成本管理流程DOC
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成本管理流程
宁夏瑞信地产成本管理流程成本管理流程
1.流程概述
1.1.流程目的及适用范围
1.2.流程关系
1.3.参与部门及职责
1.4.输入及输出
2.业务示意流程图
3.流程操作指引
3.1.成本管理的总体原则
3.1.1 全员成本管理原则。公司所有员工、所有部门都在各自的职责范围内,对项目成本
有直接或间接的影响,都必须有成本控制意识和责任,并贯彻于日常工作中;
3.1.2 全过程成本管理原则。项目从可行性研究到竣工决算,要有完整的概算、测算、预
算及结算,全过程要有主动、及时的成本比较、方案选择、信息反馈与分析控制;
3.1.3 合同化管理原则。所有预算成本范围内的成本,都需签订经济合同,细致、明确地
规定乙方的工作范围、内容、进度、质量标准及工程结算办法、违约责任等;
3.1.4 目标成本管理原则。项目投资决策阶段确定的项目收益水平是项目最终收益的下限,
与此对应的成本水平在售价不能提高的情况下,是不可突破的项目成本控制目标(上
限);项目的总体控制目标分解为各部门的各项费用成本目标,既是各项工作成本控
制的标准,也是管理人员的考核标准;
3.1.5 责任成本控制原则。任何部门、任何个人不能单独代表公司,独立完成涉及公司利
益的成本决策与业务操作;公司建立责任成本管理体系,将各项成本目标落实到各
个责任主体(相关部门与个人),各责任主体要按程序报批,操作;
3.1.6 可复查原则。业务操作及概算、测算、预算、结算全过程应有完整、详细的记录和
档案管理,预、决算工作结果应具备100%的可复查性。
3.2.编制成本计划
3.2.1 成本计划包括目标成本系统与成本工作计划两部分:
目标成本系统包括目标成本与责任成本。
成本工作计划按年度或按月编制,计划内容包括成本管理流程的主要工作要点。3.2.2 成本计划由产品研发部、财务管理部、工程管理部组织编制,并负责监督检查落实
情况。
详见《成本计划》
3.3.目标成本与责任成本的确立
3.3.1 项目论证阶段的成本估算
项目成本估算的工作要点如下:
1)在项目正式达成合作意向前,产品研发部(设计)应根据地块客观状况及规划
控制要点,提供2-3种不同的规划设计概念,明确说明每种概念下不同功能、不
同建筑形式的建筑面积与可售面积(参见《新项目初步定位设计草案任务书》),
提交营销管理部、财务管理部和产品研发部(造价);
2)营销管理部应根据市场情况,客观估计每种方案下,不同建筑形式可售面积可
达到的售价水平,并对该售价水平下,销售周期及销售费用水平做出预测,提
交财务管理部和产品研发部(造价);
3)产品研发部(造价)组织编制不同设计方案下项目建设成本投资估算;建设成
本投资估算应按不同的建筑结构、不同的建筑功能按成本细目分别计算,并编
制估算说明,详细说明估算的依据(参见《项目全成本测算指标》);
4)产品研发部(造价)在“建设成本投资估算”、“销售费用估算”、“项目销售周
期估算”的基础上,协同财务管理部共同编制项目的全成本评估;并结合售价
测算,计算出不同方案下,项目的收益水平,并推出相应的土地成本(参见《项
目投资土地费用测算》)。提交给项目谈判部门及公司领导决策;
5)土地成本测算结果作为项目获取的重要成本依据。
3.3.2 项目策划阶段的成本测算
项目获取后,进入到项目策划—产品定位阶段,该阶段的成本工作重点是根据产品
定位结果,进行项目成本测算,编制方案设计阶段的成本建议,提交设计院,作为
方案设计的重要经济依据。
项目成本测算的工作要点如下:
1)产品研发部(项目策划)在公司取得项目后,组织进行产品定位工作,在项目
部、营销管理部、物业公司的配合下编制《产品建议书》(如聘请策划公司,应
由策划公司配合完成该阶段工作);
2)产品建议书中的重要内容为:客户定位、价格定位和产品定位。其中,价格定
位是项目成本测算的主要依据;
3)根据价格定位,运用倒推法,减去公司预期利润和其它非建设成本,推出建设
造价标准。在此标准内,将成本细化为建筑工程成本、安装工程成本、社区管
网工程费、室外环境工程费和区内配套成本等标准;
4)在项目完成概念设计后,由产品研发部(造价)牵头,与项目部、产品研发部
(设计)、营销管理部、财务管理部等部门共同编制《项目全成本测算》,该测
算可以编制到《项目全成本测算指标》的一级成本科目(参见《项目全成本测
算指标》);
5)根据《项目全成本测算》,编制《项目规划方案设计阶段的成本建议》。
3.3.3 实施方案设计及施工图设计的限额设计与图纸优化
1)规划设计原则上应由产品研发部(设计)通过招投标办法进行确定;在招投标
文件中,明确要求设计单位的规划方案在投资上不超过《项目规划方案设计阶
段的成本建议》所规定的设计限额;
2)规划设计方案初步确定后,产品研发部(设计)应组织外部专家、项目部、产
品研发部(造价)、营销管理部、物业公司,召开技术经济分析会,通过与经验
数据进行比较,从技术经济性角度,进行规划方案优化评审;并对规划方案是
否符合《项目规划方案设计阶段的成本建议》进行分析,提出修改规划设计方
案的意见,经各部门经理签字,报公司领导批准后,由产品研发部(设计)负
责落实调整方案;
3)扩初方案提交后,产品研发部(设计)应再次组织外部专家、项目部、产品研
发部(造价)、营销管理部、物业公司,召开技术经济分析会,通过与经验数据
进行比较,从技术经济性角度,进行实施方案优化评审;并对实施方案是否符
合《项目规划方案设计阶段的成本建议》进行分析,提出修改实施设计方案的
意见;
4)扩初方案确定后,产品研发部(造价)组织产品研发部(设计)、工程管理部、
项目部、财务管理部对《项目全成本测算》进行细化和修订,并在此基础上编
制《项目全成本概算》,经相关部门审核后报公司总经理确认。《项目全成本概
算》编制到《项目全成本测算指标》的二级成本科目;
5)在下达施工图委托设计前,产品研发部(造价)应根据《项目全成本概算》,及
时合理地提出分部分项工程单方造价及钢筋、混凝土等主要材料单方含量的历