综合办公楼物业管理方案及管理制度

【综合办公楼】物业管理方案及管理制度

第一节整体设想与管理模式 (1)

第二节物业项目服务保障措施 (3)

第三节项目管理处组织设置 (6)

第四节物业项目管理制度 (9)

第五节物业项目接管方案 (18)

第六节物业项目管理服务目标承诺 (23)

【综合办公楼】物业管理方案及管理制度

综合办公楼位于怀宁路与休宁路交叉处，总体建筑面积88888平方米，楼高九层（不包括地下车库）。主要设施有：电梯、智能监控、消防系统、VRV空调系统、办公自动化系统等。办公楼现为合肥市各民主党派办公场所。针对物业特点，**物业将严格按照商务办公楼标准，单独设置物业管理处对该项目作系统管理，提供优质服务。

第一节整体设想与管理模式

“沟通至上，服务致远”作为合肥市**物业管理有限公司服务理念。我们坚持以客户为上，及时认知客户对服务的需求，在服务过程中持续不断加以精进。

根据综合办公楼的情况，我们**物业管理有限公司将本着“精致服务，以我的精心换得您的称心”的服务宗旨，引进先进的管理理念和成熟的管理模式，从前期介入开始就切切实实地做好参谋、在办公楼日常使用中勤勤恳恳地当好物业的管家。

一、采取相适应的服务模式

我们将在服务管理上采用先进的理念，有效的服务管理手段，使所有进入办公楼的客户都体会到我们热心的招呼、细心的关怀、专业的工作、尽心的服务；让客户感受到走进综合办公楼时，就能感觉到充满温馨、和谐的氛围；应用先进的软件服务管理是时尚的，是构建和谐社会所必须的。

二、物业管理的基础服务及延伸特约服务

综合办公楼的物业管理服务分为内核基础服务及延伸特约服务。内核基础服务是指在

物业界面内公共区域内基础的保安、工程、清洁管理服务。延伸特约服务是指有根据

业主或客户的特殊需要，另行对办公区域内其他设施设备的保养维护、特约清洁（领导

办公室、办公室及休息室、多功能厅、乒乓球室、健身房、小会议室、活动室、96人

的大教室及贵宾休息室的保洁），生活服务区域配套管理等。通过内核基础服务，保障

办公楼正常的日常办公秩序。通过接受延伸特约服务的逐项开展进一步提升综合办公

楼物业软环境，使之达到臻善臻美。

三、管理设想

为让业主创造舒适、宁静、称心、亲切、安全的办公环境，我公司将从这些方面努力，刻苦钻研、努力探索。针对【综合办公楼】的特征，我公司提出了以下物业管理设想：1．着重从人的基础生活功能需求出发做到人性化管理理念，丰富特色服务；

2．着重从人与自然、和谐、共生的要求出发，加强对生态、绿化、人文、环境的建设与维护。

四．服务定位

物业管理处内部管理实行以ISO9001国际质量标准体系运行模式。各项服务均规范化、专业化，并在管理服务中不断改进、吸收、运用先进的物业管理方法和要求，不断强化各级服务人员的培训。同时，吸纳各类专业技术人才，不断提升整个物业管理处的人员素质及服务技能。力争使办公楼创优，同时依据ISO9001国际质量标准体系，使办公楼物业管理质量更加标准化、规范化。

4、管理内容

第二节【综合办公楼】物业项目服务保障措施

1、先进的ISO9001：2000内部质量管理体系保障，建立六大管理机制

要实现综合办公楼项目物业管理目标，离不开强化的内部管理体系。公司运作将依托IS0严格的质量管理体系模式作为日常管理运作质量的保证。建立六项管理机制：

1．自我约束机制：严格苛求，精益求精的宾馆星级式服务，以服务卓越、质量上乘

的高标准约束自己。

2．专业化运作机制：对于项目处遇专业性与技术性较强的管理服务，都有专业物业

公司技术中心提供技术支持。以降低成本，扬长避短，提高

效率。

3．质量保证机制：专业物业公司的管理运作和服务规范遵循国际化，标准化组织的

ISO9001－2000的管理模式进行实施。

4．检查监督机制：为了确保服务质量，专业物业公司必须建立了严密而科学的质量

检查监督体系负责办公楼管理服务的各项意见反馈与投诉回

访。

5．紧急预案机制：根据办公楼特点，分工作条线，设计各类预案，建立预案网络

机制，预案流程，预案执行监督及预案检验、预案起动执行记

录等一整套可操作制度。

2、采用系统及过程管理方法最终实现“十二化”管理

综合办公楼项目物业管理活动是由各相关的子过程组成，各相关过程加以识别，理解和管理，最大限度的减少职能交叉、重叠管理。实现垂直管理、目标管理、网络管理，从而达到提高管理效率、降低运行成本目的。公司将各类服务活动赋予文件化、程序化，并实行并通过PDCA（PLAN DO CHECK ACTION）管理方式做到精心策划——明确各项活动的职责，配备适当的资源，保证科学管理。

精心实施——严格按照质量管理体系文件规定要求，实施程序化、规范化管理使每位员工明确自己该做什么，如何做，做到什么程度，留下何种记录，

从而达到定时、定人、定岗、定任务、定质量的五定要求，严格检查

——每项活动都会有计划的受到检查，从日检到周检，月检覆盖整个

物业管理活动，保证各项物业管理活动在严格受控状态下运行。

持续改进——针对检查中发现的问题，通过征求业主、客户意见，运用统计方法，测量出物业管理活动的不足之处，制定纠正和预防措施，从而实现物

业管理活动的持续改进和质量的良性循环。

“十二化”工作标准服务组织专业化、服务架构简约化、服务控制规范化、服务标准

精确化、服务理念人本化、服务内容菜单化、服务效果最佳

化、服务责任全体化、服务队伍素质化、服务信息网络化、

服务成本合理化、服务运作市场化。

3、重大预案的设计演练制度

根据管理重点，我们应在服务管理上从以下几个方面设计应急预案并加以演练，以确保办公楼运作的安全无虞：

●工程管理方面：突发性水浸应急处理预案、防汛应急预案、设备故障应急处理预案、

触电事故的应急处理预案等；

●治安保安方面：交通意外事故应急预案、治安、刑事案件应急预案、火灾、爆炸事

件应急预案、节假日突发事件处理预案等；

●环境保护方面：下水管受堵排积水预案、地面遭受特种材料污染排除预案、有害气

体侵袭预案等；

●公共卫生方面：食物中毒预案、流行病预防预案等；

4、强化岗位培训、有效进行督导

公司将对综合办公楼实行全员培训制度。培训工作将由始无终地贯彻在整个管理过程中。办公楼管理服务人员在上岗前由公司进行系统严格的岗前培训并取得相应的岗位执

业资格证书。通过岗前培训使员工在服务意识的培养、服务理念的树立、工作技能的提

升等方面尽快达到一流管理所需的水平。让全体员工理解公司的质量方针、质量目标，

继而自觉参与到公司的质量活动中去。同时，公司还在日常管理服务过程中不断地对员

工进行在岗培训及理念的强化，继续通过技术平台优势及软件支持以多种形式加强人员

培训的沟通交流，以持续提升员工的专业技能。

执行规范是否到位，培训是否有效，还须通过督导这一环节。我们将建议多层次的

督导体系。综合办公楼将通过定期的日常巡查，每月组织所有部门负责人进行的一次楼检；每个部门负责人每日对办公楼管理状况作一次例查；各基础管理层更是根据操作规范要求时时对管理作出巡查；公司不定期地对项目作抽检和指导；同时物业管理处更接受业主和使用人对管理质量的评定和指导。

5、量化考核，建立激励机制

公司还将根据员工的绩效对每一员工进行量化考核。员工考核依据质量控制指标，

逐层考核，责任到人。考核结果必须同激励挂钩，以做到赏罚分明。以通过考核辅以相应的正负激励机制，（正激励：指给予员工以奖励、提高待遇、晋升工资和提升职务。负激励：包括对员工处罚、扣奖、换岗培训、待岗、降职直至终止合同）。起到鼓励先进、鞭策后进的作用。

6、内部保障，建立并推广企业文化

物业管理是一项繁琐、忙碌、多方位的服务工作，每一处优良环境的创造，无不凝聚着管理处员工的汗水和心血。公司推行严格中见人情、严谨中见宽松的人性化管理手段，积极推行企业文化。通过员工恳谈、联谊活动等方式充分注重管理人员与员工的情感沟通，从而营造出和谐的工作氛围，形成员工队伍总体稳定、局部流动的良性资源管理循环。

第三节【综合办公楼】物业管理处组织设置

一、物业处机构设置图

三、人员配备说明：

1、项目主任：………………………………………………………………………1名

2、文员兼仓管：……………………………………………………………………1名

3．工程部：①空调与给排水系统、弱电、强电；……………………………1名

②高低压配电间值班。……………………………………………2名4．保安部：①大堂周围、地下车库出入口每班设1名，三班运行，

另巡逻岗2名………………………………………………………5名

②监控室每班设1名，三班运行，1人/班×3班；……………3名

③保安队长。………………………………………………………1名5．保洁部：①保洁员每人做三个楼层的清洁，九个楼层；…………………3名

②外围四周场地保洁、绿化修剪…………………………………2名

③（2F-9F）8个领导办公室及休息室、多功能厅、

乒乓球室、健身房、小会议室、活动室、

96人的大教室及贵宾休息室的保洁；…………………………2名

（其中领班1名）

共计：21名第四节【综合办公楼】物业管理制度

一．完善管理制度以规范管理行为

?办公室管理制度

?仓库管理制度

?交接班管理制度

?更衣室（柜）管理制度

?员工就餐制度

?员工着装制度

?印章、介绍信使用管理制度

?钥匙管理制度

?财务管理制度

?物资管理制度

?现金管理制度

?费用管理制度

?设备部管理制度

?设备设施维护保养制度

?报修、急修制度

?设备机房管理制度

?设备机房“动火”管理制度

?工具管理制度

?节能制度

?物料申购、领用管理制度

?清洁卫生制度

?设备事故分析及处理制度

?配电室安全保卫制度

?配电室防火管理制度

?配电室值班制度

?配电室交接班制度

?配电室巡视制度

?配电室设备缺陷管理制度

?配电室设备维护保养制度

?配电室停电管理制度

?电梯维护保养制度

?生活用水安全管理制度

?维修人员安全防火制度

?消防设备维护保养制度

?保安管理制度

?消防管理制度

?交接班管理制度

?搬迁大件物品管理规定

?消防设施、器材的维护保养制度?易燃、易爆危险品的管理制度?庭院道路管理制度

?动用明火管理制度

?机动车停车场安全巡检制度

?安全巡检制度

?保安值班管理制度

?安全工作督察制度

?消防安全检查制度

?治安管理制度

?非机动车管理制度

?对讲机管理制度

?二次装潢安全管理

?危险品管理制度

?安全档案管理制度

?安全门及消防通道的管理制度

?灭火器维护保养制度

?保洁部管理制度

?员工劳动纪律

?清洁设备领用、使用制度

?高空安全操作制度

?绿化监管及摆放、养护管理制度

?大堂接待管理制度

?邮件、报刊发放管理制度

?客户投诉处置管理制度

?客户满意度征集、回访制度

二．明确的岗位职责及入职要求

通过明确各岗位职责及入职要求，使从业人员都知晓自己的工作责任，以达到全员管理的目的。

a.管理处主任岗位职责及任职要求

b.文员岗位职责及任职要求

c.仓管人员岗位职责及任职要求

d.工程部人员岗位职责及任职要求

e.保安队长岗位职责及任职要求

f.保洁领班岗位职责及任职要求

g.强电、弱电电工岗位职责及任职要求

h.综合维修工岗位职责及任职要求

i.保安人员岗位职责及任职要求

j.消控中心保安人员岗位职责及任职要求

k.保洁人员工岗位职责及任职要求

三．统一的员工行为标准

a.新职工、转职(岗)职工，应进行安全教育，经考试合格后方可正式上岗作业。

b.当班前必须充分休息，保持精力充沛，当班时不得打瞌睡，不得酒后工作。

c.电气设备、设施发生故障，应报请有关部门维修，不得擅自拆修，以防触电。

d.严格执行办公楼安全规定，结合工作实际，开展安全预想活动，消灭不安全因素。

a.总体要求：整洁，舒适、大方。

b.着装：穿着规定的服装、佩带职务标志。

c.仪容：讲究卫生，手脸清洁，不歪戴帽子，不敞胸露怀，不穿高跟鞋（特殊需要

除外），不戴戒子、项链、耳环，保持仪容整洁。

a.总体要求：亲切和蔼，语言文雅，使用普通话。

b.服务用语：使用“您好、请、谢谢、对不起、再见“十”字文明用语不讲服务忌

语。

c.接到电话时：您好，请讲，再见。

a.总体要求：举止大方，精神饱满，姿态端正，注意小节。

b.服务动作：

?清扫卫生时，要先征得客户同意

?维护秩序时，要说服动员，不要推搡顾客

?处理违章时、要实事求是，不要扣押顾客物品

c. 举止动作:

?不准背手、插腰、抱膀、颤腿或手插衣裤袋里

?不准嘻笑打闹，勾肩搭背

?不准在顾客面前搔痒、挖耳朵、抠鼻子、剔牙齿、脱鞋

?不准随地吐痰,乱扔杂物

?不准当班吃零食,在禁烟区内抽烟

a.总体要求：坚守岗位，尽职尽责，严格执行各项规章制度和作业程序。

b.作业纪律:

?上岗不准接听私人电话，不准使用手机

?穿着规定制服，上岗不挂牌、不符合标准不得上岗

?不准离岗、串岗和聊天

?不准私自调休、替休

c. 岗位纪律：不侮辱、刁难和以粗野语言对待乘客；

四、细致的物业服务各岗位工作指导程序

工程管理

1．前期物业介入设备、设施移交管理程序

2．二次装修设备、设施管理程序

3．电配间各项管理程序

a.值班人员管理

b.设备巡视检查管理

c.设备缺陷管理

d.倒闸操作监护管理

e.无防装置措施管理

f.设备维护清洁管理

g.培训管理

h.运行分析及管理

i.运行技术管理

j.变电间防火管理

k.防小动物事故管理

l.事故处理管理

4．电气照明装置安全管理程序

5．电气防火和防爆管理程序

6．临时用电线路管理程序

7．给排水系统设备点检管理程序

8．消防设备管理程序

9．水箱清洁管理程序

10．对消防报警系统维护和保养程序

11．火灾报警系统管理程序

12．通讯与网络系统管理程序

13．弱电设备运行与维护管理程序

14．闭路电视监视系统管理程序

15．给排水系统弱电管理程序

16．音响广播系统管理程序

17．综合节能管理程序

18．电梯系统管理程序

保安管理

1．门岗安全管理程序

2．公共场所安全管理程序

3．安保巡逻管理程序

4．停车管理程序

5．治安突发事件管理程序

6．防汛管理程序

7．钥匙管理程序

8．消防喷淋系统管理程序

清洁管理

1. 办公楼清洁工作技能指导

a.地面（石料）打蜡、去蜡、抛光工作指导

b.玻璃镜面保洁工作指导

c.不锈刚制品、铜制品保洁工作指导

d.盥洗室保洁工作指导

e.大堂清洁工作指导

f.地毯清洗操作指导

g.办公楼公共区域清洁工作指导

2．常用清洁剂用途、配制比例指南

3. 常见污渍处理表

4. 办公楼清洁工作质量流程图

5. 办公楼清洁服务标准

6.办公楼绿化管理工作制度、垃圾管理制度

7.办公楼接待、会务活动的清洁运作程序

五、周全的应急预案

1.火灾应急预案

2.治安事件应急预案

3.工程设施设备故障应急预案

4.突发性浸水事件应急预案

5.电梯困人应急预案

6.自然灾害应对应急预案

7.停电事故应急预案

8.客户救助应急预案

9.突发性环境污染应急预案

六、日常管理细则及要求

（一）治安服务

物业处设立治安部门实行24小时值班制，严格按照《保安工作手册》负责办公楼区域的安全维护系列工作。

1、秩序维护

①监控中心设立保卫值班室

②一楼岗位协助客服台做好来客来访登记，前来办事或送货人员进入办公楼，需出示有

效证明，且经业户同意后方可登记进入；

③下列人员，未经业户特别许可，不予登记进入办公楼

A 各类业务推销人员；

B 无法说清有关联系人，且又不能出示有关证件及形迹可疑者；

C 其他未经特别许可人员。

④另设立巡逻岗，对办公楼内外围及车库进行不间断巡逻。

2、智能监控系统管理

监控中心值班人员应严格监控，发现异常情况立即通知巡逻岗或报告主任，并做好值班记录。

3、消防服务管理

①定期检查巡视消防设施系统，保持完好，确保紧急状况下及时投入使用；

②发现消防设施异常和故障及时报告领导，使系统处于正常启用状态；

③确保楼梯、走道和出口畅通无阻；

④负责其他涉及消防安全的排查工作。

4、车辆管理

①保安人员做好车库安全管理同时需正确引导来客车辆停放，注意办公楼周围交通情

况，保证车库口及办公楼入口处畅通；

②礼貌对待停车车主，热情帮助车主提供力所能及的帮助（如道路问讯等）。

（二）清洁服务

为确保环境洁净，清洁服务将采取立体式管理：外围与内围、楼层室内与室外相结合。

1公共区域卫生清洁

（1）8：00以前完成大堂地面及电梯间、走廊通道的第一次清洁工作；打扫好卫生间，检查卷纸情况、喷洒空气清新剂；

（2）8：30集中收取垃圾（袋装），及时清运出办公楼；

（3）专人负责车库、办公楼外围保洁及绿化维护，确保清洁无杂物；

（4）做好大堂内外门玻璃，二楼以下内外玻璃的清洁，表面无浮尘，无污渍，光泽透明；（5）地面清洁1天不少于2次；墙面清洁1周不少于2次，有灰尘或杂物随时清理；（6）公共走廊推尘一天不少于2次，确保地面光亮；不洁净点滞留时间不超过30分钟；（7）楼梯台阶的拖洗保养、不锈钢扶手抹尘；

（8）不锈钢垃圾筒摆放在指定位置，外表光亮无污迹，筒外周围无痰迹，垃圾不外露；（9）室内摆置品、盆景等保洁工作，保证目视无灰尘；

（10）大堂天花灯筒、各组灯饰、各类出风口无蜘蛛网;

（11）墙面各开关面板、消防设施设备的清洁工作；

（12）电梯门及轿厢无灰尘、无印渍，地毯无灰尘，无杂物；

（13）保证卫生间地面、台面无水迹、无杂物，镜面无水迹，光亮照人；水流通畅，无异味；厕纸娄纸不得堆出表面，厕间门光洁无污渍；

（14）茶水间热水器外表面洁净光亮，地面无水迹、无杂物；

（15）所有裸露在走廊的门窗、台面的清洁。

2、会议室的清洁

（1）会议结束后保洁人员对会议室做彻底清洁工作，确保室内所有物品、器具洁净光亮；（2）平时加强对会议室的卫生检查工作，发现有异常情况立即采取清洁措施，以确保会议室可随时启用。

(3)对沙发\地毯等物品进行局部去污清洁等;

（4）依据《保洁作业手册》对室内部分物品进行专业清洁服务工作。

4、办公楼垃圾日产日清；

5、另外我们将制定保洁应急作业方案，以备非正常状态时的清洁工作。

（三）维修服务

为确保办公楼楼层设施设备的正常使用与安全，让业户有一个安全良好的工作环境，我们将严格执行《维修工作手册》工作流程，规范操作，安全管理。

1、日常设施设备维护

（1）工程人员参与办公楼接管，了解各类设备的使用功能，熟悉水、电管线走向；

（2）建立检查制度（周检、月检）、保养计划（周计划、月计划），做好楼层内给排水、供电设施以及照明系统的日常管理工作，发现异常及故障要及时维修，以免影响正常使用；

（3）接到报修通知后，快速到达现场修复或提出维修方案，文明安全操作，维修合格率达98%，同时做好修复后卫生清洁工作，让业户满意。

（4）加强设备机房安全管理；爱护设施设备，加强节能降耗管理；

（5）组织对会缩化粪池的清理疏通等工作。

2、智能化系统维护

（1）了解办公楼消防设施、监控系统及会议使用各类音响、话筒等设备的性能，熟悉各类设施、器材的安、存放位置，懂得正确使用；

（2）做好日常检查工作，每月进行系统保养一次，发现问题及时解决或上报物业处协调处理；

（3）确保各类设施、器材性能良好，正常运行/使用。

3、电梯使用管理

（1）每天对电梯巡视一次，发现问题及时与电梯保养公司联系；

（2）督促专业公司对电梯的维护保养工作；

（3）加强电梯日常使用管理，懂得电梯困人急救办法；

（4）配合电梯保养公司做好年检及其它相关工作。

3、空调系统设备管理

空调系统是物业工程管理的重要内容，必须引起高度的重视，对空调系统的管理应作好以下基本管理：

（1）建立健全各项必要而简略的规章制度并认真组织落实，必须有经过专业培训的合格工程技术人员从事空调设备操作。

（2）空调操作工人应是经过培训的技术工人,掌握装置操作技能,经有关部门考试合格后,方可进行独立工作。

（3）应严遵守操作规程和系统原理图，以便万一发生事故时，能迅速切断有关阀门，防止

事故扩大。要建立良好的规章制度。（操作规程制度，设备维护保养制度，技术安全规程，岗位责任制，交接班制度等）（4）配合专业公司对设备进行日常维护和管理。（5）经常检查设备机房，使之保持良好状态。

第五节【综合办公楼】物业项目接管方案

根据本公司物业管理经验，物业管理应尽可能早地介入。我们根据办公楼个体特性将全部管理过程划分为三个阶段，即竣工前管理阶段，搬迁及调试管理阶段和正常管理阶段。图示如下：

务是协助业主/建设方完善设计和施工监理、参与房屋竣工验收、配合做好局部区域的安全保卫和保洁工作、人员招聘培训工作、物业管理各类前期准备以及物业开荒。

搬迁及设备调试管理阶段

从首批单位进驻起至整个办公楼入驻完成止。该阶段的主要

任务是房屋的交接验收、接待做好单位搬迁服务配套工作，同时维护办公楼已有日常办公单位的正常办公工作秩序，联动调试完成设备设施，以及应对突发性故障的抢修。

正常管理阶段从搬迁入驻及设施调完成，办公楼物业管理进入正常管理阶段，该阶段

的主要任务是对整个项目进行全方位管理，为客户提供全面服务，对内部管理不断完善和提高。

三个阶段工作的内容和管理重点有区别，又前后承接，前一阶段工作质量的好坏，将直接影响到下一阶段工作的展开与控制。根据本公司经验，唯有在每阶段都将严格控制，规范操作，热心服务，依法管理才能全面实现提出的各项管理目标，真正做到让客户满意。

以下就各阶段的具体内容逐一说明：一、

竣工前管理阶段管理内容

综合办公楼办公楼物业移交将可能分步实行，故结合此情况，物业竣工前管理阶段又

1、前期介入工作内容为：

清洁开荒计划

办公楼验交开始至首批办公单位开始搬迁入住，此阶段作为管理处试运行阶段。

二、搬迁及设备调试装修管理阶段

该阶段时间为首批办公单位搬迁进驻开始至整个办公单位入驻基本完成，各设备联动调试全面完成。本阶段工作重点是接待办公室搬迁和继续完成整个设备的调试。同时，整个办公楼仍将有部分设备处于调试期，设备系统尚不能完全运作且使用性能不稳定令办公楼设备系统突发性故障以及因对设施不熟悉而造成人为使用不当故障率高发。因此，我们贯彻密切沟通，合理规划；预案充分，快速保障以确保整个办公楼的正常使用。

密切沟通，合理规划整个管理处将再建立搬迁调度服务热线，随时能够与相关搬迁单位保持畅通联络，及时掌握每日搬迁规模量，并预先做好在车辆控制，电梯使用，周转场地设置，安全控制，垃圾收集、清运，环境保洁等方面做好合理规划及充分布署相应的人力及物力。使整个搬迁过程对办公楼正常的办公使用秩序影响降至最低。

预案充分，快速保障

通过前期工程介入对各系统性能的充分了解，将办公楼各事项尤其在此阶段出现的多发事件如电力供应（因用电负荷不均），空调系统（制冷，制热不足，盘管滴水等）等作好充分的预案准备。并建立相应的快速反应保障队伍，做到楼内的任何报修事件，15分钟内工程人员必到现场。

三、正常管理阶段

该阶段时间为从搬迁开始到整个办公楼完全正常使用，所有办公单位入驻完成，我们将把管理的重点转到日常管理上来。综合办公楼管理处按全员到岗运作。

本阶段管理必须严格按照ISO9001质量保证体系中有关的质量方针为纲，以程序文件为依据，以操作性文件为日常工作的标准，严守管理质量关，通过我们的精心管理，保持和提升物业的品质和价值。

第六节【综合办公楼】物业项目管理服务目标

1、质量方针

公司确定对综合办公楼的管理方针是：精细化管理和星级式服务。

精细化管理——是指将管理覆盖到每一个环节；

控制到每一个细节；

规范到每一项操作；

精确到每一个数据。

星级式服务——是指在服务上确立星级式宾馆的服务宗旨；

移植星级式宾馆的服务理念；

借鉴星级式宾馆的服务规范；

实行星级式宾馆的服务礼仪。

2、管理服务目标

◆客户满意率95%。（企业标准）

◆管理人员持证上岗率90%。（企业标准）

◆员工培训覆盖率100%。（企业标准）

◆设备、设施运行完好率98%。（企业标准）

◆消防设施运行完好率95%。（企业标准）

◆客户投诉处理率98%。（企业标准）

◆报修服务及时率95%。（企业标准）

◆场地、建筑物、构筑物完好率98%。（国家标准）

◆故障、事件响应时间5分钟。（企业标准）

◆管理区域内卫生清洁各种检查合格率98%。（国家标准）

◆保安事件响应时间5分钟。（企业标准）

管理处事务管理

写字楼规章制度

写字楼规章制度篇一：办公楼管理制度青海物产工业投资有限公司办公楼管理制度第一章总则第一条公司办公楼是公司各部门履行公务活动的场所，为保障办公楼的正常运行，维护文明、舒适、宁静的工作环境，实现优质、高效、规范和安全的工作要求，特制定本制度。第二条本制度适用于公司员工和到办公楼联系工作的临时往来人员。第三条办公楼由公司综合管理部统一管理，具体履行对办公大楼的管理和服务职能。第四条办公楼内任何单位和进入本大楼内的个人均应严格遵守制度，努力创建精神文明。第二章文明办公第五条进入办公楼人员应保持仪表整洁，不准穿拖鞋、背心、裤衩等上班；不准在办公大楼内大声喧哗；不得串岗闲聊，不得在办公大楼进行与公务无关的活动。第六条楼内办公人员言行举止要文明，态度热情和蔼，礼貌待人，公正处事，办公物品应摆放有序。第七条不准在公共通道、楼梯间、走廊、墙面、柱子等地方随意张贴通知、海报、广告等标识物。不准在墙面、柱子等地方乱画、乱刻。

第八条禁用办公电话闲谈，严格执行公司电话管理规定。第九条未经允许一般不得启用他人电脑，更不得擅自拷贝他人电脑资料。第十条搞好个人办公区卫生，做到物品摆放有序，保持整洁、干净。保持个人使用办公设备卫生，下班及时整理桌面物品、文件。人走关好门、窗，将座椅摆放整齐，抽屉和资料柜须锁好。第三章人员与物品管理第十一条临时往来联系业务的外单位人员须在一楼履行登记手续，填写来客登记单，经确认后，方可入内。私人会客一般不得在办公场所。非工作时间，外单位人员一般不得进入大楼，本单位工作人员也不得带他人进入办公楼。第十二条办公室实行定置式布局，不得私自移动。移动较重的办公用具要轻抬轻放，不得磨损地面。第十三条认真执行8小时前台值班规定，办公大楼内不得留宿。第十四条车辆要停放整齐，车头向外，服从管理。第四章安全管理第十五条办公大楼白天的安全保卫工作由公司保卫部和综合管理部负责，夜间安全保卫由公司保卫部负责，各部门积极配合。第十六条各楼层所在部门负责人为各自责任区（本部门办公室）的责任人，公司领导办公室由综合管理部负责。第十七条楼内各部门要加强职工安全教育，增强安全意识，采取有效措施，做好各自责任区的安全保卫工作，内外结合，全方位设防，确

办公楼物业管理方案

办公楼物业管理方案篇一：政府机关办公楼物业管理方案 “XX公司” 物业服务方案 XXXXXXXXXXXX公司 201 年月日第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章结束语 XX市XX办公楼物业管理方案目录 XXXXXXXXX公司简介 XX市XXX办公楼概况及管理特点分析 XX市XXX办公楼物业管理服务思路物业管理服务承诺前期物资装备一览表物业管理服务费用测算固定岗服务方案保洁服务方案紧急事件处理规程管理用房配置方案 XXXXXXXX公司受XX市XXXX委托，拟对XXXXX办公楼（以下简称“XX办公大楼”）提供全委托物业管理服务。针对该办公楼的特点，制定本方案。第一章 XXXXXXXXX公司简介 1.1 我们的实力 XXXXXXXXXXX公司成立于2010年3月，注册资金50万元，是

具有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目前管理着社区高档住宅及商业物业项目公司大力拓展物业管理业务，以物业管理为主导，保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体，形成多元化的服务体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于服务之中，寓效益于服务之中”的服务指导思想。另一方面挑战物业管理服务新概念，打造“贴心业主，亲情服务”的公司品牌，即：全方位近距离、全过程专业化、一站式亲情服务。公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨，每年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理公司观摩、学习，掌握先进的物业管理经验。 1.2 我们的理念? ? ? 服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。团队精神：企业的命运就是个人的命运，企业的发展就是个人的发展。 ? 发展目标：以“生态型发展体系”为依托，致力于打造成都物业第一品牌。 1.3 我们的目标 ? ? ? 立足基础服务，树立XXX物业诚信高效形象。强化服务意识，

综合办公楼使用管理办法

四方区公共卫生服务综合办公楼管理办法四方区公共卫生服务综合办公楼由区卫生局、区红十字会、区总工会、食药局四方分局共同办公。为切实提高办公楼的使用效率，确保正常运转，特制定本使用管理办法。一、管理使用办公楼一楼为公用楼层和区总工会，二楼为卫生局，三楼为食药局四方分局和区红十字会。全体工作人员要爱护公共设施，自觉维护楼内设施，保持公共卫生，节约用水用电。二、安全管理为加强办公楼的防火、防盗、防灾工作，办公楼由专人实行24小时值班制度，值班人员要加强工作责任，切实履行职责，值班期间对外来人员进行询问登记，做好来访记录，预防治安事件。各办公室在下班后关闭门窗，管理好重要文件和财物，因管理不善造成的损失责任自负。节假日加班时要告知值班人员。三、公共卫生办公楼内的公共卫生安排专人进行清扫保洁，包括楼道（窗台）、楼梯（扶手）、卫生间卫生清扫，垃圾清理，保洁人员每天至少清扫一至两次，定期消毒，确保办公楼整洁卫生。各办公室自行清扫各自室内卫生，同时要保持公共环境卫生，做到纸宵烟头放入垃圾箱，不得乱倒垃圾，不得随地

吐痰。四、水电费用办公楼水电费用实行均摊制，水电费按月交纳，各单位每月23日前将本单位的水电费交给区医院，由区医院统一交纳。采暖费用根据面积在供暖季前一次性结交。在使用过程中发生的其它费用由各局分摊。五、文化建设本着谁使用谁管理、谁受益谁维护的原则，各局负责本局办公区域内的文化建设工作。公共区域的文化建设本着科学规划、合理设置的原则，以行政管理职能和特点为基点，从工作理念、队伍建设、廉政建设、精神文明建设、行政执法等方面入手，在办公楼营造文明、团结、和谐、互助、共进、向上的人文环境六、设施维修办公楼正常的设施维修工作由专人管理，主要用于办公楼维护和设施购置。

写字楼物业管理制度

写字楼物业管理制度一、安全与消防管理?（一）写字楼钥匙管理?1。办公楼所有部门钥匙由公司办公室与具体部门分别保管,日常使用由各部门自行负责,不得互相转借.如需借用或配制钥匙,需到办公室办理相关手续。?2.公司领导保管自己办公室得钥匙，备用钥匙由前台负责保管.保洁人员需清洁公司领导办公室时,由前台负责开门,清洁完毕后,及时把办公室锁好。?3．严禁私自配置钥匙。?４。钥匙保管人员一旦遗失钥匙，应立即报告办公室,视情节严重程度,由办公室决定对门锁采取更换等相关措施。５.钥匙保管人员一旦离职，在办理离职手续时将钥匙上交办公室。?6、办公楼一楼侧门与楼梯门锁匙交保安管理,负责早晚开关门。（二）写字楼安全管理?1.办公楼得安全工作由保安部门负责,公司办公室要切实加强对保安得管理,确保保安人员履行好安保职责,严格落实各项安保措施，确保办公楼安全。?2。严格来访登记制度。凡到公司得办事人员先由门卫告知相关部门，并在来访登记表上登记,注明事由，再由相关部门进行接待。杜绝外来人员在公司内部乱串乱闯现象发生。 3。各部门要认真做好部门自身得安全保卫工作.在下班前要检查门窗、用电、空调等使用情况，离开办公室必须关好窗,锁好门;关掉空调、微机等用电设施,确保部门自身安全。?４.有重要设备、仪器仪表得部门要设专人负责，严格管理,避免发生财物丢失等责任事故．?6。财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等重点区域,相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全措施，做到人防与技防相结合,加强管理，杜绝隐患。?7。各部门(人员）发现重大问题与带有苗头性得隐患要及时汇报,及时排除．?8.保安部门要认真检查维护电视监控系统，确保２4小时开通,运转良好。非相关人员禁止进入电视监控室，如需要调瞧监控录像,必须征得办公室相关负责人同意。 9.节假日期间,值班人员必须坚守岗位，认真履行职责，做好交接班记录。对需要加班人员须在值班处登记。对突发事件与重要情况要及时报告,及时处理。? 10。实行每日清楼制度，清楼时间为21时。

政府机关办公楼物业服务管理方案

政府机关办公楼物业服务管理方案篇一：政府机关办公楼物业服务管理方案 “XXXXXX公司” 物业服务方案 XXXXXXXXXXXX公司 201 年月日第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章结束语 XX市XX办公楼物业管理方案目录 XXXXXXXXX公司简介 XX市XXX办公楼概况及管理特点分析 XX市XXX办公楼物业管理服务思路物业管理服务承诺前期物资装备一览表物业管理服务费用测算固定岗服务方案保洁服务方案紧急事件处理规程管理用房配置方案 XXXXXXXX公司受XX市XXXX委托，拟对XXXXX办公楼（以下简称“XX办公大楼”）提供全委托物业管理服务。针对该办公楼的特点，制定本方案。第一章 XXXXXXXXX公司简介我们的实力 XXXXXXXXXXX公司成立于2010年3月，注册资金50万元，是具

有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目前管理着社区高档住宅及商业物业项目公司大力拓展物业管理业务，以物业管理为主导，保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体，形成多元化的服务体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于服务之中，寓效益于服务之中”的服务指导思想。另一方面挑战物业管理服务新概念，打造“贴心业主，亲情服务”的公司品牌，即：全方位近距离、全过程专业化、一站式亲情服务。公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨，每年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理公司观摩、学习，掌握先进的物业管理经验。我们的理念 ? ? ? 服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。团队精神：企业的命运就是个人的命运，企业的发展就是个人的发展。 ? 发展目标：以“生态型发展体系”为依托，致力于打造成都物业第一品牌。我们的目标 ? ? ? 立足基础服务，树立XXX物业诚信高效形象。强化服务意识，

综合办公楼物业管理方案及管理制度

【综合办公楼】物业管理方案及管理制度目录第一节整体设想与管理模式 (1) 第二节物业项目服务保障措施 (3) 第三节项目管理处组织设置 (6) 第四节物业项目管理制度 (9) 第五节物业项目接管方案 (18) 第六节物业项目管理服务目标承诺 (23) 【综合办公楼】物业管理方案及管理制度综合办公楼位于怀宁路与休宁路交叉处，总体建筑面积88888平方米，楼高九层（不包括地下车库）。主要设施有：电梯、智能监控、消防系统、VRV空调系统、办公自动化系统等。办公楼现为合肥市各民主党派办公场所。针对物业特点，**物业将严格按照商务办公楼

标准，单独设置物业管理处对该项目作系统管理，提供优质服务。第一节整体设想与管理模式 “沟通至上，服务致远”作为合肥市**物业管理有限公司服务理念。我们坚持以客户为上，及时认知客户对服务的需求，在服务过程中持续不断加以精进。根据综合办公楼的情况，我们**物业管理有限公司将本着“精致服务，以我的精心换得您的称心”的服务宗旨，引进先进的管理理念和成熟的管理模式，从前期介入开始就切切实实地做好参谋、在办公楼日常使用中勤勤恳恳地当好物业的管家。一、采取相适应的服务模式我们将在服务管理上采用先进的理念，有效的服务管理手段，使所有进入办公楼的客户都体会到我们热心的招呼、细心的关怀、专业的工作、尽心的服务；让客户感受到走进综合办公楼时，就能感觉到充满温馨、和谐的氛围；应用先进的软件服务管理是时尚的，是构建和谐社会所必须的。二、物业管理的基础服务及延伸特约服务综合办公楼的物业管理服务分为内核基础服务及延伸特约服务。内核基础服务是指在物业界面内公共区域内基础的保安、工程、清洁管理服务。延伸特约服务是指有根据业主或客户的特殊需要，另行对办公区域内其他设施设备的保养维护、特约清洁（领导办公室、办公室及休息室、多功能厅、乒乓球室、健身房、小会议室、活动室、96人的大教室及贵宾休息室的保洁），生活服务区域配套管理等。通过内核基础服务，保障办公楼正常的日常办公秩序。通过接受延伸特约服务的逐项开展进一步提升综合办公楼物业软环境，使之达到臻善臻美。三、管理设想为让业主创造舒适、宁静、称心、亲切、安全的办公环境，我公司将从这些方面努力，刻苦钻研、努力探索。针对【综合办公楼】的特征，我公司提出了以下物业管理设想：1．着重从人的基础生活功能需求出发做到人性化管理理念，丰富特色服务； 2．着重从人与自然、和谐、共生的要求出发，加强对生态、绿化、人文、环境的建设与维护。四．服务定位物业管理处内部管理实行以ISO9001国际质量标准体系运行模式。各项服务均规范化、专业化，并在管理服务中不断改进、吸收、运用先进的物业管理方法和要求，不断强化各级服务人员的培训。同时，吸纳各类专业技术人才，不断提升整个物业管理处的人员素质及服务技能。力争使办公楼创优，同时依据ISO9001国际质量标准体系，使办公楼物业管理质量更加标准化、规范化。 4、管理内容 4.1综合办公楼管理区域的公共设备设施的运行、维护、维修管理。 4.2综合办公楼管理区域的公共区域的保安、消防安全管理 4.3综合办公楼管理区域的公共区域的保洁、绿化管理

写字楼物业管理(方案)

上海万达商业广场管理有限公司二零零七年十月上海万达商业广场管理有限公司写字楼物业管理方案

前言：物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。一、日常服务内容及质量标准： ●日常服务内容 a.维修保养服务； b.绿化养护服务； c.治安消防服务； d.环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e.停车管理服务； f.特约服务。 ●日常联系内容 a.每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b.写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c.设立投诉电话接受业户的投诉； d.及时回访业户征询意见。 ●日常服务与联系的质量控制 a.客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，及时提供各类服务，满足合理要求； b.写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检，保证服务质量。 ●日常服务与联系的质量要求

质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作。二、投诉、报修处理 ●管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨询、报修、收费、投诉； ●管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务；并公开办事制度、公开收费项目和标准； ●管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复； ●管理处实行维修回访制度； ●对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； ●业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； ●处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记录，每周进行统计和小结。三、特约服务及服务承诺通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ●服务宗旨便民、利民、优化业户的工作质量。 ●服务原则微利保本、量入为出。 ●服务标准凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。 ●特约服务内容特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活动，这些服务是根据业户的需求而设立，主要有：便民服务、特约服务和代办服务几项内容。 a.便民服务

办公楼安全管理制度

办公楼安全管理制度为进一步加强办公楼安全管理，营造良好的办公环境，确保各办公室工作人员生命财产安全，特制定本制度：一、实行安全工作责任制。各办公室负责人为第一安全责任人，统筹负责本办公室的安全管理。办公室其他人员为第二安全责任人，要对自己的行为负责，加强自身安全观念。第一安全责任人要定期向本办公室人员进行安全宣传，加强法制观念，增强安全意识，提高自我管理、自我约束、自我防范的能力，督促、检查本室人员做好安全工作，发现问题应及时向集团综合办公室报告。二、加强用电安全管理。办公室内要时刻注意用电的安全，严禁私拉乱接电线、私自使用大功率电器，确因工作需要使用的，应在符合安全要求的前提下，上报部门领导审核批准，以防止火灾、触电等事故发生。三、要加强防火安全工作。不准将易燃易爆危险品带入办公室，办公室内不准堆放杂物和焚烧废弃物，公共区域禁止吸烟，保持办公室干净、卫生、整洁，杜绝火苗滋生。四、要加强防盗安全管理。（一）工作时间内注意保管好现金、手机及手提电脑等贵重物品，看到陌生人要过问，发现形迹可疑的人要向集团综合办公室报告，谨防盗窃案件的发生。如无特殊情况，严禁将非本公司人员单独留在办公室。

（二）办公室内严禁大量存放现金、存款单、有价证券及其它贵重物品。确实需存放重要档案资料、仪器设备和涉及收费及有现金往来的办公室，必须采取完善的安全防范措施，并由专人负责管理。（三）有报警装置的办公室，要有专人负责管理，并经常对其进行检查，发现有故障时要立即报告公司保卫部。办公室无人时，要将其设定在工作状态，确保其发挥作用。（四）非正常工作时间办公楼启用门禁系统。门禁系统启用期间：员工凭门卡进出办公楼，并随手关门；非本楼人员需征得本楼员工的同意，并在其陪同下进出办公楼。（五）办公楼所有办公室钥匙和大门门卡由总经办统筹管理、更换和复制，任何人不得随意复制或转借本办公室以外的其他人员使用。员工离职时应将钥匙和门卡交回总经办；钥匙或门卡遗失时，应立即向总经办报备。个人办公桌、橱柜的钥匙要随身携带。五、最后离开办公室的工作人员要随手关门。每天下班前，要关好门窗，关闭电灯、电源，消除各种安全隐患。六、定期对办公楼内的门、窗和设备进行检查并做好记录，如有破损，及时通知有关部门进行修理或更换。其中各办公室内由安全责任人负责，公共场所由公司保卫部负责,专用设备由专人负责。七、办公室发生盗窃案件或火灾等安全事故时要及时上报。杜

政府机关办公楼物业服务管理方案

“XXXXXX公司” 物业服务方案 XXXXXXXXXXXX公司 201 年月日

XX市XX办公楼物业管理方案目录第一章XXXXXXXXX公司简介第二章XX市XXX办公楼概况及管理特点分析第三章XX市XXX办公楼物业管理服务思路第四章物业管理服务承诺第五章前期物资装备一览表第六章物业管理服务费用测算第七章固定岗服务方案第八章保洁服务方案第九章紧急事件处理规程第十章管理用房配置方案结束语

XXXXXXXX公司受XX市XXXX委托，拟对XXXXX办公楼（以下简称“XX办公大楼”）提供全委托物业管理服务。针对该办公楼的特点，制定本方案。第一章XXXXXXXXX公司简介 1.1 我们的实力 XXXXXXXXXXX公司成立于2010年3月，注册资金50万元，是具有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目前管理着社区高档住宅及商业物业项目公司大力拓展物业管理业务，以物业管理为主导，保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体，形成多元化的服务体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于服务之中，寓效益于服务之中”的服务指导思想。另一方面挑战物业管理服务新概念，打造“贴心业主，亲情服务”的公司品牌，即：全方位近距离、全过程专业化、一站式亲情服务。

公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨，每年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理公司观摩、学习，掌握先进的物业管理经验。 1.2 我们的理念服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。团队精神：企业的命运就是个人的命运，企业的发展就是个人的发展。发展目标：以“生态型发展体系”为依托，致力于打造成都物业第一品牌。 1.3 我们的目标立足基础服务，树立XXX物业诚信高效形象。强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌。细化服务质量，倡导“温馨畅想颠峰体验”。 1.4 我们的项目

综合办公室工作制度管理规定

综合办公室工作制度管理规定篇一：综合办公室管理规定综合办公室管理规定为了规范综合办公室管理，美化综合办公室环境。在本办公室办公的各部门均应严格遵守本规定。 1、综合办公室归行政人事部管理，在内办公的各部门人员均应听从安排，严禁私自更改电路，增加大功率设备。 2、办公人员应做好本工位及周边卫生。因个人原因致使办公室卫生脏乱的应及时打扫。 3、办公室卫生采取部门轮班制，行政人事部为周一、二；销售部为周三、四；仓库为周五、六。周日无特殊情况不值日。 4、办公室人员应各司其职，严禁串岗、打闹、吃零食、玩游戏等与工作无关的事。如若发现，本部门领导应给予严肃处理。行政人事部 20xx年7月9日篇二：办公室综合部管理制度综合部（办公室）工作规章制度

为完善公司行政管理机制，建立规范化的行政管理，提高行政管理水平和工作效率，使公司各项行政工作有章可循、照章办事，特制订本制度。一、工作职责范围综合部工作的职责范围：行政管理、人事管理、项目拓展管理。 1、拟定公司发展规划和经营方针、目标，编制经济责任制方案。起草公司合同及行政工作安排、、报告等文件。 2、负责公司各种相关证件、资质的年检考核工作。 3、负责保管好公司公章、业务章、工程章、合同章，并做好使用登记工作。 4、管理公司的车辆、电脑、电话、传真机、复印机等办公设备。 5、负责员工的考勤管理工作及员工的录用、考核、奖惩、离职工作。 6、负责人事档案、技术档案、文书档案等资料的归档和管理。 7、负责按月缴纳公司的电话费、水、电、暖、气、网费等物业管理费用。 8、负责采购、分发、管理公司的办公用品、图书、音像资料等。

办公楼安全管理制度

办公楼物业管理方案

第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划一、认识与定位（一）全国战略长沙重点（二）项目定位二、工作重点和零风险工程（一）三个重点（二）零风险工程三、指导思想、管理模式、管理目标（一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担（二）一种模式：[经营型]物业管理模式（三）管理目标两项承诺四、四大优势（一）观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）（二）技术优势：楼宇设备管理技术支持（三）配套优势：提供综合性物业管理服务（四）经验优势：外接项目管理服务的实践五、八项措施第一章管理方式、工作计划和物资装备一、管理方式二、工作计划三、物资装备第二章管理人员配备、培训与管理一、管理人员的配备（二）管理处人员配置（三）各部门人员素质要求二、管理人员的培训三、管理人员的管理第三章管理规章制度和档案的建立与管理一、管理规章制度的建立二、档案资料的建立与管理第五章指标的承诺及其措施第六章管理成本测算和管理费标准一、物业管理费标准二、对物业管理处财务管理的认识三、管理处控制成本主要措施四、机关新大院物业管理有关费用测算第七章办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入一、物业管理的前期介入（一）施工期的物业管理（二）办公大楼设施设备调试期物业管理（三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理二、办公大楼后续工程的前期介入

三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施第八章社区文化和便民服务一、社区文化与物业管理关系的再认识（一）开展社区文化活动是文化需求的重要手段。（二）社区文化是实施物业管理的润滑剂。（三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。（一）社区环境特点（二）社区总体目标（三）保证社区文化总体效果的主要措施三、便民服务第九章机电设备设施的管理一、系统的日常运行二、设备系统的应急处理方案（一）设备故障处理规程（二）发生火警处理规程（三）电梯困人救援规程（四）供电电源停电故障处理规程（五）停水及故障处理规程（六）空调故障处理规程三、系统的维护保养（一）维护保养工作方式（二）日常维护保养、定期维护保养的质量控制（三）主要系统定检工作要点（四）设备维护保养检修计划和标准四、节能管理五、技术改造、更新六、技术资料的收集、管理、使用第十章物业维修养护计划和实施一、房屋本体及公用设施维修养护范围二、房屋本体及公用设施维修养护运作三、房屋本体及公用设施维修养护周期四、房屋本体部分维修计划、标准五、公用设施维修养护计划及标准第十一章日常物业管理的综合服务一、事务管理三、保安及消防管理五、设施管理

综合办公大楼管理制度

湖州新奥综合大楼管理规定为加强对综合大楼办公环境管理，提升公司对外形象，创造一个舒适的办公环境。同时针对综合大楼的各类设备仪器实现专人负责管理，做到各类设备有效且合理化的使用，提高公司的快速抢险反应能力，确保综合大楼及公司下属各场站在安全的条件下运行。特制订湖州新奥综合大楼管理规定。一、门岗管理 1、门岗管理的归口部门为综合办公室； 2、进出综合大楼办公区的汽车、摩托车进出办公区要减速行驶，严格遵守交通规则； 3、下班以后进出办公区的车辆实行登记制度； 4、进入综合大楼的所有人员一律凭出入证或工作证；对外来办事人员凭有效证件或经办部门电话确认，填写会客单后进出； 5、严禁衣冠不整者进入办公大楼；严禁外来人员进入办公区推销产品； 6、进入综合大楼的物品必须符合国家卫生检疫标准和安全防范要求，并自觉接受门卫登记检查，否则门卫值班员工有权阻止。二、车辆管理 1、员工个人私车（含自行车、摩托车、电动车）由按部门进行统计上报综合办，交门卫备案，如遇部门增减私车，需及时到门岗备案；

2、车辆（含自行车、摩托车、电动车）进入综合大楼后，应按规定区域停放； 3、车辆进入综合大楼禁止鸣笛，主动减速。保持好停车场的清洁卫生，禁止在场内乱丢垃圾、杂物，禁止在场内吸烟、使用明火； 4、严禁载有易燃易爆、剧毒物品的车辆及出租车进入办公大楼； 5、进入综合大楼的车辆驾驶员必须遵守安全消防规定，自觉做好消防工作； 6、为确保停车场道路畅通，场内不准堆放物品，严禁在车库入口和通道上停放车辆； 7、安全保卫人员要对进入综合大楼的陌生车辆严格检查后放行。一旦发现问题，值班人员要拒绝车辆进出，并报告门岗分管领导处理。三、会客管理 1、有来访者，门卫人员必须向被访人通报，经同意方可准入； 2、来访者须填写会客登记单；会客完毕，由被访人在会客登记单上签名后退还门卫； 3、非工作时间原则上不得在楼内会客；四、安全管理 1、消防安全（1）各部门要认真组织学习和严格执行《消防法》，增强防火意识，掌握消防知识，熟悉消防器材的使用办法；（2）不准在综合大楼私拉乱接电线，不准擅自使用电炉、电饭煲、电熨斗、电热杯等电热器具；

办公楼管理制度94368

办公楼管理制度（试行）为加强办公大楼管理，规范办公秩序，营造舒适、优美、安全、和谐的工作环境，特制定如下管理规定。第一章办公秩序管理第一条办公大楼全体工作人员进出办公楼要做到仪表整洁，着装整齐，坚持文明办公，礼貌待人，言谈得体，不得在办公楼内大声喧哗。第二条办公室内，桌椅及桌面各种办公用品、物件应摆放整齐，规范有序。办公桌面杂乱一次扣50元。第三条严格遵守工作纪律，按时上下班，不得迟到早退。迟到15分钟内扣100元，超过15分钟算旷到。不准在工作时间串岗和进行扑克、下棋、电脑游戏等娱乐活动。第四条爱护公物，自觉维护和正确使用办公楼内各类公共设施。办公楼的公共通道、走廊、大厅不准堆放杂物和废旧物品。保持墙面整洁，不得污损墙面，不得在墙壁上随意涂写、张贴、刻画、钉挂物品或破坏墙体结构。第二章安全保卫管理第五条办公楼严禁收购废旧物品人员、推销人员等进入。第六条办公楼门卫实行员工带班值班，即由一名工作人员带领一名保安在办公楼大厅值班。值班人员由综合部、技术部、财务部人员轮流排班，值班人员于工作时间前1小时到岗，下班后1小时方可离开。如发生无关人员闯入办公大楼并造成不良影响，将追究值班工作人员的责任，视情作出处理。第七条禁止将易燃易爆物品带入大楼。第八条各部门下班前要注意关好门窗，切断电源，切实做好防火、防盗、防台风工作，确保安全。发现1次未锁门关窗户及切断电源，追究当日值班人责任，罚款50元。第三章水、电管理第九条节约使用水、电。办公室、会议室等场所尽量使用自然光，室内亮度足够时不开灯，并做到人走灯灭，杜绝白昼灯、长明灯。要随手关闭水龙头，杜绝长流水。发现1次追究当事人责任，罚款50元。第十条对下班后不关灯的，每发现一次，对责任人扣罚50元。第十一条大楼内各种水、电、电话、网络等线路，不得任意改线、搭接、改接。各部门对有问题的线路、插座、灯具等，应及时报后勤进行维修。

办公楼物业管理系统服务方案设计

一、物业概况办公区位于市区路号，始建于年，占地面积为平方米，总建筑面积为平方米，是一个以为主的老科技企业。经实地考察，管理区域内设备设施服务期较长，新旧参差不齐，虽然能为科研、生产、经营提供基本服务，但与时代的发展有较大差距。单位领导班子一致认为，为了使本单位全面快速发展，尽快提高物业管理服务水平势在必行。二、管理目标以创建省级优秀物业管理大厦为目标，注重细节，持续改进，加强管理，勇于创新，不断提高本企业的物业管理服务水平，提升物业管理档次。在现有管理经验及管理资源的基础上，导入先进的管理理念，创造高效、有序、安全、舒适的科研、生产、经营环境，建立一套与业户层次及办公需求相一致的管理模式，使在此工作的全体员工能够真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。三、客户分析办公区客户群体以产权单位员工为主，还有少量的房屋承租户。客户以科研管理人员为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务的期望值较高；同时，也有一些管理相对松散、自由度较高的一般客户群体。这两个群体对环境、文化、环保、信息等方面的要求有所不同，这就给办公区物业管理服务增加了难度，既要注重严肃、大气的氛围，也要体现活泼、随意的环境。因此，根据不同的需求层次，实施高质量、全方位的特色物业管理服务，是该项目的基本要求。四、项目定位办公区的整体形象定位是：现代、高效、环保、繁荣。现代——展示现代化的科研办公形象。

高效——塑造进取、创新和富有效率的科研气氛。环保——树立注重环保的文化内涵和社会形象。繁荣——聚集浓厚科研气氛，注重社会效益和经济效益。五、管理原则为实现既定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理服务过程将始终把握以下原则： (一)业户需要第一，服务质量第一，满意度第一的管理从严原则 “全心全意为业主，认认真真做物业”是服务宗旨，“业户需要第一，服务质量第一，满意度第一”是服务理念，做到从业户的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，为业户提供优质、周到、及时的服务。管理从严是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业户不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理，以确保物业管理服务收到应有的成效。 (二)专业管理与业主自治管理相结合的原则在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业中心的积极性和业户的积极性。物业中心应当尊重并按照广大业户的要求，通过物业中心对物业实施专业化的管理，同时努力争取业户的支持配合，使其能正确使用和维护物业，共同创建文明的办公环境。 (三)物业管理为主、多种经营的原则在做好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业户的不同需求，又增强物业中心的“造血”功能，增加经济积累，以利于更好地为业户服务。六、服务项目根据办公区的实际情况，将物业服务重点放在客户服务、绿化美化、清洁卫生、秩序维护、消防管理、房屋及共用设施设备管理、机动车管理、非机动车管理、职工食堂、交通运输、集体宿舍、商品部、会议室服务、纯净水销售

综合办公室管理制度汇编(最全)

综合办公室管理制度（最全）第一章办公管理制度第一条严格遵守公司的各项规章制度。第二条上班期间必须仪态端正大方，服装整齐清洁，语言规范，文明礼貌。第三条在工作时间内保持良好的精神面貌，举止得体，不允许在办公室内睡觉或坐在办公桌上做类似影响公司形象的行为。第四条自觉维护办公环境的整洁、美观，不准随地乱扔纸屑杂物，桌面上物品摆放整齐，无与办公无关用品，无食物。第五条在工作时间内不允许长时间占用公司电话，不能用电话闲聊天。第六条在工作时间内不允许大声喧哗、打闹，影响他人工作，不允许进行打牌等娱乐活动（公司组织的活动除外）。第七条在工作时间内不准擅自离岗或擅自外出购物。第八条工作时间内，不允许使用公司设备从事与本职工作无关的操作（包括游戏娱乐、听音乐、广播等）。第九条不允许私自安装与工作无关的各种软件。第十条未经相关负责人的同意不允许私自动用他人设备。第十一条不得非法侵占、故意损坏或损毁公司财物。第十二条工作时间内，不得从事第二职业或与工作无关的活动。第十三条在工作时间内不允许接待私人来访，任何时间内不允许将

与业务无关的人员擅自带到办公室内。第十四条节约使用耗材等办公资源，并爱护办公设备，发现设备有问题应及时向有关负责的部门反映，不可带病操作。第十五条员工必须服从上级命令，除做好本职工作外，如遇其他同事工作繁忙，必须服从上级领导的安排，协助配合，不得借故推辞。第十六条员工未经公司批准，不得私自兼任本职以外其他有偿报酬和具竞争行为的工作，更不得借职务上的便利营私舞弊。第十七条除公事外，任何人员不得使用公司名义做其他用途，滥用公司名义可视作欺诈行为，公司有权提起法律诉讼，并保留索赔权利。第十八条员工必须严格遵守公司的保密制度并认真执行。第十九条公司网络使用规定： 1. 员工非工作需要不得上网及浏览跟工作无关的内容。若因工作需要上网时应严格遵守公司有关保密、BBS使用、电子邮箱使用等相关规定； 2. 不允许从网上下载与工作无关的各种软件，包括游戏、音乐等； 3. 不允许使用网上各种工具进行聊天； 4. 严禁员工利用网络进行损害公司利益的任何活动，包括转移和泄露公司的各项信息、成果及商业机密。第二十条公司电脑使用规定： 1. 公司的电脑不得随意拆卸，如需维修需通知相关人员； 2. 任何涉及到公司保密的信息、文件不得随意拷贝； 3. 为工作方便，公司的每台电脑统一设置密码，不得自行设置系统

办公大楼物业管理方案.doc

办公大楼物业管理方案1 商业广场物业管理方案一、物业管理服务范围 1、大楼的防盗、防火、防事故等日常安全保卫工作,24 小时保安值班。 2、公共设施、设备的正常运行、养护和管理。包括:发电机组、给排水泵、高低配电、给排水管道、照明、疏散指示灯、消防控制系统、监控系统、电梯、门窗等(除电脑联网、电话系统外的全部设备)。 3、绿地、花木等的养护与管理。 4、环境卫生。除工作人员办公室、资料室、仓库、电脑房以外所有场所的卫生清洁,垃圾收集和清运、定期消毒、灭鼠、水池清洗,化粪池清理。 5、大楼的来人来访登记、车辆停放管理、交通秩序管理。 6、负责门岗管理及报刊、杂志、信件的收发。二、人员配备要求人员配备须按我方制定的人数、学历、岗位证、专业上岗证(各管理部门均要求要有上岗证)、职称、年龄要求具备。具体如下: 1、管理处主任1人，中专以上，50周以下；

2、设备及配套设施运行及维护人员1人，高中以上，50周岁以下，需具备水、电工证； 3、保安9人，初中及以上，55周岁以下，符合上海市保安管理规定的要求； 4、保洁及绿化2人，45周岁以下，经过培训；三、工作流程与质量要求 (一)大楼清洁服务 ①细则及要求 1.清理大楼内的所有垃圾，2次/天； 2.收集及清理所有垃圾箱，1次/天； 3.清洁所有大堂墙壁、宣传栏，不少于1 次/周； 4.清洁所有花盆及植物，不少于1 次/周； 5.清洁所有出口大门，不少于1 次/周； 6.清洁所有扶手、栏杆，不少于1 次/周； 7.清洁所有通风窗口及玻璃表面，1 次/月； 8.清扫天花板尘埃、蜘蛛网1 次/季；男女卫生间 1.抹净所有门，1 次/周；

机关事业单位办公大楼综合管理制度

办公大楼综合管理制度为进一步明确责任，切实加强办公大楼规范化管理，为驻楼各单位提供一个安全、洁净、舒适的工作环境，经研究决定，办公楼实行以机关事务管理局管理为主，其他驻楼单位配合管理的模式。办公楼内所有部门员工和进入本大楼内的个人均应严格遵守制度，努力创建文明办公楼。具体办法如下：一、文明办公 1、进入办公楼人员应保持仪表整洁，不准穿拖鞋、背心、短裤等上班。 2、保持大楼安静，不得在大楼内斗殴、喧哗、嬉闹、酗酒或从事其他违禁活动。二、卫生管理 1、自觉维护大楼内卫生，不准随地吐痰、不准乱丢烟头、口香糖、纸屑、果皮等杂物。 2、楼道内不准任何单位或个人乱搭乱建、乱堆乱放。 3、办公、生活垃圾投放到指定位置，由各责任单位负责清理，不准把茶叶、剩菜、剩饭等垃圾投入便池、洗手盆或拖布池。卫生间垃圾每天清理，最长间隔时间不超过2天。 4、不准私自在公共场所墙面上钉、钻、刻、割、画、贴等，保持墙面清洁。如需张贴展板、悬挂横幅等，要提前

告知县级机关事务管理局，按要求办理。 5、办公楼内各单位办公室要坚持每天打扫卫生，做到窗明几净，办公室内外墙壁无蜘蛛网，办公桌、文件柜等物品摆放整齐有序；垃圾要做到袋装化，定点堆放，及时清理；禁止向窗外抛扔杂物。 6、不准在楼道、会议室、楼道及标明禁止吸烟的公共场所吸烟。 7、保持卫生间的清洁。不准在卫生间内乱扔乱倒杂物，卫生间使用后应及时冲洗。 8、办公楼内部环境卫生，由各单位按占用办公面积，以排班值日的形式进行保洁管理，楼梯等公共部分的卫生，按各单位所在楼层共同进行保洁。 9、办公楼内部卫生责任区划分：一楼由派出所负责；二、三楼卫生由计生办、行政审批中心负责；四楼卫生由机关事务管理局负责；五楼卫生由推进办及机关事务管理局负责；六楼卫生由推进办负责；七楼卫生由金融办负责；八楼卫生由使用单位负责。 10、办公楼外部环境卫生区划分：办公楼前向东至公路、向北至图书馆大门、向南至大门由金融办、推进办、机关事务局、行政审批中心负责；办公楼南卫生区及西南角厕所由派出所、计生办负责。要求厕所保持清洁卫生，责任区内无烟头、纸屑、塑料袋等垃圾及其他废弃物。办公楼外部卫生

办公大楼管理办法

办公大楼管理办法一、中心公共场所保洁管理方面（一）中心公共场所的环境卫生由中心聘请专职保洁员按照划定区域统一清扫。（二）窗口的办公区域，应每日一次保洁（在上班前对桌、椅、柜、地面进行清洁，整理摆放好物品）。（三）为保持中心室内外卫生，窗口工作人员和外来办事者必须树立“卫生为荣”的意识，养成和保持良好的卫生习惯。做到不随地吐痰，不乱丢纸屑，不乱倒茶叶渣，不随处悬挂、张贴宣传资料，工作资料、用品摆放整齐。（四）一至三楼服务大厅内严禁吸烟，保安员要起监督作用。（五）中心不定期对窗口的卫生情况进行检查，定期公布卫生检查结果。二、安全保卫管理方面（一）中心整体的安全保卫和防火工作由中心负责。（二）窗口必须做好本责任区内的防盗、防火、防诈骗、防治安隐患工作，以保证正常工作秩序及财产、人身安全。（三）下班后和节假日期间应做到“三好一无”：即物品整理好、电源关闭好、柜门锁好，无事故隐患。

（四）要注意安全用电，正确使用用电设备，不得随意安装、更改用电线路和电掣，增加用电设备、安装或更改用电线路、电掣等需经中心批准。（五）上班时间，工作人员必须佩戴中心统一发放的工作卡方可进入办公区域，其他无关人员一律不得进入窗口内。（六）窗口工作人员需在非对外办公时间加班的，必须凭中心统一发放的工作卡或本单位工作证，办理好登记手续后方可进入；窗口如需集体加班的，须提前告知中心。三、停车场管理方面（一）工作人员和外来办事者必须按中心规定从指定的出入口进入和驶出停车场，并根据车辆的类型、大小，停放在划有标志线的车位内，不得乱停乱放。（二）进入停车场停车、取车时，必须服从保安员的指挥。（三）窗口有固定车位的车辆，必须停在指定车位上；没有指定车位的车辆，不得停在固定车位上。办公楼后勤管理制度一、用电管理制度 1、局办公楼室内照明灯由各办公室人员共同负责管理，根据天气状况使用室内照明灯，下班后做到人走灯灭；办公楼走廊、卫生间及会议室照明灯由清扫工负责管理，行政办公室定期或不定期监督检查。 2、办公电脑使用人员要加强用电管理（多人办公室应设专人负责），不得在工作时间上网聊天或打游戏，下班后一律关闭主机及附属设备。