房地产估价理论与方法_模拟卷三_2011年版

中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址：www.wangxiao.cn 1、房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。

A:发明 B:发现 C:创造 D:隐定 答案:B

2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为( )。 A:掌握的有关信息不同 B:作出的估价师声明不同 C:估价对象状况不同 D:委托人不同 答案:A

3、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是( )。 A:内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署 B:内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办 C:内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师 D:内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一 答案:C 中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址：www.wangxiao.cn 4、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产

估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是( )。 A:现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B:现时该房改房上市交易的正常价格 C:现时该房屋的房改成本价 D:当时该房屋的房改成本价 答案:B

5、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。 A:后续开发成本+管理费用 B:后续开发成本+管理费用+销售费用 C:待开发房地产价值+后续建设成本 D:待开发房地产价值+后续建设成本+取得待开发房地产的税费 答案:D

6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产( )。 A:目前是否有经济收入 B:过去是否带来了经济收益 C:是否具有产生经济收益的能力 D:目前的收入是否大于运营费用 答案:C

7、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址：www.wangxiao.cn 共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。

A:1765 B:2000 C:2069 D:2400 答案:D 解析:建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。

8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为（ ）元/㎡。 A:4395 B:4486 C:4636 D:4850 答案:B

9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元。 A:370 B:385 C:420 D:550 答案:B 中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址：www.wangxiao.cn 10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格的是（ ）。 A:第（1）、（3）种情况 B:第（3）、（4）、（5）种情况 C:第（2）、（4）种情况 D:第（2）、（4）、（5）种情况 答案:D

11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ ）。 A:上涨 B:下跌 C:保持相对稳定 D:先涨后跌 答案:A

12、评估某套建筑面积为120㎡ 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（ ）。 中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址：www.wangxiao.cn 交易实例 建筑面积（㎡） 用途 价格（元/㎡） 成交日期 区位 正常情况

甲 120 居住 中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn

中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址：www.wangxiao.cn 5800

2007年8月 同一供需圈 正常交易

乙 105 居住 6000 2008年6月 同一供需圈 正常交易 中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn

中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址：www.wangxiao.cn 丙

140 办公 6500 2008年9月 同一供需圈 正常交易

丁 115 旅馆 6100 2008年7月 中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址：www.wangxiao.cn 不同供需圈

正常交易 A:甲 B:乙 C:丙 D:丁 答案:B 解析:甲成交日期超过一年，丙、丁用途与估价对象不一致。

13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（ ）。 A:区位因素 B:社会因素 C:实物因素 D:权益因素 答案:C

14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（ ）。 A:配套设施建设的限制 B:房地产使用管制 C:房地产权利的设立和行使限制 D:房地产相邻关系的限制 中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址：www.wangxiao.cn 答案:B

解析:通常情况下，城市规划方面的因素都属于使用管制方面的。

15、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。 A:某标准厂房 B:某酒厂厂房 C:某待出让土地 D:某写字楼 答案:B 解析:A、D适于市场法，C适于假设开发法。

16、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常建设成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为1005元/㎡，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为（ ）元/㎡。 A:1840 B:2840 C:2966 D:3000 答案:D

17、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址：www.wangxiao.cn 年10月1日）该房地产的评估价值为（ ）万元。

A:4091 B:4182 C:4250 D:5000 答案:B

18、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（ ）万元。 A:400 B:628 C:656 D:700 答案:C

19、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（ ）年。 A:45 B:50 C:52 中大网校引领成功职业人生 www.wangxiao.cn 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址：www.wangxiao.cn D:55

答案:C

20、甲房地产尚可使用年限为40年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为50年，单价为1100元/㎡，报酬率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格 A:高于 B:低于 C:等于 D:无法确定 答案:B

解析: 21、己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元/㎡：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于（ ）元/㎡。 A:3816 B:3899 C:4087 D:4920 答案:D