香港九龙站案例分析

环球贸易广场 ( ICC ) 484米 The Ritz-Carlton
312间房间 房间面积50-365平方米 酒店大堂位于425米 顶部设有室外游泳池
停车位
写字楼 建筑指标
写字楼 经营情况
摩根士丹利，共16层，超过约35万平方呎，亚太区总部。 瑞信（Credit Suisse）87至97楼共10层，约30万平方呎， 香港区总部。 德意志银行，共12层，约42万平方呎，并预留6层楼面 代表性租户 供日后扩充之用，最多可扩展至18层，约630,000平方呎。 强制性公积金计划管理局 15-16楼。 其它包括：荷兰银行（ABN AMRO）全新分行、中国海 淀集团、EFG Bank、日资公司凸版印刷 TOPPAN(前名 快捷财经/SNP Vite）及 Titan Resources。 *1平方呎约等于0.09平方米
天玺 环球贸易广场
建筑占地面积 总建筑面积（不含地下）
九龙机铁站 擎天半岛
尺度 地标建筑高度 塔楼数量
君临天下 漾日居 凯旋门
层数 居住塔楼数 居住单元/大小 服务式公寓 商业面积 （酒店+办公楼+商场） 公共开放空间面积
数据来源：泰瑞法瑞尔及合伙人事务所
6
项目各类型物业分析
物业 漾日居 落成时间 2000 档次 体量(万㎡) 13 容积率 5-6 简介 6栋，1288个单位，1332个停车位， 单位面积约77-232平方米 5栋，2126个单位，1270个停车位， 单位面积约77-252平方米 4栋，新鸿基地产：255米高，75层， 约1300个单位 3栋，恒隆地产：1122个单位，864个 停车位，单位面积约95-271平方米 新鸿基地产：香港首个横向式商场， 商业最高端商业，4层
协同因素
3
香港城市的发展始终面对有限的可建设用地和不断膨胀的人口之间的矛盾，因此香港建筑 的特征为高密度和超高层； 用作公共交通的土地匮乏，自然要求不同交通方式的良好衔接和换乘，并整合到公共空间 和建筑内部； 九龙地铁站被规划为具有一定密度和混合度的地区重要节点，成为东涌线最大的站点，将 地铁和其他交通方式进行最大程度上的整合； 在机场从启德整体搬迁到赤腊角后，通过提供市内值机的服务，让乘客在香港和九龙的机 铁站内就可以更换登机牌，托运行李，“使机场回归城市”；
战略因素
香港机场核心计划项目
2
项目开发进程
1989年，香港政府作出了建造新机场和机场快线的决定； 1992年，设计阶段起步； 1996年，九龙站项目开始建造； 2000年 2003年 2005年 2007年 2010年
住宅
漾日居
擎天半岛
凯旋门
君临天下
天玺（住宅部分）
商业
圆方ELEMENT
酒店 写字楼
九龙站 综合体
香港岛
4
项目概况
2 6 5
Union Square
擎天半岛：高档住宅 漾日居：高档住宅 中心花园
1
凯旋门：高档住宅
君临天下：高档住宅
圆方：高端购物中心
7
4
3
港景汇：豪华服务式公寓 天玺：酒店、住宅综合体 环球贸易广场
Union Square位于香港西九龙港铁九龙站上盖，由佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路围合；
擎天半岛
2003 高档住宅
16
5-7
凯旋门
2004
10
5-6
君临天下
2005 顶级购物 中心
10
5-7
圆方商场
2007.10
9.3
天玺
2007.3
国际级多 功能大厦
住宅18.2 酒店5.3 共26.2 写字楼23.2 酒店3.0
15-18
新鸿基地产：香港最高的纯住宅，2栋 约270米双子塔，包括住宅、服务式出 租住宅（港景汇）和豪华六星级酒店 (W酒店)
案例：Union Square ——香港九龙站
1
开发背景
1
1990年初期开始启动的香港机场核心计划，促成了机场快线沿线一带的城市形态急速发展。
主导因素
2
九龙站填海计划作为香港机场核心规划的关键项目，最直接的目的就是为尖沙咀一带的城 市扩张提供可建造的土地，填海形成的新地，未来的发展将主要由地铁线路和地铁站引导；
香港岛 • 香港最为繁华之地。 • 港岛北部为香港CBD，拥有劈山填海而造的皇后大道、 德辅道等； • 港岛南部的浅水湾、深水湾等为著名的旅游区和高级 住宅区； • 港岛中部为香港主要行政机关所在地。 香港国际机场 • 于1998年7月6日正式启用，取代位于九龙城区的香 港启德国际机场。 • 第二条跑道于1999年5月启用。 • 是亚洲最繁忙的机场之一，也是重要的国际货物中转 枢纽。
3
项目区位
香港格局与项目位置示意
新界 • 香港地区面积最大的部分，总面积达975.1平方公里， 约占香港总面积的92％。 • 过去以农业为主，后形成了观塘、荃湾两个工业新市 镇。
新界
香港wk.baidu.com 际机场 九龙
九龙 • 东南西三面被维多利亚港湾包围，与一海之隔的港岛 共同构成香港最繁华的城市核心区。 • 其中以尖沙咀、油麻地及旺角最为知名，是香港的购 物、饮食、休闲、娱乐的中心，是全球游客聚集的购 物天堂。
5
项目经济指标
九龙站（Union Square)项目物业布局示意 九龙站项目指标数据
开始建造时间 建造期限 基地面积 1996年5月 14年 135,417平方米 109万平方米 1,679,552平方米 369×503米 484米（118层） 22栋 35-118层 18栋 5225单位/平均115.4平方米 68,098平方米（约640单位） 414,676平方米 不小于1.7公顷
国际顶端酒店——W酒店 位于天玺II第12-28层； 提供393间豪华高级客房，包括42间套房，全 部客房及套房均配备声宝(Sharp)、Bang & Olufsen及KEF的尖端设备； 总统套房Extreme WOW配备八人餐桌、特大 浴池、巨型衣帽间、施华洛世奇水晶浴室配件 及室内水族缸； 客房融入金、木、水、火、土五大元素； 全亚洲首间Bliss提供特式水疗服务； 亚洲首间由客席DJ驻场的W style Living Room酒吧； 位于76层全城最高的酒店游泳池； 配备尖端科技、占地820平方米的多功能会议 及活动场所；
新鸿基地产：香港最高写字楼，全球 第四高，共118层，490米，丽嘉酒店 （The Ritz-Carlton ）300客房
环球贸易广 场
20072010
国际级地 标办公楼
商业中心 公共空间 交通枢纽
顶级住宅
7
顶级酒店
项目物业布局及比例
2 6 5 7 4 3
写字楼 酒店 商业 住宅 公寓
公寓, 6.8, 6% 住宅, 60.4, 56%
成功KPI
品牌开发商合力开发，且发展商之间特点突出，分工明确
住宅先行聚集人气（前期的大规模豪宅项目吸引最高端客 户注目）
核心驱动因素：前期以高端住宅驱动，随着片区逐渐成熟， 高端商业及国际顶级商务和酒店为综合体实现整体升级
借鉴之处
综合体核心区域物业比例为：住宅：商务：商业：酒店 =60%：25%：10%：8％
占地13.54公顷，总建筑面积约109万平方米； Union Square是港铁九龙站一个综合商住发展计划，集住宅、写字楼、商场、娱乐和酒店设施于一体； 整个发展计划分为七个发展项目组合： • 前五期已先后落成并入伙 • 余下的第六及第七期（第五期被合入第六、七期）发展项目组合于2007年至2010年分阶段落成 由香港政府通过港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展 有限公司四个发展商合作发展； 九龙站的设计是1992年由港铁公司任命英国建筑师泰瑞·法瑞尔及合伙人领导的联合工作组进行；
W Hotel
港景汇 环球贸易广场 ICC
2007年，作为商业主体的圆方广场投入使用，致此，车站已投入运营近10年，所有住宅项目也基本完成； 2009年，主体建筑大致建成，九龙机铁站投入使用； 2011年，483米高的环球贸易广场全面落成；3月丽思卡尔顿酒店试业;
多家开发商联合，高端住宅先期启动，商业和商务使区域价值得到有效提升
12
写字楼, 23.2, 21% 酒店, 8.3, 8% 商业, 9.3, 9%
1
8
标志性建筑——ICC
项目名称 高度 建筑面积 功能分布 环球贸易广场（International Commerce Centre） 可用楼层的水平高度达490米，实际高度则为484米，约 118层； 总楼面面积为2,822,039平方呎（约262, 176平方米） 10至99楼为甲级写字楼，总楼面面积约250万平方呎； 顶层的15层为六星级酒店（The Ritz-Carlton）； 在100楼设有公众观景层，让游客可在高处欣赏维多利亚 港景色。 整个项目（连同Union Square第六期）提供共1700个车 位。（当中500个车位专为环球贸易广场的租户而设，而 余下的1200个车位供访客使用。） 写字楼由低至高划分为5个区域，净楼底高度最高达 2.85~3.15米。 区域1及2的净楼底高度为2.85米； 区域3至5的净楼底高度则达3.15米。 每层楼面面积约35000平方呎，每层总楼面面积随着所 处的高度递减； 10楼的总楼面面积为38864平方呎； 99楼的每层总楼面面积则只有31182平方呎； 第一期（低层楼面）已于2008年9月落成，其余楼面预 计于2011年至2012年落成。 环球贸易广场在2008年末已有各大小商户进驻营业。该 种手法仿效美国世界贸易中心（在911袭击中倒塌）；
楼宇
平台层，屋顶花园
第二层：商场
第一层：商场
地面层：巴士、小巴及的士
地下第一层，机场快线铁路
地下第二层，地铁站
在九龙站计划案中，最大的特点是设计一个标高18米的大型平台层，且近乎100%基 地覆盖率，配合超高度体量建筑形式，是房地产业对利润最大化的直接物化体现。
11
项目借鉴
占据城市顶端区位，具备成熟的商业、商务及休闲娱乐氛 围
9
Kohn Pedersen Fox Associates（KPF）建筑事务所设计。
标志性建筑——天玺
豪华酒店式公寓 — 港景汇 位于天玺II第50至70层； 提供266个高级服务套房，套房间隔包括开放 式套房、一房套房、两房套房以及三房套房； 70楼设有两间面积达229至327平方米的豪华 总统套房，特别配备专用电梯大堂； 配全套时尚品牌电器及用品； 配置齐全的商务及消闲设施，包括健身中心 及酒廊、阅读区备有上网服务、多功能会议 室、及位于76楼的露天恒温游泳池；
10
项目整体规划
三维城市——不同层面上的不同功能，以期不增加交通的 前提下达到最大的密度和混合度。 地面楼宇入口层被抬高18米，在18米高裙房的屋顶上， 所有高层塔楼共享一个平台，成为了屋顶平台层，包 括公共广场和半开放花园； （根据香港本地规范，18 米覆盖100%占地面积的最大高度。） 尽管像传统的地面层一样服务塔楼，使得街区内部公 共街道与周边车行交通完全分隔； 行人从地上层进入大厅，步行系统和商业空间整合。 商业拱廊和步行路在1层和2层，一些空中廊桥伸入架 空商业街的步行路和附近街区。 首层部分架空使地面用于机动车和行人交通； 主要车行交通安置在地面层，使得车辆容易从周围的 街道进入并方便游客到达地下车站； 该层包括出租车区、停车场、公共汽车站、深圳来的 过境巴士站和红勘火车站对开的穿梭巴士站等 在地下层，机场快线和东涌线在不同的层面分开，共 用一个垂直联系作为直接换乘；