农村集体建设用地基准地价研究
集体建设用地基准地价评估_方法与实证
集体建设用地基准地价评估_方法与实证集体建设用地基准地价评估：方法与实证摘要：地价是城市规划和土地利用的重要参考指标，对于集体建设用地的基准地价评估具有重要意义。
本文首先介绍了基准地价的概念和作用，然后详细阐述了基准地价评估的方法与步骤，并结合实际案例进行了实证分析，旨在为理论研究和实际应用提供参考。
一、引言地价是指土地在市场经济条件下取得和转让所需支付的货币数量。
作为土地的一种经济属性，地价在城市规划和土地利用中具有重要的作用。
特别是对于集体建设用地，基准地价评估对于合理设置地价政策和实现土地资源的有效利用至关重要。
二、基准地价的概念与作用基准地价是指根据土地的利用性质、地理位置、市场供需情况等因素，以一定的计算方法确定的土地价格。
其作用主要有三个方面：一是作为土地征收和占用补偿的基础依据，为政府对土地的征收和补偿提供参考；二是作为土地使用权出让的拍卖底价，为土地出让价格的确定提供依据；三是作为土地市场的参考价格，为土地买卖交易提供指导。
三、基准地价评估的方法与步骤基准地价评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多种因素。
以下是基准地价评估的基本方法与步骤：1. 收集基础数据：包括土地的性质、用途规划、地理位置、用地需求等相关数据。
2. 设定指标体系：根据评估的目的和对象，制定合适的评估指标体系，包括土地的地理特征、产业需求、交通便利度、用地供需关系等。
3. 评价模型建立：选择适当的评估模型，如回归模型、层次分析模型等，根据指标体系对土地进行多指标综合评估。
4. 模型参数确定：根据实际情况，确定模型中各个指标的权重和参数取值。
5. 评估结果分析：根据评估模型，得出基准地价的估算结果，并进行结果分析和解释。
四、实证分析本文结合某市的具体案例，进行了基准地价评估的实证分析。
在收集了相关数据后，根据土地的性质、地理位置、用地供需关系等因素，我们建立了基准地价评估的指标体系。
选择回归模型进行评估，根据实际情况确定了各个指标的权重和参数取值。
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨作者：丁永洪来源：《中国房地产业·上旬》2019年第03期【摘要】我国关于集体建设用地基准地价方面的研究工作，仍然留有空白。
根本性原因是我国在建设用地规划方面尚未实现有效的开展。
基于此，为能满足新时代下土地交换运作方式的要求，就需要根据集体建设用地基准地价评估试点实践情况，建立行之有效的制度。
本文通过对集体建设用地基准地价评估问题进行分析，然后提出了有针对性、有目标性的解决思路。
【关键词】集体建设用地;基准地价;评估基于国民经济稳定发展背景下，城乡之间的发展差距日趋缩小。
如今我国正积极落实农村土地征收与集体建设用地入市、宅基地体制改革试点工作，有的地区关于建设用地使用权方面的流转管理已经制定了体制，实现了土地资源的科学、有效管理，站在土地资源立法史方面分析，其有着里程碑式的成果与意义。
然而事实上应用土地资源时，面对经济的发展也会暴露出新的问题，由此就要求有关工作者建立更丰富、有效的管理方法，以实现有效应对。
1、集体建设用地基准地价评估面临的问题1.1 评估范围无法明确不管是城镇的基准地价的评估，或者是集体建设用地基准地价的评估，在进行评估前必须明确评估的具体范围。
通常状况下，城镇基准地价的评估具体范围是主要分为城市的建成区、在建区与规划区，是相对比较集中的。
然而集体建设用地是比较分散的，而且分布断断续续的，不是很集中。
所以怎样明确集体建设用地基准地价的评估范围是最基本的前提条件。
1.2 级别界限无法处理级别的明确，通常需要于定级单元前提下，实现同一总分区间有关单元的合并。
关于城镇基准地价方面的级别界限，主要由自然的线状地物组成，比如公路、河流以及行政区划界线等等。
与城镇国有土地对比，在开发程度方面集体建设用地有着明显区别，尤其是基础图件无法与国有土地相比。
例如，路网系统不健全，甚至有的路尚未命名，从而使得级别界限的明确变得十分困难。
与此同时，农村集体建设用地的实践应用，具体成果必须使广大的农民可以看得见、享受到，所以成果就要有着良好的可操作性。
集体建设用地基准地价评估体系构建
集体建设用地基准地价评估体系构建随着城市化进程的加速，城市用地的供需矛盾愈发尖锐。
在这种背景下，探索建立符合我国国情的基准地价评估体系显得尤为重要。
目前我国针对集体建设用地基准地价评估方面的研究还存在一定的空缺，因此，本文将探讨集体建设用地基准地价评估体系构建的相关问题。
基准地价是指在土地成交过程中的最高限价，其是土地出让、土地转让和土地征收等事项中的基础标准。
在集体建设用地的评估中，基准地价评估也占据着非常重要的位置。
集体建设用地的基准地价评估涉及到多个因素，包括土地条件、法律法规、市场形态等多个方面。
在构建集体建设用地基准地价评估体系时，需要考虑如下几点：一、土地资源评估土地资源评估是集体建设用地基准地价评估体系的重要组成部分，它包括土地的权利情况、区位、利用方式、土地资源量等各个方面。
需要根据土地的不同分类和用途，考虑不同的评估指标。
例如，对于工业用地和商业用地，需要按照用途性和商业性来评估地价。
而对于农业用地，需要考虑农村土地的规模、使用年限、资源类型等诸多因素。
同时，在土地资源评估时，还需要注重对不同变量因素的影响以及土地利用的效益评估，为基准地价确定提供科学依据。
二、市场需求评估市场需求评估的主要目的是了解市场对被评估土地的需求情况。
此外，还要考虑未来二至五年内政府规划对集体建设用地的需求，以及市场发展趋势的分析。
这样就可以通过市场对集体建设用地的需求来确定基准地价。
三、政策法规评估政策法规评估是集体建设用地基准地价的一个非常重要的部分。
在构建基准地价评估体系时，必须要考虑到相关政策法规对土地市场的影响。
例如，不同地区地价、开发政策、加强用地管理等都是需要考虑的因素。
这些因素对土地市场的影响对评估结果的准确性有着非常重要的作用。
四、评估方法选择在集体建设用地基准地价评估体系构建中，评估方法的选择是关键环节之一。
评估方法的不同将直接决定评估结果的准确性。
根据评估对象的不同，可以选择不同的评估方法。
集体建设用地基准地价评估的问题探讨
集体建设用地基准地价评估的问题探讨摘要：近年来，我国整体经济建设发展迅速，带动我国各行业的快速发展。
集体建设用地流转具有一定普遍性，但是目前我国仍未建立集体建设用地基准地价体系，致使流转的集体建设用地价格长期缺乏客观评估的法规、技术依据，集体土地流转交易市场不规范、不透明。
为了规范集体建设用地市场，适应当前集体建设用地流转运作模式，保障农村集体和农民的利益，我国应尽快完善集体建设用地基准地价评估相关理论基础，建立一套完整的评估体系，同时制定相应制度对市场进行规范引导。
关键词：集体建设用地；基准地价评估引言我国经济建设之所以发展如此迅速，离不开各行业的支持和高度配合，才有今天的局面和规模。
随着我国国民经济的平稳运行，我国城乡发展差距越来越小。
国家已启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。
我国某些地区在建设用地的使用权流转管理上，建立出相应的制度，对这些土地资源进行相应的管理，对于土地资源的立法史来说具有里程碑式的意义。
这项土地制度的出台也必将会对集体建设用地的流转问题进行针对性的解决。
1地价评估目的和意义探索科学量化集体建设用地定级估价的方法，建立科学合理、可操作性和实用性强的集体建设用地的价格体系，为规范集体建设用地流转、促进集体经济发展、保护农村集体建设用地权益、实现城乡统筹发展、逐步建立城乡统一的建设用地市场提供价格依据。
同时，集体建设用地评估也使保障农民经济利益不受损害和建立对农民集体建设用地市场的监管体系成为可能。
2集体建设用地基准地价评估的问题分析1.集体建设用地分布零散，工作量大，不同于城镇国有建设用地集中成片分布，集体建设用地除了个别区域属于集中使用区。
其他大部分的集体建设用地都属于零星分布地块，主要类型为零星宅基地和其他零星建设用地。
地块分布零散会加大基准地价评估过程中评估单元的确定、地价测算等步骤的工作量。
2.缺乏市场资料，难以收集，由于现在市场上集体建设用地交易市场相对窄小，交易数据少，且大量的交易案例属于私下交易，不属于正常化、公开化的交易行为，缺乏客观实例可用，这造成了在实际估价时没有足够案例可用于比较验证，评估出的价格也难以适应市场的要求。
集体建设用地基准地价评估体系构建
集体建设用地基准地价评估体系构建随着城市化进程加快，土地资源的利用和管理越来越成为城市发展的重要议题。
在城市建设中，集体建设用地基准地价评估体系构建是一项至关重要的工作，对于促进土地资源的合理配置和经济发展起着重要的作用。
本文将对集体建设用地基准地价评估体系构建进行深入分析，旨在探讨如何建立一个科学、合理、透明的评估体系，从而为城市建设和土地管理提供保障。
集体建设用地是指政府、企事业单位和社会团体等集体组织用于建设的土地。
在城市建设和规划中，集体建设用地的规划和利用影响着城市的发展格局和经济社会发展。
建立合理的集体建设用地基准地价评估体系对于城市土地资源的开发利用具有重要意义。
合理的基准地价评估体系有利于优化土地资源配置。
通过科学、透明、公正的基准地价评估，可以保障土地资源的有效配置，避免资源的浪费和滥用，提高土地利用效率，推动城市可持续发展。
基准地价评估体系有助于促进城市建设和经济发展。
合理的基准地价能够保证土地开发的可持续性和稳定性，为城市建设和经济发展提供良好的土地支持和保障，推动城市发展的健康有序进行。
建立完善的基准地价评估体系可以保障土地利益相关方的合法权益。
在土地使用和交易中，基准地价是土地出让和交易的重要依据，通过建立合理的基准地价评估体系，可以保障土地利益相关方的合法权益，维护土地市场的公平和稳定。
建立科学、合理、透明的集体建设用地基准地价评估体系对于城市土地资源的合理开发利用，促进城市建设和经济发展具有十分重要的意义。
目前，我国的土地管理体制还存在一些问题，基准地价评估体系也存在一些不足之处。
具体表现在以下几个方面：1.评估标准不明确。
目前各地在集体建设用地基准地价评估标准方面存在较大差异，评估结果缺乏统一标准和依据，导致基准地价的确定缺乏科学性和客观性。
2.评估过程不透明。
评估过程中缺乏公开透明的信息披露机制，土地评估结果的公正性和客观性缺乏保障，容易引发争议和矛盾。
3.评估方法不规范。
集体建设用地基准地价评估体系构建
集体建设用地基准地价评估体系构建随着城市化进程的不断推进和土地资源的紧缺，集体建设用地成为城市发展的重要组成部分。
为了合理确定集体建设用地的价格，保障农民土地权益，构建集体建设用地基准地价评估体系势在必行。
一、集体建设用地基准地价的概念与作用集体建设用地基准地价是指在一定时间范围内，根据土地利用状况、土地市场需求等因素确定的用于计算土地使用权出让金的基准价格。
集体建设用地基准地价的确定对于保障土地资源合理利用、农民土地权益保护具有重要意义。
1. 保障农民土地权益。
集体建设用地是指国家对农村集体所有的土地按照法定程序授予合作社、企事业单位等用于集体建设用地。
合理确定集体建设用地基准地价可以保证农民土地的价值得到充分体现，并提高农民土地收益。
2. 规范土地市场秩序。
通过建立基准地价评估体系，可以减少土地市场的不确定性，降低土地开发者和购地者的交易成本，并有利于土地市场的健康发展。
3. 促进土地资源的合理配置。
集体建设用地基准地价的确定可依据土地的利用状况和市场需求，推动土地资源的合理配置，提高土地利用效率。
二、集体建设用地基准地价评估体系的构建原则构建集体建设用地基准地价评估体系需遵循以下原则：1. 公正、公平。
评估体系应公正、公平，避免人为因素对土地价格的影响，确保土地资源的公平利用，保障农民的土地权益。
2. 适度提高。
基准地价的确定应考虑土地利用效益、经济效益等因素，确保农民土地收益适度提高，提高农民的积极性。
3. 具有可操作性。
评估体系的指标要具有可操作性，便于实施和监管，能满足实际操作的需要。
4. 动态调整。
基准地价评估体系应具有动态调整的机制，及时对市场需求和土地利用情况进行调整，确保基准地价的准确性和时效性。
三、集体建设用地基准地价评估体系的构建方法构建集体建设用地基准地价评估体系需要综合考虑土地利用状况、市场需求、经济效益等多个因素，并采用科学的评估方法。
1. 数据采集与整理。
通过调查和搜集土地资源、土地市场等相关数据，对土地利用状况和需求进行全面了解和分析，并对数据进行整理和统计。
集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨
ｉ ｃｕ ｉｇ ｔｅ ｅ ａｕ ｔ ｎ ｓ ｏ ｅ ｅｉ ｔ ｏ ｎ ａｙ ｏ ｒ ｄ ，ｔ ｅｃ ｌ ｔ ｎ ｏ ａａ ｔ ｅｓ ｌｃ ｏ ｆ ｖ ｌ ａ ｏ ｎ ｌｄ ｎ ｖ ａｉ ｃ ｐ ，ｄ ｌ ｕ ｄ ｒ ｆ ａ ｅ ｈ ｏ ｅ ｉ ｆ ｔ， ｅｅ ｔ ｎｏ ａｕ ｔ ｎ ｈ ｌ ｏ ｍｉ ｂ ｇ ｃ ｏ ｄ ｈ ｉ ｅ ｉ
集、 估价参数 的选取 、 准地价的确定、 基 基准地价的衔接等关键 问题提 出了相应的解决办法， 以期完善
农村 集 体 建设 用地 基 准地 价 的评 估 工 作 。 关 键 词 ： 体 建设 用地 ； 准 地价 ； 估 集 基 评 中图 分类 号 ：３ １ Ｆ０． ２ 文 献标 识 码 ： Ａ 文 章编 号 ：０９ ２６ （ ０ ０）４ ０ ３— ５ １０ — ４ ３ ２ １ ０ — ０４ ０
２ ０年 ７月 ０１
第 １ 第 ４期 ９卷
安 徽 农 业大 学 学报 （ 会 科学 版 ） 社 Ｊｕ ａ ｏ ｎ ｕ Ａ ｒ ｕｔｒ ｎｖｒｔ（ ｃａ ｓｉ ｃ ｄｔ ｎ ｏｒｌ ｆＡ ｈ ｉ ｇｉ ｌ ａ Ｕ ｉ ｓｙ ｏｉｌｃｅ ｅｅｉｏ） ｎ ｃ ｕｌ ｅｉ ｓ ｎ ｉ
Ｊ １２ １ ｕ．０ ０ ，
的若干 问题探讨
杨 杰 １， 绍 敏 ， 任 ２
（． １ 广东省 土地开发储备局 土地市场与地价监测部 ， 广东 广州 ５０ ７ ；． １０ ５２广东省地价评估中心 评估室 ， 广东 广州 ５ ０ ７ ；． １０ ５ ３广州市越秀区第 四土地房屋管理所， 广东 广州 ５ ０ ０ １１０）
摘 要：目前 ， 集体 建设 用地基准地价还是我 国地价管理 中的空 白， 索和 完善集体建设 用地使 用权基准地价 探 的评估工作迫在眉睫。结合具体 的评估试点工作 ， 介绍 了农村集体建设用地基准地价评估工作的特点
集体建设用地基准地价评估体系构建
集体建设用地基准地价评估体系构建随着我国城市化进程的加快，集体建设用地的规划建设对于城市发展具有重大意义。
在集体建设用地的使用与流转中，基准地价的评估是关键环节。
因此，构筑科学、精准的基准地价评估体系也就显得至关重要。
下文从基准地价评估的内涵、定价原则、评估流程以及评估技术手段等多个维度，探讨集体建设用地基准地价评估体系的构建。
一、内涵基准地价是集体建设用地流转中，国家出于社会公益目的，没有对其明确公共服务、基础设施配套设施等投入，直接由政府主导的出让，其代表了集体建设用地的真实经济价值，是市场经济机制下的市场参考价格。
因此，基准地价是一个相对稳定的概念，其主要包括土地内在价值和地区发展潜力价值。
内在价值包括土地的位置、形状、朝向、地形地貌、土地利用类型等因素的综合评估，而地区发展潜力价值则体现未来市场需求的承载能力等因素对土地的影响。
二、定价原则1. 公开透明原则：基准地价评估应公开透明，对土地使用权流转决策具有可预测性和可信度。
2. 合理公正原则：基准地价评估应建立科学、合理、公正的评估体系，公平保护各方利益。
3. 稳定可持续原则：基准地价应基于长期稳定的土地使用政策和市场经济机制，为持续发展提供支撑。
三、评估流程基准地价评估流程可分为以下几步：1. 基础启动工作：召集评估委员会，明确评估目的、范围、方式和评估程序。
2. 评估需求分析：对评估对象地区及其土地利用现状进行调查和分析，研究影响基准地价的各种因素。
3. 基准地价评估：根据影响因素确定基准地价评估模型，进行市场价值、收益法、成本法综合评估，得出基准地价水平。
4. 基准地价公示：公示基准地价评估结果，接受社会监督，保障公开透明。
四、评估技术手段1. 地理信息系统（GIS）：通过GIS技术，对土地位置、状况、用途等多种数据进行综合处理，得出土地的内在价值。
2. 市场调研：利用市场调研方法，收集土地成交数据和供需情况，建立市场价值参考框架。
农村集体建设用地基准地价体系构建方法初探
农村集体建设用地基准地价体系构建方法初探摘要：农村集体土地是我国土地公有制下的独特所有制形式。
改革和建立农村集体建设用地使用权市场流转制度，不仅是农村经济发展的迫切需要，也是社会主义市场经济完善的必然要求。
2014年底，中国中央、国务院印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，新一轮农村土地制度改革大幕开启。
深化农村土地制度改革，面临的一个重要问题就是如何科学合理确定农村集体建设用地使用权价格以及如何进行规范化的管理。
当前农村集体建设用地没有基准地价体系，导致评估或管理集体建设用地时，没有价格基础，也没有价格依据。
基准地价作为政府指导价，是政府规范土地市场管理的基础依据，对于显化集体建设用地市场价值，维护农村集体流转权益，引导集体建设用地与国有土地“同权同价”具有不可或缺的作用。
关键词：集体建设用地；基准地价评估；评估方法1、农村集体建设用地基准地价体系构建的内涵要求1.1农村集体建设用地地价体系的构成地价是地租的资本化，是土地经济规律的反映，由于土地质量、土地权利、市场供求关系和政府土地管理政策的不同，形成了不同标准和发挥不同作用的各种地价形式。
根据我国农村土地制度改革目标导向及其集体建设用地土地市场发展现状和实际应用的需要，农村集体建设用地地价体系主要有以下价格形式：一是反映区域整体地价水平，作为政府实施地价宏观管理的基准地价；二是反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府进行地产市场具体管理依据的宗地地价；三是反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平的交易底价或交易评估价；四是反映具体宗地在地产市场交易或交换等活动中现实成交地价。
从强化政府对地价的管理和调控来看，农村集体建设用地地价评估重点应建立起以基准地价为核心的地价体系。
1.2农村集体建设用地基准地价评估范围及对象现行城镇基准地价评估往往以城镇建成区或城镇规划建设区作为评估范围。
集体建设用地总体而言大多分布在农村地区，且十分分散。
农村集体建设用地基准地价测算及其在土地流转中的应用
农村集体建设用地基准地价测算及其在土地流转中的应用作者：诺敏来源：《环球市场》2019年第15期摘要：土地资源与我们的生活有着紧密的联系，因此土地资源利用必须要符合社会的发展和生活生产的需要。
对于土地的管理也要将其看作是基础产业来对待。
对于我国的农村而言，土地问题就是农村在土地使用建设环节中出现的问题，在这个环节中，加强农村用地建设体系的构建，能够有效促进农村的整体发展。
所以说，必须要对实际的地价核算给予高度的重视，确保地价的测算能够对土地使用和开发提供重要的参考依据，为我国的土地流转奠定基础。
为了实现我国农村集体建设用地地价的准确测算，促进农村土地的正常流转，本文对其相关性进行了分析，以农村集体建设用地的基准地价概述为基础，提出了农村集体建设用地地价测算在土地流转中的实际应用，仅供参考。
关键词：乡村振兴;土地流转;规模经营土地是农村经济发展和乡村振兴的核心，在整个过程中，必须要加强对土地制度的改革与创新，让土地改革带动农业生产，同时促进农业的发展。
我国在多次会议上都提出了对土地制度的改革措施，完善土地承包制度，实施土地流转。
所谓的土地流转就是在确保农村土地的所有权和土地性质不变的前提下，让土地的使用权从承包经营权中分离出来，转移给其他的经营者，也就是说实现土地使用权的流转。
一、农村集体建设用地基准地价概述土地是农民生活和生产的基础，对于农村集体建设用地基准地价的概述是：地价是指土地在买卖以及转让等交易过程中表现出的价格，是土地资产属性的直观体现。
基准地價就是说，在城乡规划的范围内，对不同级别的土地或者是土地条件比较相当的区域按照土地的用途进行评估，并且由我国的相关政府公布土地的平均使用价格。
由我国的政府部门给出土地的法定最高出让年限，并且通过政府的委托和评估。
基准地价并不是具体的土地转让标准，土地在使用权进行转让、出租和抵押的过程中，转让的价格是以基准地价为基础，根据土地的使用年限、土地大小以及土地所在的区域等进行修正和综合评估而决定的。
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农村集体建设用地基准地价研究
摘要：我国国有土地制度是一种特殊的所有制结构，是改革农村集体建设用
地使用权市场流转制度，既是我国经济发展的迫切需求，又是完善社会主义市场
经济的必然要求。
基于此，本文主要分析农村集体建设用地基准地价体系构建的
基本要求以及相关研究措施，以供参考。
关键词：农村；土地价格；集体建设用地；基准地价
引言：中国中央和国务院在2014年末印发了《关于农村土地征收、集体经
营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，正式拉开了农村土地制
度改革的序幕。
如何科学、合理地确定集体建设用地使用权定价，并对其进行规
范化管理，是当前我国农村土地制度改革的一个重大课题。
目前，我国农村集体
建设用地未建立基准地价制度，在对集体建设用地进行估价和经营时，缺乏定价
依据和定价依据。
基准地价是国家对土地市场进行规制的基本依据，它对体现集
体建设用地的市场价值、保障集体土地流转权益、促进集体建设用地“同权同价”发挥着重要的作用。
1、农村集体建设用地基准地价体系构建的基本要求
1.1农村集体建设用地地价体系的构成
土地价格是土地价值的资本化，是土地经济规律的体现，由于土地性质、土
地权利、市场供求关系以及国家土地管理政策等因素的影响，土地价格的表现形
式也不尽相同。
依据我国现行土地制度改革的目标取向、土地市场的发展状况和
现实应用需求，确定了该体系的基本价格形式：一是反映区域整体地价水平，作
为政府实施地价宏观管理的基准地价；二是反映土地在一般市场情况下的正常价格，以作为政府对土地市场进行具体管理的基础；三是在不同市场状况和不同交
易方式下，土地价格最低价或评估价值；四是反映特定土地在房地产市场买卖等
活动中实际成交的土地价格。
为了加强政府对土地价格的管理与调控，应明确农
村集体建设用地评估重点，并以此建立好基准地价体系。
1.2农村集体建设用地基准地价评估范围及对象
目前，我国城镇基准地价的评估多以已建地区或已有计划的地区为依据。
一
般情况下，集体建设用地主要集中在乡村，而且分布比较零散。
虽然我国现行法
律对“城市城区土地归国家所有”，但由于我国现行土地体制存在缺陷，许多原
本属于城镇和乡村的土地，逐渐被转为了城市建设用地，这些土地虽然被划归了
国家所有，但仍然有很多“城中村”，所以，集体建设用地几乎涵盖了城乡的每
一个角落。
因此，必须对农村集体建设用地基准地价进行全面覆盖，以土地利用
规划、城市规划、村庄、集镇规划等为确定要点，并将其作为基准地价的测量对象。
1.3集体建设用地基准地价体系的内涵要求
基准地价是指在确定土地价格的含义和基础上所明确的土地价格。
建立农村
集体建设用地基准地价制度，必须明确土地权利类型、开发程度、类型划分、使
用年限和基准条件的界定。
首先，从土地基准地价的类型来看，主要包括商业、
居住、工业、基础设施和公用设施等。
从政策导向和土地使用权流转的角度来看，可以划分为：工业、商业、旅游业、服务业、建设农民住房、农村集体经济组织
租赁经营用房。
从现实需求来看，与城市基准地价评价相似，应当将集体建设用
地的土地类型分为商服、住宅、工业三类。
其次，从土地权利定义来看，根据
“同地同权同价”的改革精神，集体建设用地基准地价的确定，是指在保留集体
土地所有权不变的情况下，对集体土地使用权进行转让、出租、抵押等权利[1]。
2、集体建设用地基准地价评估思路及关键技术方法
2.1集体建设用地基准地价评估的总体思路
在农村集体建设用地基准地价评估中应从土地性质、土地价格、土地影响规律、土地分布和利用特点来看，土地价格的确定应遵循国家土地有关技术规范。
但是，由于土地产权制度不完善、管理政策的整体缺位、土地市场不够发达、土
地市场发育不完善、土地估价数据不完备等原因，导致了基准地价评估无法完全
符合我国内有用地价格评估体系以及其办法[2]。
目前，我国农村集体建设用地基准地价评估的技术思路与现行的土地市场状
况存在一定的雷同，因而，在不成熟的土地市场环境下，本文提出了一种新的评
价技术思路，这一技术思路对目前条件下农村集体建设用地基准地价评估具有重
要借鉴意义。
通过对我国城镇土地定级估价工作的回顾，提出了多因素综合评价法、市场交易价格法、分级收入法三种方法[3]。
2.1.1多因素综合评价法和级差收益测算法
根据上述所分析，在多因素综合评价法下，应确保市场交易价格与定级估价
法则都建立在土地市场比较发育条件下，以此再开展基准地评价所采用的标准技术。
在这种方法中，多因素综合评判法和分级差收入法是在不发达的土地市场上
广泛应用的一种方法，而市场交易价格的直接定级法是以土地市场比较发育为基
础的方法。
由于目前我国还处在摸索阶段，尚未形成集体建设用地交易市场，目
前交易样本大多为隐性，且交易价格尚未市场化、公开，还不具备直接利用土地
市场交易数据进行定级评估的条件[4]。
2.1.2多因素综合评价法可行性分析
根据上述分析可以看出，级差收益测算法得到的地价并非完全反映土地的市
场价值，而是反映了地价的级差收益，再加上实际的级差收益很难衡量，而且级
差收益计算方法也存在着凭经验划分土地等级、等级边界不能准确确定、主观随
意性大等缺陷，因此已经逐渐被淘汰。
而多因素综合评估则是将土地的各项经济、非经济要素都纳入其中，以定性和定量相结合，将经验转换成科学指标，将对某
一问题的复杂直接判断转变为对某一具体问题的个别评判，从而消除了主观上的
随意性，确保了土地等级的统一与科学性。
在此基础上，将多因素综合评估方法
应用于集体建设用地的评估，具有一定的可操作性。
多因素综合评估是目前我国
农村集体建设用地基准地价评估的一种比较有效的方法[5]。
2.2农村集体建设用地土地定级技术方法
对农村集体建设用地等级的确定，可以从影响土地等级的等级因素着手，以
单一因素评估为依据，运用多因素赋权法和总分剖面法对土地等级进行了评估，
并运用分频谱法、总分剖面法对土地等级进行了分类。
由于农村集体建设用地的
空间分异、价格主导因素等因素与国有建设用地不同，因此，在确定指标体系、
作用方式、级别界线等问题上，必须与国有建设用地不同。
在确定集体建设用地
等级的要素时，既要综合考虑经济、社会、生态等自然因素，又要根据土地地域
分布、经济构成、村结构等特点，选取对集体建设用地等级起主导作用能反映其
差异的因素。
结束语：综上所述，本文是一项关于集体建设用地基准地价的探索性研究，
上述所采用的评估程序和技术规范多以城镇建设用地、耕地等相关指标为参考，
是目前我国农村土地开发利用的一种非必要措施。
本文期望在未来的一段时间内，对我国国有土地基准地价进行理论上的突破，并在行业内形成较为成熟的理论体系，以适应日益增长的市场需求。
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