郑州市文化路项目整合推广提案139p 140页PPT文档
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郑州曼哈顿广场商业项目整合推广案57页
•底下几层设置了常规的体育项目 郑州曼哈顿广场商业项目整合推广案 57页
•享受办 公
•疯狂购 物
•繁华生 活
郑州曼哈顿广场商业项目整合推广案 57页
•在下城俱乐部，每一个楼层的 安排都是精致和违背常规的
•每一个楼层上不同的“表演” 只是城市景象的一个片段
•这样一幢建筑是“按计划”生活的 •一个偶然形式，是一个典型的
郑州曼哈顿广场商业项目整合推广案 57页
郑州曼哈顿广场商业项目整合推广案 57页
•郑州曼哈顿广场|超规模城市综合
体 •即刻开始mainstream
••房 《策20网08房ww地w产.fa策ng划ce大.n全et》《货2到00付8房款地！产电策话划：大07全55》-8策35划13郑必5州9备8曼资哈Q料顿Q库：广！场695商货07业3页到1项7付8目款9整！合推广案
•先掰手指头数数我们的项目价值点吧……
郑州曼哈顿广场商业项目整合推广案 57页
•区域项目 •总体优势
•■省政府所在区域----尊崇／权力／城市中心 •■金水路与未来大道交叉-----交通、枢纽、便捷 •■金水区，经济新区和城市方向----未来、价值、远见 •■与郑东ＣＢＤ遥相呼应-----连接新老城区重要纽带 •■星级酒店、酒楼、银行等一应俱全----配套完善 •■郑州城中村改造的示范工程，地块有深厚的历史沉淀 •■省政府重点招商引资项目，市政府重点工程 •■大型商业，购物中心的进驻，带动项目的发展
•NO.2 再次探悉纽约曼哈顿
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(推荐)整合规划提案PPT资料
完家居有限公司
项目定位 策略规划
形成形成一个家居文化的产业链 以设计为龙头，整合所属品牌产品 建材最好进行现场的组合施工
为我们广大业主提供一个完全的、完整的家居环 境，包括各种配饰。
统一视觉形象,外立面/内部导视风格一致 整体分A区|B区|C区|D区 在主入口处设立总服务接待区 沿线设置休憩等小品展示 卖场内部阳光、植栽引入
卖场内部阳光、植栽引入 沿以线体设 验置营休销憩，等艺小术品展展示示为主，迅速与业主建立品牌体验对话
设立总客服中心，引导消费、定期回馈 以设体立验 总营客销服，中艺心术，展引示导为消主费，、迅定速期与回业馈主建立品牌体验对话
成更立多整 选合择销/更售强中保心障，/制更定好水服平务销/更售加规轻则松
形成成立形 整成合一销个售家中居心文，化制的定产水业平链销售规则 沿卖线场设 内置部休阳憩光等、小植品栽展引示入
成立整合销售中心，制定水平销售规则 成立整合销售中心，制定水平销售规则
形 以成设形计成 为一 龙个 头家 ，居 整文 合化 所的属产 品业 牌链 产品 成以立期整 影合响销更售多中最心具，决制策定力水的平女销性售人规群则 针设对立节 总假客时服段中，心举，办引情导感消专费题、活定动期回馈 设沿立线总 设客置服休中憩心等，小引品导展消示费、定期回馈 更统多一选 视择觉/形更象强,外保立障面/更/内好部服导务视/更风加格轻一松致 如建：材六 最一好儿进童行节现、场母的亲组节合、施父工亲节、情人节 针为对我节 们假广时大段业，主举提办供情一感个专完题全活的动、完整的家居环境，包括各种配饰。 设形立成总 形客成服一中个心家，居引文导化消的费产、业定链期回馈 形以成体形 验成营一销个，家艺居术文展化示的为产主业，链迅速与业主建立品牌体验对话 成立整合销售中心，制定水平销售规则
项目定位 策略规划
形成形成一个家居文化的产业链 以设计为龙头，整合所属品牌产品 建材最好进行现场的组合施工
为我们广大业主提供一个完全的、完整的家居环 境，包括各种配饰。
统一视觉形象,外立面/内部导视风格一致 整体分A区|B区|C区|D区 在主入口处设立总服务接待区 沿线设置休憩等小品展示 卖场内部阳光、植栽引入
卖场内部阳光、植栽引入 沿以线体设 验置营休销憩，等艺小术品展展示示为主，迅速与业主建立品牌体验对话
设立总客服中心，引导消费、定期回馈 以设体立验 总营客销服，中艺心术，展引示导为消主费，、迅定速期与回业馈主建立品牌体验对话
成更立多整 选合择销/更售强中保心障，/制更定好水服平务销/更售加规轻则松
形成成立形 整成合一销个售家中居心文，化制的定产水业平链销售规则 沿卖线场设 内置部休阳憩光等、小植品栽展引示入
成立整合销售中心，制定水平销售规则 成立整合销售中心，制定水平销售规则
形 以成设形计成 为一 龙个 头家 ，居 整文 合化 所的属产 品业 牌链 产品 成以立期整 影合响销更售多中最心具，决制策定力水的平女销性售人规群则 针设对立节 总假客时服段中，心举，办引情导感消专费题、活定动期回馈 设沿立线总 设客置服休中憩心等，小引品导展消示费、定期回馈 更统多一选 视择觉/形更象强,外保立障面/更/内好部服导务视/更风加格轻一松致 如建：材六 最一好儿进童行节现、场母的亲组节合、施父工亲节、情人节 针为对我节 们假广时大段业，主举提办供情一感个专完题全活的动、完整的家居环境，包括各种配饰。 设形立成总 形客成服一中个心家，居引文导化消的费产、业定链期回馈 形以成体形 验成营一销个，家艺居术文展化示的为产主业，链迅速与业主建立品牌体验对话 成立整合销售中心，制定水平销售规则
郑州上上集团郑东新区商务商业项目整合推广思路
区域规划
郑州综合交通枢纽地区规划结构：一心、 四轴、八区。
新郑州站、长途客运站以及与两者 配套的其他公共交通设施，形成客 站枢纽地区的交通功能核心。
商务办公轴：沿心怡路的南北 向次轴线。
商务办公轴：沿金水东路的东 西向次轴线。
中央景观轴：指东西向横贯站场枢纽 与东部商贸中心的主轴线，车站枢纽 建筑以这条轴线为中心对称布局。
。 CBD中央商务区和沿金水东路 商务办公区的配套居住区。
枢纽核心区：以铁路、公路综合性交通枢纽为 核心，周边配合商业、服务业、商务办公、生 活居住等功能的复合型客运交通枢纽中心区。 具体范围是由七里河南路、东风东路、博学路、 商鼎路围合的区域。枢纽核心区作为郑东新区 CBD的有效补充，适合发展与交通枢纽关系密 切的商务、总部、研发等功能。
2、集枢纽型商务、商贸、物流、居住为一体的，以城市对外 联系为主，提升城市综合实力和外在形象的城市副中心。
3、交通便捷、功能完善、环境优美、土地利用合理、高效、 有序的城市交通枢纽中心和现代服务业中心。
资料来源：关于郑州综合交通枢纽地区控制性详细规划的公示（郑东新区土地规划局，2009年5月6日）。
20万平米，拆迁尚未完成
12万平米，3月开盘，均 价一万
非主流商务区—— 在二七商圈改造的推动下，以二 七商圈为核心的中心城区写字楼 市场也将大幅度放量。
写字楼市场挑战——2011-2012年，写字楼市场供应将急剧放量，明显 加剧市场竞争和客户分流。
11万平米，写字楼 +大型商业，写字 楼预计5月份开盘。
➢2012年及以后，在供应集中放量、价格高位运行、投资资金回流住 宅市场等因素的作用下，写字楼市场所面临的不确定性或将增加。
PART2 区域价值
万科城项目整合推广提案(ppt 133页)
“主要是房间太少，至少要五间卧室，认为本地人都要 求房间多，市面上的三房别墅根本不适合； ”
“我们主要是看中万科的品牌，绝对不是看中目前一期二 期的现有状况，也不是价格。买这个楼盘不是现有的东 西吸引我们，而是它未来的规划和升值的空间。”
“常平人的心理，就是对住和吃的要求特别高，其他方 面倒不注重。常平目前就是没有好的大的别墅。”
从消费者对本案抗性因素的排序来看，区位和周 边环境排在前两位正说明了这点。
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价 周地 户 交 无楼 教 升周 其
格 边理 型 通 装型 育 值边 它
环位 设
修
配 潜配
境置 计
套 力套
未成交客户抗性来源
“性价比”比较 对区域有障碍 产品认知有限
一个“新城”时代的来临
常平万科城2007年度整合推广提案
推广的 3 个前提
明确推广的主力客户群 理清项目形象、产品线、万科品牌的关系
确定推广的主线
推广的主力客户群
常平本地及周边
深圳客户
东莞市区
项目形象、产品线、万科品牌的关系
形象高度与产品
形象高度和产品售卖不是能不能兼得，而是必须 兼得。否则，单形象容易缺乏利益，单产品则又 缺乏高度。只有两者统筹得当，方能发挥最大的 威力。
周日 AM 10：00 陪家人逛商场 商场门口热闹非凡 一眼就注意到了人气最旺的那个展场 “万科城，5月1日盛大开盘” 正看着，一位小姐向我派发万科城户型单张……
周日 PM 3：00 “听说万科品牌不错，不妨去现场看看” 入大门，“这个大门很气派！” 来到售楼处，看样板房和宣传物料 “万科的房子的确做得到位，而且听说未来这里前景很好” “我该考虑是否要买一套了”
郑州上上集团郑东新区商务商业项目整合推广思路
20万平米，拆迁尚未完成
12万平米，3月开盘，均 价一万
非主流商务区—— 在二七商圈改造的推动下，以二 七商圈为核心的中心城区写字楼 市场也将大幅度放量。
写字楼市场挑战——2011-2012年，写字楼市场供应将急剧放量，明显 加剧市场竞争和客户分流。
11万平米，写字楼 +大型商业，写字 楼预计5月份开盘。
通和的目标是：最大化提升广告附加值
广告附加值
产品品质
× 30%
上上集团入主郑东商业地产，品牌塑造 该如何承前启后？
PART1 市场大势
写字楼市场表现——价格持续上扬、销售持续向好。
➢2008-2010年，写字楼市场成交量直线上升，虽然2010年市场供应大幅放量， 但整体依然供不应求（2010年写字楼整体供需比为1：1.2 ）；
项目
商业物流轴线：指沿商都路的 东西向商业物流轴线
资料来源：关于郑州综合交通枢纽地区控制性详细规划的公示（郑东新区土地规划局，2009年5月6日）。
➢规划范围为由陇海铁路、京珠高速辅道、 熊耳河、东风渠所围合的区域，总规划面 积35.05平方公里。
资料来源：关于郑州综合交通枢纽地区控制性详细规划的公示（郑东新区土地规划局，2009年5月6日）。
区域规划
郑州综合交通枢纽地区规划目标
1、现代化的、高水平的以国家客运综合交通枢纽为代表的城 市东部门户；
➢2010年写字楼市场成交量同比增长35%； ➢2010年写字楼市场成交均价同比上涨62%，月度均价不断突破万元大关。 2004年-2010年郑州写字楼市场量价走势图
12000
单 10000 位 8000 ： 元 6000 / 4000 ㎡ 2000
0
09年1月-10年12月郑州写字楼市场成交均价走势图
12万平米，3月开盘，均 价一万
非主流商务区—— 在二七商圈改造的推动下，以二 七商圈为核心的中心城区写字楼 市场也将大幅度放量。
写字楼市场挑战——2011-2012年，写字楼市场供应将急剧放量，明显 加剧市场竞争和客户分流。
11万平米，写字楼 +大型商业，写字 楼预计5月份开盘。
通和的目标是：最大化提升广告附加值
广告附加值
产品品质
× 30%
上上集团入主郑东商业地产，品牌塑造 该如何承前启后？
PART1 市场大势
写字楼市场表现——价格持续上扬、销售持续向好。
➢2008-2010年，写字楼市场成交量直线上升，虽然2010年市场供应大幅放量， 但整体依然供不应求（2010年写字楼整体供需比为1：1.2 ）；
项目
商业物流轴线：指沿商都路的 东西向商业物流轴线
资料来源：关于郑州综合交通枢纽地区控制性详细规划的公示（郑东新区土地规划局，2009年5月6日）。
➢规划范围为由陇海铁路、京珠高速辅道、 熊耳河、东风渠所围合的区域，总规划面 积35.05平方公里。
资料来源：关于郑州综合交通枢纽地区控制性详细规划的公示（郑东新区土地规划局，2009年5月6日）。
区域规划
郑州综合交通枢纽地区规划目标
1、现代化的、高水平的以国家客运综合交通枢纽为代表的城 市东部门户；
➢2010年写字楼市场成交量同比增长35%； ➢2010年写字楼市场成交均价同比上涨62%，月度均价不断突破万元大关。 2004年-2010年郑州写字楼市场量价走势图
12000
单 10000 位 8000 ： 元 6000 / 4000 ㎡ 2000
0
09年1月-10年12月郑州写字楼市场成交均价走势图
某商厦整合推广方案(PPT 32张)
06年是前奏，07年才是开唱。 因此07年与06年的推广相比，要突出策略性，必须遵循一定的逻辑主线，才能 满足07年营销“做势”致胜战略。
“做势”要达到“铺尽其价，人尽其度”的目的，就要求 “边城商厦具有最大 的经营价值”；之所以具有最大的经营价值，是因为 “对地段、理念、规划、 配置、管理等软硬、先天后天、内外资源的最优化整合”；最优化整合之所以体 现出了最大的经营价值，是因为项目“应湘西商业发展时势所需”；面对“发展 时势所需”就必须 “统一投资者对吉首商业发展时势的认识”，只有统一认识， “铺尽其价，人尽其度”才能实现。因此，07年推广的逻辑主线线头是“统一投 资者对吉首商业发展时势的认识”，也就是建立项目价值最大化的势能。 2
办好一批文本资料，充分透彻阐述边城商厦的规划、管理、经营价值和投资价值。 巡回展销
在前期客户消耗殆尽时也是项目步入强销期的时期，客源与销售节奏的矛盾需要 解决，那么就需要我们在更广的区域内寻找客源，在吉首周边城镇、大型厂矿等 举办巡展是一种比较好的营销推广手段。
节庆日促销 节庆日是任何商家都不愿放过的促销机会，项目可以拿出一定的促销政策，通过 25 节庆日的促销，吸纳观望客户投资入主，拉动销售。
吉首商业网点规划研讨会
手段整合二
站在运营城市的角度去运作项目，研讨吉首商业网点的规划，凸显中心商圈在吉 首的商业地位，间接诠释项目价值。
策划播出电视专题《湘西商变》
利用电视媒体传播广泛的特点，制作播出以湘西商业变化为主题的专题片，说明 边城商厦对吉首中心商圈提质的价值。
策划设计印制《边城商厦投资宝典》、《边城商厦发展规划与管理报告》和《边 城商厦说明书》
开业
5月18日
5月31日
6月10日
6月18日
“做势”要达到“铺尽其价，人尽其度”的目的，就要求 “边城商厦具有最大 的经营价值”；之所以具有最大的经营价值，是因为 “对地段、理念、规划、 配置、管理等软硬、先天后天、内外资源的最优化整合”；最优化整合之所以体 现出了最大的经营价值，是因为项目“应湘西商业发展时势所需”；面对“发展 时势所需”就必须 “统一投资者对吉首商业发展时势的认识”，只有统一认识， “铺尽其价，人尽其度”才能实现。因此，07年推广的逻辑主线线头是“统一投 资者对吉首商业发展时势的认识”，也就是建立项目价值最大化的势能。 2
办好一批文本资料，充分透彻阐述边城商厦的规划、管理、经营价值和投资价值。 巡回展销
在前期客户消耗殆尽时也是项目步入强销期的时期，客源与销售节奏的矛盾需要 解决，那么就需要我们在更广的区域内寻找客源，在吉首周边城镇、大型厂矿等 举办巡展是一种比较好的营销推广手段。
节庆日促销 节庆日是任何商家都不愿放过的促销机会，项目可以拿出一定的促销政策，通过 25 节庆日的促销，吸纳观望客户投资入主，拉动销售。
吉首商业网点规划研讨会
手段整合二
站在运营城市的角度去运作项目，研讨吉首商业网点的规划，凸显中心商圈在吉 首的商业地位，间接诠释项目价值。
策划播出电视专题《湘西商变》
利用电视媒体传播广泛的特点，制作播出以湘西商业变化为主题的专题片，说明 边城商厦对吉首中心商圈提质的价值。
策划设计印制《边城商厦投资宝典》、《边城商厦发展规划与管理报告》和《边 城商厦说明书》
开业
5月18日
5月31日
6月10日
6月18日