北京市房屋置成新价评估技术标准(修订)

1 北京市房屋重置成新价评估技术标准（修订） 目 录

1. 总 则

1.1 目的和依据 1.2 适用范围及重置成新价定义 1.3 估价技术路线 1.4 未列入的项目 2. 平房、中式楼房重置成新价评估 2.1 平房、中式楼房认定标准 2.2 估价路线、部件及分值 2.3 标准间 2.4 计算公式 2.5 房屋部件计分表 2.5.1 屋面计分表 2.5.2 屋架计分表 2.5.3 墙身计分表 2.5.4 门窗计分表 2.5.5 顶棚计分表 2.5.6 地面计分表 2.5.7 装修计分表 2.5.8 设备计分表 2.5.9 附属物计分表 2.6 柱高差率表 2.7 砖木结构房屋成新评定说明 2.8 砖混结构房屋成新评定说明 2.9 房屋成新折余率表 2.10 房屋装修、设备成新评定说明 2.11 房屋格扇成新评定说明 2.12 房屋格扇折余率表 2.13 附属物据实估价表 3. 楼房重置成新价评估 3.1 楼房认定标准 3.2 计算公式 3.3 楼房基本价格表 2

3.4 楼房专业价格表 3.5 楼房折余率 3.5.1 楼房成新评定说明 3.5.2 楼房直线折旧参数说明表 3.6 装修及附属物重置成新价的评估 4. 附 则 4.1 规定价格与实际偏离的情况 1 总 则

1.1目的和依据 为规范本市房屋重置成新价估价行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)，特制定本标准。 1.2适用范围及重置成新价定义 本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。 重置成新价，是指用价值时点的建筑材料和建筑技术，按价值时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。 1.3估价技术路线 本标准采用成本法测算。 1.4未列入的项目 本标准未列入的项目，可参照价值时点的市场价格结合该项目具体情况进行评估。

2 平房、中式楼房重置成新价评估

2.1 平房、中式楼房认定标准 平房，即只有一层的房子。 住宅平房认定标准：屋面、屋架完整，三面有墙，柱高2.0米以上，有正式门窗。 在原有平房或楼房上层加建的房屋按平房认定。 中式楼房即以木结构体系为主，采用构架制的结构原理搭建的多层房屋。 2.2 估价路线、部件及分值 平房、中式楼房重置成新价的评估采用分部件按条件计分、依成新折扣的办法计算房屋总分，再按价值时点的分值计算房屋价格。 房屋的组成部件包括：屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面、装修、设备、附属物等九类 。前六类部件以标准间为单位按条件计分，后三类部件依实际数量按条件计分。各部件分数分别见屋面计分表、屋架计 3

分表、墙身计分表、门窗计分表、顶棚计分表、地面计分表、装修计分表、设备计分表、附属物计分表。标准间计分的各类部件，一间房屋内条件不同的，按比例计分。各类部件未列入的项目，可参照分数相近的项目计分或据实估价。 价值时点的分值为基本分值乘以分值调整系数。 基本分值为295元/分。 分值调整系数以北京市房地产估价师和土地估价师协会网站公布为准。 2.3标准间 房屋的标准间：平房为建筑面积20平方米，中式楼房为建筑体积60立方米。其计算公式为： 2.3.1 平房 标准间数=建筑面积÷20 2.3.2 中式楼房 标准间数=房屋基底面积×柱高÷60 2.4计算公式 平房房屋及附属物重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率〕×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×基期分值×分值调整系数+附属物据实估价 中式楼房房屋及附属物重置成新价=〔（屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数）×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率〕×基期分值×分值调整系数+附属物据实估价 成新折余率的确定：砖木结构平房及中式楼房按《砖木结构房屋成新评定说明》和《房屋成新折余率表》执行；砖混结构平房按《砖混结构房屋成新评定说明》和《房屋成新折余率表》执行；在房屋各部件计分表附记栏中另有规定的，依其规定。 附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。 2.5房屋部件计分表 2.5.1屋面计分表 序号 项目 说明 简称 单位 分数 1 瓦屋面 琉璃瓦 各种釉子琉璃瓦，带檐头附件 琉璃 间 64.07 2 合瓦 带檐头附件 合 间 43.14 3 筒瓦 带檐头附件 筒 间 36.61 4 石板瓦 石板 间 32.66 5 水泥瓦 水泥瓦、红陶瓦 水泥 间 16.82 6 灰瓦屋面 干碴瓦 有无合瓦边稍垄不予区分 干碴 间 24.27 7 仰瓦灰梗 有无合瓦边稍垄、分间垄不予区分 仰 间 25.00 8 棋盘心 前坡合瓦后坡棋盘心 棋1 间 19.58 4

9 棋盘心 前后棋盘心，屋脊及分间垄为合瓦，其余为青灰 棋2 间 28.04 10 灰屋面 含青灰顶、麦壳灰、泥顶 灰 间 9.40 11 混凝土屋面 现浇板 各种现浇的钢筋混凝土屋面 现浇 间 23.88 12 预制板 预制圆孔板、加气板 预1 间 27.87

13 预制板 预制槽型板 预2 间 35.31 14 其他 木板油毡 木板上铺油毡、石子坡顶屋面 板毡 间 11.62 15 石棉瓦 带保温层 石棉 间 11.72 16 瓦楞铁 带保温层 瓦楞铁 间 12.65 17 干挂瓦 小屋架干挂水泥瓦，无保温 干挂1 间 5.78 18 干挂瓦 小屋架干挂石棉瓦，无保温 干挂2 间 2.54 19 干挂铅铁 干挂瓦楞铁，黑铁板，无保温 干挂3 间 3.48 20 玻璃钢 普通采光钢性玻璃 玻璃钢 间 22.26 21 彩钢板 彩钢夹芯板 彩钢双 间 7.59 22 彩钢板 单层钢板 彩钢单 间 4.29 附记： 一、屋面包括椽、望板及以上各种面层和各种屋脊。 二、利用下层房屋（含地下室）顶面作地面，并铺设木地板、花砖、水磨石等块料面层的，除按顶面计分外，另按地面所属项目扣减基础分值计分，并随房折旧。 三、其他屋面按灰瓦房折旧。

2.5.2 屋架计分表 序号 项目 说明 简称 单位 分数 1 中式七檩柁 高级做法 中架1 间 37.37

2 中式七檩柁 普通做法，三间房两架跨空柁，两架排山柁 中架2 间 18.90 3 中式七檩柁 普通做法，三间房两架跨空柁 中架3 间 12.04 4 中式五檩柁 高级做法 中架4 间 35.13

5 中式五檩柁 普通做法，三间房两架跨空柁，两架排山柁 中架5 间 17.24 6 中式五檩柁 普通做法，三间房两架跨空柁 中架6 间 10.01 7 中式平台柁 高级做法 平台1 间 26.09

8 中式平台柁 普通做法，三间房两架跨空柁，两架排山柁 平台2 间 13.04 9 中式平台柁 普通做法，三间房两架跨空柁 平台3 间 9.11 10 硬山搁檩 檩长≤3.3米 硬1 间 2.96 11 硬山搁檩 3.3米12 硬山搁檩 4米13 人字屋架 跨度≤6米 人架1 间 8.04 14 人字屋架 6米15 人字屋架 8米16 钢屋架 跨度≤6米 钢架1 间 12.88 17 钢屋架 6米

18 钢屋架 9米19 钢屋架 9米20 钢筋混凝土梁 跨度≤9米 钢混1 间 4.37 5

21 钢筋混凝土梁 9米附记： 一、屋架包括支撑房屋的柱、柁、梁、檩等构件。 二、中式屋架高级做法：梁见方，檩、柱见圆，柱、柁直径不低于35cm，檩直径不低于25cm，檩带垫板、垫枋，前后檐椽带飞头。一架七檩柁带两根金柱及两根檐柱。三间房两架跨空柁，两架排山柁。 三、屋架计分表中分数仅指房屋屋架全为同一屋架时分数，当有不同屋架时，则分别按比例计分。 四、中式柁没有柱子，按人字屋架计分。 五、硬山搁屋架隔断墙另计。 六、预制板、彩钢板等屋面直接由外墙或承重隔墙支撑的不计屋架。 七、超高、超大跨度，或有特殊建造要求的钢屋架及钢筋混凝土屋架，也可按照市场价格进行评估。

2.5.3 墙身计分表 序号 项目 说明 简称 单位 基本分数 1 细磨砖墙 整个墙身外部细磨砖垒砌,兰整砖衬里 磨 间 112.94

2 磨砖棋盘心 山墙四框、坎墙、后檐下碱为细磨砖，碎砖衬里 磨棋 间 57.52 3 粗磨砖墙 粗磨砖垒砌，兰整砖衬里 粗磨 间 78.56 4 整砖墙 烧结标准砖墙，满门窗 整1 间 38.02 5 整砖墙 烧结标准砖墙，一门一窗 整2 间 38.79 6 兰砖墙 仿古兰机砖墙，满门窗 兰1 间 45.41 7 兰砖墙 仿古兰机砖墙，一门一窗 兰2 间 46.65 8 半整砖墙 半整机制红、兰砖，空斗砖 半整 间 38.39 9 虎皮石墙 虎皮石墙，水泥砂浆勾缝，满门窗 虎1 间 42.20 10 虎皮石墙 虎皮石墙，水泥砂浆勾缝，一门一窗 虎2 间 43.25 11 彩钢板墙 彩钢夹芯板墙 彩钢1 间 18.84 12 彩钢板墙 单层彩钢板墙 彩钢2 间 12.69 附记： 一、各类墙身包括基础、墙檐。 二、磨方砖贴棋盘心的按磨砖墙计分。 三、墙身下碱为虎皮石的分别按比例计分。 四、过梁包含在墙体中，不另计算。 五、墙身分数=墙身基本分数×墙身调整系数×房屋台基高度调整系数。 其中：墙身调整系数=1.7647×房屋周长（不含借墙边长）/面积。 六、墙身（除彩钢板墙）包括屋内墙身砂浆及大白。 七、房屋台基高度调整系数：

台基高度 台基高度调整系数 台基高度<0.3m 1.0 0.3m≤台基高度<0.5m 1.1 0.5m≤台基高度<0.8m 1.2 0.8m≤台基高度<1.0m 1.3 1.0m≤台基高度<1.3m 1.4 1.3m≤台基高度<1.5m 1.5