浩华地产-寿光-弥河地块项目前期沟通方案2010
日济南海尔绿城全运村二期玫瑰园定价建议及开盘方案
海尔绿城全运村二期玫瑰园定价建议及开盘方案济南海尔绿城置业有限公司二〇一〇年十一月十四日第一部分市场概况 (3)一、全国宏观经济情况 (3)1、2010年1-3季度国内经济情况 (3)2、2010年1-3季度国内房地产市场运行情况 (5)3、2011年国内经济预测 (10)二、济南市宏观经济情况 (12)1、济南简介 (12)2、济南市经济概况 (13)3、2010年1-3季度济南经济运行情况 (18)4、济南市城市规划与建设 (20)5、济南城市建设重大事件以及特点 (24)6、未来济南城市建设热点 (27)三、济南市房地产市场运行情况 (29)1、2009年济南房地产市场特点 (33)2、2010年济南房地产市场概况 (34)3、主要竞争项目重点分析 (41)第二部分海尔绿城全运村二期玫瑰园基本情况 (64)第一部分市场概况一、全国宏观经济情况1、2010年1-3季度国内经济情况2010年前三季度国内生产总值268660亿元,按可比价格计算,同比增长10.6%,比上年同期加快2.5个百分点。
分季度看,一季度增长11.9%,二季度增长10.3%,三季度增长9.6%。
分产业看,第一产业增加值25600亿元,增长4.0%;第二产业增加值129325亿元,增长12.6%;第三产业增加值113735亿元,增长9.5%。
农业生产形势较好,秋粮预计增产较多。
全年粮食产量有望再获丰收。
前三季度,猪牛羊禽肉产量5439万吨,同比增长2.6%,其中猪肉产量3589万吨,增长2.7%。
工业生产较快增长,企业效益大幅提高。
前三季度,全国规模以上工业增加值同比增长16.3%,增速比上年同期加快7.6个百分点。
分季度看,一季度增长19.6%,二季度增长15.9%,三季度增长13.5%。
前三季度,分登记注册类型看,国有及国有控股企业增长15.1%,集体企业增长9.4%,股份制企业增长17.3%,外商及港澳台商投资企业增长15.8%。
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
中原地产北京四季房地产燕郊项目策划投标方案
1. 对项目的基本认识
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2.竞争对手分析敌人是谁？这是一件必须明确的事情！他们的战斗力决定了我们的方向策略！
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容积率2.8：多层、小高层、高层的组合体
容积率3.3：小高层、高层的组合体
容积率4：高层的组合体
参考项目
建筑形态
层数
燕清源
合围式板塔
28层
本项目
板楼、塔楼、板塔
主力层数27层
项目名称
建筑形态
层数
新圣得花园
板楼、板塔
12-32
北京新天地
板楼、板塔
11-28
棕榈泉
板楼、塔楼、板塔
22-33
本项目
板楼、板塔
2、竞争对手分析--尚品福城
中原地产北京四季房地产燕郊项目策划投标方案
2、竞争对手分析--尚品福城
配套会所：45000平方米；五星级酒店：70000平方米；150米长的商业街、近万平米的超市、双语幼儿园、社区卫生院。
该项目配套齐全，内部居民的基本生活需求基本能够在社区内部满足。但是，该项目五星级酒店的定位既与项目的档次不符，区域市场需求也很难支持其运营。
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3.市场定位
成本
价值 创新
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2.竞争对手分析--尚品福城
客群客群来源：北京80%以上。购房目的：自住，投资、周末度假或养老使用，对价格较为敏感。
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长治东方360阶段沟通报告终极版
长治市整体概况 【宏观环境概况】
本市经济发展迅速，经济实力不断增强，基础设施及交通环境日益改善、国
民经济发展后劲十足，居民收入提高，生活水平提升，为当地房地产业，尤其是 住宅发展奠定了有力的基础。 本市住宅市场规模趋大，总体呈现过剩与短缺并存。挑战与机遇同在的局面。
商品房空置率达20%左右，买方市场已经形成，但多数楼盘面临着巨大的营销竞 争压力，但适销对路，质量上乘，环境与品牌优势明显的楼盘仍然畅销无阻。
展，提供了强有力的经济支持； 市区人口多为三口之家，70％以上家庭为双职工家庭，人均生产总值 和职工年平均工资一直持续快速增长，市民对居住的要求也将不断上升； 房地产居住价格水平上升显著，零售业增长快速，房地产价格有一定 上涨空间；
长治房地产微观市场分析研究
长治房地产微观市场分析研究
本项目竞品分析
所选取项目除个别案例为大盘外，其余均为20万小体量项目； 有部分项目开发商为外地开发商； 大多项目为高层产品； 项目主力面积在100-150平米之间； 户型以2居3居4居为主，辅以少量的1居和跃层； 销售均价3500-5000元/平米不等； 所选取项目有50%均以接近尾声； 项目所对应的客群以市区内中高收入水平人群为主，辅以少 量的工薪阶层。 项目注重产品的档次与智能化设施。
100-200平米
1居2居3居4居 4500元/平米 80% 市区中高阶层
100-120平米
2居3居 3500元/平米 95% 中等工薪阶层
105-140平米 130-280平米
2居3居 4000元/平米 100% 中高阶层 3居4居跃层 3900元/平米 90% 高收入阶层
长治房地产微观市场分析研究 微观市场分析总结
•
2010年成交土地一览
时间 地块位置 使用权面积 土地用途 （亩） 101.6805 经适房用地 19.7925 普通住宅用地 47.4840 普通住宅用地 6.3960 经适房用地 4.4490 普通住宅用地 16.8825 经适房用地 70.3440 经适房用地 128.2155 经适房用地 35.8605 经适房用地 135.5880 经适房用地 47.0790 40.9080 91.4205 23.7675 普通住宅用地 经适房用地 经适房用地 经适房用地 挂牌 划拨 划拨 划拨 挂牌 划拨 挂牌 协议 协议 挂牌 协议 协议 协议 4720 2622.9863 3634.3879 2660 34883.036 15956.686 2615.583 21553 供地方式 划拨 协议 协议 划拨 协议 划拨 划拨 划拨 划拨 319.278 成交价格 万元） （万元） 840.3175 2015.9717 成交单价（ 成交单价（万 元/亩） 使用权人 容积率 ≤1.6 ≤3 ≤3 3.5 4.65 ≥2.8 ≥2.8 ≥3.5 ≤2.5 ≤2.3 ≤3.5 ≤2.5 ≤2.5 ≤3 ≤6.2 ≤3 ≤4 ≤4.5 ≤4.5 ≤4.4 ≤4.5 ≤4.5 ≤6.15
挂牌 挂牌 协议 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌
41307 352.73 397.8185 5493.08 10664.92 7379.1 37538
236.45
≤5.46 ≤4 ≤6.5 ≤3.5 ≤5 ≤3.5 ≤3.17
319.94 河南凯华地产有限公司 323.04 郑州中诚置业发展有限公司 243.93 河南国龙置业有限公司 316.69 河南国龙置业有限公司 256.69 河南国龙置业有限公司 126.61 郑州鼎盛置业有限公司
2010海南雅居乐清水湾案例分析
金色果岭— 金色果岭—园林特点
结合整个小区特点设置区内环路，同时通过一条南北向的主轴和两条东西向的景观次轴将小区的步 行系统连接起来，沿区内道路自然形成区内主要的开放空间和带状绿化空间； 根据内部交通管理模式，为了控制居民步行距离，，区内道路由12米、9米二级道路组成，道路系 统成环状布置； 绿地系统分为公共绿地和庭院绿地，与庭院绿地有机融合，保证户户可亲草地，充分体现居住环境 自然化的构思；
A03区 ——湖畔乐湖小镇 蔚蓝海岸组团 （A03区）——湖畔乐湖小镇
整体效果图
经济指标： 总占地面积：176682㎡；
总平图
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
总建筑面积：141395.38㎡（其中商业配套面积28028. 81㎡，地下车库面积为6074.18㎡）； 容 绿 总 停 积 率：0.726； 化 率：40%； 户 数：28栋（8-11）小高层住宅，共847套； 车 位：770个（地上：573个，地下197个）；低层住宅0.6辆/户，商业0.4辆/（100㎡），亦在
总体发展
蔚蓝海岸位于项目的中前段，为项目 前段主要的商业配套区，南面是高尔 夫球场，东面为卫星观测站
翰海银滩南面为一线海景，西侧为新加坡六 星级莱佛士酒店，东侧为顶级游艇码头区， 坐拥一线南中国无敌海景，尽显尊崇地位 金色果岭位于清水湾旅游度假区的入口 段，该地块南北走向，东临36米的景观 大道，四面均为高尔夫球场，空间开阔、 环境十分优美
引温泉入户，在家也可尊享温泉SPA的疗养。
小区园林
花园温泉SPA
阳台温泉SPA
温泉入户
金色果岭— 金色果岭—产品特点
独立别墅产品特点
双车位设计
超大前后花园
私家泳池
八角窗—多几倍的视野空间
2010藁城市4400亩新农居项目与500亩别墅项目可行性分析62P (2)
区位现状分析
别墅地块实景
现代农业产业园规划总面积8500亩、其中包含面积为1800亩的高尔夫球 场，北部紧邻滹沱河景观带,这些有利资源为别墅地块的开发提供了最 大利好。
建设中的滨河大道
高尔夫球场入口
9
本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！
区位现状分析
• 基地内基础设施建 设情况落后，急需 改善；
• 周边可比较项目较 少，没有形成居住 氛围；
• 土地平整，地基承 载力较好，适于开 发建设；
• 小丰村自建楼对基 地整体规划有一定 影响；
• 在河北省城乡统筹 发展战略和新民居 建设的大背景下， 政策倾向优势显著 。
东上华府
小丰村自建楼
基地内农田
外国语学院
说明:
1.按照新民居政策规定， 庄原址复耕面积应不少 于村庄安置新址用地面 积的倍，复耕成本按2万 /亩考虑；
2. 按照规划设计条件要 求，村民回迁安置用房 以小高层为主、多层为 辅，结合以往项目开发 经营，回迁安置用房建 筑成 本约1200元/㎡；
3.考虑到此项目均为异地 安置，按照土地征收政 策，新民居建设新增用 地面积征用基本补偿价 格为10万元/亩；
轨道交通
地铁5号线直通岗上，会提升区域价值，西北及东南轨道交通覆盖较高，东 三环外只有一条轻轨线，且施工日期不定，目前只开工1号线，开通时间超 过开发周期，对未来5年影响较小。
西北轨道交通网络交错
东南轨道交通网络交错
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前提 基础 条件 针对 方法
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房地产项目水保方案
1综合说明1.1项目及项目区概况魅力之城建设项目位于昆明市官渡区广卫村，东为老昆洛路，西侧为广居路，南为广福路，北为广普大沟。
本次建设的1＃、3＃、7＃地块位于项目区的西北部,东侧为本工程2#、4＃、8＃地块，西侧为广居路，北为广普大沟、南侧为本工程9＃地块.项目区周边现有道路有老昆洛路、广福路和项目区西侧的广居路，交通较为便利。
本次建设的1＃、3＃、7#地块主要建设为商业及住宅建筑、道路广场、绿化水景景观、幼儿园和地下车库等。
多为高层，设计最大建筑高度为99。
8m，最大地下室开挖深度为14.2m，工程建筑总面积87.42万m2,总车位6403个。
1#地块建筑密度为24。
30％，容积率5。
21，绿化率40.26%；3#地块建筑密度为30。
75％，容积率达4。
77，绿化率30。
75％；7#地块建筑密度为24.99％，容积率达3。
62,绿化率45。
03%。
工程规划征地总面积19。
29hm2，其中代征市政建设用地4。
06hm2(代征地主要为城市市政道路和公共绿地占地,本工程只征地不建设），净占地15。
23hm2。
工程建设过程中共产生土石方151.71万m3，回填土石方21。
20万m3，绿化覆土3.21万m3，外购3.21万m3(所需表土全部由昆公司从具有合法经营权的土场或单位购置，购置的表土和土石方采用现用现购的方式，防止二次堆存造成的流失）。
废弃130.51万m3，实现区间调配7。
19万m3.本项目总投资额33。
65亿元，其中土建工程投资3.34亿元。
1#地块已与2012年8月开始进行基坑开挖，后因种种原因暂时停工，本次建设设计计划于2013年4月开工建设2015年3月建成，工期2年;该项目由———负责建设和管理.项目区位于滇池湖积盆地中部，属滇池盆地地貌，现有场地标高在1896。
50m左右。
项目区属北亚热带季风气候，多年平均温度14.5℃，平均降水量1011。
8mm，平均相对湿度74%，年平均日照2448。
徐州市区2010-2011年招商推荐地块汇总
127.0965 88.7145
居住 文化（博 物）
1 2
九里区
九里区
玉潭湖地块 三新庄压地地块 九里山口公园 玉潭湖书院 九里湖会所地块 拾屯医院加油站地块 火花供销社地块 戏马城地块 拾屯地块 苏山地块 幸福家园南地块CD 幸福家园南地块AB 王新庄北 王新庄南 李屯村地块 4S店以北地块 徐矿城南侧地块 徐矿城东侧地块1 徐矿城东侧地块2 徐矿城东侧地块3 沙虎山地块 金龙湖商住用地 高铁时代广场 一号路东、环湖南路 北地块 一号路东、环湖西路 东地块 金龙湖小镇地块挂牌 科技大厦东地块 软件产业园地块 企业总部地块 东贺改造
1580.1 84.74 171.22 122.02 134.35 25.4 208.37 178.48 158.33 99.65 76.28 180.72 283.08 91.07 1813.71 15980.822
公共设施 公共设施 居住 居住 公共设施 公共设施 物流设施 居住 居住 居住 居住 居住 居住
徐州市2010-2011年重点招商推荐地块汇总
序号 所属区域 地块名称 原毛纺厂地块 金山南路地块 欣欣路北商业地块
1 2 3 4 5 6 7 8 9
泉山区 泉山区 泉山区
泉山区 泉山区 泉山区 泉山区 泉山区 泉山区
姚庄南地块 市一院及周边地块 文亭街南老司法局地 块 杨家路棚户区 韩山棚户区 欧庄北地块 珠山地块 建国西路商业步行街
大马路以北、消防支队以 西、民主北路以东 复兴北路以西、镇平街两 侧 响山路北 三环东路以北 下淀路中段，铁道以北地 块 三环东路以南、羊肉馆旁 现状路以西至混凝土厂 复兴北路东侧 沙河市场南侧（铁路三角 线） 大庆路东侧原四职高学校 及周边 三环东路以南、杨山以西 复兴北路与二环北路交叉 口东南侧 下淀路南侧 区政府以西 鼓楼花园北侧、荆马河南 路以南、中山北路以东 中山北路西侧、华厦集团 以南、马场湖路以北 中山北路西侧、九里山南 侧 马场湖路南侧、26中西侧 中山北路以东、祥和路两 侧、徐运新河以西 民馨园东 中山北路西侧 二环北路以北、平山路两 侧 环城路西延北侧、铁路以 南 黄河北路北侧、二环西路 西侧、铜沛路南侧 二环北路以南市政公司周 边 铜沛路南侧、苏堤北路以 西 丁万河北侧，三环西路西 侧，九里山路延长段南 侧，王新庄东侧 襄王路东侧，龟山汉墓周 边
桥梁施工项目施工组织设计方案
表1施工组织设计的文字讲明一、场地布置情况二、设备、人员发动周期和设备、人员、材料运到施工现场的方法三、施工交通组织方案四、要紧工程工程的施工方案、施工方法五、各分项工程的施工顺序六、确保工程质量、工期与平安的措施七、重点〔要害〕和难点工程的情况分析及所采取的施工方案、方法及其措施八、冬季和雨季的施工安排九、质量、平安保证体系十、文明施工十一、其他应讲明的事项一、场地布置情况本工程要紧为改线桥4、华渡桥两座桥梁的主桥、引桥、接线工程施工、华堵桥老桥撤除、桥梁边侧上下游各50米的航道及其附属工程等工程的施工。
依据现场的桥位及施工条件。
我部拟将工程部设在改线桥4桥位北侧村庄四面，依据相关要求搭设临时驻地作为现场治理、办公及住宿用房，桥梁施工队伍在两座桥梁桥位四面空地搭设施工队伍的临时驻地和拌和楼、加工场等临时设施，要求能满足施工的需要。
道路和航道施工队伍也依据各自的施工任务和施工范围选择适宜的地点设立临时驻地。
因施工地点交通较便利，因此大局部施工材料可通过船运或地点道路运送至施工点的料场。
工程部临时驻地及各施工队伍位置具体详见?施工总平面布置图?。
二、设备、人员发动周期和设备、人员、材料运到施工现场的方法本工程拟投进的设备、参与的人员差不多确定，发动周期为一星期，即一旦中标，工程经理部人员可马上进驻现场，各施工队要紧人员及先期要紧设备在七天内到达现场，满足前期施工要求。
其余要紧的施工设备、人员及材料在一个月内全部进场。
依据施工区域内的运输条件，施工人员可通过汽车到达施工现场，设备、要紧材料可通过船运至码头再短驳至每个施工点，也可通过地点道路运输至施工场地内。
㈠、工程概况锡溧漕河航道东北向与苏南运河相接，西南向与芜申线相接，是苏南一条重要的次干航道。
锡溧漕河航道从溧阳市轮联厂，途经宜兴、武进至无锡市惠山区洛社镇，全长，其中锡宜段航道。
沿线与大量的支线河流相衔接，如与宜张线、回泾河、陈塘桥河、锡宜线、常宜线、直湖港等相衔接，连接苏南运河、芜申线。