商业案例建筑

详解特色商业街5大开发模式及12个成功案例-GOOD

详解：特色商业街5大开发模式及12个成功案例2015-02-06 18:27 本文从三里屯village、世贸天阶、蓝色港湾、上海新天地、南京1912、成都锦里、天津鼓楼文化街、南锣鼓巷、798艺术区、美国City Walk、天津音乐主题商业街、日本秋叶原动漫商业街12大知名案例全面分析特色商业街的开发模式与成功因素。一、时尚+商业 1、三里屯village 定位：集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间。艺术建筑：建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象。不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。 (趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。)

业态：业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌。南区业态定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主。领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也是三里屯Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店。配比：业态比餐饮等。北区业态定位更高端，瞄准国际一线品牌。品牌旗舰店装修风格前卫、时尚。

品牌—特色体验接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标。

2、世贸天阶京城时尚旅游新地标。定位——定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级Night Club异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标。

商业建筑设计分析

一.总体分析: 1.区域分析: 城市大区域背景,经济水平,气候条件 2.区位分析: 地块所处行政区,城市经济发展的趋势 3.总体交通条件分析: 大范围的如城市主干道，高速出入口,机场,铁路,地铁站点等与基地的关系二.现有商圈分析: 1.城市主要商圈分布: 传统商圈、新兴商圈,主要商业模式（百货？购物中心？商业街？） 2.周边商业分布：商业街，商业节点分布。规模、性质、主要业态、成功与否、出租销售价格区间等等。 3.提出问题：如何在商业模式，主题，业态上与其它商业形成错位竞争。三．案例分析： 1．案例列举：2-3个相近区位、规模，类似条件，主题或业态方面值得借鉴的商业（国内外），可用案例总平面图与基地地形同比例相比较的表现方式。 2．总结：借鉴点提炼四．项目业态结构分析： 1．消费目标客群分析：周边居民or更远范围；大众化or精英化；男性or女性or全家；购买力研究。 2．辐射范围：主要根据项目自身规模，业态及主题是否有足够吸引力，步行范围及公共交通，自驾车到达范围。 3．消费时段分析：各类不同业态的主营业时段，项目自身的混合开发模式 4．商业主题建议及选择 5．主力业态及其比例：国内外成熟商业主力业态的平均比例，建议主力店业态类型，分配比例；精品次主力店，餐饮，娱乐等业态分配比例。 6．商业模式建议：购物中心or街区式，传统or Lifestyle，规划目标与定位，持有及销售比例，现金流分析。五．项目地块自身分析： 1．规划条件：退界，指标，限高等 2．强排指标：量化研究 3．商业价值分析：主要商业界面，次要界面 4．相邻及周边地块条件对本地块的影响：有利or不利 5．针对地块的交通分析：周边道路等级和通往方向（通往中心区？大型居住区？主要商圈？……），车流方向分析；可能的交通组织（主要车行出入口，商业、酒店、办公、后勤流线） 6．人流来向分析：主要人流来向的路口，地铁公交站点，人行出入口布置。 7．视线分析：项目自身标志性，可识别性，可利用的视觉资源（自然条件，城市人文资源等）,须避免的视觉污染等。 8．自然资源：是否有水系，坡地，绿地等地理环境 9．总结：swot分析

商业地产招商方案案例详细解析

商业地产招商方案案例详细解析来源：时间：2008-09-26 作者：一．正中商业广场项目简介正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。二．业态规划与商业布局略..... 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60% 以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。三．招商内容正中商业广场项目招商目标的分解与确定

招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米 4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选） 1000平方米特色餐饮，麦当劳 3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮 VA BENE意大利餐厅 2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。一层 7000平方米男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：SONY、三星专卖店成都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500 平方米，引进KFC及面点王负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、着名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1 万平方米停车场负三层停车场 15000平方米停车场所地下停车总面积26000 停车数量1000辆四．招商团队建设及其约束激励根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。招商组织架构图国外招商以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。

步行街案例分析

商业步行街案例分析 Ⅰ背景介绍城市起源于商业活动，一个城市的中心商业区无疑是整个城市中最为活跃的部分，中心商业区的繁荣与萧条能够很直接地反映出城市的活力。在城市发展过程中，西方国家曾经历逆城市化的过程，随着中心城区的拥挤和环境质量下降，人们纷纷迁往郊区，从而导致城市中心区的衰落。于是，人们开始致力于城市复兴，用各种方法提升城市中心的魅力，其重点自然放在中心商业区的改造上，而中心商业区的步行化是一个广泛应用而行之有效的方式。 Ⅱ、国内外案例分析 1．——日本新宿新宿，素有东京副都心之称，随着东京都厅的迁入，日益繁荣，今已成为东京的重要商业和办公中心，同时也是世界著名的十条奢侈品牌商业街之一。位于新宿中心的新宿车站，汇集了JR电车、地铁、私铁共十数条电车的日本最大的枢纽站，每天乘客多达 80万人次，站内进出口极多，与地上商业设施结为一体，犹如一座巨大的迷宫。以JR山手线为界，新宿一分为二。山手线以西，以东京都厅为首的十几座现代化摩天大楼是日本最大的商务办公区和高级饭店集中的地区。山手线以东，新宿车站附近云集了日本各大著名百货商店及其它商业设施，商都气息浓厚。

新宿购物街促进组织包括120家商店，从车站前的的广场开始算起，它们都位于900米长的新宿大街的街道两边。它们全都是著名的商店，有大型的购物中心，书店，食品杂货店和饭馆，以及美术用品商店。以男装、女装、鞋、手袋的商店也在这条大街上。这一地区已经成为了日本最大的商业区。新宿用中国制造的6厘米厚的花岗石板铺设了人行道，让人们觉得很放松，也使这条充满吸引力的购物大街显得友好。现代时尚的街灯使得社区安全，也很令人愉快。这里不仅仅出售商品，也同时为人们提供一个安全、清洁、令人愉快的购物城。力图通过为常来这里的顾客提供最新最有用的信息建立一条充满魅力和活力的大街。而它的周边是新宿中央公园、日本皇宫、东京国立博物馆、明治神宫等，环境氛围很强。我们可以看出，新宿已形成了网络状的步行系统，其包括有广场、博物馆、古建筑、购物街、公园、立体步行通道等的完善的步行系统。新宿为人们提供了高质量的活动空间与场所，使人们有更多的机会在步行区消闲，参加各种公众活动，每年新宿都会举办节日，如：花节，街灯会被人造的樱花装饰着。在这条街上漫步的时候，人们将会感受到春天的气息；新宿节，大学生的行军演习和由很多被鲜花装点的彩车组成的“花之幻想曲”的游行沿新宿大街行进；圣诞节，街灯各种圣诞装饰物打扮起来，具有强烈的圣诞温馨的氛围。这些节日使人们在轻松的环境氛围中享受人与人之间交往的乐趣。新宿步行街区加强了新宿区域居民的地域感与认同性，成为旅游者和市民最热衷去休闲散心的地方，成为城市的象征及市民引以为荣的场所。由此可以看出：成功的步行街区主要有四方面的效益，一是实现良好的交通秩序；二是刺激经济发展；三是改善环境；四是增进社会效益。新宿毕竟是一个人口密度特别大的区域，在这四方面中并不是每一方面都完善得很好，但其发达的

重庆北城天街商业项目案例分析

重庆北城天街商业地产项目分析一、项目概况投资商：重庆龙湖置业有限责任公司总建筑面积：280000平方米。由北岸星座公寓、北城天街、华联商区、北城天街龙湖商区、枫香庭住宅区组成。所属区域：重庆市江北区项目地理位置及区位：该地块呈东北—西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低，最大高差约40米，基地占地面积为54050平方米。基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相望的是：江田国际酒店—江北民政局—海逸高级商务住宅区，海洋公园—金融街区等。北城天街购物广场坐落于重庆城区北部。购物中心楼高五层，由商铺、百货公司、娱乐设施、餐饮区及一层停车库所组成。二、项目的市场宏观调查分析（二）、项目投资环境分析 1.1房地产相关政策上世纪七八十年代中后期，我国房地产市场开始发育，至此以后的相当长的时间，有关政策逐步倾向于房地产业，房地产市场由此迅速发展并进入繁荣阶段。从1998年开始，随着国家把住宅业培养成新的经济增长点的制度改革及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。我们可用相关数据进行说明：

2000年—2003年房地产开发投资及增长情况：通过以上数据可以看出我国房地产迅速发展的成绩离不开国家相关政策的支持。该项目刚好始建于我国房地产迅速发展的阶段，项目招商始于非典时期并于2003年10月陆续开业，因此项目所处的时间是极其有利的。 1.1.1 金融及财税政策由于从1998年开始，国家相关政策倾向于房地产业，因此一系列有利于房

地产业发展的金融财税政策。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长的过程。到2001年底，全国商业银行性和住房公积金住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年的33倍，并首次超过房地产贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，房地产信贷结构发生了重大变化。国家对房地产业也采取了相应的减免税政策。 1.1.2 土地政策从整体上来说，该阶段国家对土地的相关政策结合相关财税政策有利于房地产业的发展。结合本案例所在区域具体分析：江北区是重庆市主城区之一，是重庆中央商务区所在地，位于嘉陵江、长江北岸，地形狭长，幅员221.28平方公里，下辖石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北城、寸滩、铁山坪、郭家沱9个街道和鱼嘴、复盛、五宝3个镇，2004年末户籍人口为48.87万，常住人口63.51万人。全区经济以二、三产业为主，2004年三次产业结构比为1.6：66.6：31.8。区中心距重庆港7公里、火车站3公里，乘车20分钟即可到达重庆江北国际机场。区内有渝怀铁路及三条高速公路—319国道、渝长高速路和210国道从区境内通过，嘉陵江、渝澳、黄花园、石门、朝天门码头、嘉华、大佛寺七座大桥将江北区和其他主城区紧密相连。区域内航空、铁路、轻轨、港口、长途客运、市内公交“六路汇聚”，人流、物流、商品流、资金流、信息流“五流聚集”，发展现代服务业得天独厚。区域内拥有重庆市外贸、海关、商检、边检、民航、邮电、市人才交流中心、市国际劳务市场、市信息中心和多家金融机构。水、电、气能源充足，为中外客商投资兴业提供各类优质条件和服务。工业经济规模、效益长期名列重庆前茅，“长安汽车”等工业品牌誉享全国，港城工业园区初具规模，发展空间广阔。江北区还是重庆市重要的区域商贸中心，新世纪、重百、远东、家乐福、国美、苏宁、北京华联等大型商贸企业在江北发展良好。市级重点建设项目寸滩港、重庆新客运站、货运编组站即将建成，物流中心轮廓初显。三、项目的竞争状况分析（一）从整体上分析由于重庆市特殊的地形，“三山夹两江”的地形组合，把整个市区分割成九大块，而每一区域都有至少一个区域中心，同时每一区域中心的发展程度也呈现出不一致，各个区域中心都有一定相隔距离，江北区商业中心经济在市区区域中心的排名中靠前，因此以上条件决定了该项目具有较强的竞争优势。同时可运用“雷利法则”具体说明，该法则指出：在正常条件下，两个城市商业中心吸引力的零售贸易额与大城市的人口比重的一次方成正比，与两个城市之间的居民聚集区到城市的距离的二次方成正比。公式如下： 2 1??? ?????? ??=Da D P P B B b b a b a 式中 B a ——到a 城市的顾客比重；

开放式商业街区案例分析

商业案例分析成都锦里锦里民俗休闲街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以传统川西古镇为建筑风格的休闲街区，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色纪念品等各类商业元素，是一条在深厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛的商业休闲街。

商业案例分析成都锦里锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区等几大部分。锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、游、购、娱的要求，集中展示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹编工艺品、川酒、川茶、川戏、川中草药等，定期举行丰富多彩的民俗文化活动，再现蜀地民俗文化。锦里古街建筑形态以川西民俗为主，采用上住下商的模式，使游客充分体验四川民风民俗的独特魅力，对蜀汉文化和古成都风貌有更深入的了解。茶楼&戏台旅游景点特色工艺品风味小吃

商业案例分析成都宽窄巷子

商业案例分析成都宽窄巷子在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都” 街道宽巷子窄巷子井巷子功能定位 “闲生活”区以旅游休闲为主题 “慢生活”区以品牌商业为主题 “新生活”区以时尚年轻为主题业态业种以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、 SPA为主题的情景消费游憩区打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区目标客群针对怀旧休闲客群针对精品消费客群针对都市年轻人客群

任廷凯商业建筑设计创新的案例与分析

商业建筑设计创新的案例与分析本文通过实际工程，以西班牙建筑风格为例，从建筑设计角度及商业模式角度对商业建筑的设计创新理论进行总结并加以分析、拓展，致力于使其运用到类似商业建筑的前期定位阶段及方案设计中，力求打造具有新颖的建筑特色及商业环境及与之相匹配的商业模式。 1、概述广州富力地产集团旗下湖南隆平九华房地产开发有限公司富力城南区一期项目位于湖南中心长株潭三市核心结合部湘潭市九华示范区，湘江路以东、昭华路以南、滨江路以西、奔驰路以北，地理位置优越，景观资源丰富。同时，现状南侧有一高尔夫俱乐部，休闲运动气氛浓厚，加之地块内外青山绿水的天然景观资源，为本地块打造成为休闲养生旅游度假区赋予先天条件。本次规划用地南区一期位于项目整个用地南部，面积达到248556.7平方米，总建筑面积372290.82平方米，其中计算容积率面积为267362.12平方米，容积率为1.08。 2、项目设计在商业部分的平面布局中，大部分商铺采用约4米的开间、8-16米的进深，充分利用沿街面的商业价值。设置沿街的骑楼作为人们的共享空间，遮阳又防雨，既是店面的外廊，又是室内外的过渡空间，

营造出一种自在闲适的生活气息和独特的商业文化氛围。建筑立面采用暖色调，通过坡屋顶与浅黄色外墙的对比穿插，丰富空间层次，创造具有西班牙风格的商业建筑。同时通过商业街的建筑细节表现——挑檐、雨蓬、铁艺、壁灯、招牌装饰构件，使整体形象新颖独特，韵律感极强。商业立面采用局部升起的塔楼、花架，使得建筑物高低错落，在满足商业功能要求的同时，充分照顾城市立面，使功能与造型有机结合在一起。 3、特色商业建筑采用非常规的具有创新模式的商业设施的调整及对新颖产业新型模式商户进行导入和引进，营造独特的商业布局和业态，使商场的品牌营销传播更加贴近市场需求，赢得租户和消费顾客的吸引力，积极引进具有文化内涵的营销活动如各种艺术家的获奖雕塑展，公共区域增加带有云水间纹样式的石椅，延长消费人群的驻留时间，增加快餐、咖啡厅业态布局吸引年轻人的消费，使得在商场的玩乐体闲时间增加，从而带动其它业态的发展，而增加年轻人群的消费力，而体充健康保健型概念商户的引进，增加了年长人群银发消费能力，而餐饮早教儿童摄影文化培训书店游乐场，促进以家庭为单位的消费人群吸引力，同时通过新颖的商业装修环境的调整，做到商户户户不同，而又有贴心人群相同一致的服务理念及服务行为，使商场本身各平面布局多彩纷呈，满足消费人群从老年到幼年的各年龄的需求，满足特定人群如商务人士成功人士的小众需求，对于主流消费人群的突出关注

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商业地产研究暨典型案例报告分析(doc 9页)

商业地产研究暨典型案例分析背景：世界购物中心的发展购物中心的发展至今已有100多年的历史，已由拱廊商用建筑的雏形发展成多样化的、成熟的商业物业形式，美国是购物中心发展的先驱，也是购物中心的诞生地和策源地。截至目前，美国购物中心共有4.3万多个，其中不足10万平方米的达2.7万个。在美国，平均每个人拥有近2平方米的零售市场；购物中心已经创造占52%的零售销售额，2000年的营业额已达1万亿美元，一家购物中心的有效商圈已达数百公里。购物中心产业在美国发展成功后，迅速在加拿大、澳大利亚、日本以及欧洲各国发展起来。截至2000年，欧盟各国的零售营业额已达15840亿欧元，占GDP的18.5%，其大小不等的商业零售场所达400万个，即平均每1000个居民拥有约6.3个商业零售场所，其总体体量约为6629万平方米。从发展模式来看，加拿大、澳大利亚等地的购物中心与美国购物中心基本相同。而以法国为代表的欧洲式购物中心虽然与美国式购物中心大体相像，但规模一般小许多。法国购物中心的主题店以特级市场为多，以经营日常用品为主；而美国购物中心的主题店以百货商店居多，以选购品为主。

亚洲商业发展的主要特征： 1、购物中心发展受到亚洲经济和消费习惯的影响 2、郊区购物中心成为都市商业的重要组成部分 3、激烈的商业竞争让“主题特色”成为人们选择购物中心的重要因素 4、商业娱乐化发展已经成为都市型商业必然的发展趋势 5、注重市场定位的差异性，重视年轻消费族群 6、传统市场力求少而精，民族文化特色成为出奇制胜法宝 7、商业发展与城市交通的协调与配套 8、网络化服务/电视购物的发展态势不容忽视世界购物中心研究分析结论：按照中国目前的经营发展状况、零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平，以及人们对生活质量水平要求的提高，在中国发展现代商业中心的条件已逐渐成熟。而所谓“现代”，则是具备优良的购物环境、提供大型休闲场所及停车场；集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务诸功能于一体，先进的开发经验就尤其重要。通过对世界购物中心经典案例的研究，我们认为如下结论值得借鉴：第一、开发商在开发购物中心前非常重视前期的市场调研，包括消费行为分析、市场的导向和消费者的需求，是开发商首要考虑的内容。其中一个典型案例就是欧洲最大的购物中心BLUE WATER，整个购物中心的建筑规划和商业布局完全依照开发商前期的市场调研和消费者分析而设计。

大数据在商业地产运用案例

大数据在商业地产运用案例一段记录顾客在商店浏览购物的视频、顾客在购买产品和服务前后的行为、如何通过社交网络联系您的客户、是什么吸引合作伙伴加盟、客户如何付款以及供应商喜欢的收款方式……所有这些场景都提供了很多指向，将它们抽丝剥茧，透过特殊的棱镜观察，将其与其他数据集对照，或者以与众不同的方式分析解剖，就会发现，原来这里面有很多秘密。而所有秘密的支持都依靠一种技术——大数据。一.进军电商的核心--大数据研究从国内近年来新开张的商业物业来看，影院、餐厅、美容、健身、娱乐等“亲历性”服务项目占有的面积正在不断增多，而单纯的商品销售面积正在不断减少，这也是苏宁、国美、万达等传统商业企业全面高调进军电商的原因。只有进入电商领域，他们才能积累更多的数据，为大数据时代的到来积累资本。全渠道销售模式是未来零售新方向,或有可能颠覆单一模式(纯线上或纯线下模式),开创零售行业新格局。而开展线上线下互动的O2O模式的核心，就是大数据应用。数据对于零售企业的最大价值：为零售策略的开展提供细致的指导建议； 1、精准营销； 2、产品研发； 3、完善供应链；二.典型零售企业的大数据建设 1.朝阳大悦城: 朝阳大悦城的生命力何在？除了及时的业态调整和不断创新的营销活动等这些表面上看到的动作，朝阳大悦城真正的核心竞争力是高效的运营管理，是以大数据为基础来部署，所有的营销、招商、运营、活动推广都围绕着大数据的分析报告来进行的大战略。数据运营案例： a、根据超过100万条会员刷卡数据的购物篮清单，将喜好不同品类不同品牌的会员进行分类，将会员喜好的个性化品牌促销信息精准进行通知。 b、朝阳大悦城在商场的不同位置安装了将近200个客流监控设备，并通过Wi-Fi站点的登录情况获知客户的到店频率，通过与会员卡关联的优惠券得知受消费者欢迎的优惠产品。 c、经过客流统计系统的追踪分析，提供解决方案改善消费者动线，4层的新区开业之后客人总是不愿意往新里走，因为消费熟悉之前的动线，所以很少有人过去，该区域的销售表现一直不尽如人意。为此，招商部门在4层的新老交接区的空区开发了休闲水吧，打造成欧洲风情街，并提供iPAD无线急速上网休息区。通过精心设计，街区亮相后新区销售有了明显的改观。 d、打通微信与实体会员卡，会员的消费数据、阅读行为、会员资料打通后，更好地了解消费者的消费偏好和消费习惯，从而更有针对性地提供一系列会员服务。 2.银泰百货银泰大数据战略： a、2013年，银泰百货全国门店的WIFI网络将铺设完毕，顾客进店可以免费登录使用WIFI。 b、打通线上线下，开启020，顾客通过手机端参与产品折扣活动，再到实体店提货的购物模式。

国内外著名商业街案例分析：规划要点及成功规律总结

商业街按照定位不同可分为以下3种类型： 1、综合商业街（专题阅读）：集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能、多业种、多业态的商业集合体，注重提供消费者所需的综合服务。例如王府井（专题阅读）步行街、纽约第五大街等。 2、主题商业街：集中在一起反映一个主题，并根据这个主题设置衍生类商铺，每个业态均为主题的一个部分，以适应消费者个性化、多样化与差异化的要求。如三里屯酒吧街、香港旺角通菜街(女人街)等。 3、特色小街：具有深厚历史文化或地域风情的商业街区，为消费者提供具有传统特色的商品与服务。例如成都锦里、西安回民街等。商业街发展趋势商业街成功的关键因素

商业街规划要素规划——空间形态 →国内外大多数成功商业街的规划都很好的利用了窄巷、短街、折线、连廊以及小尺度共享空间，以营造良好的商业氛围。 →窄巷容易形成熙熙攘攘的热闹景象。“曲径通幽”的短街不容易让消费者感到紧张和疲劳。 →连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交通问题，提升其价值。小尺度共享空间一方面是聚客点，另一方面也是商业街的活力空间。

规划——功能结构 →目前国际通行的商业区结构和业态的分布为：购物占30-35%，餐饮占20-25%，休闲、娱乐、酒店、服务等占30-40%。 →我国步行商业街（专题阅读）业态结构调查结果，购物普遍占到总业态的50%以上。 →近些年来，商业步行街功能分布中，购物所占的比例呈下降趋势。规划——尺度(长) →商业街的长度一般在500-700米较合适，最多为1000-1500米。

→从商业街的发展规律看，非步行街长度可稍长些，步行街必须短些，具体长度视功能定位而定。 →专家测试，一般走2500米左右时腿会发酸;走4000米时会感觉到累，走6000米时会筋疲力尽。 →人逛街走“之”字型线路，行走距离是直线距离的四倍。规划——尺度(宽) →商业街的宽度是能否形成“车水马龙”般繁荣景象的重要因素。 →商业街的宽度与整条街的交通组织方式有密切关系。 →经测试，商业街客流密度在每人4平方米时，既不会显得拥挤，又能体现商业街的繁华。 →专家认为，商业街适宜的宽度在20-30米左右，小型步行街在20米左右为宜，特色小街在10米左右。

15个销售型商业地产项目成功案例分析.doc

销售型商业成功案例一、案例明细表

二、案例介绍 1、上海——周浦万达广场介绍）项目基本情况上海周浦万达广场位于沪南路东侧、年家浜路北侧，是集购物、休闲、娱乐、办公为一体的大型商业综合体。项目总规划用地约公顷，规划总建筑面积约万平方米。广场总投资超过亿元，于年年初动工，分两期开发：一期由大型购物中心和三栋塔楼组成，其中购物中心面积近万平方米，幢塔楼面积近万平方米；二期由幢高层和餐饮酒吧街组成，面积分别为万平方米和万平方米。）项目介绍一期、、三栋为商业广场之上的塔楼，均为层，共户，为精装，主力面积平米，已经售罄，年月入伙；二期的栋位于广场的东面，层户，也规划为精装，主力面积平方米。位于广场西面的、栋为商务办公楼。栋、栋、酒吧街（间商铺，含栋底商间）将于月下旬开盘，、栋将于年月入伙，酒吧街将于月日开业。大型购物中心总建筑面积约万平方米，已于年月日盛大开业。购物中心由时尚楼、娱乐楼、百货楼和一条长约米的室内步行街组成。其中主力店总面积近万平方米，包括万千百货、乐购超市、万达国际影城、永乐生活电器、一兆韦德、运动、新华书店、大歌星量贩、奇乐儿、大玩家超乐场、石浦大酒店、培正逗点、传奇桌球、小肥羊、德庄火锅十五家实力品牌，众多国内外知名商家强强联手，实现了一站式全方位购物。 2、上海——北上海商业广场）项目基本情况北上海商业广场是位于宝山西城区的核心区域，毗邻轨道交通一号线延伸段终点站共富新村站，是目前北上海最大的集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的大规模、多业态、综合型一站式的，总共有多个商铺，总建筑面积达到万多平方米。投资方是交大昂立，代理方则是上海中原地产。）项目介绍北上海商业广场总建筑面积万多平方米，地下一层，地上三层，总共有多个商铺。业态分布如下：地下一层家居、建材城、家电大卖场；第一层皮具专卖、鞋帽、儿童服饰专卖、西式茶点、社区配套、化妆品、珠宝饰品、女装、男装、钟表眼镜；第二层休闲服饰和易初莲花超市、休闲饰品、婚纱、床上用品、内衣、睡衣、手机城；第三层易初莲花超市、休闲咖啡馆、书店、美容美发中心、大型餐饮中心、网吧、、茶坊。

典型建筑设计案例分析

典型建筑设计案例分析案例一：幸福海岸幼儿园姓名：戴朝文幸福海岸幼儿园是一寄宿制幼儿园，适宜三至六周岁的幼儿学习和生活。建筑共有三层，总建筑面积为：2４０7。15㎡。本幼儿园共设置三个班级,每个班级有各自独立的卧室和活动室。一层室外南面有公共活动广场,孩子们可以在一起欢乐,相互之间有更多的交往机会，在交往中可让孩子们开阔眼界，促进儿童知识、情感和个性的发展。在建筑空间组合上也突破了分隔、封闭的格局，强调既分又合，灵活多变，并十分重视公共活动和交往空间的创造。本设计利用绿化、游乐设施及不规则的建筑设置一些变化的空间环境来满足儿童的好奇心,并促进游乐的兴趣。北面有各自班级的活动场地，适宜幼儿嬉戏游乐,可为幼儿创造良好的生活环境。在场地里面可设置一些零碎、散乱、凹凸不平的材料,教孩子们组装、拆卸,建立他们自己的游戏天地，充分发挥他们的想象力。国家对幼儿园建筑设计规范规定：“必须设置各班专用的室外游戏场地,每班的游戏场地面积不应小于60㎡，各游戏场地之间宜采取分隔措施。"本幼儿园的设计是符合这方面的要求的。在幼儿园的东北角,设计有一个杂物院,并单独设置对外出入口,可用来堆放各种废弃杂物，其独立的设计功能，可避免杂物堆的异味对幼儿的学习和生活造成影响。整个幼儿园设计有围护及遮拦设施,园内种有很多树木，可以想象其规划非常的美观、优雅。室内设计有各种生活用房(如：活动室、卧室、卫生间、衣帽贮

藏室、音体活动室）和服务用房（如：医务室、隔离室、晨检室、值班室、教职工办公室、会议室、院长办公室)，且设置有两个疏散楼梯，从其平面布置来看，功能分区明确，可避免相互干扰，方便使用管理，有利于交通疏散.活动场所是幼儿园每个班级独立生活的互动空间，包含了幼儿每日在园的学、玩、吃、睡、洗、如厕等各项主要生活内容，其在幼儿生活用房中所占的面积是最大的。本设计中主要的生活用房都设计为朝南方向,有利于日照采光,可创造良好的通风条件，为孩子们带来不少的乐趣。幼儿园的服务用房是为幼儿的保健和教育以及后勤保障服务的，在平面布局中也要充分考虑其功能使用的合理性.本设计中将值班室、晨检室、医务室、隔离室服务用房布置在一层,接近幼儿园入口，且医务室和隔离室紧密相连,两者的位置没有和各活动单元相混，隔离室设有专用的出入口。活动室层高为３.3m，音体活动室层高为6m，而规范规定，活动室最低净高为2.8m，音体活动室最低净高为3。6m，本设计均能满足规范的要求。约3m 宽的走廊可将分班活动场联系起来,使其成为互相沟通的游戏场，既保持了本班活动场的秘密性，又为不同班级不同年龄儿童自由接触创造了条件. 典型建筑设计案例分析案例二：田林县人民法院住宅楼户型分析姓名：戴朝文田林县人民法院住宅楼是一栋6层的普通多层住宅楼,位于夏热冬暖的广西地区。建筑节能设计主要考虑夏季防热与空调耗冷，不考

商业地产销售反租回报案例分析

商业地产销售反租回报案例分析（好百年合作方式分析）一、背景：项目商场的地理位置具有无可比拟的优越性，加上沿南油大道临街有260多米的长度，可谓商机无限。好百年目前在深圳有三家分店，其中南山沃尔玛二层有一个面积很小的分店，对外展示性比较差。好百年的发展迅速，需要在南山开店扩展市场，目前南山在售的商场中，只有本项目地理位置、面积大小等硬件条件相对比较合适，因此好百年对本项目也表现出比较大的兴趣。二、好百年租用方式商场正常销售，然后将商场部分整体出租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。三、制定经济分析假设条件的原则 1、与好百年签定的租期时间不超过10年。 2、给好百年租金的最终结果就是要保证发展商能得到纯销售额。四、制定经济分析的假设条件（注：由于商场两层面积确定，此经济分析按照商场两层面积为7000㎡计算。） 1、假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。五、租金试算 1、计算方法说明：根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：

实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额其中：实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；好百年租金是租期内发展商从好百年得到的总收益；不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。以上公式用数字表示为：销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000 （其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知。） 2、本项目商场正常经营状态下的市场推论价格（具体形成过程参见销售执行报告——商场价格部分）一层二层销售均价2.4万元/ ㎡ 1.2万元/ ㎡整体均价 1.8万元/㎡此整体均价为公式中的已知均价。 3、计算数据说明按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。

国内外著名商业街案例分析规划要点及成功规律总结

国内外著名商业街案例分析规划要点及成功规律总结 Modified by JEEP on December 26th, 2020.

商业街按照定位不同可分为以下3种类型： 1、综合（）：集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能、多业种、多业态的商业集合体，注重提供消费者所需的综合服务。例如（）步行街、纽约第五大街等。 2、主题商业街：集中在一起反映一个主题，并根据这个主题设置衍生类商铺，每个业态均为主题的一个部分，以适应消费者个性化、多样化与差异化的要求。如三里屯酒吧街、香港旺角通菜街(女人街)等。 3、特色小街：具有深厚历史文化或地域风情的商业街区，为消费者提供具有传统特色的商品与服务。例如成都锦里、西安回民街等。商业街发展趋势商业街成功的关键因素商业街规划要素规划——空间形态 →国内外大多数成功商业街的规划都很好的利用了窄巷、短街、折线、连廊以及小尺度共享空间，以营造良好的商业氛围。 →窄巷容易形成熙熙攘攘的热闹景象。“曲径通幽”的短街不容易让消费者感到紧张和疲劳。 →连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交通问题，提升其价值。小尺度共享空间一方面是聚客点，另一方面也是商业街的活力空间。规划——功能结构 →目前国际通行的商业区结构和业态的分布为：购物占30-35%，餐饮占20-25%，休闲、娱乐、酒店、服务等占30-40%。 →我国步行（）业态结构调查结果，购物普遍占到总业态的50%以上。 →近些年来，商业步行街功能分布中，购物所占的比例呈下降趋势。规划——尺度(长)

→商业街的长度一般在500-700米较合适，最多为1000-1500米。 →从商业街的发展规律看，非步行街长度可稍长些，步行街必须短些，具体长度视功能定位而定。 →专家测试，一般走2500米左右时腿会发酸;走4000米时会感觉到累，走6000米时会筋疲力尽。 →人逛街走“之”字型线路，行走距离是直线距离的四倍。规划——尺度(宽) →商业街的宽度是能否形成“车水马龙”般繁荣景象的重要因素。 →商业街的宽度与整条街的交通组织方式有密切关系。 →经测试，商业街客流密度在每人4平方米时，既不会显得拥挤，又能体现商业街的繁华。 →专家认为，商业街适宜的宽度在20-30米左右，小型步行街在20米左右为宜，特色小街在10米左右。规划——尺度(高) →（）的高度指街道两旁建筑物向地下延伸和向地上延伸的高度。 →商业街的宽度与两旁建筑物的高度的比值称为商业街的宽高比。 →专家认为商业街的宽高比最适合的比例是1:1，最高不要超过1:2。 →商业街两旁的商铺以2-3层为宜，最高不要超过4层;地下延伸以1层为宜，最高不要超过2层。国内外着名商业街的成功规律总结知名案例分享纽约第五大道顶级品牌专卖店和百货商店成为街区的焦点，也使街区成为世界焦点。

商业模式案例分析

最新商业模式案例分析

一、轻资产运营【案例八十一】铜锣湾超限站【基本概况】截至2005年，国内各地上马的MALL多达百余家，但运营商们往往都局限于一隅。被手头的几个项目"深度套牢"。而唯有铜锣湾"快马轻刀"，在以旋风般的速度进行着全国性布局。铜锣湾的奥秘在于它独特的商业模式选择。 MALL是一个专业而复杂的系统。除了房产开发，还涉及到定位、招商、功能区规划、系统管理、业主品位筛选等各方面的整体融合，跨足36个行业，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。国外运营商运作MALL，总是一板一眼，先从买地开始，设计、规划、施工、招商，一个项目少说也要5年。最近几年. 随着商业地产概念的炙手可热，国内许多实力雄厚的房地产开发商也纷纷涉足MALL ，基本上就是照搬了国外的模式。这种标准模式看起来理所当然。但弱点是致命的：一是投资太大，一个MALL动辄投资十几亿甚至几十亿元；二是周期太长，实现盈亏平衡至少要5年，要收回全部投资就得十几年甚至几十年。要让MALL在全国连锁，没有比尔，盖茨的钱袋和愚公移山的耐心，谁都投不起，谁也等不及。"所有的开发都要我做，做一个就头破血流了，我这一辈子能做成三个就不错了。"铜锣湾总裁陈智决定给这个行业换种"玩法"----每个城市都不缺在建和建好的商业地产。而合理规划、快速招商，最终为MALL带来人气和客流的专业能力才最稀缺。很快开发商们发现，坐在谈判桌对面的陈智尽管资本实力不如自己，却比自己还"牛"。"商业地产要求独立一栋或度身定做。首层必须高过5. 8米，给人以通透感；层高不要超过3层，逛起来方便；而且要有足够共享空间、景点……否则免谈合作"。同时，他们也发现陈智是如此不可拒绝---把MALL交给铜锣湾规划和招商，5个月就可以搞定，而自己做却要足足2年，光是时间成本就价值几个亿，还不要说铜锣湾带来的人气效应对房价地价的提升。因此对陈智提出的在强弱电设备、装修、品牌推广和租金方面给予优惠和支持的要求，开发商往往把算盘简单一拨便爽快答应下来。就这样，陈智找到了一种轻资产经营、低成本扩张的模式，这也几乎是MALL在中国实现快速扩张唯一可行的路径。在这种模式下，投资额大大降低，同行运作一个MALL的资金，陈智运作5个都不止，原本需要10多年的投资回收期现在被缩短到了平均18个月，而铜锣湾在华侨城和广东阳江的投资，更是不足一年就全部收回。

万达商业地产转型轻资产运营的案例分析

万达商业地产转型轻资产运营的案例分析轻资产运营的重要特点是以较低的资金投入获得较高的收益,企业并不看重资产规模大小,更重视对知识资产的运用。在当前我国房地产行业经济增速放缓的背景下,商业地产企业如果继续以重资产运营则难以持续发展,于是这类企业开始寻求转型,想要换一种盈利模式来匹配现在的市场。房地产行业是典型的资金密集型行业,而商业地产作为房地产行业的一个重要组成部分,相较于住宅地产,其前期投资需要的资金更多,且投资回收期更长,采用集投资、建设、管理于一体的重资产运营模式会导致商业地产企业在项目中沉淀大量的资金,同时影响企业正常运营所需的现金流。另外,我国商业地产企业的自有资金并不雄厚,而项目开发前期需要大量的资金,此时企业只能通过银行信用贷款或者抵押贷款来支持项目开发。随着银行贷款政策的相继出台,贷款条件越来越严苛,企业贷款难度加大,因此资金压力也就越来越大。如果行业环境不会在短时间内变好,企业要怎样才能维持正常的发展速度?如果要改变盈利模式,又应该如何改变?这些问题都是我国商业地产企业必须考虑的。针对以上问题,本文首先根据国内外学者对轻资产已有的研究分析,深化对轻资产概念的理解,介绍商业地产的重资产运营和轻资产运营的模式,分析它们在各种模式下是如何运营的,总结其财务特征和适用条件。然后,分析我国商业地产企业在当前市场环境下的财务状况及其发展前景,并阐述轻资产运营的理论基础,以期为商业地产行业的轻资产运营提供理论框架。最后,分析我国商业地产转型轻资产运营的必要性和具体实施策略等相关问题,同时引入大连万达商业地产公司作为案例,分析它是如何转型的。万达商业在我国商业地产行业中排名第一,万达集团自成立以来经历了四次转型,最近的一次是以万达商业为主的轻资产转型。尽管此次轻资产转型战略对外公布的时间在2015年初,但是在更早的时候万达商业就在为转型做准备,分析公司2015年和2016年的年度报告,可以看到这次转型已初见成效。因此本文引入万达商业转型的案例,总结它为轻资产转型而实施的策略,评价它转型的效果并分析转型成功的原因。在此过程中,可以看到万达商业地产公司在轻资产运营过程中,合理选择了轻资产的实现途径,拓展了多元化的融资渠道。万达商业以轻资产运营时,通过输

商业地产研究之典型案例分析

商业地产研究之典型案例分析商业地产研究暨典型案例分析(一) 一、背景:世界购物中心的发展购物中心的发展至今已有100多年的历史,已由拱廊商用建筑的雏形发展成多样化的、成熟的商业物业形式,美国是购物中心发展的先驱,也是购物中心的诞生地和策源地。截至目前,美国购物中心共有4.3万多个,其中不足10万平方米的达2.7万个。在美国,平均每个人拥有近2平方米的零售市场;购物中心已经创造占52%的零售销售额,2000年的营业额已达1万亿美元,一家购物中心的有效商圈已达数百公里。购物中心产业在美国发展成功后,迅速在加拿大、澳大利亚、日本以及欧洲各国发展起来。截至2000年,欧盟各国的零售营业额已达15840亿欧元,占GDP的18.5%,其大小不等的商业零售场所达400万个,即平均每1000个居民拥有约6.3个商业零售场所,其总体体量约为6629万平方米。从发展模式来看,加拿大、澳大利亚等地的购物中心与美国购物中心基本相同。而以法国为代表的欧洲式购物中心虽然与美国式购物中心大体相像,但规模一般小许多。法国购物中心的主题店以特级市场为多,以经营日常用品为主;而美国购物中心的主题店以百货商店居多,以选购品为主。由于各地汽车普及程度不一,美国购物中心最初大多建设于市郊地区或城乡结合部,且停车场面积一般占总面积的1/3左右。上世纪80年代后期开始才逐步进入市中心。而东南亚一带的购物中心更集中于市中心。东南亚及香港的商业地产: 东南亚地区购物中心起步比较晚,但发展迅速,20世纪80年代迅速形成了一股新的产业潮。菲律宾、马来西亚、泰国的购物中心规模均很大,经营管理也很成功。如菲律宾的SM SUPERMALL集团、ROBINSONS集团、EVER集团及泰国的THE MALL集团,还发展出了独特且成功的“连锁购物中心”经营模式。中国香港、台湾地区的购物中心于上世纪80-90年代兴起,发展迅速,进入了快速成长期。在香港购物中心开发建设为当地各大房地产巨头(如和记黄埔、长实、新世界、恒基、新鸿基、九龙仓等)所垄断。在台湾购物中心已达80多个,规模普遍比香港大。一个国家的商业发展依托于经济发展的大环境,亚洲国家由于政策开放程度的不同,商业发展也呈现出不同的特征。相比亚洲其它国家,中国商业对外开放较晚,随着入世后商业领域的逐渐开放,中国商业市场呈现出快速增长的态势。展望亚洲未来的商业地产市场,我们可以看到,不断改善的国内经济状况,有效的新供给和旅游业的复苏都将推动亚洲地区对商业空间的持续需求。亚洲国家在城市发展上存在许多共同点,研究商业地产市场,也是为了更好地借鉴他们的成功经验。亚洲商业发展的主要特征: 1、购物中心发展受到亚洲经济和消费习惯的影响 2、郊区购物中心成为都市商业的重要组成部分 3、激烈的商业竞争让“主题特色”成为人们选择购物中心的重要因素 4、商业娱乐化发展已经成为都市型商业必然的发展趋势 5、注重市场定位的差异性,重视年轻消费族群 6、传统市场力求少而精,民族文化特色成为出奇制胜法宝 7、商业发展与城市交通的协调与配套 8、网络化服务/电视购物的发展态势不容忽视