湖新区动建将引发大量新盘启动；2006年合肥市将推出大量省/市两级集资建房（省、市公务员小区），各区机关及效益较好的事业单位也将推出集资建房，高端市场呈萎缩状态；2006年合肥市将启动经济适用房建设，可能在供应量与价格上对商品房市场形成压力。
四、合肥房地产市场竞争日趋激烈，涌现更多大资本运作的实力型竞争对手，如华润、绿地、百协等。
五、绿城·桂花园、绿城·百合公寓都进入持续期销售，都出现了相对人气不足的情况。
六、桂花园尚有8万平方米以小高层为主的现房未售。
七、安徽绿城公司的年度销售目标为3.5亿元。
问题在怎样完成3.5亿年度销售任务的大话题下，结合2006年的市场背景，下列具体问题需要我们去面对：一、如果宏观面依然严峻，甚至出现恶化，桂花园与百合公寓怎样在不断减少的意向性置业人群中抢得更多比例？二、百合公寓的销售单价比同一地段的香樟雅苑整整高出1000元/平方米，高价的百合公寓凭什么继续吸引客户？三、华润·澜溪镇、百协·大溪地、绿地·国际花都等项目以大资金、大手笔强势快攻，大量媒体广告投放，给合肥桂花园、百合公寓均造成极大压力，在高端客户上形成强烈竞争。
徐州绿地世纪城二次提报
下户型；
3、维多利亚由原来小高层 +多层的接头调整为29 栋纯小高层住宅 区，此区域外立面变化较大，属于现代简洁风格； 4、推盘节奏打破常规，维也纳、维多利亚各需要三个季度销售完
毕，但维也纳销售的第二个季度即开始维多利亚的推广，维也纳及
维多利亚的推广期有两个季度是并行的。
苏商.御景湾
竞 品 背 景
外来开发商，品牌形象、推广策略高出徐州本土开发商一筹， 懂得抢占先机的道理；是目前绿地世纪城第二直接的竞争对手
产品类型：小户型是主打卖点； 竞争共性： 1、懂得市场推广原则，项目未启动已开始品牌形象的建立； 2、具备相当实力的竞争对手，争夺同样的市场份额； 竞争差异： 1、本项目有直观的产品（现房）、景观，而竞争对手则处在 图纸阶段； 2、处于南区向东区过渡区域截流了部分本项目的目标客户 3、本项目徐州第一大盘地位无可替代、不容争议！
提 报 任 务
一、明确本次提报任务
能为绿地客户解决哪些问题
提 报 任 务
明确本次提报任务：
1、对2/3期重新准确定位 2、针对2/3期推广提出可行性计划 3、针对2/3期推广时间节点的冲突问题提出解决方案
4、针对2/3期推提出广创意表现及视觉调性建议
5、针对2/3期推广提出媒介解决方案
提 报 背 景
二、推广策略背景分析
1、市场背景分析 2、竞品状态分析 3、消费者需求分析 4、项目现状分析
提 报 背 景
1、市场背景分析
市场是企业制定短期战术和长期战略的根本
市 场 背 景
正确的营销决策契合市场需求
从市场的角度来看，当地房地产发展水平尚处于初级阶段
根据市场接受度分析，小高层在当地的市场接受度很差， 这从徐州市场一些小高层楼盘的销售就可以看出，加之本 项目周边楼盘的建筑形态也多为多层，市场竞争度不言而 喻。因此公司根据市场发展的节奏，适时的调整产品规划 及推广计划，为将来成功的销售种下了健康的种子。
20140702雅居乐营销策略报告
优越地理位置
石材与铝板为建筑立面材质
浮岛式园林景观
新古典主义空中跃层大户型
典型高端项目剖析—银城·天元世家
营销手段》拥有自己的拓客团队，约20人左右，常规动作Call客、短信、地拓，提成约为单套总价的 2%；以圈层活动为主，如新车发布、世家少年高尔夫体验等较高层次的活动；在重要节日，比如圣 诞节、端午节等，会举办一些嘉年华。
典型高端项目剖析—银城·天元世家
成交情况一般，月均去化约10套，月均总销金额约3000万元，180-190㎡为主力成交户型，1200013000元/㎡ 为主力均价。
2013.1-2014.5成交走势图 月均成交总 金额约3000 万元 面 积 段 成 交 结 构
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该项目近17个月成交走势平稳，月均去化保持在10套左右， 月均成交总金额约3000万元。 180-190㎡为主力面积段，其次是160-170㎡。 均价以12000-13000元/㎡为主力，占33%。
ART DECO风 法式建筑风格 新亚洲风格，石 格 干挂石材+真 材立面+铝板+ 干挂石材+真 石漆 玻璃幕墙 石漆 中央景观主题 公园，48% 运动型人文会 所，休闲、餐 饮
空间错落的法 市政公园为小区 法式中轴景观， 式叠水景观， 景观配套， 51% 37% 40% 仿凡尔赛宫的 双泳池、景观 会所 精品高端会所 超5000㎡三大 奢雅会所，三 大私家泳池， 泛会所 绿城物业 高层90-260
ART DECO风 新古典主 高层为现代风格 ART DECO 格 义风格 建筑品质 蓝色low-e玻璃 石材+玻璃幕 干挂石材+真石 金属铝板+ 幕墙 墙 漆 石材 每个组团围合近 公园式集中 中央园林景观， 浮岛式园 园林景观 3万方中央园林， 绿化，组团 河道景观、堆坡 林景观， 和绿化率 中轴对称， 庭院， 景观， 38% 48% 基础型运 3000平米精装 8000㎡五星级 高端会所与 动会所， 配套 休闲养生会所， 会所 社区商业 各楼栋泛 西水东商业街 会所 物业 绿城物业 路劲物业 上海新独院 银城物业 高层143、 平层160， 高层海珀系列 主力产品 高层180-290 190、245、 叠加190150-190 305 280
经典推广方案(提报)
* 老3辐射，新3成型
2010年新3的成型，老3（外滩、陆家嘴、佘山）随着时间积累，同时形成了由点到带的
辐射。其辐射能量也惊人的相似—10公里。
* 10 公里辐射带
功能：城市文化商务走廊 辐射：9.5KM 轨迹：外滩-卢湾滨江-徐汇滨江
功能：城市公园居住带 辐射：9.2KM 轨迹：联洋-碧云-森兰
滨江起 飞阶段
世纪公园 发力阶段
品牌积累 阶段
产品线成 熟化阶段
财富成熟期 财富再积累期
第一桶金
财富创业期
仁恒轨迹 客户轨迹
* 国际观轨迹
和仁恒的开发一样，对于国际的理解 经历过肤浅认识的年代，17年后开始 进入二次理解国际的年龄，国际观的 理解开始宽泛，认识到国际不是复制， 也不是纯粹的领先，而是一种舒适的
ANALYZE ﹡ 解析问题
* 离开
仁恒离开核心城市土地
* 留下
待成熟的城市土地 复合项目 全生态
PROBLEM ﹡ 核心问题
嫁接
* 嫁接@植物学
STEP 1 选种 选择优秀 STEP 2 植结 紧密结合，接穗成活
* 嫁接@森兰湾营销
STEP 1 移植 寻找仁恒不变的：《精装国际社区》的精华 STEP 2 再生长 寻找仁恒改变的：为什么是森兰，仁恒又在森兰干了些什么
代表：罗马柱
复制成为当时国际化的最大捷径。以罗马柱为 代表的典型欧洲元素，成为上海居住最早的标 志，也代表了当时上海对于国际化居住的理解。
2010 仁恒：仁恒河滨花园
全新的国际社区模式，国际化物业和社区配套， 定义了那个年代真正的国际化内涵。售价也远 远领先区域内的凯德项目。
* 回望上海仁恒：2005-2008
2010 仁恒：仁恒河滨城