浅谈房产登记制度

・１６２・　价值工程　浅谈房产登记制度　Ｂｒｉｅｆ　Ｄｉｓｃｕｓｓｉｏｎ　ｏｎ　ｔｈｅ　Ｓｙｓｔｅｍ　ｏｆ　Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎ　李宁Ｌｉ　Ｎｉｎｇ　（河南省安阳市房产管理局，安阳４５５０００）　Ｐｕｂｌｉｃ　Ｈｏｕｓｉｎｇ　Ａｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｏｎ　ｏｆ　Ａｎｙａｎｇ，Ｈｅｎａｎ　Ｐｒｏｖｉｎｃｅ，Ａｎｙａｎｇ　４５５０００，Ｃｈｉｎａ　

摘要：房产是依附于土地上的各种建筑物、构筑物，与地产一同构成不动产的主要部分。房产登记又称房产权属登记，是指法定行政机根据　相对人的申请，就其对房产的权利享有状态进行审核并对该种实记载于房产登记薄册的行为。由于历史原因及理论研究状况的影响，我国的房　产登记制度及其研究均有待加强。本文紧密结合实际，根据笔者在房产登记工作中遇到的问题，对房产登记制度作了初步的研究　

Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅ　ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｉｓ　ａｔｔａｃｈｅｄ　ｔｏ　ｌａｎｄ　ａｌｌ　ｂｕｉｌｄｉｎｇｓ，ｓｔｒｕｃｔｕｒｅｓ，ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ａｎｄ　ｐｒｏｐｅ￣ｙ　ｔｏｇｅｔｈｅｒ　ｃｏｎｓｔｉｔｕｔｅ　ｔｈｅ　ｍａｉｎ　ｐａｒｔ．Ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎ，ａｌｓｏ　ｋｎｏｗｎ　ａｓ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｐｒｏｐｅ￣ｙ　ｏｗｎｅｒｓｈｉｐ　ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎ，ｉｓ　ａ　ｓｔａｔｕｔｏｒｙ　ａｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｖｅ　ｍａｃｈｉｎｅ　ａｃｃｏｒｄｉｎｇ　ｔｏ　ｔｈｅ　ｒｅｌａｔｉｖｅ　Ｓ　ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ，ｔｈｅ　ｒｉｇｈｔ　ｔｏ　ｅｎｊｏｙ　ｔｈｅｉｒ　ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ａｎｄ　ｔｈｅ　ｋｉｎｄ　ｏｆ　ｒｅｖｉｅｗ　ｔｈｅ　ｓｔａｔｅ　ｏｆ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｒｅｃｏｒｄｅｄ　ｉｎ　ｔｈｅ　ｒｅｇｉｓｔｅｒ　ｂｏｏｋｓ　ｏｆ　ｂｅｈａｖｉｏｒ．Ｄｕｅ　ｔｏ　ｈｉｓｔｏｒｉｃａｌ　ｒｅａｓｏｎｓ　ａｎｄ　ｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｌ　ｓｔｕｄｉｅｓ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｉｍｐａｃｔ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｓｉｔｕａｔｉｏｎ，Ｃｈｉｎａ　Ｓ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎ　ｓｙｓｔｅｍ　ａｎｄ　ｔｈｅ　ｓｔｕｄｉｅｓ　ｎｅｅｄ　ｔｏ　ｂｅ　ｓｔｒｅｎｇｔｈｅｎｅｄ．Ｔｈｉｓ　ｃｌｏｓｅ　ｃｏｎｎｅｃｔｉｏｎ　ｗｉｔｈ　ｒｅａｌｉｔｙ，ａｃｃｏｒｄｉｎｇ　ｔｏ　ｔｈｅ　ｗｒｉｔｅｒ　ｉｎ　ｔｈｅ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎ　ｐｒｏｂｌｅｍｓ　ｅｎｃｏｕｎｔｅｒｅｄ　ｏｎ　ｔｈｅ　ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎ　ｓｙｓｔｅｍ　ｗａｓ　ａ　ｐｒｅｌｉｍｉｎａｒｙ，ｓｔｕｄｙ．　关键词：房产；不动产；房产登记　Ｋｅｙ　ｗｏｒｄｓ：ｅｓｔａｔｅ；ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ；ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎ　中图分类号：Ｃ９１６　文献标识码：Ａ　

０引言　房产，是指依附于土地上的各种建筑物、构筑物，与地产一同构　成不动产的主要部分，具有不动产的一切特征。它是人类最重要的　财富之一，是财产的重要表现形态，也是任何社会的法律制度最为　关注的调整对象。房产登记是现代房产制度的基础，作为明确市场　主体产权归属及其权利享有状态内容的房产登记制度，在政府各项　职能中居于基础性地位。在我国大力发展社会主义市场经济的今　天，房产交易对于整个社会经济的运行影响极大，保证房产交易的　安全对于维护经济秩序、促进社会和谐意义重大。我国的房产登记　制度一直由行政机关以行政确认方式明确房产权属，以保障行政相　对人权利义务的实现。从总的情况看，我国房产登记制度仍处在初　建阶段，有待于规范和完善。　１我国现有的不动产物权登记制度及存在的问题　不动产物权登记是权利人申请将有关申请人的不动产物权之　事项，记载于国家指定部门的不动产登记簿，并能供第三人查询记　载的活动。登记故然能起一定的管理效果，但登记本身是公示的方　式，它是物权设定和转移的方法。　我国目前的不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度　基础在于国家干预主义，这与不动产登记立法德国模式的“产权登　记制度”极为相似。我国法律规定不动产实体权利的登记范围包括　房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而广泛存在的土地租赁　权、地役权、承包经营权、地上权、采矿权、空间利用权等诸多不动产　权利却没有被列入登记范围。　当前，不动产物权登记有几个新的发展趋势一物之上权利的　设置越来越复杂ｉ同一不动产之上可能同时存在着数个物权；越来　越多的物权的增加（地上权、使用权）。这就要求不动产程序权利登　记制度的建立和规范。　我国至今尚未制定不动产登记法，已制定的法律法规中虽有不　少关于不动产物权登记的规范，但这些规范比较零散，主要集中在　土地和房地产管理法律、法规之中：这些零散的法律法规相互冲突、　不合法理的规定很多，而且在实际工作中缺乏可操作性，因此造成　了不少问题。　１．１目前我国对房地产业务仍然有许多地方实行由房屋与土　地两个部门分管，所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所　有权登记分别在土地管理机关和房产管理机关进行。而分别登记恰　恰违背了法律设立不动产物权登记制度的初衷。一方面造成不动产　物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突：另一方面，　造成了各个登记机关之间职责不清，部门利益相互；中突，甚至产生　房屋土地重复抵押的现象。　１．２由于不动产物权登记立法的不完善，各法律之间在不动产　作者简介：李宁（１９７９一），女，河南安阳人，中级经济师，研究方向为房地产。　文章编号：１００６—４３１１（２０１０）３５—０１６２—０２　登记问题上的规定相互交叉、冲突以及衔接不够紧密，加之各个职　能部门过于强调本部门利益，造成了不动产物权登记呈现出登记程　序不统一、登记机关不统一、登记效力不统一、房产和地产不统一、　登记权属证书不统一的状况。　１．３目前我国农村中与房地产有关的经济交易活动日益频繁　和活跃，登记中城乡管理不统一的矛盾相对突出。我国农村的房地　产登记工作主要由村镇建设管理部门负责，由于登记机关的不统一　就以及村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员和知识，使城乡　登记管理水平有较大的差距。　２对建立和完善我国不动产物权登记制度的思考　２．１为了保护第三人利益和财产交付的秩序，应通过不动产物　权法定原则使一切权利具有一定效力和长期稳定的财产权利，使财　产成为恒产，保护人们的利益期待。西方各国的不动产登记制度都　是以本国的民事基本法律为基础，辅之以不动产登记法，这样更具　有实际操作性。我们应该吸收国外的先进经验，适时地出台《不动产　登记条例》等有关法规，完善我国的不动产登记制度。　２．２为了加强农村集体土地房屋的不动产登记管理，减少城乡　登记管理的水平差别，应统一登记机关，实现不动产物权登记规范　化、统一化。房地产权属登记的一个特点是登记机关应当法定。我国　《城市房地产管理法》规定了县级以上地方人民政府房产管理部门　为房地产权属登记机关。《城市房地产管理法》的适用范围是在城市　规划区国有土地范围以内；在城市规划区外的，只要属于国有土地，　也可以参照执行。目前，在集体土地上进行权属管理的主要执法依　据，是国务院１９９３年发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》。由于　该条例不够完善，造成目前对村镇房产登记管理有的是市、县人民　政府，也有的是市、县人民政府建设或房地产行政主管部门。近年来　各地设立了开发区、高新产业区，还有一些县或县级市撤县改成了　城市的区，一些地方政府由于对权属登记工作不够了解，从局部利　益出发，允许这些单位自行发证；在建设部控制权属证书印制后，又　指令登记机关委托这些单位自行发证。这种“证”出多门的状况对权　属登记工作是十分不利的。因为国际上通行的不动产权属登记的一　项原则是“帘幕原则”，即只能透过这一个窗口来了解房地产权属状　态，政府的登记簿是公众获得信息的唯一来源。为保证这种唯一性，　就只能由～个机构来管辖不动产的权属登记，而不能以土地所有权　性质的不同对管辖进行区分。　２．３目前我国建立的各种不动产分别登记，就是将各种不动产　登记分散在各个不同的管理部门。如土地登记在土地管理部门，房　屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等。　从行政管理的角度看，这种登记制度似乎并无错误。但是，从财产法　即从民法、物权法的角度看，这种做法是有争议的。因为，不动产登　记的根本目的并不是行政管理，而是为了完成物杈变动、进行物权　公示、提供统一的不动产物权的法律基础。在分别登记的情况下，登　Ｖａｌｕｅ　Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ　…　。。　。一　・

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激活陪审选择权的进路：规制与救济　——以申请陪审为视角　Ａｃｔｉｖａｔｉｎｇ　ｔｈｅ　Ａｐｐｒｏａｃｈ　ｏｆ　Ｊｕｒｙ　Ｏｐｔｉｏｎ：Ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎ　ａｎｄ　Ｒｅｌｉｅｆ：Ｆｒｏｍ　ｔｈｅ　Ｐｅｒｓｐｅｃｔｉｖｅ　ｏｆ　Ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ　ｆｏｒ　Ｊｕｒｙ　白彦萍Ｂａｉ　Ｙａｎｐｉｎｇ　（陕西警官职业学院，西安７１００４３）　（Ｓｈａａｎｘｉ　Ｏｆｆｉｃｅｒ　Ｐｒｏｆｅｓｓｉｏｎａｌ　Ｃｏｌｌｅｇｅ，Ｘｉ　ａｎ　７１００４３，Ｃｈｉｎａ）　

摘要：陪审制度由指定陪审和申请陪审两部分构成，与指定陪审相比，申请陪审更能发挥陪审制度的功能和作用　司法实践中，指定陪审占　到了适用陪审的绝大多数案件，中请陪审却基本处于空白状态，主要原因还是制度上的粗疏与司法实践的怠慢。陪审选择权的逻辑结构应当包　含三层内容，即选择诉讼程序的权利、是否申请陪审的权利、选择陪审员的权利。　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅ　ｊｕｒｙ　ｓｙｓｔｅｍ　ｉｓ　ｃｏｍｐｏｓｅｄ　ｏｆ　ｄｅｓｉｇｎａｔｅｄ　ｊｕｒｙ　ａｎｄ　ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ　ｆｏｒ　ｊｕｒｙ，ｃｏｍｐａｒｅｄ　ｗｉｔｈ　ｔｈｅ　ｄｅｓｉｇｎａｔｅｄ　ｊｕｒｙ，ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ　ｆｏｒ　ｊｕｒｙ　ｃａｎ　ｇｉｖｅ　ｆｕｌｌ　ｐｌａｙ　ｔｏ　ｔｈｅ　ｆｕｎｃｔｉｏｎ　ａｎｄ　ｒｏｌｅ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｊｕｒｙ　ｓｙｓｔｅｍ．Ｉｎ　ｔｈｅ　ｊｕｄｉｃｉａｌ　ｐｒａｃｔｉｃｅ，ｄｅｓｉｇｎａｔｅｄ　ｊｕｒｙ　ａｃｃｏｕｎｔｓ　ｆｏｒ　ｔｈｅ　ｖａｓｔ　ｍａｊｏｒｉｔｙ　ｏｆ　ｃａｓｅｓ　ｏｆ　ａｐｐｌｉｃａｂｌｅ　ｊｕｒｙ，　ｈｏｗｅｖｅｒ，ｔｈｅ　ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ　ｆｏｒ　ｊｕｒｙ　ｉｓ　ｂａｓｉｃａｌｌｙ　ｉｎ　ａ　ｂｌａｎｋ，ｔｈｅ　ｍａｉｎ　ｒｅａｓｏｎ　ｉｓ　ｓｔｉｌｌ　ｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎａｌ　ｄｅｆｉｃｉｅｎｔ　ａｎｄ　ｔｈｅ　ｎｅｇｌｅｃｔ　ｏｆ　ｊｕｄｉｅｉａｌ　ｐｒａｃｔｉｃｅ．Ｔｈｅ　ｌｏｇｉｃａｌ　ｓｔｒｕｃｔｕｒｅ　ｏｆ　ｊｕｒｙ　ｏｐｔｉｏｎ　ｓｈｏｕｌｄ　ｃｏｎｔａｉｎ　ｔｈｒｅｅ—ｌａｙｅｒ　ｃｏｎｔｅｎｔｓ，ｔｈｅ　ｒｉｇｈｔｓ　ｏｆ　ｃｈｏｏｓｉｎｇ　ｌｉｔｉｇａｔｉｏｎ　ｐｒｏｃｅｄｕｒｅ，ａｐｐｌｙｉｎｇ　ｆｏｒ　ｔｈｅ　ｒｉｇｈｔｓ　ｏｆ　ｊｕｒｙ　ｏｒ　ｎｏｔ，ｔｈｅ　ｒｉｇｈｔｓ　ｏｆ　ｃｈｏｏｓｉｎｇ　ｊｕｒｏｒｓ．　关键词：指定陪审；选择权；规制与救济