个人住房按揭贷款违约风险研究
浅析基层商业银行个人住房按揭贷款风险防范
平还是 比较低的， 各家商业银行的个人住房按揭贷 款的业务流程及其风险管理体系大体相差无几 ， 都 是围绕贷前调查 、 贷款审查、 贷款审批 、 信贷检查和 贷款清收这 四个阶段来进行的。…
商 业银 行 个人 住 房 按 揭贷 款 业务 的快 速增 长 ， 推动 了我 ห้องสมุดไป่ตู้房 地产 业 的增 长速度 。而房 地产 业 的快
一
、
基层商业银行个人住房按揭贷款现状
甚至出现按揭款被挪用、抵押物估价与处置不利等 各种风险。分析商业银行个人住房按揭贷款的各种
风险及 提 出相应 的对 策 ，对保 证商业 银行 资金 的稳 健 、 全运 行具有 极其 重要 的现 实意 义 。 安
在《 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上 涨 的通知》 《 和 关于进一步做好房地产市场调控工 作有关问题 的通知》 的文件下发后 ， 我国房地产市 场 出现 了积 极 的变 化 ， 价 过快 上 涨 的势 头 得 到遏 房
金量、 较长期 限等的特点。当借款人失信后 ， 就会产 生违约风险； 当开发商作假时 ， 就会产生假按揭风险 ；
５ ・
（ ） 按 揭 风险 二 假
当银行 对抵 押物进 行 处置 时 ，对抵 押物 的处 置 会 出现 无法 有效 变现 的情 况 ，致使 贷款无 法按 时 收
浅析个人住房贷款的风险与防范
个人征信体系是银行控制个人住房信贷风险的保证 。
２０ ０ ６年 １月 ，人 民银 行组 建 的个 人征 信 系统 已正 式 运 行 。各银 行 都应 认真 、 时 、 及 准确 地 报送 有关 数据 ， 并充分 运用 系 统 查询 功能 ， 以防 范住 房信贷 中的信 用
风险。
２ 建立科 学 的个人 信用 评 价体 系 。 ． 各银行 应 根据
款 ， 是购 买 国债 、 还 信用 卡 消 费等 ， 都有 … 定 的积 分 ；
缺 陷 的抵押 担 保 ， 采取 有 效措 施 进 行风 险补救 。如 抵 押物 灭 失或 价 值减 少 的 ， 可要 求 债 务 人及 时增 加 抵押 物 或提供 其他 有 效担 保 进行 补救 。 ５ 处理 好个 人 不 良贷款 诉讼 。 ． 作为 清收 不 良个贷 的最后 手段 ， 向人 民法 院提起 诉 讼 已较 为普 遍 。应积 极运 用 诉前 最 后通 牒 ， 过 发送 律 师 函或 直接 以银行 通 的名义 发送 书 面文 书 ， 使借 款 人 限 期 归还贷 款 本 金 促 和 利 息 ； 灵 活 运用 支 付 令 ， 时 向法 院 递 交 书 面 申 应 及
产缩水 ， 许多借款人就会出于 自身利益考虑而拒绝还
款 ， 个人 住房 贷款 业务 面 临风 险 。 使 二 、 人住房 贷 款风 险防 范 的对策 建议 个 我 认 为 ，有 效 防范和 控制 个 人住 房贷 款风 险 ， 主 要 应从 以下五个 方 面着手 ： １逐步 健全 社会个 人 信用 制度 。 立科学 有 效 的 ． 建
２ 。 ．ｌ 。 ６１ 期
４６ 总３ 第１ １ 期
维普资讯
房地产金融
自身业 务特 点和 发 展 战 略制 定 具 体 的个 人 信 用 评 价 体系 ， 以此 作 为放 贷 的基 本 标 准 ， 源 头 卜 挥 防 范 从 ＝ 发 信 贷风 险 的作用 。信用 评 价体 系 可采 用 积分 制 ， 要 主 包 括 基本 情 况 评 分 ， 据 个 人 学历 、 业 、 作 经 历 、 根 职 工 工作 单位 、 家庭 等情 况 给 予不 同积 分 ； 务 状况 评分 ， 业 在 信用 记录 号 下 ，每发 生 一笔 业 务 ，无 论是存款 、 贷
个人住房抵押贷款违约风险影响因素：一个文献综述
约， 借款人无法按期偿还住房贷款。随着危机的进一步发展 ， 信贷紧缩 ， 失业增加 ， 一些信用 良好的借款人也 出现了违约 ， 这就给了我们一个很强的警示 ， 那就是 以往被看作安全资产 的个人住房抵押贷款也有可能出现 问题 ， 在危机爆发之后也出现了大量违约现象 ， 提高商业银行系统性风险， 使银行体系安全性受到威胁。国 际金融 危机 也对 我 国产生 了很 大 的冲击 （ 马宇 ， ２ ０ ０ ９ ） ， ＿ ２ 实 际上 ， 我 国一 些商 业银 行 的个 人住 房抵 押贷 款 已 经出现 了违约现象 ， 但违约率较低。在外部环境变化 和经济周期波动 的过程 中， 住房贷款违约率是否会上 升， 哪些 因素导致个人房贷违约， 都是我们无法 回避 的问题 。因此 ， 本文对有关学者的研究成果进行一个梳 理， 以便 让 读者对 相关 问题 有一 个清 晰地 认识 。
到现在为止各国经济还没有完全从危 机中恢复。危机的根源就是美国次级住房抵押贷款 的借款人出现违 约， 不能按时偿还个人住房抵押借款 ， 并对次级贷款抵押债券的市场带来 冲击。随着危机的逐步发展和不断 演化 ， 原来表现 良好的优质抵押贷款和次优抵押贷款 都出现 了问题 ， 众多金融机构被牵连在 内， 最终形成
房抵 押贷款 违 约最具解 释力 ； Ｌ １ ＇ Ｖ从 ９ ０ ％上 升并 达到 ９ ７ ％时 ， 借 款人 违约率 升高 ７倍 ； 贷 款发 放之后 的第 三 或第 四年 的违 约率达 到顶 峰 ； 在使 用 Ｖ相 同 ， 而贷 款期 限不 同的两 组样 本 （ ３ ０年期 和 ２ Ｏ年期 ） 进行 分 析 ， 发现 ３ ０年期 样本 的违 约风 险是 ２ ０年期 样本违 约风 险 的 ８倍 ， 说 明贷 款期 限越 长 ， 违 约 风 险越 大 。Ｍｏ ｏ ｄ ｙ公
住房按揭贷款逾期风险及其管理探析
按揭贷款管理中经常遇 到的重要信用风 险之 一。在 回顾 国内外有关住房按揭贷款逾期风险研 究的理论基础 上， 建
立 Ｌｇ ｔ ｏｉｉ ｓ ｃ函数回归模型 ， 应用 因子分析 、 判别分析等技术， 剖析 了影 响住房按揭贷款产生逾期风 险的 因素， 并对 商
业银行的正常与逾期按揭 贷款样本进行 了计 量分析 ， 出了加强住房按揭 贷款逾 期风 险预警 管理 的对策建议 。 提 ［ 关键词】 住房按揭贷款 ； 期风 险； 逾 住房贷款 ； 逾期风 险预警模型 ； 贷款违 约风 险； 房地产市场 ［ 中图分类号］ ８０ ２ Ｆ ３ ． ［ 文献标识码 ］ Ａ ［ 文章编号］ ０４— ８ ３ ２ １ ） ｌ ０ ０ ０ １０ ４ ３ （０ ２ ０ 一 １６— ７
第２ ７卷
第１ 期
审 计 与 经 济 研 究
Ｊ ＲＮＡＬ ＯＦ ＡＵＤ Ｔ ＆ ＥＣ ＯＵ Ｉ ０ＮＯ Ｃ ＭＩ Ｓ
Ｖｏ ． ７．Ｎｏ．１ １２
２１ ０ ２年 １月
Ｊｎ ，２ １ ａ． ０ ２
住房按揭贷款逾期风险及其管理探析
丁正 斌 施 建 军 ，
（ ．南京大学 商学院 ， １ 江苏 南京 ２ ０ ９ ；．对外经济 贸易大学 ， １０ ３２ 北京 ［ 摘 １０２ ） ０ ０ ９ 要］ 随着商业银行 的住房按揭贷款业务总量的迅速 增加 ， 住房按揭贷款逾期风 险已成为商业银行在住房
重要 课题 。
二 、文献 回顾
（ ） 国 内 外 对按 揭 贷 款 逾 期 风 险 的研 究 一
美国等西方国家开展住房按揭贷款业务较早 ， 对住房按揭贷款风险的研究也较多 ， 研究的视角也 多种多样。Ｃ ｍ ｂｌ和 Ｄｅ ｉ 认为 ， ａ ｐｅ ｌ ｉｒ ｈ ｔ ｃ 在任何时候 ， 住房按揭贷款借款人的行为都可 以归人 以下 四种 选择 中 的一 种 ： 期 （ 款延 迟 ） 违约 ； 逾 还 ； 提前 还 款 （ 通过 出售 财产 或再 融 资 ） 持续 还 款 ¨ 。 自此 国外 ； Ｊ 学者开始将逾期风险、 违约风险 、 提前偿付风险等分开研究 ， 研究对象进一步细化。但在他们的研究 中， 大量的实证研究主要集中在对住房按揭贷款违约风险的探讨 ， 对逾期风险的研究 比较少。 Ｆｒｅｂｒ、 ｏｏ 、ａ ｐ ｅ 和 Ｄｅ ｉ ｕｓｎ ｅ Ｍ ｒｎ Ｃｍ ｂｌ ｔ ｇ ｔ ｌ ｉｒｈ等对引起住房按揭贷款逾期风 险的决定 因素进 行了分 ｔｃ 析【 。Ｃ ｐｅ 和 Ｄｅ ｉ 认为 ， 】 ｍ ａ ｂｌ ｌ ｉｒｈ ｔｃ 违约和逾期在动机上有本质上的区别 ， 同时他们还发现大多数 引发 违约的关键因素同样也会对逾期有影响， 因此他们将引起住房按揭贷款逾期的关键因素与违约率进行
中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析
摘要我国房地产业快速发展促使住房抵押贷款规模不断扩大,个人住房抵押贷款已经成为商业银行贷款发放的重要组成部分,由此对贷款的风险管理提出了很高的要求。
住房抵押贷款业务的开展具有极为重要的意义：就微观层面言之，它使购房人的支付能力增强，住房需求提前得到满足，居住条件得到改善，银行和房地产开发商也从中获得巨大的经济利益；就宏观层面言之，一方面，它推进了我国的住房制度改革，另一方面，扩大了内需，促进了房地产业及相关产业的发展，拉动了国民经济增长。
文章分析了个人住房抵押贷款作为一种主要的住房金融工具在银行信贷总额中占有很大的比重，且具有贷款额大、还款期长的特点。
关键词: 中国工商银行xx分行 ;住房抵押贷款; 风险Abstractthe rapid development of real estate industry in our country to housing mortgage continues to expand the scale of individual housing mortgage has become a commercial bank loans, which is an important part of the risk management of loans raised very tall requirement. Housing mortgage loan business development has a very important significance: just say for micro level of the person that buy a house, it makes pay ability strengthens, housing needs met, ahead of living conditions improved, Banks and property developers also gain enormous economic interests; Will the macroscopic level of words, on the one hand, it boosted our housing system reform, on the other hand, expanding domestic demand and promoting the real estate industry and the related industries, pull up the national economic growth. This paper analyzes the individual housing mortgages as a major housing finance tools in bank credit has a large proportion in the total, and has the characteristic with long, bitter payments.Key words: icbc Inner Mongolia branch; Housing mortgage loan; risk目录1.引言 (1)1.1研究目的 (1)1.2研究综述 (1)1.2.1国外的研究 (1)1.2.2国内的研究 (2)2. 中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款业务发展现状 (3)2.1中国工商银行XX分行的基本概况 (3)2.2中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款业务发展的基本现状 32.3经济效益的分析 (4)3. 中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析 (4)3.1中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析的基本状况 4 3.2中国工商银行XX分行的风控管理水平 (5)3.3应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险 (6)3.4个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究 (6)4.个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议 (7)4.1制度建设及风险意识方面 (7)4.2操作环节方面 (8)5.结论 (9)致谢 (10)参考文献 (11)1.引言1.1研究目的近年来,我国经济的快速发展,城市化进程的加快,居民收入水平的提高以及居民对改善居住条件的渴望,促使我国房地产业迅速发展。
个人住房贷款的风险分析与防范建议
人 住 房 贷款 业 务 乃 至金 融 行 业 健 康 发 展 。
关键词：住房 贷款
近年来 ，我国房地产业继续快速发展 ，房地产开发投资和房 （ ）购房者由于收入水平下降 ，无力偿还贷款。 因为个人住 １ 价均呈现两位数增长 ，房地产业增加值 占国内生产总值的 比重已 房贷款属于中长期信贷 ，其还款期限通常要持续 １— ０ ０ ３ 年左右 ，在 达到 ４９ ．％。个人住房信贷业务作为房地产市场的重要 资金来源 ， 这段时间里个人收入状况面临着巨大 的不确定性 ，借款人信用缺 是商业银行的主要盈利业务之一 。但是 ，随着该项业务 的快速发 失 以及还款能力下 降的情况很容易发生 ，往往 就可能转换为银行 展、贷款总量 日益庞大 ，其资产质量开始下降 ，风险 隐患逐步显 的贷款风险。而中国 目前个人住房贷款 中的浮动利率制度 ，使得 借款人在 利率上升周期 中出现贷款违约 的可能性加大 。 现。 （ ２）购房者对市场发展认识不够 ，进行贷款购房投资 ，采取 以租养贷等投资方式的失败 ，造成无力偿还贷款。 目前社会普遍 主 要 风 险 分 析 从 目前实际情况看 ，个人住房贷款主要 有政策风险 、市场风 的 房价 上 涨 预 期 ，加 上 实 际 为 负 的银 行 利 率 ，使 大 量 投 机 资本 进 险、客户风险 、银行操作风险 、流动性风险 、道德风 险等六个方 入 房地产业 。这种情况所 占比例很大 ，随着房地产的降温 ，房屋 面。 租赁市场的低迷 ，银行信贷风 险也会 越来 越大。 １ 、政策风险。在我国 ，房地产行业与宏观政策高度相关 ，会 （ ３）借款人或其家庭发生意外事故 ，减弱或丧失还款能力 ， 随着经济周期 变化和宏 观调控出现较大波动 。当经济持续增长 ， 直 接给银行贷款带来风险 。 ４ 、银行操 作风险。操作 风险是指由不 完善或有问题 的内部 城市化进程加快 ，国民收入水平不 断提高 ，较长期的低利率会刺 激房地产开 发与消费需求 。社会普 遍对未来充 满信心 和向好预 程序 、人员及系统或外部 事件所造 成损失的风险。主要有 ： （ 贷前调查不深入 、不细致甚 至走过场 ，对借款人提供 的 １） 期 ，也 带 动 了 房 地 产 的 投 资 和 投 机 需 求 。当 经 济 发 展 步 入 下 坡 ， 居 民收入水 平下降 ，国家为防 止房 地产 出现泡 沫而采取 宏观调 书面材料把关不严 ，不掌握借款人的基本情况 、还款能力 、借款 控 ，都会影响居民的购房需求 ，从而导致房价下跌 ，房贷违约情 用途、信用状况等 ，使审批环节对此笔贷款作 出了错误判断 ，从 而形成风险 。 况不断增加 。 ２ 、市场风 险。指 由于市场发 生变 化而对银行产生损失 的可 （ 发放阶段贷款条件不落实 、借款合 同要素不全 、支用手 ２） 能性 ，包括利率风险 、汇率 风险 、经营风险等 。 续有过失等 ，给今后 贷款 催收 、法律保全带来风险。 （ １）市场利率出现 波动时会对银行产生潜在风险。当利率不 （ 贷后管理不到位 ，对借款人还款 能力 、抵押物变化等情 ３） 断攀升 ，借款人的月供增加 、还款压力加大 ，违约概率也会不 断 况不 了解 、不掌握 ，导致 信贷风险 。 ５ 流 动 性 风 险 。 流 动 性 风 险 的 具 体 表 现 就 是 银 行 资产 结 构 、 加大 。当利率逐步调低时 ，由于个人住房贷款一般是 中长期 限 ， 会 给商业银行执行 优惠利率 的个人住房贷 款业务带来 直接 的风 中的中长期贷款 比重过高 ，备付现金和国库券等不足以应付提款 需要 ，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。一方面商业银行大力 险。 （ ２）当国家实行汇率改革 ，出现汇率升值预期时 ，会给房地 发展个人住房贷款等中长期信贷业务 ，所 占比重越来越 高，面临 产市场和个人住房贷款带来风险 。一般情况下 ，汇率升值 ，实行 资产固化趋势 ，同时又积极 营销低成本负债业务 ，活期存款所 占 宽松的货币政策 ，会刺激包括房地产在内的资产价格上涨 ，甚至 比重越来 越高 ，资金来源的不稳定性增加 。 ６ 、道德风险。即通常所说 的 “ 假按揭” 假个贷 ” 、“ ，指 以个 产生严重 的房地产泡 沫 ，对 实体 经济和银行贷款产生风 险。 （ ３）开发商经营风险。房地产开发商由于经营管理不善、资 人名义 申请 ，所得款项由开发商或其他单位使用的贷款。主要特 金不足 ，致使 预售楼盘未能按期交付使用 ，甚 至成 了烂尾楼 ，往 征 ：一是借 款主体不 真实 ，借 款人 系冒名顶替 ，个人信息 虚假 、 往 引起购房人与开发商之 间的纠纷 ，导致借 款人 还款意愿下降 ， 签名 虚假 。 是 交易背景不 真实 ，借 款人 的身份 和签名虽然真 甚至拒绝还款 。尽管此时开发商承担连带担保责任 ，其资金链 中 实 ，但双方 没有交 易事 实 ，或交 易标的虚假 、交 易价格虚高等 。 断、抵押物不具 备变现条 件 ，给银行贷款带来风 险。 二 、 防 范 与 建 议 ３ 、客户风险。借款人 由于工作 、收入 、家庭 、支出、健康等 因素 的变化 ，不能按期或无 力偿还银行贷款 ，从而 给银行利益带 防范个 人住房贷款风险 ，应研究和关注 以下方 面 ： １ 、把握经济发展周期 ，顺应政 策导向。宏观调控 近十年来 来 损失 的违 约风险。又分为 ：
个人按揭房贷提前还款风险及其影响因素
பைடு நூலகம்
个概 念 （ＴＶ 一 Ｌ ＝１ 首付 比例 ） 一般 使用 ，
Ｌ 作为贷款金额对于抵押物价值的风险 ＴＶ
在提前还 款的研 究领域 ， 目前 已有 较 度 量 。 理 按 揭 贷 款 的商 业 银 行， 常 在 每 办 通
需 房 价不 断攀升， 仅一年 半的时 间普通住 房 多的细分， 如商业用房 的提前还款分析、 抵 年 年 初 制 定 年 度 贷 款 计 划 时 ， 要 根 据 提 的价 格 上升 了５ ％以上 ， 华 住 宅 的价 格 上 押消费贷款 的提前还款 分析等。 ０ 豪 本文仅探 前还款 的影 响而 制定贷款的发 放量， 进而 升 了７ ％左 右 ， 别地 区 的房 价 甚 至 翻 了一 讨 个人 住 房 按 揭 贷 款 的 提前 还 款 和 违 约风 制 定 信贷 资金 的 需 求 计 划 。 际操 作上 ， ０ 个 实 商 倍。 但个人住 房所 需 资 金 的 数 额 大 ， 够 ～ 险问题， 能 这是因为个人住房按揭贷款系国内 业银行需通过 历史数据 的测算得 出提前还
房按 揭贷款市场 起步较晚 ， 但近些 年来发 矛盾 。 据 国际 同业 经 验 ， 房 贷 款 占全 部 可 以享受 利 率优 惠 。 根 住 目前 ， 国 对 利 率的 上 我
而 展迅猛 ， 这与与政 府部 门的政 策引导和商 贷款 比重达￣ ３ ％ ｊ０ 左右时， 就有可能给商业 浮 没 有限 制 ， 对于 下 浮 有 着严格 的 规 定 ，
业银 行的贷款 支持不无 关系， 而房 地产行 银行的资金流动性带来威胁。 因此 ， 对商业 各 家商业银行必须严格执 行利率政 策。 第 业 尤其是商品 房的建设与销售 ， 国民经 银行来说 ， 对 需高度 重视并认真考 虑如何解 三， 贷款成数。 贷款成数 （ ＩＶ ｌａ ｏ 即Ｌ ｏ ｎ ｔ Ｔ
浅论个人房贷的风险及其防范
关键词：金融危机
美元汇率
对 美出口额
据 中国 人 民银 行 ２ ０ 年发 布 的 ０９ 《 中国货币政 策执行报 告 》显示 ，年 末居民户贷款 同比增长４ ．％，其 中 ３３ 主要是居 民户消费类贷款 ，特 别是个 人住 房类 贷款 同 比大 幅 多增 。 这说
浅论个人房贷的风险及 — 苴嘲 、 ｌ ｌ
＿
文／ 冀 翼
内容 摘 要 ：原 于 美 国 次 贷 危 机 的 全 球 金 融 危 机 对世 界 出 口贸 易 影 响 深 远 。 本 文试 图
通 过 对 ２ ０ － ２ ０ ￣ 的 月 度 美 元 对 人 民 币 的 实 际 有 效 汇 率 及 对 美 出 口额 的 实 证 研 究 ， 来 ０５ ０８
过 大 ，严 重 影 响 了 整 体 经 济 的 健 康 平
圳 出现 。前 几年国 内房 地产业经过疯
狂 的 炒 作 ，粉 饰 了虚 假 繁 荣 的 假 象 ，
稳 发展 ，不 排除政府有更进 一步 的调
控举措出现。
其价格严重 虚高 ，如果 一旦 回归理 性 价 格 ，必 将 有 大 范 围 的 “ 楼 ” 出 笋 现 ，其损失不可估量。
日 ，国务 院 为 了遏 制上 升 迅猛 的房 价 ，颁布 了新 国十条。不仅大幅提高
而对借款人 有较 大风 险。由于 次级 贷 款 的违约率较高 ，对于贷款商也 有较
正 常贷款更高的信用风险。次 贷危机
首付要求 ，降低 了贷款 的优惠 ，还严
格 控制多套房 的购买。由此 ，楼市一
美 国次 贷危 机 带 给 我们 的教 训
利 率 极 低 ， 实 际 利 率 甚 至 跌 为 了 负 值 ，这 种 经 济 背 景 对 于 贷 款 是 极 其 有 利 的。 虽 然 最 初 ，传 统 的 借 贷 者 对 次
浅析我国商业银行个人住房贷款的违约风险
银行， 房贷增长率达到了 １ ２ １ ． ７ ％， 比各项贷款增速高了
９ ８ ． ３ 个百分点 ， 可以说 ｌ １ 行个人住房贷款狂飙式的急剧 增长达 到了前所 未有 的速 度。另外 ， 在 我国不仅 个人 住
虽然从总体上来说我 国的住 房贷款还在 可控范 围之 内， 但是潜在风 险十分令人 担忧 ， 特别是个人住 房贷款期
１ ９ ． ５ ６ １ ． １ １ ９ ． Ｏ
ｌ ６ ． １ ３ ７ ． １ １ ７ ． ６
１ Ｏ ． ５
１ ９ ． ５
２ ６ ． ７ ６ ５ ． ５ ２ １ ． ８
—８ ． ７
４ ３ ． ７
ｌ ５ ． ２ ４ ３ ． ５ １ ９ ． ５
表 １ ２ ０ １ １年年末 １ １ 行房地产贷款增长情况 比较 （ ％）
银行分类 银行名称 工商 大型商业银行 中国 建设 交通 招 商 民生 中型商业银行 深发 浦发 华夏 兴业 中信
个人住房贷款占各项贷款 比重 １ ３ ． ７ 个人住 房贷款增 幅 １ 各 项贷款增幅 ２
１ ３ ． ４ ４ ２． １
—９ ． ５ 一ｌ ９ ． ６ ２ Ｏ ． ８
ｌ ２ ． Ｏ ９ ８ ． ３ ４ ２ ． ６
如表 ｌ中所示 ： 由于 目前 各大银 行将个 人 房贷 业务
押贷款等房地产业 ９ ０ ％ 的资金也是如此 。２ ０ １ １ 年， １ １行
当作重 点对 象来发展 ， １ １ 行 个人住 房按揭贷 款平均 增速
大于其各项 贷款平 均增速 ３ １ ． １ ２个 百分 点 ， 特别 是兴 业
房地产贷款余额 （ 房地产 开发 贷款余额 与个 人住房 贷款
之和 ） 占其各项贷 款总余额 的 比例 达到 了 ２ ６ ． ５ ４ ％， 已经 逼近 国际上认定的 ３ ０ ％ 的控制线 ， 且深 发和兴业 两行分 别以３ ３ ． ２ ％和 ４ １ ． ５ ％ 已超过了控制 线。
我国个人住房贷款风险的防范
论我国个人住房贷款风险的防范摘要：随着商业银行个人住房贷款规模的不断扩大，此项业务的风险也逐步暴露出来。
因此，正确认识商业银行个人住房贷款风险的类型，结合个人住房贷款风险的原因，提出防范和化解风险的对策，对促进银行个人住房贷款业务的健康发展具有重要意义。
关键词：个人住房贷款；风险防范；风险控制机制一、引言随着我国住房体制改革的进行，国内各商业银行个人住房贷款业务获得持续、快速发展，为银行提供了重要的利润来源。
虽然我国个人住房贷款业务开办时间不长，各银行都把该项贷款当作优质资产，但1995年的日本住房金融事件和2008年的美国次贷危机都足以证明：住房贷款风险一旦发生，便会迅速扩展为大面积的金融风险，危及宏观经济的运行。
以史为鉴，分析研究我国商业银行个人住房贷款风险及其管理状况，对加强银行贷款安全，防范金融风险具有重要的现实意义。
二、个人住房贷款风险的种类由于各种不确定性因素的影响，银行个人住房贷款的实际收益与预期收益会产生一定的偏差，从而引起银行的贷款风险。
我国个人住房贷款风险主要包括如下几种：1.违约风险违约风险是个人住房贷款中最为常见的，引发借款人违约的原因很多，主要表现为：一方面，因为健康、婚姻、失业、收入下降以及自然灾害等各种不确定性因素变动的影响，致使借款购房者收入减少、支出增大从而丧失了还贷能力。
另一方面，部分炒房者由于对房地产市场的风险认识和估计不足，一旦投资或投机失败，资金周转不灵就会影响到银行贷款的偿还。
2.操作风险银行在个人住房贷款业务方面存在着操作风险，主要表现为：一些信贷人员风险意识不强，业务素质不高，难以识别一些房贷的潜在风险，从而形成贷前调查风险；一些银行为了扩大市场份额，在住房贷款审批时放松条件，简化手续，将款项带给一些风险较高的借款人，从而形成贷时审查风险；由于住房贷款期限长、笔数多、影响因素多以及银行缺乏贷款发放后有效的跟踪和监控手段，从而形成贷后管理风险。
3.宏观政策风险在国家对房地产市场的宏观调控政策不断加强的情况下，个人住房贷款的市场风险日益凸显。