批量评估技术在房产税税基评估中的应用
我国房产税征收中批量评估所面临的困难和对策研究
二、 房产 税征 收 中批 量评估 面 临的困难
（ ） 一 前期准备工作时 间长 。 工作量大、 成本较高 前期准备工作包括软件和硬件 的准备 ，如房地产信息库、 评估软件和模型 、 评估人 员等 。 目前我 国各地的信息系统还不 完备 ， 各地 各 部 门如 财政 、 务 、 土房 管 、 籍 、 商 、 税 国 户 工 民政 、 人 力 社 保 等 几 乎 是 背 靠 背 在 运作 。 因此 目前 ， 关 数据 的收 集 难 相 度相对较大 ， 而要想较好 地采用批量评估 技术 ， 建立 符合我国 国情和 当地的房地产 情况 的模 型 、 开发相应 的软件所花费的人 力和财力相对也 比较 多。为了最大 限度地利用市场信息 ， 保障 评估结果 的准确性和公正性 ，批量评估往往要使用 ５ ０个 ～ ０ ５０ 个销售 数据 和 ２ Ｏ个 ～ ０个属性变 量 ，利用相关软件进行趋势 ３ 分 析并确定多维变量之间的关系。因此 ， 了使批量评估技术 为 达到人们预期的效果 ， 前期要花费 的大量的时间 、 人力 、 物力和 财力 。由于房地产市场是动态的市场 ， 因此 ， 还要有专人跟踪市 场动态 ， 随时更新信息 系统 ， 信息 系统越完善 ， 投入就越多 ， 系 统维护和升级 的＿ 作量和成本也越高。 Ｌ （ 】 二 房地产信息系统数据库的建立和 完善难度较 大 由于机制体制问题 ， 国还 存在信息化水平较低 、 我 管理 方 法 比较 落 后 、 内个 人 征 信 系 统 还 不 够 完 善 、 些 房 地 产 的 交 国 有 易 证 据 不 全 、 关 部 门之 间 的数 据 没 有 完 全 实 现 联 网 、 没 有 相 还 比较完善 的房地产信息 系统等问题。因为没有全 面的影响房地 产 价 格 的参 数 作 为 支 撑 ， 估 的结 果 就 会 不 够 准 确 。 由 于房 地 评 产所在 区位不 同， 房产价值存在着较大差异。又如有的房屋过 去在城郊 ， 但现在随着城市扩张 ， 位于城 中， 价值也得到 了很大 的提 升 。因此 如 何 合 理设 置参 数 以动 态地 评 估 目标 房产 的价 值 也是 一 项 浩 大 的 、 杂 的 工 程 ， 复 目前 看 来 ， 这些 参 数 的选 取 需 要 大量细致 的工作。如果 工作没有 到位 ， 只是大体分 区来确定 目 标 房 产 的 基 础 价 格 ， 容 易 因 为 评 估 结果 不 公正 而招 致 业 主 的 就 反对 。 要做好批量评估 ， 不仅需要完善各部门内部的信息 ， 还需
房地产评估师在税务估价中的应用
房地产评估师在税务估价中的应用房地产评估师是一个在房地产领域中扮演重要角色的职业。
他们的职责是对房地产进行估值，确保其价值的准确性和公正性。
在税务估价方面，房地产评估师的作用不可忽视。
本文将探讨房地产评估师在税务估价中的应用，并阐述他们对税务估价的重要性及其影响。
一、房地产评估师的角色房地产评估师作为专业人士，具备对不动产进行准确评估的知识和技能。
他们熟悉市场行情，了解房屋、土地和其他房地产类型的价格走势。
在税务估价中，房地产评估师的主要责任是提供专业的评估报告，确定房地产的公允市场价值。
这有助于确保纳税人在纳税过程中遵守相关法规，并减少因估价不准确而引起的争议。
二、税务估价的重要性税务估价是根据税法规定对房地产进行估值的过程。
它对纳税人和税务机关都具有重要意义。
对纳税人来说，正确估价可以确保他们不被要求支付过高的房地产税；对税务机关来说，准确估价有助于确保税收的公平性和一致性。
因此，房地产评估师在税务估价中扮演了至关重要的角色。
三、房地产评估师在税务估价中的职责房地产评估师在税务估价中的职责主要包括以下几个方面：1. 收集和分析相关数据：房地产评估师需要收集各种与房地产价值相关的数据，包括房产特征、地理位置、市场行情等。
通过对这些数据的分析，他们能够准确估算房地产的市场价值。
2. 评估房地产的价值：基于收集到的数据，房地产评估师会使用合适的估价方法来确定房地产的市场价值。
这些方法可能包括市场比较法、收益法和成本法等。
通过采用多种方法的综合分析，房地产评估师可以更准确地确定房地产的价值。
3. 准备评估报告：房地产评估师需要准备详细的评估报告，报告中包括该房地产的市场价值、估价方法、数据来源等。
这些报告将提供给税务机关作为纳税人申报房地产价值的依据。
4. 参与争议解决：在税务估价过程中，可能会有纳税人对估价结果提出异议。
房地产评估师可以参与争议解决的过程，为税务机关提供技术支持和专业见解，帮助解决争议并确保估价结果的准确性。
房地产评税方法与应用分析
房地产评税方法与应用分析摘要：由于历史遗留和发展问题，我国现行的房地产税收政策存在着税种偏多、征管不力、部分计税依据不合理等诸多问题，影响到了房地产业乃至国民经济的健康发展和广大人民的切身利益，亟待采取改革措施从制度上加以解决。
我国应建立以市场比较法为估价原理的批量评估体系，加以个案评估为辅助，综合运用各种评估方法，才能适应房地产评税事业的发展。
关键词：房地产；评税方法；市场比较法；批量评估法；综合运用一、房地产评税认知（一）房地产评税的概念界定房地产评税，是房地产计税价值评估的简称，即通过评估方法确定房地产税的税基。
具体地讲，房地产评税是以课税为目的进行的，遵循一定的原则，按照一定的程序，采用适宜的方法，在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对一定行政区域内所有应税房地产在评税时点的计税价值所进行的估算与评定的活动。
（二）房地产评税的特点房地产评税是房地产估价的一种，因此房地产评税首先要遵循房地产估价的一般原理。
但是，房地产评税是以课税为目的的估价，它与一般性的房地产估价相比，具有以下特点：1.价值标准特殊性，即房地产评税的价值标准不一定是完全公开市场价值；2.评税数量巨大性，房地产评税是一种政府行为，需要评估的对象数量非常巨大；3.评税行为周期性，房地产评税本质上是一种重复性估价活动，根据经济发展和价格变动表现为一定的周期性；4.评税主体复合性，当前房地产评税的主体往往是税务部门设立的官方、半官方或者委托的房地产评估机构，税务部门内设评税机构将是未来的发展趋势。
二、房地产评税应用方法及分析房地产评税要运用科学的估价方法，以保证评税结果客观公正。
房地产评税应用方法，是以房地产评税基本方法为理论基础，在实际应用中发展起来的评税方法，包括批量评税和个案评税两种方法。
计税价值评估首选批量评估方法，对于不宜批量评税的房地产，则采用个案评税。
（一）批量评估法国际评估准则（international valuation standard，ivs）将批量评估定义为“在给定的时间，使用系统、统一并考虑到对结果进行统计检验与分析的评估技术与方法，对多种类型的财产所进行的评估。
浅谈批量评估技术方法在物业税税基评估中的应用
化 现行 房 地产 税 制 。 当探索 开 征 物 适
业 税 ． 定物 业税 税 基 评 估 的技 术标 制
由 于 房 价 经 常 处 于 较 大 幅 度 的 变 动
之 中 ，采 用 历 史 成 本 作 为 财 产 税 计 税 依 据 容 易 造 成 税 收 流 失 和 税 负 的 严 重 不 公 。 世 界 上 财 产 税 制 较 为 完 善 的 国家 和 地 区 大 多 以 经 评 估 确定 的 房 地 产 税 基 价 值 作 为 房 地 产 税 的
一 论 坛 ｛ Ｕ Ａ Ｌ ＮＴ Ｎ
三 年 （０ ９ ２ １ ２ ０ — ０ １年 ） 施 方 案 工 作 安 实
不能 降低房 价 。
顺 利 开 征 物 业 税 的 重 要 前 提 之
一
评 估 结 果 大 于 重 置 成本 法 的评 估 结
果 ． 场 比 较 法 的 评 估 结 果 介 于 收 益 市
收 比 现 在 的 税 收 大 幅 度 增 加 。中 国 人
民 大 学 物 业 税 制 度 设 计 与 城 市 管 理
重 要 计 税 依 据 ， 如 美 、 、 和 立 例 英 德
陶宛 等国家采用 批量评 估方法 ， 在 建 立 完 善 的 税 基 评 估 制 度 与 体 系 的
模 式 研究 组认 为 ． 物业 税 征 收将 在 以 下 ５个 方 面带 来 利好 ： 治 房地 产 领 整
各种贬 值 因素难 以把握 。
付诸 实践 的原 因是 多 方 面的 ， 这与 我
国 的 特 殊 国 情 息 息 相 关 。 而 且 。 利 顺 开 征 物 业 税 的 重 要 前 提 之 一 是 科 学 确 定 物 业 税 的 计 税 依 据 即 确 定 物 业 税税 基 的价 值 。而 在我 国现 阶段 ， 从 物 业 税 税 制 设 计 ，征 收 前 的 准 备 工 作 ， 基 的 确 定 到 如 何 征 收 ， 后 续 税 及 的争 议解 决 制度 都没 有达成 共 识 。 因 此 ， 建 我 国 的 物 业 税 税 基 评 估 体 系 构 迫 在 眉睫 。
房地产税批量评价系统介绍-浙江天正信息科技有限公司
技术方案－总体结构
系统基于B/S架构建设。系统对终端仅要求可以连接互联网的普通PC机。 系统需要通过专线与其他相关单位进行数据传输。
技术方案－开发平台与数据库
J2EE软件开发平台
J2EE是一套全然不同于传统应用开发的技术架构，包含许多组件，主 要可简化且规范应用系统的开发与部署，进而提高可移植性、安全与再用 价值。具有保留现存IT资产、高效的开发、支持异构环境、可伸缩性、稳 定的可用性等优势。
商业用房能确定和调整评税对象商业用房所处的评税分能确定和调整适用的基准价值能确定和调整个案价值影响因素修正系数计算房地产计税价值收益法能确定和调整分区分类房地产基准收益标准个案收益影响因素修正系数资本化率及运营费用率
目录
前言
总体技术方案 软件功能 系统实施 技术支持与售后服务 公司简介
Oracle数据库
Oracle是一个先进、可靠的大型数据库，它支持大型数据库、支持面 向对象技术、支持多媒体技术等等，使用户无论是开发企业级应用或是小 型程序时都能得心应手、游刃有余。从关键人物的联机事务处理到查询密 集的数据仓库的一系列任务，Oracle都能提供高效、可靠和安全的数据管 理。它在一个集成的、动态的体系结构内为数据仓库和决策支持应用提供 了高性能、可伸缩性和高可用性。
浙江天正信息科技有限公司
公司2001年已正式通过了ISO9001:2000的认证，为信用等级AAA 企业。 先后完成了国家及省部级科研项目、国际软件合作项目、为用 户开发的软硬件项目和系统集成工程项目近千项，其中有47项获得 国家及省部级科技进步奖、3项获得国家新产品和优秀软件产品奖 、12项获得省级新产品和优秀软件产品奖。
房地产税基批量评估技术路径选择研究
房地产税基批量评估技术路径选择研究【摘要】随着2011年1月28日上海市与重庆市开展对个人住房征收房产税的试点工作，表明对居住房屋开征房产税在中国大陆已然进入到实践层面。
采取合理的房产税税基评估技术路径对保障房产税征收的顺利进行是非常关键的。
有鉴于此，文章从税基评估价与市场价值的概念探讨入手，分析了目前国际上房产税税基税基评估领域流行的计算机辅助批量评估技术，进而对影响我国房产税税基评估技术路径选择的因素进行了较为深入的剖析，在此基础上提出促进形成理性房价的房产税税基评估技术路径及相关政策建议建议。
【关键词】价值类型；税基评估；技术路径【作者简介】陈汉明，清华大学建设管理系博士研究生，首都经贸大学财税学院教师，资产评估师，一级建造师．北京100084【中图分类号】F293.3：F812.42 【文献标识码】 A 【文章编号】1004- 4434(2012)07 - 0158 -05一、计算机辅助批量评估介绍国际上对房产课税主要目的是增加地方政府收入，几乎对所有辖区内房产课税，税基评估工作量往往是巨大的，因此，有些国家为保障评估质量、提高评估效率，采用技术(Computer Aided MassAppraisal，简称CAMA)。
计算机辅助批量评估指利用计算机程序，以事先搜集的反映物业特征、市场情况等信息的数据为基础，按一定方法对大量物业单元在指定时点的课税价值作出准确、快速和大批量评估。
2002年国际估价官方协会发布《批量评估准则》，认为批量评估是指在给定时间，使用标准方法，采用共同的数据，并考虑统计检验的、对一系列房地产进行评估的过程。
即依靠与评估客体类似的房地产的各项数据指标和运用计算机回归分析技术对批量资产进行批量评估的方法。
批量评估技术的实质是以资产评估的三大基本方法（收益法、市场法和成本法）原理为基础，根据不动产价值随时间变化的趋势，结合多元回归分析等数理统计方法，以计算机技术和地理信息系统等为辅助手段的评估技术。
批量评估技术下的房地产评估：效率创新、流程重构及动态评估
批量评估技术下的房地产评估：效率创新、流程重构及动态评估作者：韩雪苏捷来源：《商业会计》2017年第07期摘要：随着以房养老工作的推进，房屋反向抵押需求对传统的房地产价值评估方式发起了挑战。
“互联网+”、人工智能、大数据等信息时代的到来，促进了批量评估技术在房地产评估中的应用。
文章以传统房地产评估流程为基础，分析了房地产批量评估技术的应用机遇及其所带来的效率创新、流程重构、动态评估等影响，旨在帮助房地产估价机构转变传统估价模式，保持长远发展。
关键词：批量评估技术以房养老效率创新流程重构基金项目：浙江省大学生科技创新活动计划（新苗人才计划）资助项目（项目编号：2016R443014）的阶段研究成果中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1002-5812（2017）07-0106-02一、引言近期，国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确指出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。
政策的提出意味着对房屋反向抵押评估的需求的增多，以房养老模式下，房地产价值评估的重要性又被提到了一个新的高度，这既关系到老年人是否能够取得合理的养老资金，又影响着养老产业链中银行、保险等进入机构的盈利性。
日益爆棚的房屋反向抵押需求对房地产估价机构传统的估价模式发起了挑战。
2007年，我国首先在上海展开了以房养老试点工作，紧接着逐步推广到北京、南京、杭州等重要城市，虽然这些城市分别采用了各自不同的运作模式，推广了“以房养老”与“住房反向抵押”的概念，但是并没有取得很大的成果，遇到了许多现实的问题。
目前，我国的住宅房地产批量评估技术尚处于初级阶段，考虑到前期的投资成本及项目的风险程度，许多房地产估价机构依旧围绕着传统房地产价值评估所带来的收益，不舍得摒弃旧观念，不敢大胆正视技术变革对传统估价模式的影响。
现阶段，一些关于房屋批量评估技术的理论与技术实践研究并不成熟，关于房地产估价机构模式创新的文献也是少之又少。
房产税税基批量评估文献综述_孙凤仪
２００３年以来，借鉴国际惯例，研究推进房产税改革逐渐成为学界热点和难点问题。
２０１０年５月中央政府明确提出“逐步推进房产税改革”；２０１１年１月２８日，上海和重庆率先开始试点，将房产税征税对象扩展至个人自有住房；２０１２年３月７日，财政部部长谢旭人在答记者问时称，“将在认真总结经验的基础上进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。
”由此可见，我国房产税改革扩围已是大势所趋，作为其核心工作，构建适合我国国情的房产税税基批量评估系统亦成为当务之急。
但近十年来，我国房产税税基批量评估问题却聚讼纷纭，各持己见。
梳理国内外文献，继往开来，努力拓深我国房产税税基批量评估研究是十分必要的。
一、国外研究综述目前各国进行房产税税基评估时普遍采用的批量评估技术最早可追溯到１９１９年，这时的批量评估为手工批量评估，对我国借鉴意义不大。
２０世纪７０年代，得益于计算机技术的普及，计算机辅助批量评估技术获得迅猛发展，关于批量评估的理论研究和实证分析也大量增加，主要集中在批量评估准则、批量评估方法、地理信息系统（ＧＩＳ）在房产税税基批量评估中的应用三个方面。
（一）关于房产税税基批量评估准则对于批量评估准则的研究，最权威的机构是美国评估促进会（ｔｈｅＡｐｐｒａｉｓａｌＦｏｕｎｄａｔｉｏｎ，ＡＦ）、国际估税官联合会（ＩｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌＡｓｓｏｃｉａｔｉｏｎｏｆＡｓｓｅｓｓｉｎｇＯｆｆｉｃｅｒｓ，ＩＡＡＯ）和国际评估准则委员会（ＩｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌＶａｌｕａｔｉｏｎＳｔａｎｄａｒｄｓＣｏｕｎｃｉｌ，ＩＶＳＣ）。
近十几年来，ＡＦ制定的《专业评估执业统一准则》（ＵＳＰＡＰ），ＩＶＳＣ制定的《国际评估准则》（ＩＶＣ）和ＩＡＡＯ制订的《数字地籍图及不动产标识准则》、《自动评估模型准则》、《评估申诉准则》、《公共关系准则》等在业界都颇具影响力。
由于评估准则的适应性受到经济环境、科技进步等的影响，三家机构都会定期对其准则进行更新。
房地产税基批量评估技术路径选择研究
估 ， 照房产 的市 场价 值征 收房 产税 。按 照评估价 按 对房 产进 行 课税 是 国 际通 行 的做 法 ，但 是 如果说
成是 按 照其 市场 价值 课 税 就存 在 一 定 的争议 。评 估价 与市场 价值是 两 个不 同 的概念 。 评 估 价是 专 业人 士根 据 特定 的价值 定 义在 特
量 、 高评 估效 率 ， 用技 术（ｏ ｐ ｔ ｉｅ ｓ 提 采 Ｃ ｍ ｕｅ Ａ ｄ ｄＭａｓ ｒ Ａ ｐａ ａ， ｐ ｒｉ ｌ简称 Ｃ Ａ 。计算 机 辅助批 量评 估指利 ｓ ＡＭ ） 用 计算 机程 序 。 以事先 搜 集 的反 映 物业 特 征 、 市场 情 况 等信 息 的数 据为 基 础 ，按 一定 方 法 对大 量 物 业 单 元在 指定 时 点 的课 税 价 值 作 出准 确 、快 速 和 大批量 评估 。ｔ ０ ２年 国际估 价 官方协 会发 布《 ｌ ０ ｒ ２ 批 量评 估准 则 》 ，认 为批 量 评 估 是指 在 给定 时间 ， 使 用标 准 方法 ，采 用共 同的 数 据 ，并 考虑 统 计检 验 的 、 一 系列房地 产进 行评估 的过程 。即依靠 与评 对 估客 体类 似 的房 地产 的各 项 数据 指标 和运 用计 算 机 回归 分 析 技 术 对 批 量 资 产 进 行 批 量 评 估 的方 法 。批 量评 估技 术 的 实质 是 以资产 评 估 的三大 基
数之后 ． 就可 以将需 要评估 的不 动产 的各个特征输
据 不动 产价 值 随 时间 变化 的趋 势 ，结 合 多元 回归 分 析等 数 理统 计 方法 ，以计 算 机 技术 和 地理 信息 系统 等 为辅 助 手 段 的评 估 技 术 。其 常 见 的表 达形 式 如下 所示 。批 量 评估 的 常数 项 可 以通 过 比较法
房地产估价第7章--房地产税收评估
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 建立评税模型
❖7.5.1 一般模型构造
V BV LV
V为市场价值旳评估值；BV为建筑物旳 评估值；LV为土地旳评估值
其中：
BV BP BSIZE LV LP LSIZE
BP为建筑物旳单位价格；BSIZE为建筑物旳大小， 一般以建筑面积来表达，单位为m2；LP为土地旳 单位价格；LSIZE为土地旳大小，单位为m2。
D. 批量评税参数——与房地产评估研究部门合作共同测算 E. 税收政策要求旳其他数据——各级统计和房地产、土地管理部
门
3. 纳税人信息数据——税务管理部门
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.2 数据搜集与管理
❖ 7.2.3 数据搜集质量要求
1. 真实性 2. 完整性 3. 全方面性 4. 代表性 5. 现势性
房地产估价 （第二版）
21世纪房地产系列教材
7.5 建立评税模型
❖ 7.5.3 收益法评税模型
3. 收益法评税环节
1. 房地产收益资料数据整顿 2. 建立收益法批量评税模型 3. 设定或选定原则房地产 4. 拟定原则房地产旳基准收益 5. 拟定收益影响原因修正系数 6. 拟定运营费用率原则 7. 拟定资本化率原则 8. 拟定房地产旳收益年期 9. 制作《房地产收益年期修正系数表》 10. 拟定收益年期修正系数 11. 求取房地产计税价值
V (BP BSIZE) (LP LSIZE)
所以，完整旳一般化评估模型：
V GQ[( BQ BA) ( LQ LA) OA]
пGQ为一般质量修正原因；пBQ为建筑物质量修正原因（涉及折旧）； пLQ为土地质量修正原因；∑BA为建筑物各部分价值总和； ∑LA为土地 各部分价值总和； ∑OA为其他附加物各部分价值总和。
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批量评估技术在房产税税基评估中的应用
发表时间：
2019-07-11T17:01:13.753Z 来源：《建筑学研究前沿》2019年7期 作者： 黄志军
[导读] 本文介绍批量评估技术在房产税税基评估中的应用，包括自动评估模型、计算机辅助的批量评估技术、批量评估技术应用中的瓶
颈，并提出了解决的建议。
摘要：房产税基评估是房地产估价的一种，批量评估技术是对同一区域内的一系列相同类型的房地产，采用共同的方法和数据进行评
估，而不仅仅是针对个别的房地产的评估。目前，沪、渝两市进行的房产税改革试点中，税基都暂定为房地产的交易价格，从长期看，条
件成熟时，房产税必将以房地产的评估价值作为计税依据。房产税税基评估量大面广，评估时点要求一致性等特点使传统的单宗评估技术
无法满足房产税税基评估的要求，在房产税税基评估中必须引入新的评估技术
——批量评估技术。本文介绍批量评估技术在房产税税基评
估中的应用，包括自动评估模型、计算机辅助的批量评估技术、批量评估技术应用中的瓶颈，并提出了解决的建议。
关键词：房产税税基评估；批量评估技术；计算机辅助的批量评估
前言：2011年伊始，沪、渝两市进行房产税“空转实”的改革试点工作。在此次改革试点中两市都暂将“交易价格”作为计税依据，但将交
易环节的价格作为在保有阶段的计税依据显然不合理，是在目前条件下的权宜之策。因此，在两市房产税的实施细则中都提出了今后应将
房地产的评估价值作为计税依据，由此可见，房产税税基评估仍是目前房产税改革尚未完成的核心工作，需要进一步深入研究。
一、批量评估技术
基于课税的目的地房地产价值评估和基于商业目的的房地产价值评估有很大不同：以课税为目的的房地产价值评估范围一般为一国的
全部房地产，评估数量巨大；评估时点一般由税法规定在统一的评估基准日，时点要求一致性。为了保证税收的公平性，还要对估价对象
进行周期性评估，因此评估时必须要考虑时间和成本。所以，房产税税基评估不能仅采用单宗评估技术，需引进新的批量评估技术。
国际评估官协会将批量评估定义为采用共同的数据，使用标准化的方法和统计检验技术评估一系列财产在评估基准日价值的活动。
1919
年，西方学者将统计学应用到价格估算技术中，产生了批量评估的思想，限于当时缺乏计算机技术，批量评估的技术分析都由经
济学家们手工操作完成，费时费力。信息技术和计算机技术的普及产生了计算机辅助评估技术（
Computer-assistedMassAppraisal，
CAMA
），并被广泛应用到财产税税基评估、公共管理价值评估和商务活动中的批量房地产价值的评估活动中。1938年，国际评估官协会
出版了第一个评估准则，提出每年应对所有不动产和财产进行重估，这个建议推动了批量评估的发展。
1983年，该组织又对批量评估准则
进行了再版，形成了较为成熟的批量评估体系。
二、计算机辅助的批量评估系统
批量评估技术中最为关键的技术是自动评估模型
（AutomatedValuationModel，AVM），AVM是一系列计算机化的计量经济模型，用来进行财产价值的批量评估。具体到房产税税基
评估，
AVM利用在房地产市场上采集到的数据，如交易价格、位置、面积、朝向等特征信息，输入模型可实现同时评估大批量的房地产价
值。在批量评估技术的实现中，与计算机系统紧密结合，产生了计算机辅助的批量评估。在
CAMA系统中，利用回归技术进行市场分析、
建立估价模型等工作都可以由计算机完成，输入房地产的相关信息后，计算机可以自动输出其评估价值。
CAMA
系统应该实现以下功能：
1.
数据的收集、管理和分析
要保证房地产价值评估的准确性，首先需要搜集完整、客观、最新的数据资料。然后对数据进行输入、输出、筛选，进行统计分析，
具体包快相关分析、回归分析等。
2.
评估及评价
首先建立评估模型，然后对模型进行校准模型，调整系数，让系数最能体现相应的变量对房地产价值的贡献大小。模型建好后，要进
行比率分析，检验模型的合理性和一致性，如果缺乏相应的一致性和合理性，要对模型进行调整和优化。得到满意的模型后，输入待估房
地产信息的数据，系统会自动生成评估结果。
3.
税收统计分析
包括房地产税收负担分析、税收征管分析、房产税与国民经济关系分析等。
三、房产税税基批量评估的程序
房产税税基评估包括以下7个操作必不可少的步骤。
1.
确认要评估的房地产的特征因素
在运用批量评估方法前要先确定待估价房地产的产权性质、位置、权利人和其他特征因素，看其是否适合采用批量评估方法。
2.
对待估价房地产进行评估分区
不同区位的房地产价值差别很大，因此要将待估价房地产根据区位因素进行分区评估。合理地划分不同的评税分区，可以使同一区域
内的房地产具有一致性，即房地产价值与价值影响因素之间的关系表现为统计上的一致性。
3.
确定影响房地产价值的因素并予以量化
房地产价值影响因素众多，在建立模型前，要明确其影响因素并进行分类处理。总体而言：房地产价值的影响因素主要包括以下3个
方面的内容：
（1）实物因素：建筑面积、建筑结构、装饰装修、采光、通风等；
（2）区位因素：楼层、交通的便利性、周围的环境、基础设施等；
（3）权益因素：房屋的产权性质、土地使用权剩余年限等。这一步的主要任务就是确定选择哪些因素作为批量评估模型中的变量加
入到模型中。
四、构建房产税税基批量评估技术体系需要注意的问题
我国在房产税税基评估体系构建中，应建立以批量评估为主，单宗评估为辅的评税方法体系，其中要格外关注以下三个问题。
（一）数据库建设
批量评估系统需要大量、规范化的数据建立模型，因此税基评估数据库的建设对房产税税基评估十分重要。我国房地产价格评估起步
晚、信息采集和研究方法落后。目前除了模拟评税地区，我国税基评估数据库基本空白的状况致使课税评估技术标准的研究体系尚未建
立，由此导致的评估结果不准确成为房产税开征中最大的技术矛盾，数据库建设中存在数据不全面、不准确、数据来源分散，因为建立统
一的信息库和数据交流平台导致的数据共享和交互无法实现的
“互通、互联”，信息孤岛化的现象非常突出。另外，源头数据失真、过程失
真、数据采集不完全、不真实等原因导致的信息失真问题也很突出。所以，数据库建设是目前税基批量评估系统的最大困难。解决这个问
题，应做好以下
6个方面的工作：
（1）制定数据收集工作规划，梳理现有混乱的数据管理状况，要统一数据的形式、内容和口径，理清思路。
（2）建立严格的信息采集制度，从源头出发，贯穿数据上报、监控、复查等环节，确保数据采集准确、及时、完整。在数据采集
中，应借助地理信息技术等高科技手段提高采集效率。
（3）要运用更为先进的数据构建技术进行数据库的架构设计，利用先进的计算机分析技术和系统建立功能，将数据分开存储在不同
的关联数据库中，再集成到一个计算机平台的评估模型中，可以有效降低成本。
（4）加大数据的整合力度，以在海量数据之间建立起强有力的联系，筛选出有效的市场数据。
（5）利用集群技术提高数据处理分析的能力。
（6）注重对房地产特征数据的维护，确保数据的准确性和完备性。
（二）评估软件开发
在我国房产税改革的进程中，循序渐进地开发CAMA是必要的，在开发和完善课税评估软件时，以下5个方面的问题要引起重视：
（1）选择系统开发平台时要考虑课税评估系统和其他相关系统之间的衔接，提高系统的兼容性。
（2）建立一套统一的涵盖各种信息的地理信息系统。
（3）提高数据格式的通用性，使课税估价系统提供的数据能够为其他部门和分析软件使用。
（4）保证系统的开放性，根据需要不断地完善和扩展。
（5）确保系统的安全性，注意解决系统和数据的安全问题。
小结：房产税是向不动产所有者对保有土地、房屋建筑物及其附着物课征的一种税。房产税税基是指房产税的课税依据，即根据什么
来计算纳税人应缴纳的房产税税额。房产税基评估是房地产估价的一种，是基于房产税征收特定目的的房地产估价，具体是指以征纳税为
目的，对那些未能明确具体从价税价值的税基，由专业评估机构和评估人员，在独立、公平、公正前提下，对其开展的评估作价的活动讨
程。
参考文献
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