云南家具项目商业计划书

云南家具项目

商业计划书

规划设计/投资分析/实施方案

报告摘要

我国家具行业近十年保持持续增长。2010年之前家具市场成交额和摊

位数增速较快，2011年之后，我国家具市场发展受商品房销售情况影响波

动性较强，近几年家具市场整体增速较前期有所放缓。

定制家具企业的营收等于品类数量乘以单品类收入，单品类收入又取

决于门店数量、单店订单数、平均客单价。2018年以来，定制家具企业的

开店速度明显放缓，客户数受地产压制略有下滑，客单价随着基数上升，

增速下降，最终增长中枢下移，企业营收增速放缓。我们认为定制企业成

熟品类增长中枢下移至10-15%左右，跟15倍估值相匹配，但也有两项因素尚没有充分反映在估值。

该定制家具项目计划总投资15694.82万元，其中：固定资产投资11487.70万元，占项目总投资的73.19%；流动资金4207.12万元，占

项目总投资的26.81%。

达产年营业收入28354.00万元，净利润4521.40万元，达产年纳

税总额2610.01万元；达产年投资利润率38.41%，投资利税率45.44%，投资回报率28.81%，全部投资回收期4.97年，提供就业职位450个。

云南家具项目商业计划书目录

第一章概论

第二章项目必要性分析

第三章市场前景分析

第四章建设规模

第五章土建工程研究

第六章运营管理模式

第七章项目风险情况

第八章 SWOT分析

第九章项目实施安排方案

第十章项目投资分析

第十一章项目经济评价分析

第十二章项目综合评估

第一章概论

一、项目名称及建设性质

（一）项目名称

云南家具项目

（二）项目建设性质

该项目属于新建项目，依托xx经济技术开发区良好的产业基础和

创新氛围，充分发挥区位优势，全力打造以定制家具为核心的综合性

产业基地，年产值可达28000.00万元。

二、项目承办单位

xxx科技发展公司

三、战略合作单位

xxx集团

四、项目建设背景

定制家具行业的增长迅速、加上新兴销售渠道的快速涌现、和整体家

居行业消费升级，使渠道明显下沉等种种不利的现况下，定制行业显现了

四个明显的隐忧。企业可从本文参考破局的四点建议，去做好长远的布局，迎接千亿级定制家具市场。

近年来，省心省力的全屋定制开始在家装市场兴起，并迅速成为市场

主流。尽管家具行业进入调整期，但定制家具市场规模却逆势增长。2018

年中国定制家具市场规模约为2901亿元，较上年同比增长20.2%;近7年来，定制家具市场规模增速始终保持在20%以上。

xx经济技术开发区把加快发展作为主题，以经济结构的战略性调

整为主线，大力调整产业结构，加强基础设施建设，积极推进对外开放，加速观念创新、体制创新、科技创新和管理创新，努力提高经济

的竞争力和经济增长的质量和效益。该项目的建设，通过科学的产业

规划和发展定位可成为xx经济技术开发区示范项目，有利于吸引科技

创新型中小企业投资，吸引市内外、省内外、国内外的资本、人才、

技术以及先进的管理方法、经验集聚xx经济技术开发区，进一步巩固xx经济技术开发区招商引资竞争力。

五、投资估算及经济效益分析

（一）项目总投资及资金构成

项目预计总投资15694.82万元，其中：固定资产投资11487.70

万元，占项目总投资的73.19%；流动资金4207.12万元，占项目总投

资的26.81%。

（二）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（三）项目预期经济效益规划目标

项目预期达产年营业收入28354.00万元，总成本费用22325.46

万元，税金及附加271.36万元，利润总额6028.54万元，利税总额7131.42万元，税后净利润4521.40万元，达产年纳税总额2610.01万元；达产年投资利润率38.41%，投资利税率45.44%，投资回报率

28.81%，全部投资回收期4.97年，提供就业职位450个。

十、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合xx经

济技术开发区及xx经济技术开发区定制家具行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进xx经济技术开发区定制家具产业结构、技术结构、

组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx（集团）有限公司为适应国内外市场需求，拟建“云南家

具项目”，项目的建设能够有力促进xx经济技术开发区经济发展，为

社会提供就业职位450个，达产年纳税总额2610.01万元，可以促进

xx经济技术开发区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入

做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率38.41%，投资利税率45.44%，全部投

资回报率28.81%，全部投资回收期4.97年，固定资产投资回收期

4.97年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

4、从经济的贡献看，截至2017年底，我国民营企业的数量超过2700万家，个体工商户超过了6500万户，注册资本超过165万亿元，民营经济占GDP的比重超过了60%，撑起了我国经济的“半壁江山”。作为中国经济最具活力的部分，民营经济未来将继续稳步发展壮大，

为促进我国经济社会持续健康发展发挥更大作用。民间投资是我国制

造业发展的主要力量，约占制造业投资的85%以上，党中央、国务院一直高度重视民间投资的健康发展。为贯彻党的十九大精神，落实国务

院对促进民间投资的一系列工作部署，工业和信息化部与发展改革委、科技部、财政部等15个相关部门和单位联合印发了《关于发挥民间投

资作用推进实施制造强国战略的指导意见》，围绕《中国制造2025》，明确了促进民营制造业企业健康发展的指导思想、主要任务和保障措施，旨在释放民间投资活力，引导民营制造业企业转型升级，加快制

造强国建设。

第二章项目必要性分析

一、项目承办单位背景分析

（一）公司概况

公司始终坚持“人本、诚信、创新、共赢”的经营理念，以“市

场为导向、顾客为中心”的企业服务宗旨，竭诚为国内外客户提供优

质产品和一流服务，欢迎各界人士光临指导和洽谈业务。本公司奉行“客户至上，质量保障”的服务宗旨，树立“一切为客户着想” 的经

营理念，以高效、优质、优惠的专业精神服务于新老客户。

公司坚持走“专、精、特、新”的发展道路，不断推动转型升级，使产品在全球市场拥有一流的竞争力。公司根据市场调研，结合国家

产业发展政策，在大力发展相关产业的同时，积极实施以“节能降耗、环境保护、清洁生产”为重点的技术改造和产品升级换代，取得了较

好的经济效益和社会效益；企业将以全国性的销售网络、现代化的物

流运作、科学的管理、良好的经济效益、与客户双赢的经营方针，努

力把公司发展成为国内综合实力较强的相关行业领军企业之一。公司

自成立以来，在整合产业服务资源的基础上，积累用户需求实现技术

创新，专注为客户创造价值。

公司正处于快速发展阶段，特别是随着新项目的建设及未来产能

扩张，将需要大量专业技术人才充实到建设、生产、研发、销售、管

理等环节中。作为一家民营企业，公司在吸引高端人才方面不具备明

显优势。未来公司将通过自我培养和外部引进来壮大公司的高端人才

队伍，提升公司的技术创新能力。贯彻落实创新驱动发展战略，坚持

问题导向，面向未来发展，服务公司战略，制定科技创新规划及年度

实施计划，进行核心工艺和关键技术攻关，建立了包括项目立项审批、实施监督、效果评价、成果奖励等方面的技术创新管理机制。公司将

继续坚持以客户需求为导向，以产品开发与服务创新为根本，以持续

研发投入为保障，以规范管理为基础，继续在细分领域内稳步发展，

做大做强，不断推出符合客户需求的产品和服务，保持企业行业领先

地位和较快速发展势头。

（二）公司经济效益分析

上一年度，xxx（集团）有限公司实现营业收入24803.65万元，

同比增长9.97%（2248.93万元）。其中，主营业业务定制家具销售收

入为21775.85万元，占营业总收入的87.79%。

上年度主要经济指标

根据初步统计测算，公司实现利润总额6099.81万元，较去年同期相比增长602.82万元，增长率10.97%；实现净利润4574.86万元，较去年同期相比增长767.19万元，增长率20.15%。

上年度主要经济指标

二、定制家具项目背景分析

定制家具行业的增长迅速、加上新兴销售渠道的快速涌现、和整

体家居行业消费升级，使渠道明显下沉等种种不利的现况下，定制行

业显现了四个明显的隐忧。企业可从本文参考破局的四点建议，去做

好长远的布局，迎接千亿级定制家具市场。

中国的家居行业在近年迅速增长，但同时间行业的隐忧也渐渐浮现。在利润下滑、大家居的风险、企业间的价格战和政策的阻碍下，

家居和定制家具企业要看清自己的品牌定位、提升核心产品的竞争力、以消费者角度思考等有助抓牢这块千亿级的定制家具市场。

中国家具行业经过30多年的发展，已经形成了一定的产业规模。

近年来，定制家具的快速增长成为中国家具市场最明显的趋势之一。

相对于成品家具，定制家具虽然出现的时间较晚，在国内发展历

程仅十余年，但是发展速度惊人，已经成长为一个年产值过千亿的定

制家具产业。

2010年之前，定制家具价格昂贵，如今定制家具已经“飞入寻常

百姓家”。80、90年轻一代消费者成为家居市场的主要消费力量，他

们更加青睐个性化、一站式的全屋定制。

2017年是定制家具市场蓬勃发展的一年，在资本、市场等表现都

很突出。2017上半年，有6家定制企业登陆资本市场。根据近期披露

的2018第一季度上市公司年报，定制类企业整体保持高速增长，其中

欧派家居、索菲亚成绩亮眼，营收分别达19.06亿元和12.43亿元，

领跑定制行业。可以预见，定制家具市场又将迎来持续增长的一年。

与传统成品家具相比，定制家具能满足消费者对于个性化的需求，深受年轻一代消费者的喜爱。定制家具在过去几年发展迅速，但是成

品家具仍然占据家具市场70%以上的份额，定制家具占比不足20%，市

场份额较小。

电商渠道迅速崛起，截至2017年，家具电商之路已经走过6年。

数据显示，80%以上的家具企业高度关注电子商务，60%以上的家具企

业正在规划实施，30%左右已经深度介入，还有5%已经取得不错的效益;

部分全国连锁装修公司布局全产业链，进军家具消费市场;随着精修房

政策提出，目前，大型房地产商均大力发展家具样板间，为用户提供

个性化的居家方案，与房地产商合作也成为定制家具销售的重要渠道。

近年来，国内整体家居行业市场集中度稳步上升，但是仍然处于

较低的水平。随着消费升级的浪潮，消费者更加关注品牌、品质。优

势企业将利用自身品牌的效应加大对企业中低端品牌的推广力度，品

牌度较低、服务较差的中小企业的生存空间将会被挤压;另一方面，大

企业自身的研发能力以及服务水平将会吸引更多中高端消费者的喜爱，在市场上抢占更多的份额。

三、定制家具项目建设必要性分析

定制家具企业的营收等于品类数量乘以单品类收入，单品类收入

又取决于门店数量、单店订单数、平均客单价。2018年以来，定制家

具企业的开店速度明显放缓，客户数受地产压制略有下滑，客单价随

着基数上升，增速下降，最终增长中枢下移，企业营收增速放缓。我

们认为定制企业成熟品类增长中枢下移至10-15%左右，跟15倍估值相匹配，但也有两项因素尚没有充分反映在估值。

2017年，数家定制家具企业纷纷上市，募投项目落地，产能扩张

加速，营销推广力度加大，行业进入爆发式增长期，吸引了一大批非

上市定制家具企业争相扩产能占市场。上市企业中，以欧派家居、志邦家居、皮阿诺、金牌厨柜为例，2016年这四家企业总的橱柜、衣柜产能分别为90万套、78.5万套，募投项目计划新增橱柜、衣柜产能91万套、81万套，增速分别达101.1%、103.2%，实现翻倍增长。

2017年，愿意购买精装房的消费者比例为26.8%，较10年前提升15.9%，2020年预计可达39.5%，消费者意愿的提升有利于精装房的普及。另外，2017年二线、三四线城市的精装房规模份额分别提升

5.24%、5.10%，一线城市份额则下降10.34%，精装房下沉趋势明显。由于二三四线城市新建住宅规模更大，随着精装房的持续渗透，我国精装房市场规模预计有很大增长空间。

当今家居行业面临的挑战之一是渠道多元化，即从传统的线下专卖店为主，线上电商平台为辅，转变为线下专卖店、线上电商平台、大宗工程、家装公司等多渠道运营。其中，家装公司作为装修客户流量入口，成长迅速。面对此挑战，定制家具企业借助其软硬装业务兼具的天然属性，开始涉足整装业务，以期获取前端入口流量，扩大营业范围，培育营收增长点。如：尚品宅配在2017年推出整装云平台，并在广州、佛山、成都开展自营整装业务，截至2018年前三季度，整

装业务会员总数约700多个，实现营收约1.3亿元。2018年，欧派家居、索菲亚、金牌厨柜亦紧随其后，将整装业务纳入运营板块。

品类扩充是定制家具企业提升客单价，从而提升渠道质量的有效途径。截至目前，大部分定制家居企业已拥有橱柜、衣柜、木门等产品品类，初步完成大家居品类布局。与此同时，欧派家居、尚品宅配等品类布局领先的企业开始迈入整装领域，以整装大家居为战略发展方向，有效抬高行业天花板的同时，稳固企业营收增长。

第三章市场前景分析

一、定制家具行业分析

近年来，省心省力的全屋定制开始在家装市场兴起，并迅速成为市场主流。尽管家具行业进入调整期，但定制家具市场规模却逆势增长。2018年中国定制家具市场规模约为2901亿元，较上年同比增长20.2%;近7年来，定制家具市场规模增速始终保持在20%以上。

随着中产阶级的增加，越来越多的消费群体开始关注居家的整体生活艺术，旧式的成品家具已不能满足消费者对个性化生活的追求，人们更喜欢在居家生活中加入更多自主的创意与特色，这使得人们对定制家具的需求呈现上升趋势。

目前国内有9家定制家居上市企业，分别为欧派家居、索菲亚、尚品宅配、好莱客、志邦家居、金牌厨柜、皮阿诺、我乐家居、顶固集创。从2018年9家定制家居上市企业营收规模来看，企业营收呈阶梯化趋势，其中，欧派家居、索菲亚和尚品宅配位居第一梯队，营收均在50亿级别以上;第二梯队营收在20亿元左右，分别为志邦家居、好莱客、金牌橱柜;第三梯队营收在10亿元左右，分别为皮阿诺、我乐家居、顶固集创。

目前国内定制家居市场集中度仍然较低，根据2018年定制家居上市企业营收规模测算，2018年九家定制家居上市企业合计营收为347.56亿元，合计仅占国内定制家居市场的12%份额，其中欧派家居占4.0%，索菲亚占2.5%，尚品宅配占2.3%，行业集中度偏低。

2016年-2017年，欧派家居、索菲亚、好莱客、金牌橱柜等定制家居企业其产品线均出现延伸，其中欧派家居将产品线延伸至厨电领域;索菲亚则将产品线延伸至木门领域;好莱客则向橱柜和木门领域拓展。得益于产品线延伸，2018年，定制家居企业客单价总体呈上升趋势。2018年，尚品宅配客单价为22985元，同比增长11.5%;索菲亚客单价为21890元，同比增长9.9%。

二、定制家具市场分析预测

我国家具行业近十年保持持续增长。2010年之前家具市场成交额和摊位数增速较快，2011年之后，我国家具市场发展受商品房销售情况影响波动性较强，近几年家具市场整体增速较前期有所放缓。

2019年，我国定制家具行业市场规模将超过2800亿元，到2020年，定制家具行业市场规模有望超过3400亿元。然而，生产端缺乏效率和工艺标准不统一已成为阻碍产业协同的关键因素。

随着居民收入水平的提升，越来越多的消费者希望在居家生活中

能更高效利用居家空间，在居家环境中融入更多的自主创意与个人风格，对家具的消费由过去的被动式接受向主动式设计转型。定制家具

的出现，满足了消费者的个性化需求，开拓了家具行业的C2B商业模式，引领家具行业由传统生产性企业向现代服务业转变。定制家具的

发展大致经历了三个阶段：

2014年以后，定制家具厂商沿着“柜体类/木门类单品类→多品类→全屋”的成长路径发展，集中开启全屋定制战略。

从生产端来看，目前主流定制家具企业尝试采用柔性化生产线打

通全流程，实现生产上的规模化。当前行业主流使用的是德国豪迈生

产的设备，能够根据软件输送的信息做到对于板材等原材料尺寸大小、形状、颜色等进行自动调整，减少了人工调试机器的频繁程度，从而

减少了生产成本实现了大规模的多品种生产定制。

从需求角度来看，我国定制家居行业正在经历转型期。随着消费

群体代际的转移、流量分散化/碎片化趋势、消费者对个性化体验的追

求增加，同时也受到工业化边际效应递减以及行业渗透率已实现较大

提升的影响。定制家居行业正由依托于工业化增长发展并壮大的“1.0

时期”，切换至以用户运营/消费思维为特征的“2.0时期”。

2019年7月全国家具类零售额达为163亿元，同比增长6.3%。累计方面，2019年1-7月全国家具类零售额累计达到了1062亿元，与去年同期相比增长5.8%。

2018年中国家具行业销售收入8年来首次出现下降，全年累计销售收入为7011.9亿元，同比下降22.57%。主要原因为家具行业经历了8年以上的连续增长，市场逐渐饱和，行业进入调整期，加之商品房销售面积增速下滑、产品结构调整等导致行业销售收入下降。

一线城市消费者是家具消费的主力人群，二线城市和三线城市远不及一线城市的家具消费需求，二线城市家具消费仅占全国比重的16.48%，三线城市更少，仅占全国比重的5.95%。家具消费者常驻的前十个城市都是一二线城市，其中广州、上海、北京三个地区的消费者购买力最强，远高于其他城市。

房地产市场测算：我国的一手住宅、二手住宅销售套数比为：一线城市1:2、二线城市1:1、三线城市7:3。结合弗罗斯特沙利文的总额估测，我们预计全国范围内我国一二手成交套数比将从2017年的4:1逐渐提升到2022年的3:1。

客流量测算：假定精装修渗透率从2017年的20%开始，逐年以+3%的比率增加，二手房交易带来80%的翻新率，存量房中除二手房交易外有0.5%的改善型需求。

衣柜市场：假设精装修配套率10%，每50平米匹配一套衣柜，假定非大宗衣柜出厂价为3500元/套，价格年增速2%，大宗出厂价为非大宗出厂价的1/2。定制衣柜渗透率2017年为30%，之后逐年以5%的比率增加。衣柜出厂价为终端价的50%。经测算，2022年，我国定制衣柜终端市场规模有望达到1894亿。