房地产项目开发成本经济测算
房地产估价(成本法)
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房地产估价理论与方法 ——— 成本法
01
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。
02
1、成本法的含义：
房地产估价方法——成本法
成本法的适用对象：
新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。
安排被征地农民的社保费
征集集体土地的土地取得成本：
土地征收补偿费用
房地产估价方法——成本法
① 新菜地开发建设基金 （征收郊区菜地）
标准由省、自治区、直辖市规定。
② 耕地开垦费（占用耕地）
省、自治区、直辖市的规定缴纳
③ 耕地占用税（占用耕地）
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》
④ 征地管理费
对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。
化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分。
房地产估价方法——成本法
解：设该房屋的重新构建价格为V元/㎡， 建筑安装工程费＝1200元／平方米； 专业费用＝1200×8%＝96元／平方米 管理费用＝（1200＋96）×3%＝38.88元／平方米； 销售费用＝V×4%＝0.04V 投资利息＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V）×〔（1＋6%） －1〕＝19.59+0.0006V 销售税费＝V×6% 开发利润＝（1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V ＋ 19.59+0.0006V）×15%＝203.17＋0.0061V V＝ （1200＋96＋ 38.88 ＋ 0.04V＋19.59+0.0006V＋V×6%＋ 203.17＋0.0061V）
思源房地产经济测算 经典报告
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2、销售利润率 销售利润率是企业利润总额与净销售收入的比率。 销售利润率是衡量企业销售收入的收益水平的指标。
房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。
财 务 评 价 的 主 要 技 术 经 济 指 标
静态投资回收期 静态经济评价指标 成本利润率 销售利润率 财务内部收益率 动态经济评价指标 财务净现值 动态投资回收期
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静态经济评价与动态经济评价
静态投资是以某一基准年、月的建设要素的价格（时点价格）为依据所计算出 的建设项目投资的瞬时值。
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基础设施建设费：
基础设施建设费 单位 平方米 数量 单价 造价
1）住宅
其中：供水、排污 道路、综合管网 景观环境（含绿化） 供电工程 智能化工程 路灯工程 2）公建 其中：道路、综合管网
平方米
平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米（约20m宽*120m长）
30 40 100 30 50 10 60
项目 三 （一） 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2 2.1 2.2 3 3.1 3.2 建筑、安装工程费 建安工程造价 住宅 全现浇（高层） 全现浇板式（多层） 框剪结构带底商（高层） 框剪结构商住楼（高层） 框剪结构（多层） 底商 非配套公建 框架结构写字楼（高层） 框架结构办公楼（多层） 地下 建安费用 地下停车场 2100 2300
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房地产项目投资测算模板(全模型由18张表组成,用于投资阶段项目的经济测算)
定合理成本数值（不宜过紧）；
修改的表单有“现金流量”中的补缴金额；“利润测算”中的土地增值税；“勾稽关系”中的D22；具情况，设置增值税扣减折扣率。
回款无法满足标准投摸默认模型，请更改回款公式。
本、股权溢价支付进度（若该项目有涉及）。
/费用支出计划，数据可与投摸现金流量表不同。
本、股权溢价支付进度（若该项目有涉及）。
涉及地上赠送面积及地下投影面积需要填写，成本计算中销售计划之间的关系，开发量与销售量之间的关系、注意节奏表”中的蓝色底纹标注区域，注意说明中的填写项需成）；
能大于累计开发套数，销售单价因“经济指标”表设置了。
房地产开发项目经济分析表
一）
2.7 进场道路降坡
单位成本（元/m2） 741.60
3.1 规划设计费 3.2 地质勘察费 3.3 平基土石方 3.4 图纸审查费 3.6 白蚁防治费 3.7 工程监理费 3.8 招标代理服务费 3.9 环境保护费 3.10 质量监督费 3.11 合同鉴定 3.12 概算审查费 3.13 意外伤害费 3.14 散装水泥费 3.15 办证费
费用类别
标准
测算基数值
1.1 住宅销售
1500.00 5510.00
1.2 商业销售
2500.00
400.00
1.3 车库销售
1500.00
160.00
项目产品销售可实现收入小计
1.4 其他收入
0.00
0.00
项目销售收入合计（含固定资产部分）
2.1 营业税
3.00%
950.50
2.2 印花税
0.05%
26.42
以土地费+1/3建安费为基 数，期限为1年
23.76 以销售收入2%测算
9.51 以销售收入1%测算
24.20
83.88
销售产值
产品类型
套内价 格
备注
分项
一） 项目 项 销售 目 收入 销 售 收 入 及 二） 赢 营业 利 税金 水 平 指 标 三） 分 项目 析 开发 综合 成本
序号
项目经济 技术指标
分项 一）土地 综合成本
二）建安 成本
里田老卫生院开发项目经济分析（参考）
用地面积（亩）
配套用房（门卫、垃圾 站）
住宅面积（m2）
序号
费用类别
1.1 土地费用
5.99997 90.00 5510.00
房地产项目前期测算的方法
经济测算方案一：按住宅180亩、酒店100亩测算1、多层住宅销售收入占地面积=180亩×666.7=120006㎡容积率=1.2（参考阳光集团地块规划的容积率得出）建筑面积=120006㎡×1.2=144007㎡销售均价：按3500元/㎡计（参考山城美景项目售价，并衡量今后房产形势趋于严峻考虑而得出）销售收入=144007㎡×3500元/㎡=50402.5万（元）开发成本建安费=800元/㎡×144007㎡=11520.5万（元）前期费用=345.6+17.2+288=650.8万（元）（以下费率根据常规标准得出） 规费=11520.5×3%=345.6万 勘探费=11520.5×0.15%=17.2万 筹建开办费（管理费）=11520.5×2.5%=288万税费=2772.1+3326.5+504+7.2×每亩地价=（6602.6+7.2×每亩地价）万（以下税率根据常规标准得出） 营业税=50402.5×5.5%=2772.1万 所得税=50402.5×6.6%=3326.5万 土地增值税=50402.5×1%=504万 土地出让金契税=每亩地价×180×4%=7.2×每亩地价基础设施配套费：200元/㎡×144007m2=2880.1万营销费用=50402.5万×2.5%=1260万（取点标准包含营销代理、广告费用）财务成本：本报告暂设定开发商全资开发总开发成本=11520.5+650.8+6602.6+2880.1+1260+7.2×每亩地价=22914+7.2×每亩地价（万元）开发利润假设开发商目标为取得30%利润，则利润额为：利润=50402.5×30%=15120.75万地价计算（50402.5-15120.75-22914-7.2×每亩地价）/180=每亩地价经计算得出每亩地价=66.067万由此得出总开发成本=22914+7.2×66.067=23389.68(万元)若开发商预期利润率有变，则可引入上述公式计算出相应的地价。
房地产地块投资经济测算估算简单表(含三个版本)
序号科目估算成本（万元）备注一土地成本108,859.20楼面价12000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％建设项目成本费用总计148,140.76十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50毛利润46,533.49毛利润率31%序号科目估算成本（万元）备注一土地成本117,930.80楼面价13000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价12000***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价13000房地产地块投资经济测算估算简单表（含三个版本）项目成本费用总计157,212.36十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50毛利润37,461.89毛利润率24%序号科目估算成本（万元）备注一土地成本136,074.00楼面价15000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％建设项目成本费用总计175,355.56十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价15000润19,318.69毛利润率11%9071639369513471.22200035000190009071639369513471.32200035000190009071639369513471.5220003500019000。
房地产项目经济测算表
89685.27 4506
2690.56 44114.03
E+F+G
销售均价 （万元/㎡，万元/个） 0.49 0.45 1.53 8.00 ——
销售率 100% 100% 100% 30%
销售总额 （万元） 23985.62 4680.00 58905.00 2115 89685.27
备注
各种税费总税率为销售额的5.5％
二、开发成本核算 费率（万元 ／亩；%；元 ／㎡） 280.00 4% 0.6% ------164.50 8.00 20.00 —— ------住宅 公寓 建安成本 商业 地下室 合计 室外工程费（室外挡土墙、给排水、电力电信等） C、房屋开发成本 室外智能化设施费 室外燃气费 绿化建设费 消防设施费 工程质量监督费 工程造价咨询费 监理费 合计 D、不可预见费 E、管理费用 F、财务费用 项目开发弹性支出 管理费(人员工资、住宿、日常交通、招待费) 银行利息、融资费用 100 10 3500 300 --0.0045 10 ------B+C的2% -0.20 0.25 0.25 0.25
总额（万元） 8223.60 328.94 49.34 8601.89 2045.29 15.66 248.67 50.00 2359.62 9790.05 2600.00 9637.56 6608.28 28635.89 195.80 19.58 243.60 176.22 0.00 0.00 128.86 124.33 29524.29 637.68 300.00
三、销售收入 物业类别 住宅 公寓 商业 车位 合计（万元） 注：车位剩余50%作为固定资产余值计算 可销售量（㎡，个） 48950 10400 38500 881 —— 销售均价 （万元/㎡，万元/个） 0.49 0.45 1.53 8.00
房地产开发企业成本核算办法
房地产开发企业成本核算办法第一章总则第一条为了加强企业的成本、费用核算,提高企业的经济效益,规范房地产开发企业成本核算方法,根据企业财务通则、企业会计准则和房地产开发企业会计制度,结合实际情况及管理要求,特制定本办法;第二条本办法适用于从事房地产开发企业和单位;第二章成本核算的对象及要求第三条成本核算对象一般应在开工之前确定,一经确定就不得任意改变,更不能互相混淆、串户;成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素,分别做以下处理：1．一般的开发项目以每一独立编制设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象;2．同一开发地点,结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近,同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象;3．对于个别规模较大、工期较长的项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象;第四条各成本项目的预算成本计划成本和实际成本的核算范围,计算口径必须一致;第五条成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格,按照"权责发生制"的原则,分别进行成本核算,做到手续完备、内容真实、准确及时;按照"收益与费用配比"的原则,正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目;第三章成本项目和开支范围第六条根据房地产开发企业会计制度规定,开发产品的成本项目分为：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．基础设施费；5．公共配套设施费；6．开发间接费开发企业没有二级管理机构则无此项目;第七条成本开支范围一、土地征用及拆迁补偿费：1．土地征用费：土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金; 2．耕地占用税;3．劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴,超转人员安置费等;4．地上地下物拆迁补偿费：指私产发价、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出,地上地下市政管线拆改费;拆迁旧建筑物回收的残值冲减此成本费用;二、前期工程费1．规划设计勘测费：居住区总体规划、设计、项目可行性研究、环境评估、水文、地质勘察、测绘等费用;2．三通一平：为达到施工要求而发生修建道路,通水通电及伴随的破路、占地、维护、看管线、场地填土、平整费用;3．前期不可预见的其他费用;三、建筑安装工程费：列入建筑安装工程施工图预算项目的各种建筑工程费,含设备费;四、公共配套设施费：列入建筑安装工程施工图预算项目内的,在开发区内构成独立的非营业性建筑项目;如居委会、派出所、托儿所、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕；另外还有副食店、菜站、粮店、小吃店、邮局、中小学、文化站、奶站、门诊所、卫生站等;五、基础设施费：开发区内各种基础设施有开发区红线内道路及附属设施；供水管线、高压水泵房、环卫设施;六、开发间接费：指企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用;包括开发人员的工资、奖金、福利费按工资总额14％提取计入、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅交通费、周转房摊销、低值易耗品摊销、咨询费、诉讼费、物资消耗、技术开发费,其他费用等;第八条下列开支不得列入成本1．为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出;2．对外投资支出;3．没收的财物、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金及企业赞助、捐赠等支出;4．应在应付福利费中列支的费用;5．应在期间费用开支的费用;6．国家法律、法规规定以外的各种支出,国家规定不得列入成本、费用的其他支出;第四章成本管理责任制第九条开发企业按照分级、归口管理、权责结合,责任到人的原则,建立健全与生产管理体制相适应的责任制;第十条开发企业负责全面的经济核算,负责编制计划成本和降低成本措施,负责编制开发项目的概算,审查施工单位的概预算,负责审定内部结算价格,统一材料价格差异,办理工程价款结算,核算开发项目实际成本,负责编制和汇总年、季度成本报表;第十一条开发企业的经理,对企业开发经营的经济效果负全面责任;第十二条总会计师或行使总会计师职权的副经理,协助经理组织领导本企业的成本管理,正确执行成本计划,准确核算成本,对本企业的成本管理和财务管理负责;第十三条总经济师协助经理管理计划、经营、预算等项工作,采取有效措施,节约投资,降低成本,对其经济效果负责;第十四条总工程师协助经理管理规划、设计、施工、技术革新等工作,做到技术上先进、合理,经济上节约、有实效,对各项技术组织措施的经济效果负责;第十五条开发企业财务部门对成本管理的责任是：参与开发项目可行性研究和项目评估；汇总计划成本资料,制定本企业成本管理制度,监督成本开支范围；组织成本核算,考核成本计划的执行情况,对成本进行预测、预控和分析；编制成本报表;第十六条开发公司各部门,应结合本部的职责,在经理的领导下,以财务部门为核心参与企业成本管理,向财务部门提供有关数据资料,对本部门的成本管理负责;1．规划部门;负责开发项目总体规划,设计方案的选优；按批准的规划设计严格控制开发项目投资规模;2．经营计划部门;组织开发项目可行性研究,对项目提出决策性建议,编制年度开发建设计划,执行工期定额,严格控制建设周期；组织有关部门编制商品房销售计划、确定产品价格,负责办理产品预售、组织收取购房定金,及时办理产品销售,搜集并向有关部门提供市场信息;3．工程部门;按开发项目规划征购建设用地,及时组织拆迁安置和地上、地下物的处理,及"七通一平",减少前期工程费用；按基本建设程序和规划设计要求组织工程实施；负责工程质量的监督、检查,组织工程质量的评定和竣工工程的质量验收;4．材料部门;负责材料设备的采购供应计划,核算材料设备的价格,降低采购成本；健全保管和收发制度,加强材料、设备的管理；办理收料与供料的结算手续,及时结算购房单位应负担的材料差价,降低材料成本;5．预算部门;参与开发项目可行性研究,编制开发项目投资概算和审核施工图预算；合理编制招标工程的造价标底；同有关部门签订经济合同并履行合同中的经济条款；编制计划成本;6．行政管理部门;负责编制管理费开支计划,制定管理费用的节约措施并组织实施；对管理费用实行指标分管,归口负责;第五章计划成本编制第十七条开发项目的计划成本必须以开发项目总体现划为依据,由预算部门编报;一、编制计划成本的依据1．经批准的开发项目总体规划;2．工程项目设计概算;3．经建设银行预算审查处审核的工程预算,平方米造价指标、中标价等;4．市政府发布的征用土地和动迁的法规以及依法规而进行征地动迁的测算资料;5．中国人民银行发布的有关贷款利率现行文件;6．管理费用计算方法;7．市政府及其他有关部门制定的有关税费标准;二、编制计划成本的作用1．是确定商品房价格的依据;2．是编制年度成本计划,制定成本降低措施、内部承包考核的依据;3．是控制、分析、考核成本支出的依据;4．经建设银行批准可配合会计核算的开展;第十八条各单位编制所承担开发项目的年度成本计划,分解为季、月度计划;开发部汇总后,下达成本计划指标,协调与计划成本的关系,并考核完成情况;第六章会计核算第十九条财务部门对成本核算对象进行日常的会计核算工作,建立成本帐目,依据统一的核算办法归集分配成本费用,及时结转;第二十条成本费用的归集、分配根据开发企业会计制度规定,在建设开发过程中所发生的成本费用,应在下列科目中核算;一、土地开发本科目核算开发各种商品性建设场地所发生的各项建设费用;企业开发的建设用地如果仅为商品房建设使用,且能分清使用对象,其成本费用可直接记入"房屋开发"科目核算,如果开发的同一建设场地所发生成本费用应由两个以上成本核算对象负担的,应先通过本科目进行归集,再按一定标准分摊记入有关房屋建设成本中;本科目下设立六个成本项目下同：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．公共配套设施费；5．基础设施费；6．开发间接费;一成本归集,在建设过程中发生的成本费用时：借：土地开发-××工程贷：银行存款或应付帐款××单位二成本结转1．开发完成的商品性建设场地借：开发产品-土地开发-××工程贷：土地开发-××工程2．开发完成后用于企业商品房建设的建设场地借：房屋开发-××工程贷：开发产品-土地开发-××工程二、房屋开发本科目核算企业开发建设的各种房屋不含代建房所发生的各项建设费用,本科目下设成本项目同上;一成本归集在建设过程中发生各种成本费用时,根据承包单位提出的工程价款结算帐单和支出的各种成本费用发票;借：房屋开发-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位二在房屋建设竣工后,应及时按实际成本结帐;借：开发产品-××房屋贷：房屋开发-××工程三对不同步建设的未完配套设施,经有关部门批准,可以采取预提的方式预提配套设施费借：房屋开发-××工程贷：预提费用-××工程配套设施费四发生配套设施费支出时借：配套设施开发-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位五配套工程完工后,按实际支出冲减预提配套设施费借：预提费用-××工程配套设施费贷：配套设施开发-××工程实际支出数与预提费用的差额;实际大于预提时,应摊入有关成本项目,数额较大时,应视同待摊费用,分期摊入有关成本项目;实际支出小于预提费用,应冲减有关成本项目;三、配套设施开发本科目核算非营业性配套设施与房屋建设不能同步和营业性配套设施所发生的建设费用;本科目下设二个二级科目;即非营业性配套设施；营业性配套设施;一发生费用时借：配套设施开发-营业性或非营业性配套设施-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位二配套工程竣工验收后,按实际支出结转借：开发产品-××配套设施贷：配套设施开发-营业性或非营业性配套设施-××工程四、代建工程开发本科目核算企业接受委托单位委托,代为开发建设的除代建的土地、房屋以外的各种工程所发生的费用支出;下设二级科目同上;一发生费用时借：代建工程开发-××代建工程贷：应付帐款银行存款-××单位二代建工程竣工后,按实际成本结转借：开发产品-代建工程-××工程贷：代建工程开发-××代建工程五、开发间接费的分摊各内部核算单位发生的开发间接费用,先通过开发间接费科目核算,季度末按在建工程完成的工作量进行分配,季末一般无余额;计算公式：1．开发间接费分摊系数＝季开发间接费用总计／季在建工程完成工作量×100％2．某在建工程项目应分摊的开发问接费＝分摊系数×某在建工程项目季度完成工作量;六、其他费用的核算1．预提费用：企业按规定从成本中预先提取,但尚未支付或发生的费用;提取的原则应根据哪期受益哪期预提的原则进行,待实际支付后,据实调整预提费用;2．待摊费用：企业已经支出,但需由本期或以后各期成本负担的,分摊期不得超过一年的各项费用,如果摊销期超过一年时,应在"递延资产"中核算,但连续不得超过十二个月;第七章期间费用的核算一、管理费用企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用;包括工资、福利费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险金、房产税、印花税、车船使用税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏帐损失、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、技术转让费、存货盘亏毁损和报废损失等其他费用;二、财务费用企业为筹集资金而发生的各项费用,包括企业在经营中发生的利息净支出汇总净损失,调剂的外汇手续费,金融机构手续费及企业筹资中发生的其他财务费用等;三、销售费用企业为销售产品或提供劳务过程中发生的各项费用,以及专设的销售机构的各项费用;包括在产品销售过程中发生的广告费、展览费、代销手续费、销售服务费；在产品销售前发生的改装修复费、产品看护费、水电费等；专设销售机构人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费等;第八章成本分析第二十一条企业为了降低成本,加强成本管理,制定降低成本目标,编制成本计划,加强成本控制,进行成本核算和成本考核,并采取各项措施,保证完成和超额完成降低成本的计划要求,在这个过程中,为了挖掘降低成本的潜力,寻找降低成本的途径和方法,应经常地进行成本分析;第二十二条成本分析实行全面分析和单项专题分析相结合,分季、年度分析,并加以说明;成本分析的方法,主要采用对比分析法和因素分析法两种;1．对比分析法：以实际指标与计划指标对比,找出实际与计划的差异,可以说明计划完成的情况,为进一步分析提供方向；同规模小区相比,可以找出各小区的差距原因;2．因素分析法：按成本项目逐个分析影响因素;第九章成本报表第二十三条为了及时了解企业成本费用情况,指导各开发企业成本核算,各单位必须及时编报以下成本报表：1．在建开发产品成本表；2．已完开发产品成本表；3．开发间接费用表;第二十四条报表编制要求：1．企业在填列成本表各行次时,应按开发产品的类别和项目,逐行填列;同一成本核算对象的开发项目,所属各单项工程全部竣工,并已进行已完工程成本结转的,不再填列本表,本表应根据开发成本科目填制;季末十日前上报开发部财务科,年报另规定时间;2．已完开发产品成本表,本表填本年度内完工的开发产品,应按已完工开发产品类别和项目分栏逐行填列;上报时间同上;3．开发间接费用表：应根据开发间接费用科目分项填列,本表发生额应于分摊各成本项目有关科目开发间接费相等;上报时间同上;。
经济测算报告(案例)
一份经济测算报告通常做一份经济测算报告，是在项目开发前，开发商通过这份报告来了解项目的资金运作，赢利率，开发周期等。
而我们得到的资料最多只不多是地块的占地面积，接下来几乎所以的东西都能通过经验和公式大概推算出来。
例如：某地块占地面积10万平方米，周边楼盘价格大概是住宅售价为4000~4500，商业8000~10000元/平米。
假设容积率为2.5，则总建筑面积为250000平方米。
[公式：总建筑面积/占地面积=容积率]1）商业体量按照城市郊区大盘开发的惯例，一般住宅和商业的面积配比关系为商业占总建筑面积的7－10％，按照此标准，本项目的商业面积区间为1.7－2.5万平方米。
[公式：总建筑面积*（7%~10%）=商业面积]按照城市居住小区生活配套的有关规定，社区商业的面积标准为700－900人/千平方米。
本小区按照户均90平米（拼合前）计算共计2700户，每户3－4人共计约1万居民。
按照上述标准，本项目社区商业面积应该为约0.9万平方米，同时可以设置部分邻里型街区商业。
综上所述，本项目商业面积初步确定为2万平方米。
如商业全部采用住宅底商以及其他街铺形式，则按照12米进深，3－4米面宽规划，每户商铺的面积约50平方，2万平方米的商业可以划分为400间独立商铺。
2）酒店体量按照用地要求，本项目地块内规划有一座酒店。
面积推算如下：100间×40㎡/间＝0.4万平米配套面积0.3万平方米酒店面积共计0.7万平方米。
3）配套考虑按照社区规划要求，本项目居住人口约1万人，至少应当规划24班小学一所和幼儿园一所。
小学占地8000㎡,建筑面积5000㎡,幼儿园占地面积5000㎡,建筑面积3600㎡。
教育配套面积共计0.86万平方米。
4）住宅面积按照总建筑面积扣减商业面积、酒店面积、配套面积，可计算本项目住宅面积约为21.44万平方米。
项目物业类型及面积[公式：总建筑面积-商业建筑面积-（酒店、教育、绿化、会所、配套等）=住宅建筑面积]2、住宅产品建筑形式1）按地块指标：本项目占地面积10万平方米，容积率2.5，按照规划布局特点，可行的住宅建筑形式为7层多层和11层的小高层以及18层的高层结合布局。
房地产土地投资测算中的成本估算与费用分析
房地产土地投资测算中的成本估算与费用分析在房地产行业中，土地投资是一个至关重要的环节。
准确估算土地投资中的成本和费用分析对于投资者来说具有非常重要的意义。
本文将从成本估算和费用分析两个方面来探讨房地产土地投资的相关内容。
一、成本估算在房地产土地投资中，成本估算是投资决策的基础。
正确估算土地投资所需的成本，可以帮助投资者更好地评估项目的可行性和回报率。
以下是一些常见的房地产土地投资中需要考虑的成本因素：1. 土地购买成本：土地购买成本是房地产投资中最基本的成本之一。
这包括土地的实际购买价格，以及与土地交易相关的其他费用，如土地转让税等。
2. 土地开发成本：土地开发成本是指在土地购买后进行土地整理和建设所需的费用。
这包括土地平整、道路建设、基础设施建设等费用。
3. 建筑建设成本：建筑建设成本是指在土地开发完成后进行具体房屋或建筑物的建设所需的费用。
这包括建筑材料、劳动力、工程管理等成本。
4. 管理和运营成本：在土地投资后，还需要考虑到管理和运营的成本。
这包括物业管理费、维修费用、保险费用等。
以上是一些常见的房地产土地投资中需要考虑的成本因素，投资者在进行成本估算时需要综合考虑这些因素，并结合实际情况进行精确的成本估算。
二、费用分析除了成本估算外，费用分析也是房地产土地投资中的重要环节。
费用分析可以帮助投资者更好地了解投资项目的盈利能力和回报周期。
以下是一些常见的费用分析要素：1. 银行贷款利息：如果投资者需要借款进行土地投资，就需要考虑到银行贷款利息的支出。
银行贷款利息是投资项目的财务成本之一，对投资回报率有一定的影响。
2. 税费支出：在土地投资过程中，投资者还需要考虑到相关税费支出。
这包括土地转让税、房产税等。
这些税费支出对投资项目的经济效益有一定的影响。
3. 日常运营费用：在土地投资后，投资者还需要考虑到项目的日常运营费用。
这包括物业管理费、维护费用、保险费用等。
这些费用也需要纳入到费用分析之中。
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房地产开发项目成本分析 页脚内容9 创新路项目经济测算(按造价成本最高估算) 一、基本情况 宗地面积：28亩，18666.7平米。 其中含代征路2.92亩，1946.7平米； 净用地面积：25.08亩，16720平米；
二、经济技术指标 基本经济技术指标 1 规划总用地面积 16720.1 ㎡ 2 规划总建筑面积 83600.4 ㎡ 其中 住宅面积 73600.4 ㎡ 商业建筑面积 10000 ㎡ 3 容积率 5 4 车位 200 个 房地产开发项目成本分析
页脚内容9 三、成本情况 （一）土地成本 土地费用 征地费用（对方条件，可详谈） 30000000 出让金 50400000 合计 80400000 其中征地费用3000万元，土地变性费用按每亩180万元计算。
（二）建安成本 根据《陕西省建筑工程综合概预算定额》（1999），结合本地类似工程的实际造价确定本项目建安工程总费用为196492938元，单方造价指标如下表： 建安工程费
费用名称 取费标准 单位 估算基础 面积 金额
住宅 主体工程 1600 元/㎡ 住宅面积 73600.4 117760640 房地产开发项目成本分析 页脚内容9 水电安装工程 220 元/㎡ 住宅面积 73600.4 16192088 消防工程 80 元/㎡ 住宅面积 73600.4 5888032 电 梯 110 元/㎡ 住宅面积 73600.4 8096044 智能化工程 60 元/㎡ 住宅面积 73600.4 4416024 供热工程 75 元/㎡ 住宅面积 73600.4 5520030 外墙装修 200 元/㎡ 住宅面积 73600.4 14720080
商业部分 主体工程 1650 元/㎡ 商业建面 10000 16500000 水电安装工程 220 元/㎡ 商业建面 10000 2200000 消防工程 150 元/㎡ 商业建面 10000 1500000 供热工程 70 元/㎡ 商业建面 10000 700000 外墙装修 300 元/㎡ 商业建面 10000 3000000 合计 83600.4 196492938
（三）前期工程 前期工程费用包括项目勘察设计费、城建统一征收费用以及其他费用等。共计34965853元。 根据国家计委（现国家发展与改革委员会）与建设部于2002年3月1日发布的《工程勘察设计收费管理规定》及《工程勘察收费标准和工程设计收费标准》，并考虑城建统一征收费及其他费用（见下表）： 前期工程费 费用名称 取费标准 单位 估算基础 数据 金额 城市基础设施配套费 165 元/㎡ 总建筑面积 83600.4 13794066 房地产开发项目成本分析 页脚内容9 工程定额测定编制费 0.0013 建安总造价 196492938 255440.82 招投标管理费 0.015 建安总造价 196492938 2947394.1 工程质量监督费 4 元/㎡ 总建筑面积 83600.4 334401.6 劳保统筹基金 0.0355 建安总造价 196492938 6975499.3 集中供热 55 元/㎡ 总建筑面积 83600.4 4598022 新型墙体材料专项基金 8 元/㎡ 总建筑面积 83600.4 668803.2 散装水泥专项基金 3 元/㎡ 总建筑面积 83600.4 250801.2 抗震设计审查费 0.5 元/㎡ 总建筑面积 83600.4 41800.2 地质、文物勘察费 6 元/㎡ 总建筑面积 83600.4 501602.4 工程设计费 30 元/㎡ 总建筑面积 83600.4 2508012 预算编制费 5 元/㎡ 总建筑面积 83600.4 418002 施工图审查费 3 元/㎡ 总建筑面积 83600.4 250801.2 工程招标费 4 元/㎡ 总建筑面积 83600.4 334401.6 可行性研究费用 开发单位提供数据为估算标准 消防设施配套费 4 元/㎡ 总建筑面积 83600.4 334401.6 其他费用 9 元/㎡ 总建筑面积 83600.4 752403.6 合计 34965853
（四）基础设施费 基础设施建设工程包括项目规划用地范围内道路、绿化、照明、自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信等设施的建设费用，共计20766343元，参考同类工程数据，各类费用取费如下表： 房地产开发项目成本分析
页脚内容9 基础设施工程费 费用名称 取费标准 单位 估算基础 面积 金额 供电工程费 60 元/㎡ 总建筑面积 83600.4 5016024 供水工程费 40 元/㎡ 总建筑面积 83600.4 3344016 煤气工程费 40 元/㎡ 总建筑面积 83600.4 3344016 消防工程费 35 元/㎡ 总建筑面积 83600.4 2926014 有限电视网络工程费 18 元/㎡ 总建筑面积 83600.4 1504807.2 化粪池及雨污排水管网 18 元/㎡ 总建筑面积 83600.4 1504807.2 园林绿化工程费 300 元/㎡ 总建筑面积*39% 6520.839 1956251.7 小区道路工程费 200 元/㎡ 总建筑面积*35% 5852.035 1170407 合计 20766343
（五）其他费用 其他费用包括土工程监理费、管理费用、市场推广费用、不可预见费等项。共计57973720.89元，参考同类工程数据，各类费用取费如下表： 其他费用 序号 费用名称 取费标准 取费依据 数据 金额
1 工程监理费 12 市场行情 83600.1003204.8 房地产开发项目成本分析 页脚内容9 4 2 管理费用 0.03 按照前期工程费、建安总造价、基础设施建设费、工程监理费之和的3%计算 253228339 7596850.161
包括 管理费是指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转、竣工验收、交付使用及后评估等全过程管理所需的费用。包括：建设单位开办费和建设单位经费。 建设单位开办费指新建项目为保证筹建和建设工作正常进行所需办公设备、生活家具、用具、交通工具等购置费用。 包括：工作人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费、劳动保险费、办公费、差旅交通费、工会经费、职工教育经费、固定资产使用费、工具用具使用费、技术图书资料费、生产人员招募费、工程招标费、合同契约公证费、工程质量监督检测费、工程咨询费、法律顾问费、审计费、业务招待费、排污费、竣工交付使用清理及竣工验收费、后评估等费用。 不包括应计入设备、材料预算价格的建设单位采购及保管设备所需的费用。 3 营销推广费用 0.03 按销售收入的3%计取 439602400 13188072 包括 项目营销推广所需的媒体费用、印刷费用、售楼部搭建及装修费用、模型制作费用、代理费用、办公费用、服装费用、人员工资及提成、样板间费用、备案费用等。
4 不可预见费 0.03 按照土地费用、前期工程费、建安总造价、基础设施建设费、工程监理费、管理费用之和的3%计算 354413261 10632397.83 包括 为支付施工中可能发生的、比预期的更为不利的水文、天气、地质及其他社会、经济条件而需增加的费用。同时包括因设计变更以及价差预备所产生的费用。
5 借款利息 0.07 按土地费用、前期工程费、建安总造价、基础设施建设费、工程监理费、管理费用、不可预见费用等费用总和的7%估算（借款期按一年） 365045659 25553196.11 房地产开发项目成本分析
页脚内容9 合计 57973720.89
四、销售情况 本项目价格定位： 住宅部分：6000元/平米； 商业部分：10000元/平米； 项目总静态净销售收入为：416037144.1元，其中住宅回迁面积为18000㎡，回迁商业面积为2000㎡，回迁部分不作销售，具体如下表所示： 静态销售收入估算表 序号 项目 建筑面积 单位 销售 单价（元/平米） 金额（元）
1 住宅销售收入 55600.4 ㎡ 100% 6000 333602400 2 商业销售收入 8000 ㎡ 100% 10000 80000000 房地产开发项目成本分析
页脚内容9 3 车位销售收入 200 个 100% 130000 26000000 4 合计 439602400
5 销售税金及附加 23565255.92 5.1 营业税（5%） 5% 21980120 5.2 城市维护建设税（7%） 7% 1538608.4 5.3 教育费附加（3%） 3% 46158.252 5.4 水利基金（0.8%） 0.80% 369.266016
6 净销售收入 416037144.1
五、情况汇总 情况汇总 项目 名称 金额（元） 成本情况
土地成本 80400000
前期工程 34965852.79 房地产开发项目成本分析
页脚内容9 建安成本 196492938 基础设施 20766343.1 其他成本 57973720.89 合计 390598854.8
销售情况 总销售额 439602400 税金及附加 23565255.92
净收入 416037144.1
利润情况
总成本 390598854.8 净收入 416037144.1 利润 25438289.3 成本利润率 6.51%
销售利润率 6.11%
六、财务评价 项目总成本为390598854.8元，总净销售收入为416037144.1元，利润总额为25438289.3元，销售利润率为6.11%，