商业地产项目经营全程解秘
张昌祥《城市综合体定位、招商销售与经营全程解密》
《城市综合体定位、招商销售与经营全程解密》课程讲义面向：公司中高层（听课者需具有房地产相关从业经验）课程设置：2天13小时授课模式：面授+听课者实际案例辅导课程概要：通过2天的学习，可以了解到万达、华润、华侨城等国内主流的商业综合体开发企业的运作模式，并系统学习商业综合体从前期拿地到规划设计、招商销售、经营管理等全过程的操盘技巧。
本课程对于新涉足商业地产的企业，在理清商业综合体开发思路，建立管理体系与运作模式，规避开发风险等方面具有非常重要的借鉴意义。
讲义大纲：一、商业地产与综合体的定义(1小时)1、商业地产（概念、分类、举例）2、城市综合体（概念、分类、举例）3、购物中心（概念、分类、举例）二、城市综合体的定位（3小时）1、物态组合与城市角色定位——城市经济发展与城市商业的关系——读懂城市规划与商圈规划——地块先天性因素对商业规划的限制2、消费力市场决定商业部分产品定位——城市商圈研究方法——项目商圈研究方法——读懂竞争对手3、不同资金状况下的开发节奏与租售安排——大型外来强势企业——本土强势企业——中小型外来企业4、规划方案实例分析（互动环节）三、商业部分的开发全程要务（6小时）1、前期1—拿地阶段要务——最佳介入时机——提升谈判能力的若干方法——打破竞争对手的方案选择2、前期2—规划设计阶段要务——解读规划设计参数——国内外优秀商业平面规划案例——打造最合适企业的物态组合——动线规划选择——不同主力店的物业条件3、中期1—施工阶段要务——最优化的施工节点安排——后期运营与前期施工的有效对接——大商业工程施工要点——大商业内装要点——开业筹备期的工程要点4、中期2—销售阶段要务——合理确定租售规划——销售策略——定价策略——返祖销售的注意点5、中期3—招商阶段要务——购物中心招商的8项原则——购物中心招商的团队组建——购物中心招商的业态规划——商户二次装修管控要点6、后期1—开业筹备期要务——工程收口——装修收口——营运筹备——团队组建7、后期2—商业运营期要务——三角模型奠定经营基础——招商调整——营销企划——多种经营——现场秩序管控8、商业地产4+2体系总结四、经典案例解读（2小时）1、成功案例：大悦城或万达广场2、失败案例：（略）3、死盘复活案例：（略）4、中后期项目实例探讨（互动环节）。
商业地产运作基本流程
商业地产运作基本流程
1.市场调研：在进行商业地产项目之前，需要进行市场调研，了解市
场需求和竞争情况。
包括对目标人群、购物需求、消费习惯等方面的调查
和分析。
2.项目策划：根据市场调研结果，制定项目策划方案，包括项目定位、产品规划、项目规划、管委会设立、运营模式制定等。
确保项目能够满足
市场需求，并具备可行性。
3.土地交易：进行土地收购或租赁，商业地产项目需要确定土地使用权，并与相关部门签订土地交易合同。
4.项目开发：进行商业地产项目的规划、设计和施工等工作。
包括项
目设计、施工图纸编制、工程合同签订、施工监理等环节。
确保项目按照
规划和设计要求进行开发。
5.项目销售：完成商业地产项目建设后，进行项目销售工作。
包括市
场推广、销售活动组织、客户接待、签约销售等环节。
确保项目能够快速
销售并达到预期销售目标。
6.运营管理：商业地产项目交付使用后，需要进行运营管理。
包括租
赁管理、维修保养、安全监控、市场推广、客户关系维护等方面的工作。
确保商业地产项目能够持续稳定运营。
以上是商业地产运作基本流程的主要环节。
在实际操作中，每个环节
都需要细致的规划和管理。
同时，商业地产项目的运作流程也会因项目类
型和地域特点而有所不同。
了解商业地产项目运作的基本流程，可以帮助
企业更好地进行商业地产项目的策划和管理。
商业地产如何运作
商业地产如何运作商业地产是指用于商业活动的地产，包括购物中心、写字楼、酒店、餐馆等商业用途的地方。
商业地产运作涉及到多方面的活动和流程，下面将详细介绍商业地产的运作流程和主要步骤。
1.市场研究和定位：商业地产运作的第一步是进行市场研究，了解当地市场的需求和趋势。
市场研究包括对目标市场人口、消费习惯、竞争对手等进行调查和分析，以便确定合适的商业地产定位和发展策略。
2.地产开发和筹资：商业地产的开发需要融资，主要是通过银行贷款或吸引投资者的方式。
在开发过程中，需要进行土地选择、规划、设计等多个方面的工作，同时也要与承包商和建筑商进行合作。
3.租赁和销售：商业地产的盈利主要是通过租金和销售收入来实现的。
商业地产运营者需要积极寻找租户和购房者，进行租赁和销售谈判和签约。
同时，还需要维护租户和购房者的满意度，提供良好的售后服务，以增加长期收益。
4.运营和管理：商业地产运营和管理是一个复杂的过程，包括如何保持地产的良好状态、提供安全和舒适的环境、管理租户和供应链等。
商业地产运营者需要制定运营计划、招募和培训员工、与物业维修和保洁公司合作等。
5.营销和推广：商业地产的成功还需要积极的营销和推广活动。
营销和推广策略可以包括广告、促销活动、参加展览会等。
此外，商业地产运营者还可以与当地商会和社区组织合作，举办各种活动来增加其知名度和吸引力。
6.资产管理和投资回报：商业地产的投资回报主要体现在租金和增值上。
商业地产运营者需要制定资产管理计划，包括租金收取和逾期管理、维修和保养、租约续签和更新等方面。
此外，商业地产运营者还需要监测市场变化，及时调整经营策略，以最大化投资回报。
在商业地产运作过程中，需要关注以下几个关键因素：1.地理位置：商业地产的地理位置至关重要，需要考虑交通便利性、人口密度、竞争对手等因素。
2.租赁合同：租赁合同是商业地产租户和房东之间的法律文件，需要明确双方的权益和责任，并确保租金收取的稳定性和及时性。
房地产商业地产全程开发解析实战培训课件资料()
精品汇编资料内部真题资料，考试必过，答案附后【课程背景】 商业地产培训：商业地产全程开发解析实战培训；商业地产的最大价值和价值转化的实现在于营运，而定位策划、规划设计、招商及工程等各个环节的工作将最终作用于运营的结果。
本次课程由中房商学院组织组织特聘师资定向专题研发，同时本期课程新增“万达学院考察体验营”模块，由万达在职高管和项目操盘手结合万达集团的《商业地产投资建设》和《商业地产运营管理》系列培训教材与学员进行交流对话并实地考察万达项目，真正实现了解万达，走进万达，学习万达目的。
【课程特点】 六大主题：定位策划+设计实务与趋势+设计与设计增值+深化设计+工程管理+招商运营跨界整合：本次课程师资既包括甲方开发企业的相关高管也包括乙方专业服务机构专业人，以项目的规划设计为轴心，纵向整合专业维度各个板块知识与技能，重点强调各个专业板块的协调、对接和转化。
赠送：凡参加“万达学院考察体验营”的学员，免费赠送由万达集团王健林亲任主编，均由万达分管业务副总裁或总经理担任各章节主编，编着《商业地产投资建设》和《商业地产运营管理》两本指定培训教材，这两部书对学员的实际工作具有非常强的可操作性和重要的参考价值。
（单独参加1天，万达学院考察体验营 5000元/人）【授课模式】实务趋势+专题精讲+案例解析+交流酒会 【课程设置】 项目考察及深度交流：参观廊坊万达学院、廊坊万达广场讲解+引导考察交流主题一：商业地产与万达商业地产投资建设及规划设计要点与管控万达商业集团高管，廊坊万达广场负责人授课主题二：工程管理与规划设计的对接与转化1、“按图施工”是否能很好地实现设计意图？2、商业地产工程与设计衔接中的常见问题（1）设计中的错漏碰缺（2）图纸深度不够（3）设计不断变化（4）现场调整做法3、工程合同中对设计相关事项的约定4、施工前的审图、交底要点房地产商业地产全程开发解析实战 培训课件资料5、设计选型、材料定样及工程样板的管控6、各设计分项完成时间与工程进度的衔接7、项目常见设计变更的原因分析及对工程的影响8、如何规范设计变更的流程，控制工程成本增加9、商业项目的验收与调试：对设计功能及效果的验证授课师资：沈葵，阳光新业地产股份有限公司副总裁备选师资：林峰利，宝龙地产控股有限公司副总裁授课主题三：定位策划与规划设计的对接与转化1、项目定位报告应该包括的内容2、研策团队与规划设计及招商运营团队的对接内容和协作方式3、研策团队与开发商及设计机构对接存在的障碍4、如何通过调研和与预招商撰写定位报告5、如何通过一个准确的定位报告指导概念规划6、业态定位与概念规划的对接与转化主力店定位与概念规划的对接与转化7、功能定位和品牌落位与动线设计和店铺分割授课师资：王永利，智汇商业顾问董事总经理原华夏柏欣研策部总经理备选师资：李亚明，北京汉博商业投资管理有限公司副总裁授课主题四：招商运营与规划设计的对接与转化1、招商运营对规划、建筑、灯光、机电、导视系统设计基本要求2交场标准与实施招商谈判中商务条款与工程条件配合3、招商收入预算的执行以及回报4、招商与市场推广部工作配合商户进场、装修工作协调5、招商外围工作把控重点商业项目的收入与支出授课师资：胡泊，凯德MALL翠微路北京商场总经理备选师资：周鹏，中粮置地北京公司副总经理兼朝阳大悦城总经理授课主题五：商业地产（综合体）建筑设计总图内容及深化设计1、商业综合体实例（建筑专业）2、总图组要内容内部功能布局人防设计（简介）3、消防设计施工图设计项目答疑授课师资：吕晓娟，北京东方国星建筑设计有限公司副总/高级建筑师备选师资：蔡放，北京天鸿圆方建筑设计有限责任公司总经理授课主题六：甲方设计总监（团队）的职能及与专业机构的选择、指导和管控1、选择设计师还是选择设计机构，为什么？选择的标准是什么，为什么？2、开发商需要做概念投标吗？做概念投标的注意事项？3、概念和方案评审时需要整合哪些专业资源参与？4、项目开发前期为需要整合哪些类型的专业资源？5、开发商在遴选设计机构中经常出现的一些问题和错误6、甲方设计总监或设计团队的选择整合机构和专业指导把控作用及团队配置7、“驾驭与匹配”开发商与设计机构如何产生合力8、高水平高的设计院应以什么样的心态通过它技术来实现客户的想法。
中国商业地产危盘实操解码
坚韧不拔的痛并快乐着的“运营推广”历程。
所谓“运营推广”就是把无为而治的思维转化为有为
而治 ，把“不变应万变”转化为“知万变应万变”来适 应市场，形成互动，用市场“无形之手”来推动商业价值 的提升，拓展商机。本阶段的工作其实不是在建筑竣工交 吉之日开始的，往往需要在招商工作的后半段时间里头就 要计划安排。由于目前国内还没有成熟的这种商业地产的 运营推广系统的概念和理论，我暂且根据10年来的操盘总 结，斗胆称为“商业运营系统”。
因为他们缺乏商业运营的理念，不知道“商
机”并非听天由命，而是可以人为锻造的。而一 个好的商业运营系统，往往可以短时间内开拓出 许多为人忽视的商机，造就商业地产加速增值， 塑造商业品牌附加无形价值。把传统出租商铺， 转化为出租商机。
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所以，我常戏言：“招商的成功，就是痛苦
的开始”！招商成功了，意味着你需要展开一段
假设案例
我们现在假设已经获得了一个地块，具备了投入 的资金，也有了各方面专业的人才，万事俱备，可以 开始启动项目了。这时候，许多不了解商业地产项目 投资开发和经营管理的人，一般就是按照传统套路， 搞方案设计，做建筑规划，然后报方案，修建详规， 出设计，报建，出建筑规划许可证，施工许可证等等， 然后组织施工，策划公司找市场数据资料编报告搞策 划书，投广告，找中介代理，招商或者销售商铺，公 关公司或者广告公司策划开业，然后规模浩大的开业 典礼，物管公司派保安巡逻，清洁工扫地擦玻璃，电 工开空调、电梯、换灯泡，诸如此类。
例如招商市场咨询策略的制定，市场咨询的跟踪和定位 微调，招商整体策略，商家组合选择策略，定价策略，租期 ，招商条件，招商营销策划，招商VI策略，营销推广和公关 策略，招商团队，动员培训，招商进度管理和销控调整等等 事项。
解密商业地产“定位、策划、设计、招商
商业地产调研、定位、策划、招商最佳解决方案您好！在我们运作商业地产各种项目的工程中，会遇到各种关于调研、定位、策划、规划、招商、营运、融资等等方面的各种难题，如何解决这些难题,为你准备这套系列的专业工具书,相信能够提供很好最有益的帮助。
这是中国最全面、系统，最有最有实用价值、珍藏价值的一系列商业地产专业图书，如果您也从事这个领域的工作！建议您仔细的看一下，相信能够对您有很好的帮助。
作为一个商业地产企业来说，储备一定数量的专业精品图书是公司发展、进步的必要条件.方便于员工学习成长；有利于公司整体水平的提高和实操能力的加强：为此我们为您挑选中国目前最全面系列的9套“商业地产专业图书”来作为您的图书馆储备：以期能让您公司更系统专业。
以下是全部书籍的目录:1.《商业地产学万达》附《万达集团商业物业管理制度汇编》内容提要：万达,亚洲第一，世界第三的不动产企业带你揭开从拿地到开业只需十八个月的秘密深入剖析万达的钱是从何而来？万达和沃尔玛这个世界500强企业有着怎样的恩恩怨怨？“订单地产"是怎样可怕的商业模式？万达的全程产业链战略是无可奈何之举还是有意而为之？中国最大不动产企业战略全集-—《商业地产学万达》——破解万达的成功密码—-学习万达的企业文化和商业模式——解析万达的经营程式目录第一章踢足球与盖房子—万达的品牌发展战略引子第一节：万达是谁？第二节:从事刀尖上跳舞的行业-—万达的过去与现在第三节：钢铁是这样练成的-—万达品牌形成及其价值第四节:一个人和一个企业——万达的企业发展历程第二章打造航母之城市综合体——万达产品发展战略引子第一节：春江水暖鸭先知--万达起步第二节:失败中的成长-—第二代产品第三节：航空母舰之“城市综合体”--第三代产品第四节：并非终极—-第四代产品第三章：到哪里找资金？——万达的投融资战略引子第一节：借鸡下蛋—-私募之路第二节：雪球可以越滚越大—-向银行抵押第三节：缘起地产式定单——向世界500强收租第四节:根本出路——上市第五节:海外融资——商业地产证券化第六节:生死一线——如何解决快速扩张中的资金平衡第七节：根本问题是如何赚钱——万达的盈利模式第四章：铸剑之组织与管理—-万达的执行力战略引子第一节:不是军校——军事化管理改变商业思维第二节：18个月开业—-万达的执行力秘笈第三节：纪律+作用+训练——万达的执行力文化第四节：铁血军事管理之分工明确与立体协同——万达的组织结构第五章:我的地盘我做主——万达的区域发展战略引子第一节：练就鹰眼——思想决定高度第二节:行业领先者的优势——制定规则第三节：万达的业务结构第四节：万达的区域发展战略第五节:情迷上海滩——一线城市的战略第六节:得中原者得天下万达——万达的中部战略第七节:“四野”南下——较量广州第六章：摸田螺要找个好伙伴—万达的商业经营战略引子第一节:“傍大款”—-与沃尔玛的蜜月之旅引发的链条效应第二节:世界500强共舞——战略合作第三节：共赢是合作伙伴不断增多的理由第三节：目标是做中国最大的不动产商第四节：先盖房子,后开店子-—万千百货之路第五节：自主经营之万达国际影院之路第六节:万达酒店之路第七章:半部《论语》治天下—万达的企业文化战略引子第一节:万达集团企业文化面面观第二节：创新和学习——万达发展的源动力第三节：我赚钱、我捐钱——万达人文关怀第四节：理想境界是百年万达2.《商业地产生死策划》图书精要: 决定商业地产项目成败的一个发展策略本书《商业地产生死策划》正是通过一个个真实的成功、失败案例，来剖析一次专业的策划对于每一个商业地产项目的“生死”到底产生了什么举足轻重的作用。
商业地产如何做项目经营分析
商业地产如何做项目经营分析商业地产项目如果想做好运营提升，就必须精确了解项目整体及各租赁商户的经营情况,从而为商业项目的升级调整和品牌规划提供决策基础。
所以在此尝试对于商业地产与文旅项目在运营中如何进行数据和经营分析进行简要阐述，帮助有需要的朋友进行参考。
一、分析工具想要做好商业项目运营分析，首先就得有相应的相关分析报告，包括但不限于：经营日报、月报、季报、年报表以及特殊期报表(如某营销活动期、重大节假日期等)，开业率报表等经营数据。
一些商业地产与文旅项目还拥有更详尽的销售统计系统、客流系统、会员系统，这些数据一并是相应的重要分析工具。
这些数据报告是企业对于运营分析的基础，应当专人统计、专人保管。
二、分析对象经营数据分析的内容，主要是针对项目整体及租赁商户的经营业绩进行量化拆分，并根据当时所存在的情形和趋势进行推演，通常是按照四个层面进行分类拆解：（一）按主体分类如购物中心的主力店、次主力店和步行街商户，对文旅项目的主营项目、次主营项目等进行分析。
（二）按业态分类对商业项目的主力店可分为超市、百货店、家电、影院、KTV、电玩、健身和餐饮等。
(三)按商品分类主要分为餐饮、零售和娱乐配套三大类，还可更细分为中餐、西餐、快餐、商务餐、男装、女装、休闲运动、皮鞋皮具、家居饰品、图书音像等等。
(四)按位置分类如按楼层分类、南北区分类、自营与外租区分类、普通经营区与外摆区分类，以及其他特殊区域分类等。
三、常用分析指标经营数据的分析指标要紧跟商业项目及其商户的经营业绩来设定，常见的分析指标包括:支持率、同比和环比、空间效益、贡献率、投入产出比值等。
(一)占比占比是项目贡献率指标的计算基础，如各分析品牌、品类在商业或文旅项目中订的总租赁面积中所占比例，在总销售额中所占比率，在总租费收入中所占比率等。
这是基础指标，是贡献率指标计算的重要基础数据。
【公式】销售占比=单项销售额/总销售额租赁面积占比=单项租赁面积/总租赁面积(二)同比和环比发展速度由于采用标准的不同，可分为同比发展速度、环比发展速度和定基发展速度，均用百分数或倍数表示。
标杆商业地产项目招商运营解码
标杆商业地产项目招商运营解码一、万达商业地产管理模式和发展战略解析1、万达集团架构与各体系职能2、万达集团发展的三个阶段与核心策略3、万达企业文化解构（如何打造高效团队）4、万达商业地产体系各公司职能配置二、万达商业地产盈利模式要素解析1、万达核心盈利模式2、低价拿地策略3、资金平衡与快速周转模式4、以售保租的资产沉淀模式5、订单商业地产模式6、全产业链扩张模式7、商业资源无限溢出模式三、万达广场招商策略解析和多元化招商手法借鉴1、不同商业开发阶段的招商要务2、前期调研确定各物业形态面积比3、规划设计阶段的业态落位4、施工阶段的步行街与百货招商实务5、同期竣工与满铺开业的“铁”的使命四、万达广场商业运营模式解析1、商业运营密码=“客流”+“销售”2、不同运营期的划分与“稳场旺场策略”3、招商调整实现品牌优化升级4、营销企划实现销售稳步提升5、现场管理实现良性经营秩序6、如何实现超过99%的租金收缴率7、信息化手段对管理能力的提升五、万达模式对中小房地产企业的借鉴思路1、有限资源的放大使用2、资金平衡术的控制要诀3、短期利益与长期利益的取舍4、开发销售与招商运营团队的有效配合5、“4+2“商业地产全程开发策略的总结六、商业地产商业资源无限溢出模式——旅游地产1、长白山2、西双版纳3、大连金石滩七、不同形态的经典商业项目案例分析八、现场互动、答疑。
讲师:张昌祥原万达商管集团总部南方区域副总中国商业地产实战型专家，万达购物中心经营管理体系奠基人，“4+2商业地产开发模式”创立者，中房商学院讲师，北大、浙大、哈工大等高校地产总裁班客座教授，搜房、腾讯等地产节目演讲嘉宾。
现任美国商业地产巨头美侨集团中国区副总裁。
2011年-2013年曾任职大连万达集团高管，万达商管集团总部南方区域副总，操盘华东、华南20多座万达广场，建立全球最大的购物中心经营管理体系和中国最大的商业品牌资源库。
2012年涉足咨询服务行业，至今累计培训商业地产企业300多家，培训各地商业地产企业高管学员约3000名，给绿地集团、富力集团、中建地产等行业著名企业进行过咨询及培训服务。
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商业地产项目经营全程解秘 商业地产项目经营定位策略 【开业前】 1、 前期的市场调查和分析； 2、 项目策划和招商推广： （1）、商场定位； （2）、形象包装； （3）、商场布局设计； （4）、目标商户组合； （5）、租金或分成比例之拟定； （6）、招商推广策略制定和实施。 吸引目标商户进场，实现零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。 【开业后】 1、 商品定价体系，属商品定位，涉及到库存/配送体系管理； 2、 品类/品牌/商户组合，属经营定位，涉及到服务管理； 3、 促销策略，属管理定位，涉及到品质管理； 4、 形象推广策略，属形象定位，涉及信息系统和硬件设施管理。 破解一、兑现成功的一块筹码 市场调研：定位核心 调研种类 所需资料/研究范围 商圈研究 对项目所在商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围、营业品种、人流状况及交通状况
消费者研究 对消费者的消费习惯、收入、偏好及其购买力等做调研 投资客户研究 对投资客户所投资的商铺作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等
竞争对手研究 包括竞争项目面积、经营状况及竞争者研究等 1、 商圈研究 （1）、城市发展状况：包括GDP指数、人口分布、产业结构等。 （2）、项目所在区域商贸状况：商品交易状况、恩格尔系数（恩格尔系数＝食物支出金额÷总支出金额）、居民收入、业态结构等。
（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范围包括：人流量、停留时间、每次消费对不同类别的需求（吃喝玩乐）等。
（4）、交通状况：途径本项目的地铁站、公交车线路、停车场等。 （5）、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围，商圈内的其他竞争项目等。
2、 终端消费者研究 （1）、消费习惯：考虑南北区域的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等。 （2）、逛商场频度：影响商场人流的关键。 （3）、偏好商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点，及其原因。 （4）、对项目商圈评价：包括区域商品价格，对商场满意度等。 3、 投资客户研究 （1）、经营范围：找出研究范围包括百货店，大连锁店或快餐集团的个别需要。 （2）、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。 （3）、商圈内商铺经营状况：包括经营特色、营业时间、营业业绩等。 4、 竞争对手研究 （1）、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优势、劣势等。 （2）、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。 破解二、点石成金的魔方 商业地产定位操作系统是由以下七个子系统组成： 目标市场定位、商场功能定位、商场业态定位、商场形象定位、经营方式定位、商场特色定位、商场规模定位。
商场定位操作流程（略） 系统一、市场定位操作 1、 区域定位：对区域商圈范围的分析，寻找商场需求空白点空间范围； 2、 客户群定位：在商圈范围确定之后，根据区域产业结构、行业发展态势，确定客户群； 3、 超级消费群定位：通过对消费者的市场细分，最终确定消费群。 其中商场消费群分析分三个层次： 层次1、顾客的基本情况层次：包括性别、年龄、文化程度、职业、婚姻状况及经济收入等自然属性和社会属性的特征指标，在统计分析中称为社会学因素；
层次2、行为反映层次：主要调查顾客在商场消费的一般行为状况； 层次3、动机层次：主要调查顾客对商场服务质量的认可情况。 系统二、功能组合定位操作 主要四大功能：购物、休闲、娱乐、服务 1、 特色定位 （1）、大众化定位：收益稳定，经营风险小。 （2）、特色化定位：商场特色主题和特色服务。 2、商场业态定位 主要考虑：产业结构、消费群结构、需求动向等因素。 九种商场业态： （1）、百货商场 department store （2）、主题性商场 speciatity store （3）、超级市场 super market （4）、大型综合商场 general merchandise store （5）、连锁专卖店 exclusive shop （6）、便利店 convenience store （7）、购物中心 shopping center （8）、仓储商店 discontent store （9）、家居中心 home center 3、规模定位 （1）、商品品种对商场规模的制约（我国商品品种约70万种） （2）、顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约（时间：3小时；休闲步速：30-40M/MIN；浏览购物步行距离：≤7500M；顾客承受单店面积：2.5W平米左右。）
（3）、商圈购买力对商场规模的制约（单店极限规模约等于商圈购买力减去圈内竞争店分流的购买力，再除以商场单位面积的保本销售额。）
4、（商场经营企业的）形象定位（CIS系统） （1）、商场建筑外观表现；建筑形状、结构、颜色等； （2）、卖场购物气氛表现；购物环境、卖场布局设计、橱窗设计、形象展示、POP广告等。
（3）、通过产品价格、质量、服务、促销策略等形式表现。 系统三、经营方式定位操作 一、三大主流经营方式 1、自营：购销、保底抽佣、纯分成。 2、招租：按面积出租铺位或专柜，只收取租金。 3、委托管理 二、经营方式定位要点 1、投资资金回收期预测（流动资金有效运用到下期开发） 2、项目收益效果预测（企业成败关键） 3、经济走势分析（利率走势、投资回报率等分析，判断选取经营方式） 4、风险比较分析（分析商场不同经营方式所带来的风险概率大小等） 5、统一管理（有效维护商场日常经营秩序）。 未完待续 商业地产项目营销推广策略 招法一、积聚商圈策划的战略势能 “聚人气，聚商气”——有人气才会有商机，人气旺则商机显。 一、“创造”商圈——积极、主动地为项目架构一个商圈。 商圈：一个以零售网点或包括所有商业地产项目组合区为辐射对象的范围。 二、解构商圈 主要区：最靠近商业建筑的区域，顾客密度最高； 次要区：主要商圈的外围，顾客较分散； 边缘社区：顾客最分散。 商圈的具体规模与形状由各类因素决定：商业建筑类型、规模、竞争者的坐落地点、顾客往返时间和交通障碍等。同时必须以“购买潜力”和“购买意愿”的分析来确定商业综合体的规模、选定目标对象、规划内涵及商品定位。
三、商圈饱和度测量 IRS=（C×RE）÷RF 其中： IRS为饱和度指数；C为顾客总数；RE为每一位顾客的平均购买额；RF为商圈内商场的营业面积。
四、构造商圈的物业配比技巧 1、影响商圈价值的因素： 商店规模、企业经营重点与性质、企业经营水平及信誉、交通情况。 2、层次商圈的物业配比技巧 核心圈层的影响：250-500米的商圈半径，相对于大型商业物业来说，核心圈层的影响较弱；
中心圈层的影响：半径为1公里左右的中心圈层影响最重要，有意识规避大商场云集的商业圈具有积极的决策意义；
次中心圈层的影响：需要考虑城市交通线路、大型商场的品牌效应； 外圈层及影响圈层的影响：特定城市四周郊区、城镇区域范围和关联的城市带区域因素的影响。
招法二、筑巢引凤志在必得 一、成熟商圈——借力打力 策略一、强化商圈的整体效应，积极提升项目竞争力； 策略二、牵手商圈内的市场生态链。生态要素：商圈内各零售企业市场、商品、价格、客层以及经营理念、市场促销、广告模式等系列定位，直至形成商圈繁荣整体概念；
策略三、差异化经营形成结构互补（以消费市场为指导）：市场定位差异化、产品定位差异化、消费者定位差异化、经营业态差异化、经营模式差异化、服务差异化等。
二、未成熟商圈——绵里藏针 地段价值的塑造 第一招：借政策、借规划炒地段价值； 第二招：强调地段升值潜力； 第三招：与有意于此圈的其他开发商联手，共同宣传推广； 第四招：在有住宅小区进驻的地方开发商业物业，汇小区人流成大人流； 第五招：与政府联手作项目，或与其他开发商/商家强强联手做项目，减少风险成本；
第六招：根据区域的规划目标有针对性地定位，不能盲目开发。 商业项目广告操作流程： 市场调查→广告基点→品牌定位→客户定位→广告创作设计→广告推广→效果评估→品牌管理 商业地产广告常用八大诉求点： 地段、价格、交通便利、付款方式、商家、配套、经营模式、情感需求 商业地产广告设计思维创新： 1、 主题创新：广告目标+信息个性+消费心理（显眼、易懂、刺激、统一、独特，避免同一化、扩散化、共有化）；
2、 构思创新：构思与主题的切合； 3、 形象创新：形象决定成败。 “绵里藏针”广告模式： 模式一：营造品牌优势 1、 开发商本身的品牌营销 2、 开发商开发项目的品牌营销 3、 塑造全新的品牌营销 模式二：1+1＞2推广模式 核心概念：“化敌为友”，互存共荣，联合宣传，双方共赢。 模式三：牵手政府 核心概念：政策支持和引导，树立投资者信心。 商业地产项目销售策略全案 别出心裁的构思＋迎合客户心理 策略一、商业物业的畅销“方程式” 步骤１、市场调研：制定市场营销策略的前提和基础； 步骤２、供需分析：对特定地产市场状态研究； 步骤３、地段分析：商业地产开发关键； 步骤４、项目定位：市场定位、功能定位、业态定位、档次定位； 步骤５、项目规划设计：符合商业物业的经营内容、档次定位； 步骤６、确定销售方案：结合广告、价格等，善于运用销售控制策略。 策略二、洞悉投资消费者心理 对策１、直击心穴：别具特色的广告，树立品牌效应； 对策２、创新主题：新颖的经营模式，极具潜力的成长空间，物有所值； 对策３、性价诱惑：发达国家商铺是住宅的６－８倍，我国是２－３倍； 对策４、返租回报：实实在在的好处，有效解开投资心结； 对策５、利润追求：投资者最关心的是利润回报：保值＋增值，钱生钱，利润高（周期为６－８年，回报率约为１０％）；
策略三、最具攻击性租售技巧 一、出售实战技巧： 技巧１、先售住宅后售铺 技巧２、只售不租 技巧３、以租验售 技巧４、以租代售