我国房价居高不下问题探究
我国房价居高不下问题探究
摘 要：房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都产生了一定的影响，近年来房价过高已成为人们关注的一个热点话题，房价问题已经成为中国经济、社会的一大热点问题。在此，我们重点探讨一下我国房价的现状，并对目前房价居高不下的原因进行深入分析，继而探讨房价过高可能引发的问题，并就如何调控房价提出对策建议。
关键词：房价；房价收入比；房屋租售比
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，杜甫的这一不朽诗句千古传诵，抒怀着国人世代传承的民生梦想，“住有所居”，政府责无旁贷。党的十七大报告中提出了全民“住有所居”的目标，十八大报告中又提出在住有所居上持续取得新进展，可以说为百姓绘就了一幅安居乐业、共享太平的图景，但是，在我国房地产市场快速发展的今天暴露出了不少问题，房改的十几年，人民饱尝了房地产的高价之苦，经济之苦和心理之累。目前房价问题已经成为我国经济、社会的一大热点问题。
一、评价房价形势的主要指标
（一）房价收入比
联合国人居中心得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6。即房价的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。一般来说，当房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价难承受的地区”。据计算，从1996-2012年我国的房价收入比在5.5-8.0的区间波动，其中最低的1996年为5.64，最高的2009年为8.03。2011年全国总体房价收入比为7.4，2012年全国总体房价收入比为7.3。我国总体的房价收入比高于发达国家的3-6倍。这是全国的平均水平，事实上，一线城市都在10以上，像北京、上海、广东、海南和天津等城市房价收入比均突破10∶1，北京核心区更是达到22∶1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。
（二）房屋租售比
国际标准一般把租售比在1：300-1：200之间的数值作为衡量一个区域房产运行良好的标准。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，200个月至300个月（大致相当于15年至25年）内能收回购房款，买房就是合算的。也就是说，如果租售比高于1：200，则说明该物业的投资潜力较大，后市看好。而如果这一数据低于1：300，则说明，市场泡沫已经显现，投资价值相当小了。根据70个城市抽样调查结果测算，今年上半年全国房价租售比已经低于1：400，即使是租赁市场需求旺盛的北京，房屋租售比也已达到1∶500，远低于理想水
平的下限，这表明北京当前的房价水平已处于高位。上海等城市各类物业的租金也与今年回涨的房价形成“背离”之势。并且，相应的全国大部分地区房屋租金收益率在2.5%左右，低于长期存款利率，更低于贷款利率。而国际上普遍认为，一个健康的房地产市场，租金回报率至少为5%。所以说，可以界定为我国房价存在一定泡沫。
（三）绝对价格法
从绝对水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家。2008年，在美国芝加哥，面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套26.4万美元，按此计算单价约人民币9240元/平方米；日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。北京2009年四环以内70%以上楼盘售价已达到2万元/平方米。考虑到购买力平价、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数倍甚至几十倍，我国像北京、上海这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。
因此，从衡量房价的三大指标来看，当前我国房价总水平已经明显偏高，甚至存在一定泡沫。
二、我国房价居高不下的原因
市场经济中影响商品价格的最重要因素是供求关系，当供大于求时商品价格下降，反之，则上涨。目前，房价上涨，正常情况下，说明供应不足，房源稀少，可问题是，在房价疯狂上涨的同时，房屋空置率也在不断上升，既然商品房空置率在不断上升，说明供应远远大于需求，房价应该不升反降，而现实情况却恰恰相反！这就是说，房价上涨并非实际需求导致，商品房空置过高也并非供应过剩，而是因为房价高涨，居民的相对购买力下降了。在实际需求不足、越来越多的人买不起住房的情况下，房价却持续上涨，这就说明当前房价问题已突破了市场经济的基本规律，所以，我们不能再简单的以市场因素，也就是供求关系来评判房价涨跌了。我们认为主要是有一些非市场因素导致房价非理性上涨：
（一）投机炒作盛行导致房价上涨
这几年房地产市场出现泡沫主要是因为投机严重。其原因：一是房地产市场信息不对称性。经济学上有个说法叫“羊群效应”。“羊群效应”就是一种跟风行为，它表现了一种从众心理。开发商利用“羊群效应”助涨房价，在开盘前雇人排队、故意“捂盘”囤积地盘和楼盘，制造市场供不应求的假象；通过各类虚假广告、宣传单以及“软新闻”等不透明信息发布预期上涨的信息，刻意制造紧张空气，促使消费者在“羊群效应”作用下出手买进，而消费者的群体性购买行为加上开发商顺势的涨价行为，进一步加剧了想买而没买的人“不买还要涨”的恐慌心理。于是，人们不愿发生的事情发生了：房价开始飙升。其实，所有“羊群效应”的发生基础是信息的不对称性和不完整性。但是，到目前为止，我们国内还没有一个统一、规范、完善的房地产市场信息发布平台。二是我国房地产市场发展模式及宗旨不
明确。国内房地产市场投机炒作盛行，主要是与我国房地产产品的特殊性有关。当前，对于房地产来说，它既是消费品，又是投资品。房地产是投资品，投资者就可以借助银行的住房信贷政策把房地产市场炒作成一个疯狂的市场，房价自然迅速飚升。房地产是消费品，政府就会以此让大量土地来生产住房，让住房消费者进入市场，这又为房地产市场投机炒作创造了条件。如此这样形成恶性循环，促使房价快速上涨。三是当前收入分配不均，收入分配机制偏向富人。我国目前收入分配使得财富集中在少数富人手里，而富人投资渠道太单一，投资实体没信心，股市风险又很大，在没有丰富的投资渠道可以选择的情况下，就只能去买房子，于是导致大量资金进入房地产市场，对房地产进行投机炒作。（二）地方政府寻求短期利益导致房价上涨
房地产业是国民经济的支柱产业，由它带动的产业不下50个，可以说，一荣共荣，一损皆损，房地产对GDP的拉动作用是任何其他产业都无法取代的。据统计，房地产业对地方经济发展速度的贡献率已经高达30%，地方政府财政收入中一半来自房地产相关收入，房地产对经济的拉动作用如此之大，任何一届政府都不会愿意让房地产业萧条。再加之中央政府考核地方政府官员时最看重的就是经济发展，就是GDP上升的速度，而房地产业的发展直接促进地方经济的发展，直接促使GDP上升，也直接体现出地方政府官员的政绩！在这样的考核体系下，任何一个地方政府的官员是不希望房价下降的。所以说，从地方政府的自身利益看，房价走高给他们带来的是名利双收，于是地方政府的行为就自觉不自觉的推动了房价的上涨。
（三）银行推波助澜导致房价上涨
经过十多年的风云变幻，使我们清晰地认识到，但凡是房地产市场开始繁荣，必是建立在银行信贷宽松的基础上，但凡是银行紧缩信贷，必将引来房地产的大衰退。可以说，我国的房地产自诞生之日起，一直像一个婴儿一样在银行的呵护下而成长茁壮的。银行愿意支持房产商其原因就是银行、房产商是利益共同体，最不愿看到房产商垮台的就是银行，银行要靠低风险、高利率的贷款给买房者和开发商，房产商靠卖高价房而获得暴利。按揭贷款给买房人，风险最小，收益很高，房价越高，按揭贷款买房的人越多，银行赚的越多，开发商赚的也越多。正因为房产商和银行的这种双赢、互惠关系，房产商才会得到银行的全力支持，有了银行雄厚资金的支持，房产商有了底气，就不怕老百姓持币观望，就不怕老百姓发起不买房运动，就可以跟老百姓打持久站，就可以坚持暴利不降价。
（四）楼市政策短期化导致房价上涨
我国房地产市场经过十几年的调控，最后一总结，只有1998年的23号文件是一个长期政策，它规定了住房可以私有化，其他的一系列土地和信贷政策，包括国六条、国八条等等，迄今为止都是短期政策。有70年产权的住房产品应是一个长期积累的消费过程，靠短期政策调整很难形成一个稳健的预期。短期政策的弊端就在于容易引发市场的波动，过去十几年的实践也证实了，一旦政策出台，就会引发房价的波动，具体而言就是屡调屡涨。这也证明了之前我们出台的政策其实都是头痛医头、脚痛医脚型的短期行为，这与每次宏观调控的初衷背道而驰。
我们现在需要的房地产管理是在制度设计上高瞻远瞩，在实际执行上不折不扣的政策，而不是朝令夕改，或是令而不行的一系列短期行为。正如老子所说，“治大国，若烹小鲜”，同样，治理一个行业切忌朝令夕改，随意折腾，而应要有足够长远的制度设计和足够的信心去坚守它。所以，没有一个长期的住房政策对中国的影响非常巨大，仅仅依靠短期政策来刺激房地产市场是非常危险的，不解决长期政策的问题，中国房价还有可能继续上涨。
三、我国房价调控的对策
过热的房地产市场，过高的房地产价格，不仅会导致房地产业大幅波动，不利于房地产业本身的健康发展，同时还有很多潜在的危害：比如，透支社会财富，抑制社会有效需求；增加城市运作成本，削弱城市竞争力；导致财富向富人集中，扩大贫富差距；暴力拆迁事件出现，加剧社会矛盾；改变年轻人的择偶观，成为婚姻财产纠纷的根源之一；造成资本短视行为，阻碍经济可持续协调发展等等。所以，我们要不遗余力地调控房价，让高房价回归到合理价位，实现“住有所居”的居住蓝图。
（一）中央政府
一是坚决惩治和预防涉房贪腐。房地产领域是商业贿赂的重灾区，必须加大治理房地产领域的腐败力度，必须把公共权力置于有效监督之下，让权力在阳光下运行，这样，开发一个房地产项目的成本至少能降低15%左右。二是明确我国房地产市场发展模式及宗旨。就目前我国人多、地少、土地资源十分缺乏的情况下，应把房地产市场严格界定为消费品市场，即明确规定房地产市场发展的宗旨是居民消费者的市场，政府的政策应围绕这个定位让市场生产的住房是绝大多数居民有支付能力的产品，而不是目前的高房价。这样绝大多数居民可以根据自己的不同情况在政府的帮助下进入不同的房地产市场，比如，廉租房、经济适用房、限价房、商品房等等。三是加快开征物业税的步伐。我国的房地产税收多而杂，开发与交易环节税种偏多，税负偏重，而持有环节税负较轻。交易环节征收重税，虽然起到了加大住房投机成本、抑制投机需求的作用，但这些税收成本最终又转嫁到购房者身上，客观上反而助长了房价的上涨。而且，较高的交易税和零持有税使得部分居民保有住房的意愿增强，也限制了存量房地产的正常流转。目前，应尽快扩大试点范围，开征在税率和税基方面有差别的物业税，这样不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。
（二）地方政府：经营市场，服务企业
在1994年的分税制改革和相关因素的综合作用下，地方政府转向土地资源，“经营城市，经营土地”，塑造了“地产推动”的经济增长方式，中国城镇化进程和工业化进程大大加速，创造了中国经济奇迹。但是，“地产推动”的经济增长方式也衍生出“地产承受之重”、房价高位运行、普通居民群体无力购房、房地产市场经济自律和市场约束机制缺失、房地产市场支撑空心化等系列问题。在资源推动的经济增长持续近三十年之后，其力已竭，其势已衰，各级地方政府应顺势而为，
浅析房价过高问题
煤矿现代化 ２００９年第１期 总第８８期 浅析房价过高问题 兖州煤业股份有限公司 刘海军 随着我国改革开放进程的推进，我国正逐步加大个方面 的改革力度，从土地的有偿使用到住房的市场化改革，特别是 １９９８年施行货币化分房政策，房地产市场的重要性更加凸现 出来。但是，从近些年的房地产市场的运作来看，我国房地产 市场还很不成熟，房价过高问题一直难以得到有效的解决，过 高的房价给广大购房居民带来很大的生活压力，这与我国提 出的以人为本和构建和谐社会的目标是相违背的。 ｌ 当前房价情况分析 房地产行业是一个比较复杂的行业，涉及的相关行业很 多，对经济的带动作用很强。一般来说房价要与本国的经济发 展水平、居民收入水平相适应，超前或落后都不是好现象，都 会对国家的经济和社会稳定造成一定的影响，所以对房价的 合理性行进分析，采取有效的措施控制房价是非常必要的。 １．１根据收入测评房价 对于房价合理性的测评国外一般采用房价收入比这一指 标，目前我国学者也采取这一指标，但由于我国的国情和经济 发展所处的阶段不同，直接照搬国外的房价收入比指标来测 定我国目前的房价是否合理是不客观的。国外普遍采用的公 式为：房价收入比＝总房价／家庭年收入。由于我国家庭收入 消费中食物性支出所占比例还比较高，所以要在家庭收人中 去除必要的食物性支出，因此，我国的房价收入比房价收入比 ：总房价／家庭年可支配收入。国际惯例的正常水平房价收入 比在３～６倍。以北京为例，２００７年每个家庭可支配的收入是 ６．６万元，而四环内房子均价是每平方米１．８４万元，按８０ｍ 计 算，房价收入比是２２．３倍，山东济宁市２００７年每个家庭可支 配的收入是１．４万元，房子均价是每平方米２３００元，按８０平 方计算，房价收入比是１３倍，相对与国外我过的房价收入比 要高很多，已远超出了一般城镇居民的经济可承受能力，目前 的住宅价格给普通收入者购房带来了比较大压力。 １．２根据空置率测评房价 住宅的空置率可以说明一个地区住宅的供需情况，它能 反映出住宅价格的合理性问题和房地产市场的泡沫情况。在 我国住宅的空置率是用当年的住宅空置面积与近三年的住宅 竣工面积进行比较，其比值为空置率。空置率水平的合理区间 为５％～１０％，而近年来我国的平均住宅空置率在２０％以上， 说明商品住宅的严重积压，这正好回应了前文的结论，目前我 国住宅市场的有效需求不足。但就在这种情况下房地产投资 额还是居高不下，近三年我国的经济增长速度是在８％左右， 而房地产投资增长在１５．９％一２５．３％，出现如此反常情况其可 解释的原因之一是房地产开发商的成本问题，住宅市场也是 如此，开发商在所开发的住宅空置率超过２０％时早已得到了 很大的利润，他们已经不在意剩余住宅的出售情况，高房价给 开发商已经带来了高额利润。 ２房价过高的相关因素分析 由以上分析可以看出目前我国的住宅市场秩序比较混 乱，住宅价格明显过高，而且存在较严重的投机现象，住宅市 场的刚性需求很大而有效需求不足，造成住宅市场如此情况 的出现是由多方原因造成，只有分析出其幕后的原因采取行 而有效的措施才能有效的遏制目前住宅市场出现的问题。 ２．１宏观层面的原因分析 因为房地产行业波及的面很大，有很强的经济辐射和拉 动作用，我国施行住房改革是非常正确的，但改革的步子迈的 源。 我单位在热交换站安装了无线电监测系统，该系统为三 级系统，第一级为监控中心，负责选择全网的运行方式；第二 级为分控中心，负责本地区供热网的运行；第三级为本地监控 站，负责测量过程参数，保证系统在设定值下运行。监控站，热 源厂、热交换站和热网关键点的运行参数可以传输至控制中 心。在供热网监控系统中，实现了监控分中心对本地监控站的 监控，其功能包括选择控制模式，改变设定值，以及手动开、关 本地站的进出口阀门。热交换站实现了本地监控，其功能包括 进口压差控制，流量控制以及采暖系统流量、热水温度和泵速 的控制。 ５多热源联网运行的分析 近年来一些供热企业实施了多热源联网运行，我单位也 在这方面进行了的试验。多热源联网运行可以优化生产和运 行，具有互补性，可以提高系统的经济性和可靠性。要实现多 热源联网运行需要具备以下主要条件： （１）变流量。因此，热源厂（含热交换站）的加压循环泵应 该是变频调速泵。 ・７２・ （２）全系统只使用有一个定压系统，其它热源（含热交换 站）的定压系统为备用系统，可用以向热网补充一定数量的 水。 （３）建立监控系统以平衡系统压力，实时地调节各热源厂 （含热交换站）循环水泵的扬程和流量。 ６结论 综上所述，热电联产，热源联网运行，优化管网系统的结 构，实现自动控制，可提高供暖（冷）效率及舒适度，改善环境。 对上述几种优化方案进行试验证明，可实现节能指标如下： （１）热源系统的合理控制可节能１５％～２０％。 （２）管网系统采用变频调速泵控制可节能２０％。 （３）二次管网用户设备的合理控制和热量计量，可节能 ２０％￣３０％。 （４）室外温度补偿及夜间供暖设定调控，可节能１５％～ ２０％。 （５）对空调、通风、照明电力的合理控制可节能１５％～ ２０％。 （收稿日期：２００８—７—２２）
关于中国房地产业问题的思考
关于中国房地产业问题的思考
邵雪华
（四川省温江中学，四川成都６１１１３０）
摘 要：近年来．我国房地产价格一路攀升，房价居高不 下。高房价的出现大大增加了我国经济运行的风险，也使得百
姓怨声载道．社会不和谐的因素陡然增加，中国的房地产业问
题逐步成为全社会关注的热点问题。本文从当前房地产业发
展的形势和存在的问题出发．主要分析了我国房地产业过热
的原因和带来的危害．并就如何促进房地产业的健康发展提 出建议。
关键词：中国房地产业房价宏观调控
住房本来是人们基本的生活资料．也是社会得以和谐安
定的重要因素。然而近年来中国居高不下的房价使百姓苦不
堪言，高房价不仅是当今中国突出的经济问题，而且是突出的
政治问题。
一、高房价的危害
（一）加重百姓经济负担。我们常说安居乐业，也就是说人
要有安定居所，才能身心愉快地劳动。高企的房价夺走了人们
积累的财富，使人们家无余财，而且债台高筑，变身“房奴”，为
了还债．他们日夜忙碌。什么时候才能无债一身轻？十年？二十 年？三十年？为了还债，他们要精打细算、节衣缩食。生活的乐趣
何在？可见高房价使人们的生活质量下降，幸福感大大降低。
（二）房价过高严重抑制国内消费需求。每个家庭的消费
都需要衣、食、住、行、文、教、医等多方面构成一个合理的结 构，才能健康地运转。高涨的房价严重地透支了整个家庭的消
费能力，人们为了还贷不得不缩减在其他方面的开支。这不仅 影响了人们正常生活．而且严重压抑了社会需求
（三）阻碍中国经济健康发展。高房价占用了更多的社会
资源，必将影响中国产业结构的优化升级。这不仅大大挤压了 中国实体产业的发展空间，导致资源配置不合理，而且会影响
民族创新力和竞争力的提高。透支国家和人民的财力水平搞
房地产，会给国家民族带来灾难性的后果
（四）加大贫富差距，激化社会矛盾。住房是百姓日常生活 必不可少的一部分，其价格理应是多数人都能够承受得起的。
然而房子已然成了百姓遥不可及的梦。成了百姓心中永远的
浅谈近年我国房价持续走高的原因及对策分析
浅谈近年我国房价持续走高的原因及对策
摘要：近年来我国房价持续上涨，对产业结构发展和民生产生了重大影响.文章通过对房地产市场价格持续升温原因的分析，得出房价持续上涨的原因包括:商品住房供不应求、住房消费观念扭曲、地价的上涨、住房供应结构颠倒、低资本金与预售制度并存、开发商哄抬炒作、国内外热钱的炒作等,针对这些问题为我国房地产业持续、健康发展提出若干建议。
关键词：房价 持续走高 原因 对策
改革开放以来,随着我国经济的快速发展和城市化水平的日益提高，公众住房条件得到了极大改善，人均住房面积不断增加.然而,从2005年开始，我国大部分城市的房屋价格开始持续快速增长，严重超出普通民众的承受能力。高房价现已成为影响人民生活水平提高，制约经济社会发展的重要因素之一。如何尽快解决高房价的问题，是我们党和政府所面临的一项严峻的挑战。
一、我国房地产市场现状
自1998年以来,房地产行业作为国民经济的支柱产业的地位始终没有改变。作为需求市场，房地产业可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展。当前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20％,由此可见,房地产业的持续、健康发展对我国经济的持续、健康发展具有重要意义。
然而,从2005年开始，我国房价出现了疯长的势头，即使在中央不断出台各项楼市调控措施的情况下，仍旧一路走高。目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，一些中西部城市和经济发展迅速的中小城市相比于一线城市还较低，但是增长速度很快.国家统计局最新数据显示：2010年8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9。3％,环比与上月持平。而早些时候国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的研究报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1％,为2001年以来最高水平。
那么,我国的房价到底是处在一个什么样的水平呢？在国际上，衡量一个国家的房价是否过高,通常会引用“房屋收入比"这一概念。房屋收入比是一种综合性指标,它不仅反映房价的高低，还能体现消费者支付能力的大小。目前国际上公认的合理的住房价格的房价收入比应该为3～6倍之间，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就超出了城镇居民的经济承受能力，这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。目前，我国几乎所有城市的房价收入比都超过了10，而一线城市大都超过了20。由此可见，我国的房价严重偏高,完全超出了正常工薪阶层和普通民众的承受能力。
中国房价过高的原因与对策
中国房价过高的原因与对策
摘要：改革开放以来，中国的房价随着中国经济的发展一路飙升，成为了我国经济的支柱产业，但是居高不下的房价也对人们的生活产生了很大的影响，越来越多的居民已经买不起房子，社会矛盾不断增加。虽然国家也开始着手政治高房价，但是效果依然不明显 。
关键词：房产 房价 持续增长
一，原因
1、保障性住房建设与供给严重不足
随着城市化进程和住房制度改革发展，我国住房供应结构失衡，住房供应高度市场化，保障性住房建设与供给严重不足。尽管近些年住房政策不断调整完善，城市住房供应层次与住房保障手段仍然单一，尚未做到住房供给与保障的全民覆盖。面对高房价、低收入的基本国情，保障性住房供应不足、保障对象覆盖面狭窄，大量城市中低收入家庭被推向商品房市场，催生了不在保障之列又无力购房的庞大“夹心层”群体。
２、 垄断造成疯涨
我国住房的供给途径很少，住房的市场供给几乎完全被开发商所垄断，开发商建造房屋是一种商业行为，拿地建房的目的是为了获取利润。为了获取更多的利润，房地产开发商联合起来操控价格，在涨价上保持高度默契，垄断使房产开发商谋求暴利，置社会和谐、稳定于不顾。面对这种局面，购房者不得不拿出超出自身承受能力的资金来购买房屋，从而在一定程度上助推了房价的疯涨。这也是造成房价疯涨的主要原因之一。
3、商品房供应量少
商品房供应量少的原因比较复杂。从供求关系看，主要有保障性住房供应不足，土地及城市资源有限，开发商大量囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售等原因。加上刚性需求与投资需求旺盛，致使商品房供不应求；从开发成本角度分析，高度市场化的“招拍挂”土地供应政策、繁杂的税费提高了开发成本，抑制了部分开发商的拿地冲动；从政策角度分析，商品房供应的“不限外”政策、被无限放大的投资品属性和地价涨则房价必涨预期，致投资购房比例远超国际警戒线的15%；从市场角度看，保障房和商品房开发建设全部推给开发商，其他建房形式都受政策禁止与限制，开发商寡头垄断必然会推高房价。
对城市房价居高不下的原因及对策分析
财经与金融 商品与质量 ・３ ９・
对城市房价居高不下的原因及对策分析
刘建南杨丽
（九江学院，江西 九江３３２００ ５）
【摘要】本文主要从城市本身的发展、消费者的心态、市场的供需关系、炒房团等方面来说明房价居高不下的原因。然后讲述了房
价虚高对普通购房者、城市的未来发展、金融业可能造成的影响等。
【关键词】 房价飙升；金融风险；对策；空置房
文章编号：Ｉ ＳＳＮ１ ００６－－６５６Ｘ（２０１ ４）０２—００３９—０２
近年来，面对居高不下的房价，许多人坦言越来越看不懂楼市
了，对于一线城市，买房似乎成为遥不可及的梦想。那么，到底
是什么导致了目前的高房价呢？
国家经贸委２００３年１月２４日公布，２００２年我国５１０户重点企业，
总计实现利润超过２８００亿元。２００２年各大行业实现利润的排名依次为：
电信７１９亿元，石油６４４亿元，电力２２８亿元，汽车２０４亿元，冶金２００
亿元，石化１ ７５亿元，烟草ｌ １９亿元，轻工１ １３亿元。
作为中国十大暴利行业之首的房地产行业，居然榜上无名。 这
表明作为暴利行业的房地产行业，并非整体赢利能力很强的行业，过
高的商品房空置率吞蚀了房地产业所创造的利润。中国的房地产业已
连续１８年走人大牛市，建设部说，２０１１年，中国的房地产购销两旺，
房价稳中有升，全国商品房价格涨幅为升幅为矗９％，但是，在１９９９年，
中国的商品住宅空置率就已达到１９．６％。这几年数量还在迅速升高。
２０１３年，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉，该数据库
共采集录入的房间量为１３２０．５万条，其中３８１．２万套空置，以此计算，
北京空置房比例高达２８．９％。一边是飙升的房价，一边是迅速增加的
商品空置房，这又说明了什么呢？房地产市场的健康性就不能不令人担
忧啦。
“温州炒房团”曾成为众矢之的，媒体、政府乃至城市居民
似乎都找到了房价飙升的罪魁祸首。但事实上，将一个如此广泛存在
房价社会调查报告
房价社会调查报告
近年来，我国房地产市场的波动以及不断攀升的房价问题引起了广泛的关注和讨论。房价问题不仅仅关系到每一个家庭的经济实力，更关乎社会稳定和经济发展。
为了更好地了解当前房价问题的实际情况，本文通过对全国范围内的调查和数据分析，对房价问题进行清晰的梳理和分析。本文绝不涉及政治，只从社会和经济角度讨论房价问题。
一、调查背景
本次调查于2021年年初开展，调查范围覆盖全国各地区，采取问卷调查和深度访谈相结合的方式进行。主要调查对象为购房者和租房者。
二、调查结果
1、房价问题的影响
调查结果表明，房价问题对人民群众生活的影响不容忽视。超过50%的受访者表示，房价问题已经对其造成了经济压力，其中20%以上的受访者认为严重程度较高。
此外，还有大量的受访者反映，房价问题使得他们无法在城市落户，进而影响他们就业、教育和医疗等诸多方面。
2、房价原因
关于房价问题的根源，受访者观点各不相同。但从整体上看，高房价的因素主要有以下几方面：
（1）土地供应不足，导致房价大幅攀升。
（2）房地产行业的投机炒作，造成市场失衡。
（3）金融杠杆作用，在一定程度上加剧了房价的波动。
（4）城市化进程以及人口增长，对房价也产生了较大的影响。
3、租户问题
调查还显示，当前房价问题还扩散到租赁市场，许多人因为房价负担不起购房，只能选择租房。但租房市场价格同样较高，这导致租户的生活压力不断加剧。
同时，还有一些受访者反映，大城市中的租赁市场存在不合理的问题，如租赁价值和房价的不匹配。
4、政府角色
调查表明，受访者普遍认为政府在控制房价问题上发挥了不充分的作用。调查显示，超过70%的受访者认为政府应该采取有效的措施对房价问题进行干预。
5、未来预期
尽管当前的房价问题正在深刻影响着人民群众的生活，但大多数受访者还是对未来有着一定的预期。约60%的受访者认为，随着政府的干预，房价问题能够得到解决。但还有一部分受访者对未来的房价问题持谨慎态度，担心房价问题可能会进一步恶化。
我国房地产市场高价的价格领导模型分析
我国房地产市场高价的价格领导模型分析
【摘 要】本文首先分析得出我国房价居高不下的原因，既不是由于产品成本，也不是由于供求关系，而是因房地产市场存在的垄断而导致。其次利用价格领导模型推导出高房价的产生过程，从而提出了加强集资建房的措施来有效降低我国目前的房价。
【关键词】房地产；价格领导；集资建房
一、房价居高不下的原因
首先，近期温州房地产市场出现崩盘迹象，住宅地价同比下降18.03%，一些楼盘从五、六万一平方米跌到现在的三万元一平方米。而国内其他城市，如鄂尔多斯、贵阳也相继出现了与温州同样的迹象。从中我们不难发现，目前我国商品房价格居高不下，并不是由于建设成本导致。其次，国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。国家电网也利用其智能网络，发现在全国660个城市，总共6540万套住宅电表读数连续6个月为零。全国空置率已达到26％，大大超过国际公认的10％的警戒线。客观数据佐证了我国房价的居高不下，也不是由于供需矛盾引起的。基于以上两点，我国房价既不是由于建设成本高而导致房价高，也不是由于商品房的供需矛盾，需求大于供给而导致房价高。那么价格已经远远高于价值，究其原因，也只能是因为房地产市场的垄断性所导致。由于房地产行业的特殊性，进入
门槛高，导致房地产市场很容易形成自然垄断，加之民间资本的不断涌入楼市，促成了房地产商垄断高价的形成。这种异常高价的形成过程，便是垄断性房地产市场上存在的价格领导模型。另一方面，由于房屋产品的不动性和异质性等特殊性质，决定了降价对于购房者的刺激不足，使得房地产商不会主动降价，反而会将价格维持到一个较高的水平，从侧面又巩固了价格领导模型在垄断性房地产市场上的存在地位。
浅析中国房价持续走高的原因
理 Ｃｈｉｎａ ｓｃｉｅｎｃｅ ａｎｄ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ Ｒｅｖｉｅｗ 浅析中国房价持续走高的原因 论广角 ⅧＩ 王成国 （哈尔滨市阿城区房地产事业管理局 黑龙江哈尔滨１５０３００） 【摘要１本文针对日前国内房价持续走高的现状，深人分析其形成的原因 指出成本上涨不足关键因素，开发商的融资机制才是根源。资金 的滚动式运作为开发商提供充足的资金，而预售制是其保障。此外，大量海外热钱的涌入也对我国房价上涨起到了推波助澜的作用。 【关键词】房价走高预售制外资 中图分类号：Ｆ０ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００９—９１４Ｘ（２０１２）０６－２４５－０１ １建房成本的上升影响房价居高不下 Ｉ．１土地价格上升的影响 在地产开发的各种资源中，土地作为载体无疑足最重要的资源。 由于我国城市的快速发展，房地产用地的大量增加导致农业用地急剧 减少，从而形成土地资源的高度稀缺。同时，人口规模的不断扩大对 住房形成无限需求。在供给和需求的相互作用下，必然使市场均衡价 格上涨。特别是国家对控制土地供应政策的陆续出台，使农业可耕地、 建设用地受到严格控制，土地获取难度和成本加大。而有限的可供开 发房地产的农用可耕地或非可耕地的面积大幅回落，造成土地价格上 涨。据国土资源部发布的《２００５年中国国土资源公示》显示．２００５ 年全国主要城市地价的平均水平为１２３０每平方米，与上年同期相比， 城市综合地价上涨４．４４％。土地价格大幅度上升必推动房价的上涨， 成为推动房价上升的一个不可限量的因素。 １．２建筑材料价格和建筑费用的影响 自改革开放以来，国民经济持续高速发展，特别是２０００年秋，党 的十六大报告提出；“全面建设小康社会”的奋斗目标，引导居民生活 和生活方式都出现了全面变化，对住房、旅游、娱乐的需求也不断增 大，而积极有效的社会需求拉动了钢铁、有色金属、机械、建材等行 业固定投资大幅度增长，再拉动电力、煤炭、石油等基础行业的快速 投资，引起建筑材料价格和建筑费用上涨．自２ｏ０３年以来，钢材、水 泥、木材涨价分别超过３０％、５０％和１０％，虽然自２００５年宏观调控以 来，调控初见成效，但因全球市场一体化的影响和石油价格走高，材 料价格依然呈现稳中趋升的走势，影响建房成本。 建房成本的上升固然会影响价居高不下，可全球大多数困家面临 同样的境况，却为何只有中国的房价一路飙升？ ２、中国与发达国家的房价对比 我们考察房价是否带来沉重的生活负担和压力，国际上有一个通 行的计算模式——房价收入比，也就是房屋价格与家庭收入之比。通 过多年研究观察，世界银行和联合国人居中心分别得出“合理住房价 格”的“幸福”指数应该为３至５，超过这个界限的房价收入比就被 指认为足痛苦指数。我们来做个比较： 加拿大房价最贵的城市——温哥华，２００平米的房子２０万加元上 下，家庭年收入５万加元上下，房价收入比大约为４。 全球著名的硅谷所在地，也是全美房价最高的地区之一。２００平 米的房在２７．５万美元上下，家庭年收入在５万美元左右，房价收入比 低于６。 在中国，以普通内陆城市南京为例，以“小康标准”的人均３Ｏ 平米， 均９０平米来算，住房价格６０００元×９０平米＝５４万元，家庭 平均收入为４．５万元，房价比高达１２。 美国、加拿大等发达国家不仅房价指数比我们低得多，更重要的 是“含金量”要比我们高得多，这足以证明成本的上涨绝不是房价的 关键因素。最根本的原因是房地产开发的资金运作模式——预售制。 ３地产开发的融资机制需要不断上涨的房价为依托 中圆房地产开发项目的主要资金来源是银行贷款和房屋预售。开 发商自有资金所占的比例有限。由于绝大多数开发商的资金运作是滚 动式开发，预售制是其保障。也就是说，开发商一定要让房价不断上 涨，才能极大地促使广大消费者“争先恐后”地先付款，后提货式地 购房，以保持资金流动的顺畅。 房屋预售制带来的销售市场价格的“低开高走”既帮助解决开发 商融资问题，又带来房地产开发的“暴利”。这是因为： （１）“先交钱，后交货”降低了进入房地产开发市场的门槛，降 低了房地产商信用的贷款需求，提高了开发商的资金流转能力； （２）房屋价格的定价一般在平均价格之上，随后房价的走高带来的 都是额外利润。“持续走高”的房价极大地降低了房地产开发的高风险性。 总之．中国房价持续走高的主要原因是开发商与购房者相互驱动 的结果。融资机制从根源上促使开发商联合起来共同推动房价走高， 只有这样，他们的资金运作才会顺畅，房地产开发项目才能顺利进行。 对消费暂而言，或因误导或因对房屋市场预期估值过高，很多人强烈 认为房价不会跌，甚至持续高涨，这无疑极大地刺激了房屋的超前消 费或投资欲望，对近几年的房价持续走高起到了推波助澜的作用。 （上接第２４４页）行比选．方案如下（在此，仅简单示意下排水方向）
中国的房价问题_现状_问题_成因及解决方向_省略_现代社会是如何偏离_住者有其屋
中国的房价问题：现状、问题、成因及解决方向———现代社会是如何偏离“住者有其屋”这一理想的（中山大学岭南学院，广东广州510275）一、前言我们知道，社会的进步和发展首先要逐步解决人们的基本需求，而“住”则是基本需求之一；但是，日益严重的收入两级化却使得越来越多人无处安身，近年来尤其明显。其实，人类在设计“住”的技术方面已经取得了突飞猛进的进步，甚至造房子就如同造彩电一样容易；然而，国内的房价却高得离谱，以致普通大众只能往“房”兴叹。关于这一点，我们也可以将内地房价与台湾房价作一对比，因为近年来台湾的房价也上升很快，从而成了民怨最为集中的领域，最近台湾地区公布的十大民怨之首就是高房价。但是，通过对比我们就会发现，尽管内地的人均收入要比台湾地区的低很多，但内地一线城市的房价往往比台湾地区绝大多数城市的房价都要高得多。例如，高雄市、[1]台中市的房价在2006年只有7800人民币一平方米左右，这在内地简直是不可想像的。一般地，国际上公认的房价的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3年～6年的平均收入；而且，欧美等发达国家公民用3年～6年家庭收入所买到的住房，无论是在面积还是质量上与国内的住宅都不可同日而语。一者，人均住房面积要比中国大得多，如美国的人均拥有住房在70平方米左右；二者，住房的质量比中国要好得多，欧美大多数住的是装修好的独立屋（单体别墅）。而且，即使是人口密度和生活费用远高于中国的韩国、日本，其房价-收入比也要比中国低得多。例如，2006年初韩国的国土研究院一项调查比较显示，韩国国民全部收入攒六年即可买房：首都首尔为7.7年，地方大城市为3.8年，中小城市为2.6年；[2]而在北京和上海这些城市，即使收入还算好的白领不吃不喝也要花15年～20年才可以获得一套还算体面的住房。那么，为什么在当前中国社会中“住”这一需求如此变得越来越困难了呢？以致近年来房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影。那么，这个问题是如何产生的？国内一些主流经济学家往往热衷于从表象的供求关系来为高房价的现实提供解释，不可否认，实际的房价确实是由供求决定，尽管一部分需求是由“幻觉”推动的，但问题是：现实的存在难道就是合理的吗？其实，即使高房价确实由目前的供求力量决定的，但我们也应该去探究这种供求力量是如何产生的；显然，只要社会环境这一敏感性条件发生稍许的改变，这种供求力量就会发生很大的改变，从而影响整个房价的走势。从某种程度上讲，当前国内房价居高不下之现状根本上与不断拉大的收入差距密切相关，正是收入差距的不断拉大产生了对住房的畸形需求，住房成了现代社会的奢侈品，甚至成为身份和地位的标志。但不幸的是，现代主流经济学往往不去分析这种现状的不合理性，不去探究形成这种现状背后的社会因素，却基于伦理自然主义和伦理实证主义而这种现状合理化。那么，我们又怎样去认识目前的房价问题呢？一般地，我们不能混淆制度的设立原则和个人在特殊环境中的行动原则：一者，制度设立也不是对现实的承认，而是缓和问题和矛盾；二者，制度设立不是一个技术问题，而是具有规范性。事实上，对诸如社会制度等任何公共领域事务的分析往往需要采取从本质到现象的研究路线。[3]例如，就房地产的研究而言，首先，探究住房的本质特质及其要求，从而为房地产制度改革提供参照方向；其次，实证和描述房地产的现状，从朱富强
宏观调控下我国房价居高不下的原因及对策分析
又珂调控下莪国房价居高不下的原因及又寸策分析
一．原因分析 （一）宏观调控政策本身的缺陷 近年来我国推出的房价调控政 策，如利率调控、“国八条”、“七部委 新政”、紧缩“银根”、控制供地、控制 拆迁、“国六条”等等，它们本身就是一 把双刃剑，砍了投机者的同时，也会波 及老百姓。增加投机者交易成本的同 时，也将加重消费者的负担。尤其是在 供不应求的情况下，投机者更容易利 用自己的市场优势，轻易地就能将赋 税或者“调息成本”转嫁到普通购房者 头上，使房价更高。 可见目前宏观调控措施不能奏效 的根本原因在于，调控措施不能形成 对投机者的有效打击。投机者的获利 空间随着房价的上涨仍在扩大，而普 通消费者的负担反而加重了。“一刀 切”的调控措施缺乏有侧重的针对性， 恐怕难以实现抑制投机的预期，反而 可能带来新一轮的房价上涨。 （二）市场因素推动房价上涨 现阶段房价不断上涨，原因复杂， 其一就是具备客观的市场经济条件。 ｌ、市场需求的不断增长 一是我国经济迅速发展，居民的 可支配收入增加，使得他们的消费结 构发生变化，在温饱问题解决后大部 分支出用于住行消费。加上由于长期 的计划经济，人们住房条件较差，处于 更新换代期，故迫切要求改善现有住 房条件，需求扩张。二是城市化进程的 加快，农村进城务工人口增多，城市人 口增加。这会增加城市住房需求。三是 城市建设和旧城改造加快，拆迁规模 大增，拆迁户不断增多。拆迁造成的被 动需求在房地产市场占较大比重。据 建设部有关部门统计，目前全国房地 产市场有５Ｏ％左右来自拆迁产生的 被动需求。四是具有中国特色国情所 带来的影响。上世纪７Ｏ年代是中国人 集团经济研究２００７－１０月下旬刊（总第２４６期） 文／衷小菊练绪宁 口的出生高峰期，这次高峰对中国房 地产市场有重大影响。现在这些人大 部分为３０～３５岁左右，而这一年龄正 是结婚成家的年龄，住房是他们必须 首先解决的问题，这种对住房的需求 具有极大的刚性。另外，近年来中国家 庭的生活习惯和文化习惯也在改变， 年轻人与父母分开居住的比例越来越 高，家庭规模变小，对住房数量需求更 大。这导致这种需求的刚性更加突出。 它意味着不论价格如何变化，这部分 需求处于相对稳定的状态。 面对居民日益增长的住房需求， 追求利润最大化的房地产开发企业的 理性选择必然是提高价格，获取最大 化的利润。 ２、供给结构矛盾 这种矛盾体现在：首先，全国商品 住宅施工、竣工面积的增长率低于非 住宅施工、竣工面积的增长率，无法满 足居民日益增长的刚性需求。其次，在 商品住宅供应中，中低价位的住宅比 例偏低。出现中低价位住房严重供不 应求而高档住宅却是高空置的不和谐 现象，有限的资源未得到有效的利用。 最后，经济适用住房、低价廉租房比例 很小，这使一些住房困难户的基本住 房权益得不到保障。 ３、建筑成本上涨 首先，土地价格上涨推动房价上 涨。在实施招拍挂方式取代原有的协 议方式转让土地后，土地市场竞争更 加激烈，导致土地价格大幅上涨。其 次，近年来，普通建材如钢材、水泥等 价格也大幅上涨；另外，我国的工资水 平得到较大提高，建筑工人的工资也 相应增加，故人工费大幅上涨。再次， 新建住宅的品质不断优化升级，提升 价位。近几年来，随着人们生活水平提 高，对居住条件的要求越来越高。过去 那种单幢的、配套不齐全的楼房无人 问津。人们把目光投向配套齐全的住 宅小区，要求有中心绿地、业主会所、 宽带人户、智能管理等。新技术、新工 艺、新材料 新设备在住宅建设中的应 用，大大增加房屋建设成本。 ４、营销费用上涨 近年来在房地产的销售 中，各种 各样的房地产广告满天飞；专业的房 地产营销机构人员越来越多地出现在 各大大小小的楼盘中，从楼盘策划、包 装、营销到广告等各方面全面介入楼 盘推销。开发商也因此要付出一笔不 菲的广告和营销费用。 ５、消费者的心里预期作用推动房 价的上涨 首先对房价上涨的预期。近年来， 中国房地产市场价格一直保持着上涨 趋势，而开发企业为了自身的利益，一 味强调房价在未来将继续上涨。他们 在销售过程中，通过“销控”的方式，实 现价格低开高走的走势，同时利用消 费者的信息劣势，也给消费者制造房 价即将上涨的压力。这就给了消费者 一种房价只涨不跌的预期，消费者为 了能够以较低的价格购得住房，必然 会尽可能提前购买住房，住房消费提 前，这又形成了对市场需求的压力，进 一步Ｄｌｌ Ｊ￣Ｊ市场供求矛盾。 其次，对加息的预期。近几年来， 国家为了稳定房价，连续出台了加息、 提高首付款比例、缩减还贷年限等相 关政策。这就会给消费者不断加息的 预期。为了能赶在加息前买房，他们也 会提前购房。这种提前消费导致需求 继续扩张，供求矛盾加剧，推动房价上 涨。 最后，购房者的消费心理也是希 望房价上涨。从心理学角度分析知道， 已买房者希望房价上涨，因为这意味 着他们的房产升值了；要买而未买者