国资委评估报告审核关注要点

– 增减值原因描述模板化
– 低级错误
二、报告审核中的常见问题（续）
5、房屋建筑物
– – – – 前期费用的取值不区分是否经过报建 房屋经济寿命的确定与大多数机构不一致 合理工期与设备合理工期的关系 勘察成新率与理论成新率差异较大，勘察成新率各部 分比重与造价中各部分比重不一致 – 增减值原因描述模板化 – 房地合一的房产采用收益法评估 – 低级错误
产加回
二、报告审核中的常见问题（续）
▲市场法
– 可比公司选择的合理性 – 价值比率选择的合理性 – 比较调整因素的合理性
二、报告审核中的常见问题（续）
在国资委审核中的常见案例： A公司评估基准日拥有房地合一的办公楼4万平方米，A公 司自身正常经营使用其中的4000平米，剩余房屋均出租，
租期不长。本次收益法评估中，将溢余的房屋在其他业
国务院国资委评估报告
审核中的常见问题
中和资产评估有限公司 郑锋 2014年4月26日
前言
一、本课件所有内容均为个人观点，并非国资委官方观点。 二、国资委目前对评估项目的审核不仅包括评估报告，还包括对经济行为本身、企业、 法律、审计及矿权等方面的审核。由于时间关系，本课件主要针对资产评估方面的问
题进行探讨。
务收入中考虑了租赁收入。收益法评估对溢余房屋的这 种处理方式是否合理。
结束语
国资委对评估报告的审核并不会过多纠结于评估界 的争议问题，主要还是从评估准则、政策法规、逻辑、 披露等角度进行审核。
从目前报送国务院国资委备案的评估项目来看，报
告质量还是存在非常多的问题。这从侧面反映了评估机
构内部风险控制的缺失，需要评估机构进一步加强质量
二、报告审核中的常见问题（续）
6、在建工程
– 评估值按账面值确认或在账面值的基础上考虑资金成 本，而未考虑在建工程开工日期距离评估基准日的时 间造成的人工、材料、机械价格的变化。
7、土地
– – – – 基准地价基准日距评估基准日超过3年 期日修正系数缺少计算过程 开发程度进行了剩余使用年期修 未进行区域因素及个别因素修正，或与成本法土地评 估中相应修正系数不一致
审核意见未涉及的问题不允许评估机构自行修改，若要修改需明确说明。
一、国务院国资委备案流程及程序
（三）专家评审会程序
企业、机 构汇报
专家审核
质询
宣读意见
国资委有核准、备案评估报告的职责，但没有要求注册评估师改变评 估报告的权利
二、报告审核中的常见问题
（一）评估报告
1、未按照《企业国有资产评估报告指南》要求撰写 2、只采用一种评估方法
3、评估目的的描述不明确
4、经济行为批复的评估范围与评估报告中的评估范围不
一致
二、报告审核中的常见问题
（一）评估报告（续）
5、基准日选择不合理
《国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法》 （令第十九号）第三十六条：国有 股东所持上市公司股份间接转让应当充分考虑对上市公司的影响，并按照本办法有关国有 股东协议转让上市公司股份价格的确定原则合理确定其所持上市公司股份价格，上市公司 股份价格确定的基准日应与国有股东资产评估的基准日一致。国有股东资产评估的基准日
二、报告审核中的常见问题（续）
（二）评估技术 ►评估方法的合理性 ►参数的选择 ►逻辑错误 ►公式错误 ►描述太过简单缺少必要的说明及披露 ►低级错误 注意：审核时，对结果的关注大于对过程的关注
二、报告审核中的常见问题（续）
▲成本法 1、往来款
– 预付账款中部分费用性质款项基准日前已经实际发生，
与国有股东产权持有单位对该国有股东产权变动决议的日期相差不得超过一个月。
二、报告审核中的常见问题（续）
（一）评估报告（续）
6、评估依据中出现了未使用或已失效的依据。 7、评估假设不合理，审核中特别关注有限年期的假设。 8、评估结论： – 评估结论选择理由模板化
– 同一报告下同类型公司评估结论选择理由互相矛盾
– 涉及国有资产转让项目时评估结论选择低值
二、报告审核中的常见问题（续）
（一）评估报告（续）
9、股权收益法评估中主要参数与矿业权评估中主要参数 不一致
10、对评估基准日大量期后事项，甚至一些重大事项不做
披露或调整 11、报告附件 —附件中相关文件签署日期在评估报告出具日之后 —需要签字的部分未手签而是使用签名章
– 产成品评估参数的选择不合理
二、报告审核中的常见问题（续）
3、长期股权投资
– 只采用一种评估的方法 – 评估结论的选择
– 母公司说明中缺少对长投评估方法、评估结论选取等
事项的介绍
二、报告审核中的常见问题（续）
4、机器设备
– 企业不是增值税一般纳税人却按不含税价评估 – 合理工期与房屋合理工期的关系
二、报告审核中的常见问题（续）
7、土地（续）
– 成本法评估中投资利润、土地增值收益率取值的合理 性 – 市场法评估中，修正因素描述模糊，修正系数的合理 性 – 可比案例修正后价格差异比修正前还大 – 不同方法评估结果差异较大 – 土地评估结论的确定缺少合理的理由
二、报告审核中的常见问题（续）
8、其他无形资产
三、评估报告审核中出现的问题非常的多，本课件不可能涵盖所有方面，只能针对其 中一些常见的问题做些归纳总结。 四、评估准则、方法、技术不断在发展，本课件内容具有很强的时效性。
目
录
一、国务院国资委备案流程及程序
二、报告审核中的常见问题
一、国务院国资委备案流程及程序
（一）国务院国资委主要批准的经济行为
评估值仍按账面值确认
– 对职工、关联方的往来款考虑风险损失 – 预提基准日后的费用评估值按账面值确认 – 预付款评估中的特殊项目按账面值确认，例如预付造 船款
二、报告审核中的常见问题（续）
2、存货
– 原材料中的大宗商品按账面值确认 – 在产品评估值简单按账面值确认
– 在用低值易耗品评估值按账面值确认
控制，提升执业水平。
•谢谢
1、采用协议方式转让企业国有产权
不分级次，集团内部除外。
2、股份有限公司国有股权设置、转让事项
一、国务院国资委备案流程及程序（续）
（二）国务院国资委评估备案流程
企业提出备案申请 初审 审核报告并提出反馈意见 企业答复
不合规 对答复意见进 行审核
合规
局长批准备案
副局长审核
处长审核
副处长审核
出具复审表
– 通用类无形资产按摊余后账面值确定 – 衰减率确定的逻辑问题 – 成本法评估专利时未考虑利润
9、专项应付款（其他非流动负债）
– 是否为企业实际需要承担的源自文库债
二、报告审核中的常见问题（续）
▲收益法
– 收入、成本预测缺少依据 – 评估基准日出现大拐点
– 收入预测趋势与利润预测趋势相反
– 管理费用按收入比例进行预测
– 预测了不合理的利息收入
– 所得税预测中未考虑历史年度亏损的弥补
二、报告审核中的常见问题（续）
▲收益法（续） – 从预测期开始，资本性支出就等于折旧摊销 – 基准日的营运资金和非经营性资产计算出现重项或漏
项
– 在计算CAPM及WACC时采用的DE比必须一致
– 部分非流动资产考虑了折旧摊销，又作为非经营性资