广州市旧城改造更新模式研究 PPT
广州市旧城改造更新模式研究
广州市旧城改造更新模式研究在城市化进程不断加速的今天，旧城改造更新成为了许多城市发展面临的重要课题。
广州市作为我国南方的重要城市，其旧城改造更新工作具有重要的研究价值。
广州市的旧城有着悠久的历史和丰富的文化底蕴，但随着时间的推移，也出现了一系列问题。
例如，基础设施老化、房屋破旧、交通拥堵、公共服务设施不足等，这些问题严重影响了居民的生活质量和城市的整体形象。
在旧城改造更新的过程中，广州市逐渐形成了几种主要的模式。
一种是“拆除重建”模式。
这种模式通常适用于建筑物严重老化、存在安全隐患、土地利用效率极低的区域。
通过将原有建筑拆除，重新规划和建设新的住宅小区、商业中心等，以实现土地的高效利用和城市功能的提升。
例如，＿____地区的改造就是采用了这种模式。
在拆除重建的过程中，充分考虑了新建筑的风格与周边环境的协调，同时也注重配套设施的完善，如增加停车场、学校、医院等。
另一种是“综合整治”模式。
对于一些具有一定历史文化价值或者建筑质量尚可的区域，采取综合整治的方式进行改造。
包括对房屋外观的修缮、道路的拓宽和翻新、水电管网的改造等。
这种模式在保留原有城市风貌和文化特色的基础上，提升了居民的生活环境和基础设施水平。
像_____街区的改造，就很好地保留了当地的传统建筑风格和街巷格局，同时引入了现代化的基础设施，使其焕发出新的活力。
还有一种是“功能置换”模式。
将一些旧的工业厂房、仓库等改造成创意产业园、文化艺术中心等。
这种模式不仅能够有效利用闲置的土地和建筑资源，还能够为城市注入新的产业和文化元素。
比如_____的旧厂房，经过改造后成为了一个充满创意和活力的文化产业园区，吸引了众多年轻人和企业入驻。
在广州市旧城改造更新的实践中，也面临着一些挑战和问题。
首先，拆迁安置问题是一个关键。
在拆除重建的过程中，如何妥善安置原居民，保障他们的合法权益，是一个需要重点关注的问题。
有些居民可能对拆迁补偿不满意，或者不愿意离开熟悉的生活环境，这就需要政府和相关部门做好充分的沟通和协调工作。
广州市旧城改造更新模式研究
广州市旧城改造更新模式研究广州旧城作为具有2200多年前言历史的政治、经济、文化中心，承载了广州城市复兴的重要使命。
广州的旧城更新改造，必须坚持经济、社会、环境的全面协调，实现旧城的可持续发展，建立适应新的城市发展结构与关系增强城新的城市发展结构与关系，增强城市凝聚力和魅力，提升城市综合竞争优势争优势。
广州现有的规模，足以支撑这座城市建设现代化大都市的宏大理想，城市欠缺的不规模而是旧城的全面复兴。
——2200多年国家历史文化名城；——汉、唐至今的千年商都；——近代文化传播地；——岭南文化中心。
2、城市群体眼中的旧城——市民眼中的广州旧城：人与人交往紧密，生活丰富多样，是一个安居乐业的地方；恩宁路改造民意调查：“我们作为老百姓最大的意愿是能恢复以往安居乐业的境况，希望街区的生活文化能够一代代地流传，面对拆迁，正是因为现在这个环境不能令我们安居乐业，我们才希望获得更高的赔偿，寻找新的安居乐业之地”——资料来源：广州恩宁路关注小组访谈内容——政府眼中的广州旧城：历史文化悠久，商业环境成熟，历史文化与经济价值较好；——专家眼中的广州旧城：矛盾的历史文化名城：征迁过度，任其残毁，“坐以待毙”是旧城的写照，历史观感丢失殆尽人的文化心理受到压抑陈文君杨宏烈广州历史街区可持续发展探讨专家眼中的广州旧城：感丢失殆尽，人的文化心理受到压抑。
——陈文君、杨宏烈：广州历史街区可持续发展探讨文化产业滋生地：旧城的历史建筑、非物质文化遗产，是发展文化产业的重要基础，是确保旧城文化延续和城市文明的象征杨希文发掘历史街区新价值构建民间文化产业群是确保旧城文化延续和城市文明的象征。
——杨希文：发掘历史街区新价值构建民间文化产业群3、多维度视角下的广州旧城（1）城市空间环境；——文化历史居住商业构成相互交叠文化历史、居住、商业构成相互交叠、映衬，构成丰富的城市环境格局；——各类建筑相互混杂在一起，没有明显的各类筑相混杂没有明的城市空间界线，旧城功能空间模糊。
广州市“三旧改造”政策交流PPT课件
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三 广州市三旧改造的操作流程（一）
旧厂改造：
“三旧”改造旧厂房改造基本条件 ➢纳入“三旧”改造标图建库范围 ➢已有合法用地手续，手续不完备的应先完善历史用地手续后再改造 ➢土地权属清晰无争议、无纠纷 ➢改造主体应依规划实施改造
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三 广州市三旧改造的操作流程（一）
旧厂改造：
国有用地的处置 经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地，或无合法用地手续，用地
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二
广州市三旧改造政策（三）
政策体系：
第三层次（配套的操作性的政策文件），按初步设想，需要从 管理机制、改造指引、拆迁补偿等方面起草多份政策文件，包括《城 中村改造复建房成本标准指引》、《广州市“三旧”改造规划控制指 引》、《广州市“城中村”全面改造工作流程》、《广州市旧厂房改 造工作流程》、《广州市旧城更新成片重建改造工作流程》、《广州 市“三旧”改造复建资金监管办法》和《广州市旧城更新改造拆迁补 偿安置工作指导意见（试行）》等一系列配套政策
二
广州市三旧改造政策（四）
政策解读：
• （4）完善各类用地手续的处罚标准 如佛山：“三旧”改造中涉及的各类历史用地，凡用地行为发生在1987
年1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手续时按下列标准进行处 罚：禅城、南海、顺德区按用地面积不低于5元/平方米；三水、高明区按用 地面积不低于3元/平方米。
• 广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定， 主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划 确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的 原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改 造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
广州市三旧改造的政策解读PPT课件
非住宅补偿
合法物业按”拆一补一”进行等面积复建补偿.
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三旧改造之二——— 城中村
公开出让的 城中村改造 的流程
未通过
村
制定改造专项规划，拆迁 补偿安置方案、实施计划
80%村 民同意
区“三旧”改造机 构
上报年度计划和 改造方案
区政府
指导方 案编制
市“三旧”改造办公 室
房地产开发 公司
城中村: 138条城中村，其中包括52条整体拆除重建的城中村. 具体名 单见下一页.其他未列入138条城中村范围内的城中村整治改造项目,经市” 三旧”改造工作领导小组批准,也适用本政策.
旧厂房:环城高速范围内影响环保 类企业和华南路、广深高速公路以南、 珠吉路延伸至珠江以西、沙湾水道以北、广佛交界以东总面积约1093平 方公里内的危险化学品类企业.
按批准方案 公开出让
市“三旧”改造工作领导 小组
方案通过
申请征收用地手续
广东省人民政府
批准征收用地手续
和记黄埔地产（广州）有限公司
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国有用地
三旧改造之三——— 旧厂房
自行改造
企业可申请改作除商品住宅外的保险金融、商务办 公等经营性用途和教育、科研、设计、创意产业等 非经营性用途，但要补交一定的地价。
注:黄埔区各村位置如右图蓝色 圆点所示. 另萝岗区的村改造 是由政府主导的，部分村已经 完成改造。
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三旧改造的时间安排
三旧改造的时间安排
用3—5年左右的时间 基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改 造工作,包括位于重点功能区的52条城中村的整体拆除重建. 用10年时间基本完成我市“三旧”改造工作.
居民补偿
广州市旧城改造更新模式研究
广州市旧城改造更新模式研究1.拆迁重建模式：该模式通常适用于建筑老化严重、环境条件差的旧城区。
在该模式下，政府会组织拆迁，并将旧城区的建筑物全部或部分拆除，然后进行重建。
重建后的新建筑物通常具有现代化的建筑设计和设备，以及完善的公共设施。
这种模式能够快速改变旧城区的面貌，提升城市的整体形象和居住环境。
2.保护利用模式：该模式适用于具有历史文化价值和艺术价值的旧城区。
在该模式下，政府会保留旧城区的建筑物，并通过修缮和改造来提升其功能和价值。
同时，政府也会引入文化创意产业等新兴产业，为旧城区注入新的活力和经济动力。
这种模式能够保护城市的历史文化遗产，提升城市的文化软实力，并促进旧城区的可持续发展。
3.改造提升模式：该模式适用于旧城区存在一些小问题，如交通拥堵、环境污染等。
在该模式下，政府会进行相应的改造和提升，以解决问题并提升旧城区的整体素质。
改造和提升的内容包括道路拓宽、交通信号灯的设置、公共绿化的增加等。
这种模式能够快速解决旧城区存在的问题，提升居民的生活质量。
以上是广州市旧城改造的几种更新模式，每种模式都有其适用的场景和优势。
但在实施过程中，也存在一些问题和挑战。
首先，旧城改造涉及到大量的土地征收和拆迁工作，这需要政府具有强大的组织和协调能力，以及对居民的合理补偿和安置安排。
否则，容易引发社会矛盾和不稳定因素。
其次，在进行旧城改造时，需要充分考虑居民的意见和需求。
否则，可能导致一些旧城区居民被迫搬迁，失去原有的社会关系和生活习惯。
此外，旧城改造需要投入大量的财力和人力，尤其是拆迁重建模式。
这在一定程度上增加了政府的财政负担。
因此，需要制定科学合理的财政政策和经济评估方法，确保旧城改造的可持续发展。
综上所述，广州市旧城改造的更新模式涉及到不同的场景和问题，针对不同的情况可以选择适合的更新模式。
但在实施过程中需要充分考虑居民的意见和需求，保护城市的历史文化遗产，确保旧城改造的可持续发展。
广州市城中村改造介绍PPT课件
越秀区（共4个） 杨箕村、登峰村、西坑村、瑶台村
黄埔区（共16个） 庙头村、南基村、夏园村、沙步村、南岗村、沧联村、笔岗村、下沙村、横沙村、双沙村、文冲村、姬堂村、茅岗 村、九沙村、深井村、长洲村
荔湾区（共20个） 山村、五眼桥村、花地村、茶滘村、坑口村、鹤洞村、西塱村、东塱村、海南村、海北村、海中村、东潡村、南潡 村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村、坦尾村、河沙村、西郊村
拆一免一”的原则全部减免各项税费；
容积率由现在的2.0变为综合容积率
5.0以上；
审批事项进入绿色通道，采用“牵头
开发模式：生地熟拍
受理，并联审批”的方式
整体规划：三三制原则
• 卖地融资，再用拍卖所得进行复建安
• 三分之一用作拍卖融资，发展商品房
置，搬迁及公共设施配套建设和发展 村集体经济、福利事业等。
5月 广州市人民政府批复天河区政府
12月1日开始协调桥东安置地块的三通一平，
基坑工程施工
报告内容包括： ① 猎德村整体改造的实施方案 ② 猎德村整体改造资金测算
12月30日前制定拆迁安置方案完成，并报市 区政府审查后组织实施
③ 会议纪要
08年1月15日 安置区开工
④ 市建委关于《猎德村整体改造资金测算》
.
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2.4 安置房用地建设报批流程
❖ 在城中村全面改造中，改造主 体应当优先建设复建补偿安置 房，确保被拆迁人及早入住。 旧村未拆除、安置房未建成的， 除公建配套和消防工程外的其 他建设项目不得开工建设。
❖ 同时，根据规划设计条件所要 求的配套实施建设，按照配套 优先建设的原则，配套设施竣 工完成前，融资地块建设项目 不得预售。
黄埔：文冲、横沙、下沙、长ห้องสมุดไป่ตู้、深井、茅岗、南岗，
广州市城中村改造介绍ppt课件
将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地； 分为全面改造模式（52条村）和综合整治模式，未纳入全面改造计划的村，村民自愿
进行全面改造的，经市三旧改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划；
全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，需经村集体经济组织80%以上成员 同意；
全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造外，应该通过土地公开出 让招商融资进行改造；全面改造项目由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需 缴纳的土地出让金可以适当延期；
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2.2 政策重点
确定住宅房屋拆迁补偿安置基准建筑面积，在基准面积内“拆一补一”，超出部分按房屋 重置价给予货币补偿；
萝岗区（13个） 火村、刘村、暹岗村、萝岗村、水西村、罗峰村、长平村、黄麻村、黄登村、黄陂村、八斗村、华沙村、玉树村
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二、广州市城中村改造政策
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2.1 广州市三旧改造政策资料
1、印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知（粤府明电【2009】 16号
2、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府【2009】78号） 3、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行)的通知（粤府办
黄埔区（共16个） 庙头村、南基村、夏园村、沙步村、南岗村、沧联村、笔岗村、下沙村、横沙村、双沙村、文冲村、姬堂村、茅岗 村、九沙村、深井村、长洲村
荔湾区（共20个） 山村、五眼桥村、花地村、茶滘村、坑口村、鹤洞村、西塱村、东塱村、海南村、海北村、海中村、东潡村、南潡 村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村、坦尾村、河沙村、西郊村
(完整版)广州市旧城改造更新模式研究
城是一个历史场所；
旧城经济呈“旺人不旺财”特
旧城的历史文化正在消失。点，产业结构急需调整。
法制
公民权利、开发商 约束等制度缺陷； 旧城更新正趋向民 主和法制化。
旧城开发经济 效益差，财政 投资不足。
不同时期的广州旧城
广州以往旧城改造回顾
计划经 济时期
改革开发 后80年代
改革开发 后90年代
改革开发后 00-07年
旧城更新改造作为推动城市发展的重要举措，必须以城市可持续发展为基础，以推动旧城 全面发展为目标。采用的策略包含有以人为本的和谐旧城更新；精细化改造转变经济发展 方式；历史文化保护与利用协调；环境修复与旧城建设同步。
广州旧城改造更新融资模式
旧城改造更新融资模式
经营性改造项目融资模式
公私营合作（PPP）模式
增加旧城人 口密度、加 剧旧城衰老
改造成本高、难 度大
单一的经济 效益，不利 于城市发展
改造资金导 致改造效果 有限
改造工作需 继续完善
旧城改造更新案例借鉴
上海新天地
香港旧区活化
成都宽窄巷子改造
佛山东华里片区改造
绍溪川复兴
美国纽约社区改造
多维度视角下的广州旧城
感性认识广州旧城
——2200多年国家历史文化名城； ——汉、唐至今的千年商都； ——近代文化传播地； ——岭南文化中心。
城市群体眼中的旧城
——市民印象下的旧城：人与人交往紧密，生活丰 富多样，是一个安居乐业的地方。 ——专家视角下的旧城：矛盾的历史文化名城，文 化产业滋生地。 ——政府视角下的旧城：历史文化悠久，商业环境 成熟，历史文化与经济价值较好。
改革开发后 07年 至今
改造主体
政府
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广州旧城改造更新融资模式
旧城改造更新融资模式
经营性改造项目融资模式
公私营合作（PPP）模式
旧城改造更新融资模式
经营性改造项目融资模式 信托融资模式
旧城改造更新融资模式
非经营性改造项目融资模式
政府投资改造，增加税收收益
借鉴美国税收增值筹资经验与城市发展建设思路，对于非经营性公共项目主要由政府负责投 资改造如历史文化街区、公共环境等公共配套建设项目。而政府的收益主要体现在，通过公 共配套项目的改造，提升地区环境，增加城市税收和财政收入。
多维度视角下的广州旧城
感性认识广州旧城
——2200多年国家历史文化名城； ——汉、唐至今的千年商都； ——近代文化传播地； ——岭南文化中心。
城市群体眼中的旧城
——市民印象下的旧城：人与人交往紧密，生活丰 富多样，是一个安居乐业的地方。 ——专家视角下的旧城：矛盾的历史文化名城，文 化产业滋生地。 ——政府视角下的旧城：历史文化悠久，商业环境 成熟，历史文化与经济价值较好。
广州市旧城改造更新模式研究
前言
广州旧城改造的必然性
“可持续发展” 广州旧城改造的必然选择
广州旧城改造的必然性
房屋日益危破 公共服务配套设施落后
市政基础设施陈旧 交通拥堵
空间环境局促 空间结构失衡 历史文化遗产亟待保护
……
产业问题 环境问题 空间问题 交通问题 土地问题 社会问题 文化问题
“可持续发展” 广州旧城改造的必然选择
的改造模式 市发展质量。
作机制，城市土地资源很难获得市场价值最大化。
企业为主体 的改造模式
有利于改造资金筹措，降低政府财政 压力；专业的开发商有利于加快城市 改造建设进程。
业主主导的 处于自身的居住需要，业主能积极参 自主改造 与和支持旧城改造工作。
政府主导下 的开发商参
与改造
由政府负责组织改造的前期工作，保 障社会效益；可以妥善处理被拆迁人 的补偿、安置问题，不容易引发社会 问题；引入开发商可以较好的解决改 造资金，减轻政府压力。
开发商主导旧城改造，往往以经济利益为主，容易忽视社 会效益；开发商与拆迁户之间矛盾容易激化，可能造成社 会影响；开发商主导的旧城改造，难以整体考虑城市发展， 无法整体提升城市发展水平。
业主的改造行为，往往以自身需求为出发，可能与城市规 划发生冲突； 旧城业主一般经济实力有限，很难大规模实 施旧城改造。
认识广州旧城
详实的现状调研
广州旧城区范围面积达54平方 公里，为保证研究成果切合实 际、保证分析结论的可靠性和 可行性，本次研究从广州旧城 的历史、经济、社会、文化等 各个方面进行深入分析，收集 了大量的史料记载、文献、访 谈、实例资料进行研究，使得 研究成果能较全面的对广州旧 城兴衰进行剖析。
日本东京六本木六丁目地区再开发
改 造 前 后
广州旧城可持续发展路径与策略
广州旧城改造更新的动力
旧城可持续发展路径
产业可持续发展路径
延长旧城产业链条 产业多元化 创新发展
社会可持续发展路径
基础设施建设均等化 广泛的民间参与 保障困难群体
环境可持续发展路径
发展循环经济 加强旧城环境综合治理
旧城可持续发展策略
多维度视角下的广州旧城
城市空间环境
土地资源利用
民生保障
财政投资
丰富的城市环境格局； 土地资源利用粗放与集约并存； 公共产品供给不均衡； 基础设施不足，
旧城功能空间模糊。
旧工厂、旧居住区较多，存量 居住条件差，亟待提 政府财政投资
土地再利用潜力大。
高。
压力大；
历史文化
产业经济发展
弥漫着浓厚的历史感，旧 经济增长方式亟待转变；
改革开发后 07年 至今
改造主体
政府
单位、房地产商
开发商
土地所有人 政府、开发商
改造模式 资金来源 存在问题
政府主导的 零星修缮
政府主导的零星 修缮以及地产商 主导的整 政府主导市场参
治工程
与的有机更新
国家财政拨 财政、单位集资 银行贷款、
款
外资、社会
政府、业主
政府投资、社会
城是一个历史场所；
旧城经济呈“旺人不旺财”特
旧城的历史文化正在消失。 点，产业结构急需调整。
法制
公民权利、开发商 约束等制度缺陷； 旧城更新正趋向民 主和法制化。
旧城开发经济 效益差，财政 投资不足。
不同时期的广州旧城
广州以往旧城改造回顾
计划经 济时期
改革开发 后80年代
改革开发 后90年代
改革开发后 00-07年
增加旧城人 口密度、加 剧旧城衰老
改造成本高、难 度大
单一的经济 效益，不利 于城市发展
改造资金导 致改造效果 有限
改造工作需 继续完善
旧城改造更新案例借鉴
上海新天地
香港旧区活化
成都宽窄巷子改造
佛山东华里片区改造
绍兴仓桥直街历史街区保护与更新
英国伦敦码头区改造
韩国清溪川复兴
美国纽约社区改造
市场参与必然造成拆迁费较高，引起地区土地价格、房屋 价格上涨，可能造成社会影响。
基于改造方式的旧城改造模式
模式 历史文物保护模式
历史文化经营开发模式 市政、公共配套设施完善模式
环境整治模式 既有建筑功能更新模式
危房征收储备模式 保障型改造模式
有机零星改造模式
整体拆建模式
适用范围
旧城历史风貌保存较好的历史文化保护核心区；②具有地方特色需要保护的历史 文化文化街区；
特许经营
旧城改造中部分项目可采用特许经营方式进行融资，可以采用特许经营的项目主要包括公园 和文化历史建筑。特许经营范畴主要包括，冠名权、公共区域商业开发等，通过特许经营的 方式吸引社会资本参与部分公共配套设施的改造。
广州旧城改造更新模式
基于改造主体的旧城改造模式
模式
优势
劣势
政府为主体 可以较好的兼顾公众利益； 保证城 政府承担了巨大的改造资金压力； 缺乏有效的市场化的运
规划的旧城历史文化核心区以外； 具有地方特色的历史文化文化街区（如西关 大屋、骑楼街区等）；
市政、公共设施不完善的旧城改造项目；所有市政、公共实施配套不完善旧城区。
建成时间较短而且符合相关规划要求，但生态环境较差的旧城区。建筑质量无安 全隐患外立面较差，影响城市形象的街区。