“可负担”城市更新改造方案探索——以永川北山片区老旧小区改造为例

“可负担”城市更新改造方案探索——以永川北山片区老旧小区改造为例摘要：随着新型城镇化的发展，中国城市化已从大拆大建的增量规划转向渐进提质的存量更新阶段。

文章以永川北山片区老旧小区改造为例，对该地区的现状、历史文脉、潜在价值等方面进行分析，探讨在城市存量规划背景下旧城改造的具体方法，阐述针对城市外围区县的“可负担”城市更新策略，希望为以县域级城市为代表的中小城市的规划改造提供参考借鉴。

关键词：城市更新；适应性改造；可负担1引言现今城乡规划配合城市扩张节奏，形成相对完善的以土地增量为主的规划体系，随着土地规划建设的逐渐饱和城市的发展转型，迎来存量与减量的规划新阶段，需要对现有的规划体系做出重大改革。

[1]存量与减量规划是在已有用地和规划的基础上，对用地的功能和布局进行再次调整和重新布局，使之更加贴合实际，相较于在白纸上实施的增量规划，存量规划则是对用地的功能与布局进行小尺度调整，将其划分成更小的空间单元进行优化，着重考虑现状情况。

近年来，县域级城市随着经济水平提升和飞速发展，各区县越来越重视城市风貌的改善和城市品质的提升，在存量更新的规划大背景下，受城市规模、发展状况、经济能力等各方因素的影响，区县的城市规划不同于中心城市的规划更新策略，特别是位于重庆边缘西部的区县一般存在财政资源受限的情况。

因此，提出一种“小成本，大收益”的“可负担”城市更新策略，不从宏观层面上入手，避免思考深度不足和未来方向不明确的情况，强调深入调查结合实际情况“对症下药”，提出针对性的改造措施，将钱用在“刀刃”上，从微观层面上的更新改造带来整体性的优化效果，从而实现边缘区县通过有效更新来挖掘城市特色、彰显地域文化。

2 “可负担”城市更新的出现和概念2.1 城市更新发展历程自1949年以来，我国城市更新演进历程主要划分为三个阶段。

第一阶段是1949-1989年，以解决基本民生问题为目标的由政府主导的一元治理更新模式，着重于由政府资金提供的城市基础设施和住宅建设，主要更新方向为危房改造、棚户区改造和道路环境整治这三个方面，由于政府财政资金有所限制，采取自上而下的强制性政令执行措施，该阶段突出政府的主导性特征；第二阶段是1990-1989年，为推动城市经济快速发展所产生的政企合作的二元治理更新模式，借助多种市场化手段，鼓励地方政府与市场主体合作，缓解前期完全依靠政府资金难以持续的困境，更新方向以大规模居住区改造、城中村改造、老旧工业区改造和历史地段旅游产业化为主；第三阶段是2010年至今，注重以人为核心的高质量发展的多方参与的多元共治更新模式，随着城镇化水平的提高，我国已从外延式增量发展转变成内涵式存量更新的发展阶段，除政府外，引入专家、投资方、市民等多元主体，从由政府统筹的自上而下式的城市更新转变为自下而上的多元协商机制，当前这种多元共治模式还处于探索阶段，注重老旧小区改造、低效工业用地盘活、历史地区保护活化、城中村改造以及城市修补。

[2]2.2 “可负担”城市更新的出现目前，我国所采用的城市规划体系主要符合城市的增量规划，不适用于现在的阶段。

虽国家政府已经出台了相关的修订条例进行调整，如棚户区改造、老旧小区改造、低效用地再开发等针对存量更新的规划政策，但是存量规划不仅需要宏观层面上的把控，更注重精准化、可持续改造，在现有的规划地块上通过小规模的空间单元优化激发出城市最大活力，实现“大尺度”到“小尺度”的转变。

因此，许多城市推动以“微更新、微改造”为主的改造项目，对城市空间进行调整修补。

要实现在微观层面上的可持续改造，各个地方需要根据城市本身对空间单元进行不同程度的划分和优化，还需考虑土地的置换、让出和财政资金问题等关键性因素。

其中，我国的中心城市如上海市、广东市、深圳市的更新项目投入大、资金多，改造进度较快，我国的一些边缘县域级城市与之相比所获得的项目资金少，受地域特征、经济水平等方面限制，特别在多元治理的更新模式下，许多边缘区县从社会、市场、投资者这类主体上所获得的投资金额其实十分有限，区县政府的财政情况与核心城市相比存在较大差距。

在边缘县域级城市的更新改造进度落后于中心城市的前提下，边缘区县需要注重改造更新的可持续性，能否让改造工作保质保量完成是边缘型城市更新改造的首要目标，因此，这类城市需要用有限的资金成本进行精准化改造，走出一条属于自己的“可负担”城市更新之路，让边缘区县城市能够负担得起更新改造的成本，并适用于存量更新的规划新阶段。

2.3 “可负担”城市更新概念现今区县域级城市的城市化进程比中心城市相对缓慢，除了地域特征和发展环境的限制程度较大，还面临着资金困难和改造动力不足等问题。

[3]“可负担”城市更新是以尊重现有的场地价值为前提，用有限的资金成本对城市空间采取针对性的优化策略，找准更新方向和把握改造尺度，发挥出最大的城市空间价值，实现精准改造和可持续发展。

不同于城市微更新，着重点不在于小尺度的空间单元优化，“可负担”更新的本质是“小成本，大收益”，其改造成本控制在县域级城市的可接受范围，解决都市边缘县域级城市的旧改难题，实现以县域级城市为代表的中小城市的规划方向从“扩张增量”到“提质增效”的转变。

3 重庆市永川区城市发展进程1949-1978年，国家开始初步建设，城市处于缓慢发展阶段。

在此期间永川获得一系列国家资源投放，并于1960年和1976年经历两次总规，但仅满足国家计划发展需要，所以城市发展相当缓慢，永川还处于小城市的发展阶段。

1978-1990年，政策环境正常化，经济发展成为主旋律，规划具有主导性，行政区划进行多次变更，由于城市发展基础较好，所以一直以来都作为重庆西部和川东南地区重要的商贸物资集散地和政治、经济、文化区域中心。

1984年编制了永川县城总体规划，1988年批复，规划周期变短。

永川正处于处于新旧交替中，虽对即将到来的快速城市化有清晰的认知和预期，但对城市未来的判断还不够大胆。

1990-2000年，在《永川城市总体规划（1993～2010年）》中，新城区规划首次建立永川城市框架，2010年规模达到25平方公里，正确判断了城市向东发展的主导方向。

引入区域概念，从区位、交通、人力资源、历史渊源等方面判断永川的城市定位，并明确提出了利用新城改善老城区环境质量的规划思路。

但规划正处于快速发展期，存在相对局限性。

2000-2008年，永川城市发展势头强劲，建设用地紧张，2003年城市用地规模已到20平方公里，接近2010上版规划水平，农村人口加速向城市集中，出现大量投资项目、基础设施建设，以及大量政策红利的驱动。

规模是永川当时面临的最难问题，新城不断扩大，框架越来越开放，道路不断延伸。

2008-2013年，永川规划开始追求大城市规模，但为了确保重庆发展，永川计划停滞。

2005年的重庆建设国家中心城市和2009年的两江国家级新区等重大定位的确立，因此，重庆将有利资源全部汇集主城区倾斜。

永川未能达到预期的双百规模，错失了进一步向东发展的机会。

由于重庆在资源配置发展中占主导地位，一些长远性规划问题没有得到回答，属于阶段性的规划。

十八大后，成渝竞争格局升级。

重庆已成全国最拥堵、最高密的城市之一。

重庆无力“增量更新”，“存量更新”已成必然趋势，永川恰逢其时。

目前永川已成为4大区域中心城市之一、4大区域性枢纽之一以及重庆西向战略唯一的区域中心城市，以永川为出发点逐步解决重庆西部区县发展滞后的问题，体现出永川城市规划发展的重要性。

但如今有利资源依旧大部分集中于主城区，政府为城市更新项目所提供的资金仍有限制，市场、投资方、社会等这类主体对边缘区县的支持力度不足以让其快速实现城市更新发展。

回顾永川城市规划的发展阶段，总结出国家在大力推动中心城市发展的同时，受新型城镇化的影响，逐渐将重心放在以区县级城市代表的中小城市的发展。

永川区作为重庆主城边缘西部的代表城市，近年来受地域政策的支撑和交通环境的改善，城市规模和经济水平已有显著提高。

但是目前的城市规划体系不适用于“存量更新”的发展阶段，永川相较于主城区还存在很多的限制和困难，要想对永川的城市规划进行升级优化，需要走“可负担”城市更新路线，利用现有资源对城市用地进行可持续更新，激发出城市最大活力，用最少的资金成本实现对永川城市的转型升级。

随着对新区的大规模开发拓展，城市中心从老城转向永川新区。

截至2020年，城市中心已经完全偏移至新城中心，而永川老城中心在早期进行短暂填充后逐渐走向颓势，如今老城区不再有往日的繁荣和发达，还面临着“消失”或“搁浅”的局面。

在永川以新城开发为建设重心的前提下，政府和投资开发商为老城区改造所提供的资金受限。

针对资金有限和改造动力不足等问题，老城区改造对场地格局进行多角度的价值评估，保证顺应“存量规划”的更新趋势，尊重原有场地价值，注重投资成本与改造效益之间的平衡，采用多样化的更新手法实现精准化和可持续改造[4]。

4 北山老区价值分析和更新方向4.1价值评估4.1.1地理位置永川区旧城北山片区，北靠北门中学，东至官井路十字路口，西至娄子街，南至大南门城墙边，包含北门、水东门、大南门、小南门、明代西南门，总计改造范围46.66公顷。

4.1.2历史沿革从明朝初期、历经清代、民国，400年的时间，城市规模从0.3平方公里，发展到新中国建国初期的3平方公里，而从改革开放之后，40年的时间，永川老城扩展到了28平方公里。

2022年，永川老城道路地名与清末城内街巷一一对应。

至清朝末年，永川有街道9条，小巷6条。

老城墙与现状老城区地形图叠合，城墙3.3公里，连通路线。

城墙、楼阁、商店、街道、桥梁、河流、寺庙等设施，承载着永川城市历史发展变迁的历史记忆。

4.1.3社区生活北山片区是永川老城中心区域，是老城居民的主要生活场所，承载着永川市民的生活记忆，市井生活气息浓厚。

受老城建筑密度大的影响，社区公共空间见缝插针，社区角落、滨河之处，居民自发停驻休息，如今已无法满足居民日益增长的休闲娱乐需求，整体社区文化氛围较为薄弱。

4.1.4空间肌理永川老城区域路、街、巷格局肌理纵横交错。

北门、水东门、大南门、小南门、西门城墙旧址，如今依旧有迹可循。

老城街巷存在的历史城墙、百年老店、百年古树、青石板路径、保留完整的街巷肌理、永川街巷的符号——石梯步、古朴的城墙、民国末年的民宅小院等，传承着永川老百姓的习俗文化，也承担着现代商务、流通等服务业，商务办公与市井生活混合。

街巷尺度舒适、历史悠久、文化气息厚重。

4.2更新方向通过永川北山片区的场地价值评估，该地区存在城市面貌陈旧、生活配套设施不足、公共空间不足和文化氛围薄弱等问题，尊重原有场地的内在价值和历史文化特色，将北山片区的空间单元进行重新划分和优化调整，打造丰富的空间体验，多维度思考文化场景、文化记忆，再现历史文化和场景，利用现有的空间尺度，进行多种表达方式，打造重现永川老城九法，明确社区“微改造”、滨水空间重塑与修复、保护历史文脉、基础设施更新这四个更新方向，重新激发出北山片区的最大城市活力。