资产评估知识点整理_4360
资产评估复习要点
名词解释无形资产：无形资产是指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权。
商誉房地产（商标）：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
商标是商品的标记，是商品生产者或经营者为了把自己的商品与他人的同类商品区别开来，在商品上使用的一种特殊标记。
这种标记一般由文字、图案或两者组合而成。
多选1.资产评估与会计计价的区别（一）二者发生的前提条件不同会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。
资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断，以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。
（二）二者的目的不同会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。
资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收入和它在新的组织、实体中的权益的依据。
（三）执行操作者不同资产计价是由本企业的财会人员来完成的，资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。
2.影响无形资产评估价值的因素l 无形资产的成本。
无形资产与有形资产一样，也具有成本。
只是比较有形资产而言其成本确定不是十分明晰和易于计量。
这些成本项目包括创造发明成本、法律保护成本、发行推广成本等。
2 机会成本。
机会成本是指该项无形资产转让、投资、出售后失去市场和损失收益的大小。
3 效益因素。
成本是从对无形资产补偿角度考虑的，但无形资产重要的是其所能创造的收益。
获利能力越强其评估值越高；获利能力弱评估值超低。
4 使用期限。
一方面取决无形资产的先进程度，另一方门取决于其无形损耗的大小。
无形资产主要是考虑其具有实际超额收益的期限。
5 技术成熟程度、一般科技成果都有一个发展一成熟一衰退的过程。
科技成果的成熟程度如何，直接影响到评估值的高低。
资产评估要点
第一章总论考核知识点第一节资产评估的含义一、资产评估的概念一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
资产评估由六大要素组成：即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。
⑴评估的主体是指资产评估由谁来承担；⑵评估的客体是指资产评估的对象，它是对资产评估内容上的界定；⑶评估的特定目的是指资产业务发生的经济行为，直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择；⑷评估的价值类型是对评估价值的质的规定，对资产评估方法的选择具有约束性；⑸资产评估方法是确定资产评估价值的手段和途径。
二、资产评估的特点㈠现实性现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算．评估基准期一般以“日”为基准时点，选择与资产业务或评估作业时间较接近的时期．㈡市场性市场性特点表现在市场活动中的资产交易活动发生条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产做出评定估算和报告，并且，这一估算和报告必须接受市场检验．㈢预测性预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实．通常用未来预期收益折算来反映整体资产的现实价值，用预期使用年限和功能来评估某类资产价值．㈣公正性公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何一方的需要．公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的,具有公允的行为规范和业务规范,这是公正性的技术基础；二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者,这是公正性的组织基础。
㈤咨询性咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化评估意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责,而不对资产业务定价决策负责.资产评估的现实性表现在以下三个方面：1、资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据,没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束,只需要说明当前资产状况,而不需要说明为什么形成这个状况,以及如何由过去的那种状况变成当前状况。
资产评估知识点
资产评估知识点在现代经济中，资产评估是一个非常重要的概念。
无论是公司还是个人，在决策过程中都需要了解自身的资产价值。
资产评估是确定一个资产的真实价值的过程，它可用于多个方面，如财务报告、保险申请、贷款、并购和收购等。
本文将介绍一些资产评估的基本知识点。
一、资产评估的定义资产评估是一种确定特定资产价值的过程。
这些资产可以是无形的，如知识产权、商标、专利等；或有形的，如不动产、机械设备、库存等。
评估资产的目的是为了确定其市场价值，从而帮助决策者做出准确的决策。
二、资产评估的方法资产评估可以使用多种方法，主要包括市场比较法、成本法和收益法。
1. 市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产在市场上的价格来确定目标资产的价值。
该方法适用于有可比较市场数据的资产，如不动产和二手设备等。
评估师会通过研究市场上类似的资产，分析其销售价格和市场需求，然后对目标资产进行估价。
2. 成本法成本法是根据资产的重建或替代成本来评估其价值。
该方法适用于无法找到可比较资产的情况，如独特的专利技术或特殊定制的机械设备等。
评估师会考虑资产的重建成本，包括材料、劳动力和间接费用等，以确定资产的价值。
3. 收益法收益法是基于资产的未来收益来评估其价值。
该方法适用于投资性资产，如房地产租赁和股权投资等。
评估师会根据资产预期的现金流量和风险水平，应用贴现率计算资产的净现值。
三、资产评估的重要性资产评估对于决策者来说非常重要，原因如下：1. 了解资产的价值和财务状况通过资产评估，个人和企业可以了解自身的资产价值，从而更好地了解财务状况。
这有助于决策者做出正确的财务决策，如购买新资产、出售旧资产或申请贷款等。
2. 辅助保险申请和理赔在保险领域，资产评估可以帮助个人和企业正确购买保险，并确定正确的保险金额。
在理赔时，准确的资产评估可以帮助个人和企业获得应有的赔偿。
3. 支持并购和收购决策在并购和收购过程中，准确的资产评估可以帮助买方确定一个合理的价格，并协助卖方了解其资产的真实价值。
资产评估学复习重点
资产评估学复习重点一、资产特点及类型：特点：资产必须是可被利用并能带来经济利益的资源。
资产由经济主体控制资产必须能用货币计量类型：1.按被评估资产的存在形态分类:有形资产、无形资产2.按资产能否独立存在分类：可确指资产、不可确指资产3.按是否具有综合获利能力分类：单项资产、整体资产二、资产评估的构成要素：1.资产评估主体2.资产评估客体3.资产评估依据4.资产评估目的5.资产评估原则6.资产评估程序7.资产评估价值类型8.资产评估方法三、资产评估的假设（一）继续使用假设继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。
继续使用假设包括三种继续使用形式：1、在用续用2、转用续用3、移地续用（二）公开市场假设公开市场假设是指假定在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智判断。
买卖双方的交易行为都是在自愿、理智的，而非强制或受限制的条件下进行的。
（三）清算假设清算假设是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖的方式，强制将其资产出售。
四、资产评估的工作原则1.独立性原则2.客观性原则3.科学性原则4.专业性原则五、资产评估的经济原则1.贡献原则2.替代原则3.预期收益原则4.最佳使用原则六、资产评估的程序1.明确资产评估业务基本事项2.签订资产评估业务约定书3.编制资产评估工作计划4.对待评估资产的核实与实地查勘5.收集与资产评估有关的资料6.评定估算7.编制和提交评估报告8.资产评估工作底稿归档七、资产实体性贬值的测算方法有哪些如何测算1.观察法计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1—成新率）2.使用年限法资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值）×（实际已使用年限÷总使用年限）总使用年限=（实际已使用年限+尚可使用年限）实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间÷截止评估日资产累计法定利用时间八、市场法差异调整因素主要包括哪几类1）时间因素 2）地域因素 3）功能因素 4）交易因素九、收益法应用的前提条件1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项资产或整体资产。
资产评估基础-收集整理评估资料知识点
收集整理评估资料第六节收集整理评估资料一、评估资料的分类（一）从评估资料的内容划分从内容划分，评估资料分为权属证明、财务会计信息和其他评估资料。
权属证明是指能够证明评估对象产权归属的材料。
财务会计信息是指会计凭证、会计账簿、财务会计报告及其他会计资料。
其他评估资料包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等。
权属证明、财务会计信息主要通过现场调查程序取得，其他评估资料主要通过收集评估资料程序取得。
（二）从评估资料的来源划分从来源划分，评估资料分为：直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人、产权持有人等相关当事人处获取的资料，从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料。
从委托人、产权持有人等相关当事人处获取的资料通常包括：资产评估申报资料，评估对象权属证明，反映资产状况的资料，评估对象的历史、预测、财务、审计等资料，相关说明、证明和承诺等。
二、收集评估资料的主要工作内容（一）直接从公开市场独立获取资料公开市场是评估专业人员获取评估资料的主要来源，市场信息具有公开性、直接性、易获得性等特点。
市场信息资料包括交易所公布的股票交易信息、上市公司公开披露的资料、各类资产交易所公布的交易信息、各类资产市场交易信息等。
但是，直接获得的市场信息往往存在信息不完备的特征，即市场信息可能未充分反映交易内容和条件，评估专业人员应当尽可能全面收集市场信息，并进行必要的分析调整。
评估专业人员应当掌握必要的市场信息渠道，在日常工作中收集必要的市场信息，并积累形成市场信息库，在具体开展评估业务时，根据评估对象的特征，查询信息库或者通过市场渠道取得并更新相关的市场信息。
（二）从委托人、产权持有人等相关当事人获取资料评估专业人员在评估资料收集程序，从委托人、产权持有人等相关当事人获取的资料，主要为用于对资产价值进行评定估算的资料，如评估对象和评估范围涉及的资产评估明细资料、资产最可能的持续使用方式、企业经营模式、收益预测等。
资产评估实务1知识点总结
资产评估实务1知识点总结一、资产评估的基本概念资产评估是指定性资产、债务状况或企业业务的综合评价, 这种评价通过专业人员, 借助于科学的技术和方法, 应运用经济学、财务学、统计学和管理学等学科的知识, 以实质性和客观性为原则来进行。
资产评估内容包括：资产现有情况、价值级别、价值与未来收益的关系、保值增值潜力情况等。
基本概念的理解是学习资产评估实务1的首要任务，只有正确理解了资产评估的含义，才能更好地进行后续的学习和实践。
二、资产评估方法资产评估方法是指对资产价值进行评定的一种手段或途径。
资产评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。
市场比较法即根据市场中具有相似特征的资产进行比较得出评估价值；收益法指的是根据资产未来的经济收益来评估其价值；成本法则是通过资产的成本和价值来评估资产。
对于不同类型的资产和不同的评估目的，需要采用不同的评估方法。
因此，了解各种资产评估方法的特点、适用范围和实际操作步骤是资产评估实务1课程中的重点内容。
三、资产评估的实务操作资产评估实务操作是资产评估实务1课程的核心内容。
它包括评估对象的选择、评估前准备工作、评估实施过程和评估报告编制等多个环节。
在实际操作中，评估师需要具备一定的法律、财务和业务知识，对于不同类型的资产，评估师需要采用相应的评估方法，并保持客观、公正的态度进行评估。
此外，评估师还需要具备良好的沟通能力和团队合作意识，因为资产评估通常是一个团队合作的过程。
四、资产评估法律法规资产评估涉及多方面的法律法规，包括财产所有权法、土地管理法、房地产法、公司法等。
此外，评估师还需要了解相关的司法解释、行政法规等规范文件。
在资产评估的实践中，评估师必须遵守相关的法律法规，保护当事人的合法权益，确保评估结果的客观、公正。
五、资产评估的应用资产评估实务1课程学完后，学生不仅要掌握资产评估的基本理论和实务操作，还需要了解资产评估在实际应用中的相关内容。
资产评估在企业重组、资产买卖、财务报告、税收申报等方面都有着重要的应用。
自考资产评估知识点整理全
自考资产评估知识点整理全第一章总论本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。
1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算.2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。
当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。
4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。
5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。
6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。
按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。
7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。
目前不可确指的资产只有商誉。
8价值类型制约资产评估方法的选择。
主要价值类型有：市场价值。
在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。
投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。
9资产评估的假设：继续使用假设公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。
公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。
清算（清偿）假设10资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。
资产评估的工作原则：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则11资产评估基础日一般的基准时点是日。
第二章资产评估的基本方法要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。
第一节市场法市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。
市场法应用的前提条件：需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。
资产评估的基础理论知识
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第一节 货币时间价值理论
设有一项普通年金,它的期限为n,金额为A,利率为i,则可用图2-4表示。
图2-4 普通年金终值计算图
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第一节 货币时间价值理论
分别计算每一年收付款的终值,则：
第1年收付款终值FV1=A(1+i)n-1 第2年收付款终值FV2=A(1+i)n-2 …… 第n年收付款终值FVn=A(1+i)n-n 年金终值FVA=FV1+FV2+…+FVn
FVA(1+i)-FVA=iFVA =A[(1+i)n+(1+i)n-1+…+(1+i)2+(1+i)]-A[(1+i)n-1+(1+i)n-2+…+(1+i)+1] =A[(1+i)n-1]
FVA=A[(1+i)n-1]/i
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第一节 货币时间价值理论
上式中,[(1+i)n-1]/i被称为普通年金终值系数,用 (F/A,i,n)表示,由于计算比较复杂,人们一般用电子计算机 编制程序计算。
内还清,每年应该等额归还( )元。
A.4 003.17 B.4 803.81 C.4 367.10 D.5 204.13
上例中,小王的9年捐款终值计算如下: FVA=A[(1+i)n-1]/i=1 000×(F/A,2%,9) =1 000×[(1+2%)9-1]÷2%=9 754.6(元)
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第一节 货币时间价值理论
2.普通年金的现值 钱小姐最近准备买房,看了好几家开发商的售房方案。一个方案是A开发商出
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第一章总论本章是财产评估的理论性、方法性、基本观点的章节，在历年考试中，本章的比重较大。
1一般地说，财产评估是指经过对财产某一时点价值的估量2财产评估的特色：现实性、市场性、展望性、公正性、咨询性3财产评估与会计计价的差别：发生的前提条件不一样、目的不一样、履行操作者不一样。
自然，财产评估与会计计价也是有联系的，两者相辅相成。
4财产的价值是由财产所拥有的赢利能力决定的。
5按财产存在的形态能够分为有形财产和无形财产。
6有形财产是指那些拥有实体形态的财产，包含机器设备、房子建筑物、流动财产等。
按财产可否独立存在能够分为可确指的财产和不行确指的财产。
7不行确指的财产是指不可以独立于有形财产而独自存在的财产，如商誉。
当前不行确指的财产只有商誉。
8价值种类限制财产评估方法的选择。
主要价值种类有：市场价值。
在用价值：在用价值是指特定财产在特定用途下对特定使用者的价值。
投资价值：投资价值是指财产关于拥有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所拥有的价值。
9财产评估的假定：持续使用假定公然市场假定：公然市场是指发达与完美的市场条件。
公然市场假定是鉴于市场客观存在的现实，即财产在市场上能够公然买卖，无论财产的买者或卖者都希望获取财产最大最正确功效。
清理（清账）假定10财产评估的原则包含两个层次的内容，即财产评估的工作原则和财产评估的经济原则。
财产评估的工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则财产评估的经济原则：贡献原则、代替原则、预期原则11财产评估基础日一般的基准时点是日。
第二章财产评估的基本方法要求掌握财产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标确实定。
第一节市场法市场法是指经过比较被评估财产与近来售出近似财产的异同，并将近似财产的市场价钱进行调整，进而确立被评估财产价值的一种评估方法。
市场法应用的前提条件：需要有一个充足发育的活跃的公正的财产交易市场；被评估财产的市场参照物及其对比较的指标、技术参数等资料是能够采集的。
运用市场法评估财产优弊端市场法的优弊端：市场法是财产评估中最简单、最有效的方法。
其长处表此刻：能够客观反应财产当前的市场状况，其评估的参数、指标直接从市场获取，评估值更能反应市场现实价钱；评估结果易于被各方面理解和接受。
市场法的弊端表此刻：需要有公然及活跃的市场作为基础，有时缺乏可对照数据以及缺乏判断对照数据而难以应用；不合用于专用机器、设备、大多数的无形财产，以及受地域、环境等严格限制的一些财产的评估。
往常适应于商业用房、通用设备等财产的评估。
第二节成本法成本法及其合用的前提条件成本法是指在评估财产时按被评估财产的现时重置成本扣减其各项消耗价值来确立被评估财产价值的方法。
成本法运用的形式及其各项指标的估量：1、基本公式可表述为：被评估财产评估值= 重置成本 -实体性贬值 -功能性贬值 -经济性贬值2、运用成本法评估财产的步骤：①确立被评估财产，并估量重置成本；②确立被评估财产的使用年限；③估量被评估财产的消耗或贬值；④计算确立被评估财产的价值。
（一）重置成本的估量复原重置成本与更新重置成本的异同。
1、重置核算法2、物价指数法3、功能价值法4、规模经济效益指数法（1）重置核算法是指按财产成本的组成，把以现行市价计算的所有购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成原来估量重置成本的一种方法。
重置成本 = 直接成本 +间接成本（2）物价指数法物价指数法是在财产历史成本基础上，经过现时物价指数确立其重置成本。
计算公式为：财产重置成本 = 财产历史成本×财产评估时物价指数 /财产购建时物价指数或许为：财产重置成本 = 财产历史成本×（ 1±物价改动指数）（3）功能价值法也称生产能力比率法。
这类方法是找寻一个与被评估财产相同或相像的财产为参照物，计算其每一单位生产能力价钱或参照物与被评估财产生产能力的比率，据以估量被评估财产的重置成本。
计算公式为：被评估财产重置成本=参照物重置成本×被评估财产年产量/参照物年产量4、规模经济效益指数法（二）实体性贬值及其估量是指财产因为使用和自然力作用形成的贬值。
实体性贬值率估量的三种方法：察看法、使用年限法、修复花费法（三）功能性贬值及估量功能性贬值是因为财产的技术相对落伍出现新的技术的财产而致使的一些贬值。
（四）经济性贬值及其估量是因为外面环境变化造成财产的贬值。
（五）成新率及其估量三种方法：察看法、使用年限法、修复花费法。
实体性贬值率也能够采纳就三种法。
第三节利润法一、利润法及其合用的前提条件利润法是经过估量被评估财产的将来预期利润并折算成现值，借以确立被评估财产价值的一种财产评估方法。
二：利润法应用的前提P47三、利润法中各项指标确实定（一）利润额利润额是将来预期利润。
（二）折现率和资本化率1、无风险酬劳率2、风险酬劳率（财务风险、市场风险、管理风险）无风险酬劳率是以国库券、银行存款利率来确立的，而风险酬劳率是依据社会行业均匀利润水平确立。
（三）利润限期四、运用利润法评估财产优弊端（二）利润法的优弊端1、利润法的长处（1）能真切和较正确地反应公司资本化的价值；（2）与投资决议相联合，应用此法评估的财产价值易为买卖双方所接受。
2、利润法的弊端（1）预期利润额展望难度较大，受较强的主观判断和将来不行预示要素的影响；（2）在评估中合用范围较小，一般合用公司整体财产和可展望将来利润的单项财产评估。
第四节财产评估方法的比较和选择财产评估方法选择应试虑的要素：1、财产评估方法的选择一定与财产评估价值种类相适应。
2、财产评估方法一定与评估对象相适应。
3、评估方法的选择还要受可采集数据和信息资料的限制。
第三章机器设备评估历年考题中，每年都考计算题。
第三节机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法是指经过估量机器设备的重置成本，而后扣减其各样贬值来估测机器设备评估值的方法。
成本法能够用公式表示为：即重置成本扣除三大贬值机器设备评估值 =重置成本 -实体性贬值 -功能性贬值 -经济性贬值二、机器设备重置成本的估量四种方法 P68-80二、机器设备的实体性贬值及其估量（一）实体性贬值与成新率的估量1、运用使用年限法估量机器设备成新率2、运用观察剖析法估量机器设备成新率3、运用修复花费法估量机器设备的成新率第四章房地产评估第一节房地产评估概括房地产是指土地、建筑物及其余地上定着物。
（ 5）保值增值趋房地产的特色：（ 1）地点固定性；（ 2）耐用性；（ 3）影响要素多样性；（ 4）投资大批性；势。
第二节土地使用权评估的特色土地财产的特征：1、自然特征：（1）土地面积的有限性。
（2）土地空间地点的固定性。
（3）土地使用价值的永续性和增值性。
（4）土地的不行代替性。
2、经济特征：（ 1）用途多样性。
（ 2）经济地理地点的可变性。
（3）可垄断性。
土地财产价钱系统：土地财产的价钱种类：1、基准地价：是指城镇国有土地的基本标准价钱。
从定义中能够看到：（1）它是政府行为，是政府拟订出来的；（2）它是地区内的均匀价钱；（ 3）它的价钱是按经济用途确立的；（ 4）它表示的是单位土地面积的地价。
2、标定地价：是在市、县政府依据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，详细宗地在必定使用年限内的价钱。
土地财产价钱特色：1、土地价钱不是土地价值的钱币表现，其价钱不由生产成本决定2、土地价钱主要由土地的需求决定3、土地价钱拥有显然的地区性4、土地价钱的上升性影响地产价钱的要素：（一）一般要素： 1、行政要素 2、社会要素 3、经济要素 4、其余一般要素：如人口要素、心理要素、国际要素等也都对房地产市场产生必定的影响。
（二）地区要素：3、影响工业用地价钱的地区要素：（1）交通便利度。
（2）基础设备完美度。
（ 3）家产集聚规模。
（ 4）环境质量。
（5）规划限制。
（ 6）其余要素。
土地使用权评估的原则：（一）代替原则（二）最有效使用原则（三）改动原则：一般商品的价钱，是陪伴着组成价钱的要素的变化而变化的。
土地价钱也有相同情况，它是各样地价形成要素互相作用的结果。
土地价钱是在这些要素互相作用及其组合的改动过程中形成的。
（四）供需原则（五）贡献原则第四节土地使用权评估的方法市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的近似土地加以比较，从已进行交易的近似土地的价钱，修正得出待估土地价钱的一种评估方法。
其公式为：一般地，采纳市场法起码应采纳三个或三个以上的比较事例，经过上述评定估量过程，起码应获取三个或三个以上的初步评估结果。
经过办理得出一个评估结果。
建筑物是指与土地组合的建设成就，整体上区分为房子和修建物两大类。
建筑物评估的原则：（一）代替原则（二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则第五章无形财产评估无形财产指没有事物形态的财产，可是为特定的主体所拥有，并能够长久发挥功效的一种资源。
无形财产的特色： 1、无形财产拥有非流动性，而且有效期较长。
2、无形财产没有物质实体，但将来利润较大 3、无形财产独自不可以获取利润，它一定附着于有形财产。
无形财产的分类：无形财产种类好多，能够按不一样标准进行分类。
1、按公司获得无形财产的渠道，可分为公司开创（或自己拥有）的无形财产和外购的无形财产。
2、按有没法律保护，能够分为法定无形财产和利润性无形财产。
专利权、商标权等均遇到国家有关法律的保护，称为法定无形财产；没法律保护的无形财产，如专有技术等称为利润性无形财产。
3、按可辨别程度，能够分为可确指无形财产和不行确指无形财产。
凡是那些拥有特意名称，可独自地获得、转让或销售的无形财产，称为可确指的无形财产，无形财产包含商标权、版权、计算机软件等。
不行确指主要指商誉。
每一项无形财产，一般都有必定的使用限期。
使用限期的长短，主要取决于消耗程度。
无形财产有效限期是其存在的前提。
无形财产拥有超额利润能力的时间是真切的无形财产有效限期。
无形财产功能特征：1、附着性。
2、共益性。
3、累积性。
4、代替性。
专利权是国家专利机关依法同意的发明人或其权益受让人对其发明成就，在一按期间内享有的占权或专有权。
商标权是商标明册后，商标所有者依法享有的权益，它遇到法律保障，未注册商标不受法律保护。
商誉往常是指公司在相同条件下，能获取高于正常投资酬劳率所形成的价值。
特色： 1、商誉不可以走开公司而独自存在，不可以与公司的可确指财产分开销售。
2、商誉是多项要素作用形成的结果，但形成商誉的个别要素不可以以任何方法独自计价。
3、商誉自己不是一项独自的、能产生利润的无形财产，而不过超出公司可确指的各单项财产价值之和的价值。
4、商誉是公司长久累积起来的一项价值。
第六章流动财产评估第一节流动财产评估的特色一、流动财产的内容及其特色流动财产是指能够在一年内或许超出一年的一个营业周期内变现或许运用的财产，包含现金及各样存款、存贷、应收及预支款项、短期投资等。