【原创】物流地产成亚太区房地产投资新宠解析
我国物流地产的发展现状、问题与对策
业 的服
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务 团 队
产 服 务
与 ｌ 羹Ｉ 优Ｉ 讨 地 化ｌ 主Ｉ 袁 论Ｉ 主 Ｉ 购产 蓑 Ｉ 策
络规 划
本文认 为 ， 所谓物 流地产 ， 就是开发商 以赢利为 目的 ， 根据顾 客 的需求 ， 选择合适 的地 点 ， 资 、 投 建设所需 的物 流设 施 ， 与客户 建 立 密 切 的合 作 关 系 ， 为其 在 合 适 的 时 间 ， 过产 权 转 让 、 通 出租 和物业服务等方式提供的专业 化物流设施不动产 ， 包括与物流 业 务 相 关 的 房 地 产 以及 配 套 物业 设 施 。常 见 的 物 流 地 产 开发 商可能是物流企业 、 房地产企业或专业投资基金等 。客户主要
Ｔｈ ｔ ｔ ｓ ｐ ｏ ｌｍ ｓａ ｄ Ｃｏ ｎ ｅ ｍ ｅ ｓ ｒ ｓｏ ｇ ｓｉｓＲｅ ｌ ｔ ｔ ｉ ａ ｅＳ ａ ｕ ， ｒ ｂ ｅ ｎ ｕ ｔ ｒ ａ ｕ ｅ ｆ Ｌｏ ｉ ｔ ａ ａ ｅｉ Ｃｈ ｎ ｃ Ｅｓ ｎ
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物流地产：凭啥成下一个风口
物流地产：凭啥成下一个风口作为以投研为导向的专业财富管理公司，海银财富秉承独立专业的精神，投研团队定期发布代表海银独立研究成果的文章和报告，阐述海银财富对市场和资产配置发展趋势的观点。
物流地产属于房地产运营ToB端重要细分领域，是经营现代化物流设施的载体。
其以物流园区为核心，提供包括园区租赁、园区运营、配送服务、增值服务、基金运营等一系列ToB 端服务。
物流地产大多采用开发加持有的模式，大部分会持续运营几十年，因此后续的运营管理能力与开发能力同样重要，这与传统住宅地产注重开发和销售的商业逻辑大相径庭。
海银财富研究认为，与商业地产相比，我国的物流地产仍处于发展扩张初期，由于受经济增速以及行业需求膨胀的影响较大，加之我国的物流地产大多建造于90年代前，需求的增长以及设备的迭代使得其内部扩张的欲望非常强。
一、物流红利政策密集出台2014年9月，国务院印发《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》，强调着力降低物流成本，着力提升物流企业规模化，加强物流基础设施网络建设。
2017年8月底，国务院印发再次发布《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，意在通过推动物流降本增效以促进产业结构调整和区域协调发展、培育经济发展新动能、提升国民经济整体运行效率。
《意见》指出，为了推动物流降本增效，将给予政策扶持，着力营造物流业的良好发展环境，提升物流业发展水平，以配合和推动实体经济健康发展。
《意见》指出，到2018年，社会物流总费用占国内生产总值的比重较2015年降低1个百分点以上。
按照2016年74.4万亿GDP总规模计算，缩减成本目标接近1万亿。
二、推动物流行业发展，基础先行结合国务院《意见》提出的降本增效观点，从美国物流行业的发展经验来看，美国现代仓储概念产生较早。
根据CBRE 的研究报告显示，截至2016年，美国本土现代物流设施总存量约3.7亿平方米，且近三年全美高端物流仓储面积年均增长率约为1.3%。
13754864_2017_新风口下的物流地产
3月17日，全球最大商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布《2017年亚太区投资者意向调查》。
该报告显示，2017年61%的中国投资者考虑直接投资物业以获得更高回报（2016年为49%）。
从投资业态上来看，亚洲投资者对写字楼投资意愿继续上升，以35%的占比仍然是最受中国投资者欢迎的板块，而另一个值得关注的是，物流地产在今年占比20%，受到了投资者比以往任何一年都更多的青睐。
不仅是中国的个人投资者对物流地产有着如此高的热情，各大地产开发商、快递公司也纷纷在近几年布局物流地产：绿地携手中远海开拓物流地产，圆通中通韵达竞投物流地产，马云的十年菜鸟网络计划。
各路人马争抢的背后，物流地产是否真的能在2017年成为地产细分领域中的新蓝海。
物流地产是物流服务和地产服务一体化相互结合的产物，一方面有需求的物流设施租赁企业可以减轻重资产的包袱，从而能够更加专注于其本身的核心业务；另一方面物流地产投资商也可以获得稳定的出租收益，两者在利益和风险两方面可以达到共赢的局面。
从物流地产的发展机遇上来看，电商行业的高速成长和大肆扩张给物流地产带来了巨大的红利。
2016年，全球在线销售达到了2万亿美元的销售量，比2011年增长了一倍之多，而花费的却仅仅5年的时间。
物流地产崛起的主要原因无疑是受到了电商大肆扩张的红利。
据美国物流地产普洛斯的调查报告显示，他们用类似传统的零售生产率指标的方式来计算，在线零售商们在维持现有的收入水平下，至少还需要现有物流面积的3倍的流通面积。
据普洛斯的不完全统计，电商的销售额在各个国家GDP上的占比也在逐年上升。
其中，英国的电商销售额占到了其GDP的近6%，中国的电商销售额也占到了GDP的3%之多，并可能在2020年紧随英国，成为电商销售额占GDP比重第二的国家。
而从人均的仓储面积上来看，与美国相比，我国的人均仓储面积不到美国的八分之一，物流地产整体的需求量巨大。
电商扩张带来发展机遇物流地产能够成为下一个投资蓝海的原因还在于其所带来的巨大回报。
物流地产
• 高力国际认为，进入2012年，北京物流物业的需求 似乎并没有减退的迹象。鉴于来自第三方物流、电 子商务、B2C和电子信息企业的庞大需求，一些新 项目预计将在2012年进入市场。这些项目总净可出 租面积将达289374平方米，包括普洛斯首都机场大 通关基地、安博空港物流中心二期和华润物流马驹 桥二期等。然而，这些项目大多数到2012年下半年 才会竣工落成，因此，市场整体平均空置率将会保 持相对稳定。由于租户的选择有限，业主将利用这 一优势，推动2012年租金保持继续上升的趋势。而 高力国际统计的去年第四季度的北京工业地产空置 率为0.67%。
二、三线城市前景巨大
• 业内人士告诉记者，2008年金融危机萧条 过了之后，很多国际上的投资又重新回到 了这个市场，譬如安博（AMB）、麦格理 旗下的GOODMAN、丰树、腾飞等等，而且 非常活跃，纷纷进入了很多二线城市。 • 中国二、三线城市物流地产的匮乏状态已 经被很多国际工业地产巨头看到了。一线 城市地价太高，物流地产纷纷在一线城市 周边和二线城市落地。
• 2011年7月，唯品会华南物流中心南海普洛 斯物流园扩容至3万平方米；9月，华东物 流中心江苏昆山淀山湖物流中心投入使用； 11月中，西南物流中心——成都宝湾物流园 投入使用；12月初，华北物流中心——北京 首发物流园投入使用。据称：到去年底， 这家公司全国仓储面积高达10万余平方米。 而在整个中国，国际标准仓的面积不过 1300万平方米。
• 上海同样是供不应求。按照高力国际的统 计：去年第四季度，浦东的仓储物流租金 水平环比三季度上涨1.16%至每天每平方米 人民币1.4元，青浦的租金环比上涨4%至每 天每平方米1.3元。他们认为：由于业主惜 售，预期未来有进一步的租金上涨及资本 增值的空间。 • 供给不足造成了租金的不断上涨。
2025-2031年中国物流地产行业前景研究与投资潜力分析报告
2025-2031年中国物流地产行业前景研究与投资潜力分析报告物流地产是由美国的普洛斯公司（GLP）率先提出并实践的，开始于20世纪80年代，物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。
现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。
同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。
随着国家对房地产宏观调控的力度不断加大，住宅等物业类型的利润空间日趋下降，而风险不断增高，房地产市场投资者都在积极寻找各种新的投资机会甚至转型。
与相对供应过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅相比，物流地产回报较高且发展前景广阔，正日益成为中国物业市场的投资热点。
据物联云仓平台数据显示，2024年第四季度全国高标库新增供应581.31万㎡，主要集中在东部地区（占比为52.09%），东北、中部、西部地区新增供应相对较少。
其中，东部地区中廊坊、天津、上海供应量排名靠前。
2024年第四季度全国高标库平均租金为33.01元/㎡•月，环比上涨4.10%。
北京、深圳、上海高标库平均租金领跑全国，均高于49元/㎡•月，其中，北京已超过60元/㎡•月；长春、大连、沈阳高标库平均租金水平较低，均低于22元/㎡•月。
近年来物流地产政策的主要方向是，提升物流现代化水平，提升物流运营效率，助推专业化水准物流地产企业发展。
也正是由于政策的大力扶持，物流地产才能在十余年的时间内有如此大的突破性发展。
2024年3月，财政部、国家税务总局联合发布公告称，为进一步促进物流业健康发展，自2024年1月1日起至2024年12月31日止，对物流企业自有或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
2024年5月，国家发展改革委和交通运输部印发《关于进一步降低物流成本的实施意见》，明确提出要降低物流企业用地成本，对物流重大项目建设用地指标予以重点保障。
2021年我国物流地产市场成“蓝海”房地产企业相继布局
2021年我国物流地产市场成“蓝海”房地产企业相继布局物流地产属于工业地产的范畴，是经营专业现代化的物流设施的载体，主要是指出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。
物流地产主要有物流仓库、配送中心、分拨中心等构成。
近年来随着互联网的发展、居民消费能力的提升以及电子商务行业持续发展，使得我国物流行业的飞速发展，快递行业业务量持续增加。
根据数据显示，截止到2021年7月，我国快递服务企业业务量累计完成583.3亿件，同比增长42.9%。
2015-2021年7月我国快递服务企业业务量情况数据来源：观研报告网《2021年中国物流地产市场分析报告-行业发展监测与投资潜力研究》随着我国物流行业的飞速发展，对物流地产的需求也不断上升。
可见快递行业业务量持续增加，有利于扩大对配送中心、分拨中心等物流基础相关设施的需求，扩大优质物流仓储设施的供需缺口。
而近几年基于国内物流行业的稳健增长，拉动物流仓储费用逐年提升。
根据数据显示，截止至2020年中国物流保管费用达到5.1万亿元，累计增长3.9%。
2015-2020年我国物流保管费用情况数据来源：观研报告网《2021年中国物流地产市场分析报告-行业发展监测与投资潜力研究》虽然在2020年初，受新冠疫情影响，国内仓储市场发展受阻，但自3月份开始，仓储市场迅速恢复至50%荣枯线以上水平。
有数据显示，2020年12月，仓储业务量指数为54.4%，保持在扩张区间。
可见仓储业务需求依旧保持旺盛的态势。
而受益于物流市场发展需求旺盛、投资收益率高的物流地产已成为资本竞相追逐的对象，从收购参股到与电商或物流公司形成战略合作，再到建立自己的物流地产板块，房地产企业纷纷采用不同的形式加入到物流地产行业的争夺战中。
例如2007年，广州富力地产股份有限公司在广州投资建设了富力国际空港综合物流园，目前，落成的高标准仓库、厂房及冷库的可出租面积共约88.98万平方米，未开发的仓库净用地面积约210亩。
什么是物流地产,物流地产指的是什么
什么是物流地产,物流地产指的是什么物流地产是由美国的普洛斯公司率先提出并实践的,开始于上世纪80年代,至今为止已有20多年的历史,物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。
那么什么是物流地产,物流地产指的是什么。
什么是物流地产物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。
物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。
现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。
同传统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。
物流地产指的是什么物流地产是指物流地产商根据社会发展的需求，在全球范围内选择合适的地点，并投资建设高效、优质、完善的相关物流设施，再将此物流设施转租给包括制造商、零售商、物流公司等在内有相关物流业务需求的客户，并由物流地产投资商专业管理队伍提供相关物业管理服务的物流活动。
通过物流地产这种创新形式，一方面有需求的物流设施租赁企业可以减轻庞大的资产负担，将能够更加专注于企业本身的核心业务;另一方面物流地产投资商也可以获得更加稳定的出租收益，通过这种形式，物流租赁需求公司与物流地产投资商在利益和风险方面可以达到共赢局面。
究其本质而言，物流地产其实是物流服务和地产服务一体化相互结合的产物，通过二者的相互促进、相互补充，可以实现原有物流业价值链的扩充和延伸。
同时，对于客户外包非核心业务需求的满足，有利于多方面融入客户价值创造体系，有利于与客户实现长期稳定的战略联盟，有利于从系统角度整合优化物流服务，有利于形成持续核心竞争力。
更重要的是，物流地产恰好处于物流业价值链环节所构成的微笑曲线的顶端，因而能够为企业带来更多的附加值。
这也是物流地产商倾向于物流地产投资的根源，亦是国内物流地产业兴起的重要动因。
为何房企进入长周期运营的物流地产-上书房信息咨询
为何房企进入长周期运营的物流地产2014年开始，万科、绿地、海航、华夏幸福等多家大型房企纷纷进军物流地产，开拓物流地产业务，近两年物流地产市场更是吸引各路资本频频杀入，一时间这个一直以外资企业强势主导的市场好不热闹。
何种原因使得高周转、快销售的房企不断加强长周期运营的物流地产布局？存量房时代，房企探索多元化业务发展近年来，土地供应整体受限、中央和政府频频出台“限售、限购、限贷、限价”的“四限”政策，十九大更是强调“”坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，让房地产回归居住属性”，传统商品房开发销售模式面临开发成本增加，融资收紧、资金回收压力大，增量开发面临天花板。
房企开发商纷纷转开拓新市场，新业务，通过多元化业务获得较高的投资回报收益，物流地产因其本身的特性逐渐成为企业新的业务增长点与未来突破口。
20世纪80年代，供应链管理思想在美国逐步推广开来，美国普洛斯公司率先提出物流地产概念并实践，概括来说，物流地产是根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的物流设施，范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体等，属于工业地产领域范畴。
物流地产作为整个物流供应链中重要的周转物流环节，也由此迎来快速发展，逐渐成为地产行业细分领域新的蓝海市场。
物流地产是物流服务与房地产服务一体化的产物，二者是相辅相成、相互促进的，现代物流地产不仅包括物流相关土地和设施，还包含为客户提供物流基础设施开发和相配套的专业物业管理服务，如园区租赁、园区运营、配送服务、增值服务、基金运营等。
房企通过进军物流地产，利用自身土地获取、资金和资源整合等多方面的优势，可以达到拓展自身多元化布局、提升盈利能力。
相比地产开发而言，物流地产具有土地价格较低、政策支持、土地增值、租金回报、服务费用等未来收益空间，因而成为房企争相布局的战场。
物流地产供给不足，高端仓储市场需求强劲过去10年间，随着经济发展，物流地产迎来爆发式的增长，需求日渐旺盛。
物流地产行业发展趋势
行业现状
02
物流地产的供需关系
供应端
物流地产的供应受到多种因素的影响，包括经济形势、政策法规、技术进步等 。随着电商和物流行业的快速发展，物流地产的供应量也在不断增加。
需求端
物流地产的需求主要来自电商、制造业、零售业等。随着这些行业的快速发展 ，物流地产的需求也在不断增加。同时，随着智能化、绿色化等技术的发展， 物流地产的需求结构也在发生变化。
专业化趋势
专业物流服务提供商
物流地产行业正逐渐向专业物流服务提供商转型，提供全方位的 物流解决方案。
精细化运营管理
物流地产企业越来越注重精细化运营管理，提高服务质量和管理 效率。
定制化服务
根据不同客户的需求，提供定制化的物流解决方案，满足客户的 个性化需求。
行业面临的挑战与
04
机遇
行业面临的挑战
智能化
随着物联网、大数据、人工智能等技术的发展，物流地产 的智能化水平不断提高。智能化的物流地产可以提高运营 效率、降低成本、提高服务质量等。
专业化
随着电商和物流行业的快速发展，物流地产的专业化水平 也在不断提高。专业化的物流地产可以更好地满足客户的 个性化需求，提高服务质量。
绿色化
随着环保意识的提高，物流地产的绿色化水平也在不断提 高。绿色化的物流地产可以降低能源消耗、减少环境污染 、提高资源利用效率等。
THANKS.
全球化
随着经济全球化的加速，物流地产的全球化趋势也在不断 加强。全球化的物流地产可以更好地满足跨国企业的需求 ，提高市场竞争力。
行业发展趋势
03
智能化趋势
自动化技术应用
物流地产行业正在越来越多地应用自动化技术，例如无人搬运车 、自动分拣系统等，以提高效率和减少人力成本。
普洛斯物流地产透视
普洛斯物流地产透视所谓“物流地产”，就是根据客户的需求，在全球范围内为其选择合适的地点，投资建设高效优质的物流仓储设施，再将其出租给包括制造商、零售商、物流公司等在内的客户，并为其提供物业管理服务。
说到物流地产，不能不提及普洛斯。
由于其在物流地产中做出的卓越贡献，已经使普洛斯成为这一领域中当之无愧的龙头老大。
而更为重要的是，普洛斯掀起的物流地产风暴正在以无以伦比的迅猛姿态，成为物流领域内投资者关注的新宠。
一、普洛斯物流地产产生的原因首先，物流产业的主要客户——跨国公司为了迎合全球化的经营需求，不得不在最短的时间内以最快的速度进行布点、实施运营，这样一来，单靠自身的力量越来越行不通，必须依靠外力的支持。
其次，由于企业对自身能力与需求的预测与评估不准确，常会出现自建的物流设施能力与自身需求不匹配的状况，影响企业的正常营运。
第三，物流设施的大规模自建将会占用企业大部分资金，因此许多跨国公司为了提高资产回报率，纷纷削减其固定资产投资，而将资金转向技术改造与产品研发，从而发展其核心业务。
二、普洛斯物流地产的运作模式（一）运作模式普洛斯的运作模式是：在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出租给客户并为其提供物业管理服务，但决不参与客户的日常物流业务经营。
其本质是一家地产开发商而非物流公司，收益来源于物流设施租金与管理费。
“普洛斯运营系统”提供的强大物流配送服务网络涵盖了仓储设施的整个流程，普洛斯模式主要通过包括策划、构建与设施管理来实现。
它的客户可以分为三大类：物流业、制造业及零售业。
截至2005年底，普洛斯及其旗下的财产基金拥有和管理着北美、欧洲、亚洲80多个市场的2236处物流地产，面积合计349.72百万平方英尺。
（二）服务范围1.自建租赁。
自行开发建设物流设施，再将其出租给客户使用，并提供物业管理服务，这是普洛斯物流地产最主要的运作模式，也是其最主要的特征。
灵活机动的租赁方式，使得客户可以按照实际需要租用不同面积、不同位置的仓储设施，从而降低了客户的经营风险。
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物流地产成亚太区房地产投资新宠“与其他地产类型相比，直到最近物流地产才在亚太地区崭露头角。
但它即将登上舞台，成为新的热点。
”德意志银行近日发布报告中指出，亚洲非上市房地产投资协会（ANREV）2013年最新一期投资者调查显示，对亚太地区工业地产的投资兴趣现已超过写字楼和住宅类地产。
报告指出，过去两年在追求高回报的投资者群体中，物流地产已成为亚太地区最受欢迎的投资选择。
初级市场中写字楼和住宅收益的减少则加速了这一趋势的发展。
在亚太地区，许多投资者，如养老金、主权财富基金、开发商、房地产投资信托公司以及私募基金经理正竞相购买高品质的物流资产。
2012年，包括物流地产在内的整体工业地产，占该地区商业地产总交易的12%。
戴德梁行近日发布的二季度上海市场研究报告也从一个侧面印证了这一趋势。
报告指出，截至今年二季度，上海甲级写字楼平均租金已连续两个季度出现下滑，空置率进一步上升至8.30%，且未来2－3年内充足的市场供应将会持续推高写字楼市场整体空置率。
而二季度申城厂房的空置率则环比下降3个百分点至3.94%，其中，浦西地区的仓储物业供不应求现象加剧，平均空置率仅为0.2%。
不过，德银也指出，总体来说，工业地产、尤其是物流地产在亚太市场的可投资资产并不充足，这明显限制了资产的流动性。
此外，透明度、对物流地产管理和交易经验的缺乏也是目前仍然存在的问题。
“与其他地产类型相比，直到最近物流地产才在亚太地区崭露头角。
但它即将登上舞台，成为新的热点。
”德意志银行近日发布报告中指出，亚洲非上市房地产投资协会（ANREV）2013年最新一期投资者调查显示，对亚太地区工业地产的投资兴趣现已超过写字楼和住宅类地产。
报告指出，过去两年在追求高回报的投资者群体中，物流地产已成为亚太地区最受欢迎的投资选择。
初级市场中写字楼和住宅收益的减少则加速了这一趋势的发展。
在亚太地区，许多投资者，如养老金、主权财富基金、开发商、房地产投资信托公司以及私募基金经理正竞相购买高品质的物流资产。
2012年，包括物流地产在内的整体工业地产，占该地区商业地产总交易的12%。
戴德梁行近日发布的二季度上海市场研究报告也从一个侧面印证了这一趋势。
报告指出，截至今年二季度，上海甲级写字楼平均租金已连续两个季度出现下滑，空置率进一步上升至8.30%，且未来2－3年内充足的市场供应将会持续推高写字楼市场整体空置率。
而二季度申城厂房的空置率则环比下降3个百分点至3.94%，其中，浦西地区的仓储物业供不应求现象加剧，平均空置率仅为0.2%。
不过，德银也指出，总体来说，工业地产、尤其是物流地产在亚太市场的可投资资产并不充足，这明显限制了资产的流动性。
此外，透明度、对物流地产管理和交易经验的缺乏也是目前仍然存在的问题。
“与其他地产类型相比，直到最近物流地产才在亚太地区崭露头角。
但它即将登上舞台，成为新的热点。
”德意志银行近日发布报告中指出，亚洲非上市房地产投资协会（ANREV）2013年最新一期投资者调查显示，对亚太地区工业地产的投资兴趣现已超过写字楼和住宅类地产。
报告指出，过去两年在追求高回报的投资者群体中，物流地产已成为亚太地区最受欢迎的投资选择。
初级市场中写字楼和住宅收益的减少则加速了这一趋势的发展。
在亚太地区，许多投资者，如养老金、主权财富基金、开发商、房地产投资信托公司以及私募基金经理正竞相购买高品质的物流资产。
2012年，包括物流地产在内的整体工业地产，占该地区商业地产总交易的12%。
戴德梁行近日发布的二季度上海市场研究报告也从一个侧面印证了这一趋势。
报告指出，截至今年二季度，上海甲级写字楼平均租金已连续两个季度出现下滑，空置率进一步上升至8.30%，且未来2－3年内充足的市场供应将会持续推高写字楼市场整体空置率。
而二季度申城厂房的空置率则环比下降3个百分点至3.94%，其中，浦西地区的仓储物业供不应求现象加剧，平均空置率仅为0.2%。
不过，德银也指出，总体来说，工业地产、尤其是物流地产在亚太市场的可投资资产并不充足，这明显限制了资产的流动性。
此外，透明度、对物流地产管理和交易经验的缺乏也是目前仍然存在的问题。
“与其他地产类型相比，直到最近物流地产才在亚太地区崭露头角。
但它即将登上舞台，成为新的热点。
”德意志银行近日发布报告中指出，亚洲非上市房地产投资协会（ANREV）2013年最新一期投资者调查显示，对亚太地区工业地产的投资兴趣现已超过写字楼和住宅类地产。
报告指出，过去两年在追求高回报的投资者群体中，物流地产已成为亚太地区最受欢迎的投资选择。
初级市场中写字楼和住宅收益的减少则加速了这一趋势的发展。
在亚太地区，许多投资者，如养老金、主权财富基金、开发商、房地产投资信托公司以及私募基金经理正竞相购买高品质的物流资产。
2012年，包括物流地产在内的整体工业地产，占该地区商业地产总交易的12%。
戴德梁行近日发布的二季度上海市场研究报告也从一个侧面印证了这一趋势。
报告指出，截至今年二季度，上海甲级写字楼平均租金已连续两个季度出现下滑，空置率进一步上升至8.30%，且未来2－3年内充足的市场供应将会持续推高写字楼市场整体空置率。
而二季度申城厂房的空置率则环比下降3个百分点至3.94%，其中，浦西地区的仓储物业供不应求现象加剧，平均空置率仅为0.2%。
不过，德银也指出，总体来说，工业地产、尤其是物流地产在亚太市场的可投资资产并不充足，这明显限制了资产的流动性。
此外，透明度、对物流地产管理和交易经验的缺乏也是目前仍然存在的问题。
“与其他地产类型相比，直到最近物流地产才在亚太地区崭露头角。
但它即将登上舞台，成为新的热点。
”德意志银行近日发布报告中指出，亚洲非上市房地产投资协会（ANREV）2013年最新一期投资者调查显示，对亚太地区工业地产的投资兴趣现已超过写字楼和住宅类地产。
报告指出，过去两年在追求高回报的投资者群体中，物流地产已成为亚太地区最受欢迎的投资选择。
初级市场中写字楼和住宅收益的减少则加速了这一趋势的发展。
在亚太地区，许多投资者，如养老金、主权财富基金、开发商、房地产投资信托公司以及私募基金经理正竞相购买高品质的物流资产。
2012年，包括物流地产在内的整体工业地产，占该地区商业地产总交易的12%。
戴德梁行近日发布的二季度上海市场研究报告也从一个侧面印证了这一趋势。
报告指出，截至今年二季度，上海甲级写字楼平均租金已连续两个季度出现下滑，空置率进一步上升至8.30%，且未来2－3年内充足的市场供应将会持续推高写字楼市场整体空置率。
而二季度申城厂房的空置率则环比下降3个百分点至3.94%，其中，浦西地区的仓储物业供不应求现象加剧，平均空置率仅为0.2%。
不过，德银也指出，总体来说，工业地产、尤其是物流地产在亚太市场的可投资资产并不充足，这明显限制了资产的流动性。
此外，透明度、对物流地产管理和交易经验的缺乏也是目前仍然存在的问题。
“与其他地产类型相比，直到最近物流地产才在亚太地区崭露头角。
但它即将登上舞台，成为新的热点。
”德意志银行近日发布报告中指出，亚洲非上市房地产投资协会（ANREV）2013年最新一期投资者调查显示，对亚太地区工业地产的投资兴趣现已超过写字楼和住宅类地产。
报告指出，过去两年在追求高回报的投资者群体中，物流地产已成为亚太地区最受欢迎的投资选择。
初级市场中写字楼和住宅收益的减少则加速了这一趋势的发展。
在亚太地区，许多投资者，如养老金、主权财富基金、开发商、房地产投资信托公司以及私募基金经理正竞相购买高品质的物流资产。
2012年，包括物流地产在内的整体工业地产，占该地区商业地产总交易的12%。
戴德梁行近日发布的二季度上海市场研究报告也从一个侧面印证了这一趋势。
报告指出，截至今年二季度，上海甲级写字楼平均租金已连续两个季度出现下滑，空置率进一步上升至8.30%，且未来2－3年内充足的市场供应将会持续推高写字楼市场整体空置率。
而二季度申城厂房的空置率则环比下降3个百分点至3.94%，其中，浦西地区的仓储物业供不应求现象加剧，平均空置率仅为0.2%。
不过，德银也指出，总体来说，工业地产、尤其是物流地产在亚太市场的可投资资产并不充足，这明显限制了资产的流动性。
此外，透明度、对物流地产管理和交易经验的缺乏也是目前仍然存在的问题。
“与其他地产类型相比，直到最近物流地产才在亚太地区崭露头角。
但它即将登上舞台，成为新的热点。
”德意志银行近日发布报告中指出，亚洲非上市房地产投资协会（ANREV）2013年最新一期投资者调查显示，对亚太地区工业地产的投资兴趣现已超过写字楼和住宅类地产。
报告指出，过去两年在追求高回报的投资者群体中，物流地产已成为亚太地区最受欢迎的投资选择。
初级市场中写字楼和住宅收益的减少则加速了这一趋势的发展。
在亚太地区，许多投资者，如养老金、主权财富基金、开发商、房地产投资信托公司以及私募基金经理正竞相购买高品质的物流资产。
2012年，包括物流地产在内的整体工业地产，占该地区商业地产总交易的12%。
戴德梁行近日发布的二季度上海市场研究报告也从一个侧面印证了这一趋势。
报告指出，截至今年二季度，上海甲级写字楼平均租金已连续两个季度出现下滑，空置率进一步上升至8.30%，且未来2－3年内充足的市场供应将会持续推高写字楼市场整体空置率。
而二季度申城厂房的空置率则环比下降3个百分点至3.94%，其中，浦西地区的仓储物业供不应求现象加剧，平均空置率仅为0.2%。
不过，德银也指出，总体来说，工业地产、尤其是物流地产在亚太市场的可投资资产并不充足，这明显限制了资产的流动性。
此外，透明度、对物流地产管理和交易经验的缺乏也是目前仍然存在的问题。
“与其他地产类型相比，直到最近物流地产才在亚太地区崭露头角。
但它即将登上舞台，成为新的热点。
”德意志银行近日发布报告中指出，亚洲非上市房地产投资协会（ANREV）2013年最新一期投资者调查显示，对亚太地区工业地产的投资兴趣现已超过写字楼和住宅类地产。
报告指出，过去两年在追求高回报的投资者群体中，物流地产已成为亚太地区最受欢迎的投资选择。
初级市场中写字楼和住宅收益的减少则加速了这一趋势的发展。
在亚太地区，许多投资者，如养老金、主权财富基金、开发商、房地产投资信托公司以及私募基金经理正竞相购买高品质的物流资产。
2012年，包括物流地产在内的整体工业地产，占该地区商业地产总交易的12%。
戴德梁行近日发布的二季度上海市场研究报告也从一个侧面印证了这一趋势。
报告指出，截至今年二季度，上海甲级写字楼平均租金已连续两个季度出现下滑，空置率进一步上升至8.30%，且未来2－3年内充足的市场供应将会持续推高写字楼市场整体空置率。
而二季度申城厂房的空置率则环比下降3个百分点至3.94%，其中，浦西地区的仓储物业供不应求现象加剧，平均空置率仅为0.2%。