简述建筑物区分所有权的概念和特征
建筑物区分所有权
导入案例二：业主是否有权单独使用小区空地 ？
王先生居住在东郊的某住宅小区内。由于 该小区位于市郊的新开发区域，周边的商业 网点尚未建成和完善，小区内住户的生活并 不方便。王先生于是决定在小区内大门附近 的空地上搭建一个简易餐厅，用于早餐外卖。 就在王先生施工过程中，物业管理企业发现 了此事，及时地给予制止，并告知王先生该 空地是小区共用场地，未经业主大会同意不 得擅自利用。王先生认为自己搭建餐厅的目 的是为小区住户提供就餐便利，况且自己也 是小区业主之一，当然也有使用小区共用场 地的权利。双方为此发生争议。
四、成员权
1、成员权的含义：又称对区分所有建筑物的 管理权。
由于楼房的特殊构造，其权利归属及使用上不 能分离，业 主之间形成共同关系，并通过一 定的组织来使用、收益处分自己的物业的权利 ，因而作为一个组织的成员形成成员权。
2、成员权的内容
（1）表决权。业主参加全体业主大会，对大会讨论的事项 享有投票表决权。
一、建筑物区分所有权的含义与特征
1、建筑物区分所有权的含义：
是指由若干独立单元构成的建筑物为不同的 主体所有而形成的复合权利，包括，每个独 立单元的所有人就该单元享有的独立所有权 ，对该建筑及其附属物的共有部分享有共有 权，对由于共同居住而产生的共同事物享有 成员权。
2、建筑物区分所有权的特征 复合性 专有部分的主导性 一体性 权利义务的对等性
（2）参与制定规约权。即参加全体业主大会，参与制定和 修改公约、管理规则等的权利。
（3）选举与罢免管理机构人员的权利。即参 加全体业主大会，选举管委会成员，罢免管 委会成员以及通过管委会罢免物 业管理公司 的权利。
（4）请求权。即依据管理公约请求召开业主 大会、请求管 理机构正当管理公共事务、请 求收取分配共有部分应得的利益、 请求停止 侵犯共同利益的行为的权利。
建筑物区分所有权
3.建筑物区分所有权的特点
一是复合性，建筑物区分所有权是由专有权、共 有权和成员权构成的复合型权利，权利主体同时 具有专有权人，共有权人和成员权人三重身份。
二是一体性，构成建筑物区分所有权的专有权、 共有权和成员权是不可分离的，在处分时，必须 将三者一体处分，不可分开。
四、建筑物区分所有权
（一）典型案例 （二）法律依据 （三）法理分析 （四）本案的处理
（一）典型案例 【案例3-6】业主告开发商擅自改建KTV案
（二）法律依据
1．《物权法》第76条：下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二 以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专 有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
2．《物权法》第83条：业主应当遵守法律、法 规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、 排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违 章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合 法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理 规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除 妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的 行为，可以依法向人民法院提起诉，简称专有权，是指 区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用 房等专有部分所享有的单独所有权。
论建筑物区分所有权中的共有权
论建筑物区分所有权中的共有权黑龙江省哈尔滨市 150080研究背景：随着市场经济的开始，越来越多的人拥有自己的房屋，建筑物区分所有权由此迎来了快速发展。
其中共有权是涉及纠纷最多的权利，是解决问题的关键。
目前我国现行法虽然对建筑物区分所有权有所规定，但由于起步较晚的原因，许多制度都值得进一步的完善，尤其是对一些特殊客体的权属问题存在着许多法律漏洞。
本文主要从建筑物所有权、共有权的概念及性质作为切入点，结合笔者实操案例进一步针对共有权的行使进行讨论，期望能对该制度的完善尽一份绵薄之力。
一、建筑物区分所有权概述（一）建筑物区分所有权的概念随着住宅商业化，建筑物向多层、高层发展，一栋高楼通常为众多住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。
[i]建筑物区分所有权是最近以来各个国家的一项非常重要的不动产所有权形态。
1804年《法国民法典》第664条关于楼层所有权的规定开启了各国在此领域进行立法规制的先河。
[ii]在我国最早提出建筑物区分所有权这一权利的是2007年通过的《物权法》，并在2021年1月1日生效的《民法典》中，在第二编物权第二分编所有权第六章业主的建筑物区分所有权中用了17个条文进行了进一步的规定。
据此，建筑物区分所有权在我国民法领域得以确认及完善。
（二）建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权是一种独特的“复合物权”，与一般的不动产所有权，它具有如下几个特征：1.一体性顾名思意，在对同一不动产的所有权进行处分时，必须将专有权、共有权和成员权这三项权利视为一体，同时进行处分，不可分离其一。
2.权利主体身份的多重性由于我国对建筑物区分所有权采取“三元论说”，因此其权利主体的身份也具有多样性。
而在普通的物权当中，由于普通物权只由单一要素构成，则权利人只能享有单一的权利，并不能享有多重身份。
3.专有所有权的主导性由于专有权在组成建筑物区分所有权的三种要素中占有主导地位。
因此相应的区分所有权人获得专有权的同时就取得了共有所有权及成员权。
试论我国的建筑物区分所有权
试论我国的建筑物区分所有权摘要：近代工业化以来，各国城镇化进程加快，大批人员涌入城市，城市土地与住宅面积的急缺催生了高层建筑物的产生和推广。
随着我国住房制度的改革和高层建筑物的大量出现，建筑物区分所有权已经成为私人财产的重要形式，牵涉亿万群众的切身利益。
《民法典•物权编》第六章规定“业主的建筑物区分所有权”。
建筑物区分所有权规范的建构，既要考虑业主合法权益的保护，又要兼顾整个建筑物的安全与效益，并有助于实现全体业主的自治。
本文将从业主的建筑物区分所有权的专有权与专有部分、共有权与共有部分以及共同管理权这几个方面来探讨建筑物区分所有权制度规定的合理性以及其需完善之处。
关键词：建筑物区分所有权、专有权、共有权、共同管理权、立法完善一、建筑物区分所有权的含义和特征建筑物区分所有权，全称为“业主的建筑物区分所有权”，是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为各个所有权人独自使用的部分和由多个所有权人共同使用的共同部分时，每一个所有权人享有的对其专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及各个所有权人之间基于建筑物的管理等共同事务而产生的管理权的结合。
建筑物区分所有权有以下几个特征：1、复合性。
建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有权区管理权三项内容构成，且权利人的身份具有多重性，不同于单一的不动产所有权；2、整体性。
区分所有权人的专有权、共有权及管理权三者共为一体不可分离。
在转让、继承、抵押时，应将三者一起转让、继承、抵押；3、专有权的主导性。
在三项权利中，专有权具有主导性，具体体现在：（1）区分所有人取得专有部分所有权即取得共有权及管理权。
（2）专有部分所有权的大小决定共有权及管理权的范国。
（3) 区分所有权成立登记时，只登记专有部分所有权，而共有权及管理权并不单独登记；4. 客体的多元性。
客体包括专有部分与共有部分，而不是仅局限于其中一部分。
二、专有权立法规定及完善专有权即专有部分所有权，系空间所有权，是建筑物区分所有权人对专有部分可自由占有、使用、收益、及处分的权利。
建筑物区分所有权
建筑物区分 所有权组成
专有所有权 共有所有权
成员权
• 专有所有权——业主对专有局部享有的单独的所 有权；
• 共有所有权——每一位业主都和其他业主一起对 除房屋单元以外的整个物业小区〔即共用局部〕 享有共同的所有权；
• 成员权——基于区分所有权人间共同关系所生的 “构成员〞地位，业主对共用局部的共同管理权。
• 《物权法》第73条：“建筑区划 内的道路，属于业主共有，但属 于城镇公共道路的除外。建筑区 划内的绿地，属于业主共有，但 属于城镇公共绿地或者明示属于 个人的除外。建筑区划内的其他 公共场所、公用设施和物业服务 用房，属于业主共有。”
《物权法》第74条：“建筑区划内，规划 用于停放汽车的车位、车库应当首先满 足业主的需要。
2.区分所有权人作为共有所有权人之义 务
按共用局部之本来用途使用共有局部。 如停车场只能用于停车，不允许堆放 杂物。
分担共用局部费用。
维护与保存共用局部之义务
〔五〕共有所有权的行使
1. 业主对建筑物专有局部以外的共用局部， 享有权利，承担义务；不得以放弃权利不 履行义务。
2. 建筑物的共用局部应当由全体业主共同使 用、收益、管理和维护，具规划道路、绿地、物业用房
共
一般情形下的车库、车位
用 部
维修基金
分
建筑物的基础、承重结构、结构部分
范
围
公共通行部分
消防、公共照明等附属设施
其他不属于业主专有亦非市政公用部分
〔二〕共用局部的界定
• ?物权法?的规定 • 道路 • 绿地 • 其他公共场所、公用设施和物业效劳用房 • 车位、车库 • ?物业管理条例?的规定
2.? 物业管理条例?对物业效劳企业的规 定
第七章 业主的建筑物区分所有权
权部分”，是指建筑物区分所有人依照法律 或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共 有部分所享有的占有、使用和收益的权利。
19
（二）特征与性质
• 主体身份的复合性 • 客体范围的广泛性 • 内容的多样性 • 种类的多样化 • 权利变动的从属性
• 按份共有 • 共同共有 • 依建筑物的种类而区分
• （二）总人数，按照前项的统计总和计算。
33
第四节 区分所有建筑物的管理
• 一、含义 • 区分所有建筑物的管理，是指为维持区分
所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社 会的、经济的机能，而对之所为的一切经 营活动。 • 包括物的管理与人的管理 • （一）物的管理 • 建筑物 • 基地 • 附属设施
34
签订了售房合同并获得实 际交付者
已婚，属于夫妻 共同财产
夫妻产权证 夫妻产权证 书署名者 书未署名者
32
业主总人数
• 第九条 物权法第七十六条第二款规定的业 主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
• （一）业主人数，按照专有部分的数量计 算，一个专有部分按一人计算。但建设单 位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分， 以及同一买受人拥有一个以上专有部分的， 按一人计算；
9
（二）建筑物区分所有权的类型
指对房屋（建筑物）拥有的与其他部分区别 开来的某一特定部分的所有权。
共分三种： 1、纵割式。一般指连栋式和双并式等纵切为 数户的建筑物。
2、横割式。上下横切分层所有的建筑物。 3、纵横分割式。上下横切分层所有的建筑物。
10
第二节 专有所有权与共有所有 权
一、专有所有权 （一）概念与性质 涵义：区分所有人对其专有部分所享有的占
建筑物区分所有权概念
房屋及公共设施维护
包括定期检查、维修和更新公 共设施，确保其正常运行。
环境卫生与绿化
负责公共区域的清洁卫生和绿 化工作，创造良好的居住环境 。
安全保卫
提供24小时的安保服务，包括 监控、巡逻等措施，确保业主 的人身和财产安全。
停车位管理
负责停车位的规划、租赁和管 理，确保停车有序、安全。
05
建筑物区分所有权的法 律保护
法律保护的主体
建筑物区分所有权人
作为建筑物区分所有权的基本主体，享有对建筑物的专有部分和 共有部分的权利，并承担相应的义务。
物业服务企业
作为建筑物区分所有权的管理主体，负责建筑物的日常维护、管理 和服务工作，保障建筑物区分所有权人的合法权益。
政府机构
作为建筑物区分所有权的监管主体，负责制定相关法律法规和政策， 对建筑物区分所有权进行监管和保护。
特征
建筑物区分所有权具有专有性和 共有性，业主对其专有部分享有 独立的产权，对共有部分享有共 有权。
建筑物区分所有权的法律地位
01
02
03
独立产权
业主对其专有部分享有独 立的产权，可以自由使用、 收益和处分。
共有产权
业主对建筑物的共有部分 享有共有产权，共同管理 和维护。
优先权
在建筑物区分所有权下， 业主的专有权利优先于共 有权利，但共有权利不得 侵犯专有权利。
法律保护的方式
民事法律保护
通过民事法律手段，如合同、侵 权赔偿等方式，保护建筑物区分
所有权人的合法权益。
行政法律保护
通过行政法律手段，如行政处罚、 行政强制等方式，对侵害建筑物 区分所有权的行为进行制裁和纠
正。
刑事法律保护
民法建筑物区分所有权
民法建筑物区分所有权当今社会，随着中国⼯商业的发展和经济的繁荣，城市⼈⼝急剧增加，继⾐⾷之后的居住问题⽇趋突出，对建筑⾯积的增长需求和⼟地⾯积的有限性，都促使建筑物不断向⾼空发展，⽽由此产⽣的建筑物区分所有的现象⽇益增多。
那么民法建筑物区分所有权的内容有哪些呢?下⾯就让店铺⼩编为⼤家介绍吧。
民法建筑物区分所有权建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，严格⽽⾔，与物权客体须为独⽴物，以及⼀物⼀权主义原则不相符合。
但是依社会观念，⼀建筑物区分为若⼲部分，各有该部分的所有权，应为常有之事，⽽且这样也不妨碍物权的公⽰，⽆害于交易安全。
基于物权客体的独⽴性原则，区分所有的专有部分，须具备⼀定条件，才可以在作为建筑物区分所有中专有权的客体。
这些条件如下：(1)须具有构造上的独⽴性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其它部分隔离。
(2)须具有使⽤上的独⽴性，即被区分的各部分，可以为居住、⼯作或其他⽬的⽽使⽤。
其主要界定标准，应为该区分的部分有⽆独⽴的出⼊门户。
(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列⼊该特定房屋买卖合同中的露台等，应当为专有部分的组成部分。
建筑物区分所有权的特征：1、建筑物区分所有权的客体具有整体性。
建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上区域所有的所有权形式。
2、建筑物区分所有权的内容具有多样性。
建筑物区分所有权是由专有权、共有权和管理权(成员权)三个部分组成。
3、建筑物区分所有权的本⾝具有统⼀性。
建筑物区分所有权不是权⼒的组合，⽽是⼀个独⽴、统⼀、整体的权利。
4、建筑物区分所有权中的专有权具有主导性。
建筑物区分所有权的权利⼈拥有了专有权就必然拥有共有权、管理权。
建筑物区分所有权的种类：关于建筑物区分所有权之种类，依各国实务和⽴法，计有以下三种：1.纵割式建筑物区分所有权。
它是指在纵割式区分所有建筑物上所成⽴的区分所有权。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
简述建筑物区分所有权的概念和特征
所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
在这一属性中，财产的所有权可以简称为所有权，因此，我们也将房屋的所有权视为一种财产权利，通过研究房屋所有权来探索我国房屋所有权发展的轨迹。
一、建筑物区分所有权的概念：
1、房屋的共同部位即基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等;共用部位包括屋面、墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
2、其他不属于业主所有的建筑物及附属设施，如围墙、道路、水面、停车场等。
二、建筑物区分所有权的内容：
2、其他公有房屋即直管公房和单位自管房，它们都是政府投资兴建的房屋，是国有企事业单位投资形成的房屋。
按照规定，它们不能转让和出租，只能在本单位或者本系统内部进行买卖，但是当这些房屋上市交易后，就转变成了“商品房”，这就改变了这些房屋的使用性质，已经变为“私有”财产，拥有房屋的所有权。
国家实行所有权与经营权相分离的原则，即经营权在一定程度上可以继承，所有权必须转移。
3、特殊类型的房屋即其他所有人不享有共同部位或全部所有权的房屋，它包括：(1)经营性房屋，如酒店、宾馆等，由所有权人出租，并从中获得收益; (2)军队、机关等特殊机构(如监狱、军事设施)所有的房屋; (3)宗教寺庙、寺院所有的房屋; (4)国家举办的各类社会公益事业(如学校、医院)、福利设施(如幼儿园、养老院、老人公
寓); (5)法律、法规规定的其他房屋。
三、房屋所有权的保护：我国《城市房地产管理法》规定，房地产开发商在未征得国家所有权管理部门同意，又未取得合法手续前擅自转让房地产的，由土地管理部门没收其非法所得，并对双方分别处以转让房地产总额百分之二十以下罚款。
此外，还规定房地产开发商违反有关规定将工程发包给不具备相应资质条件的勘察、设计、施工单位的，该勘察、设计、施工单位无权取得该项目的勘察、设计、施工权利，而且要承担连带赔偿责任。
在处罚房地产开发商时，也不仅限于上述几种情况，而是把房地产开发商的违法行为作为开发商转让土地使用权或房屋预售权的一个前提条件，将两者视为房地产开发商转让房屋所有权的先决条件。