我国房地产市场发展现状分析
我国房地产市场发展现状分析
摘要房地产业是国民经济的重要部门,其兴衰直接关系到国民经济的兴衰。本
文通过描述目前我国房地产市场发展现状，以经济学角度分析产生的原因，及房地产泡沫增长对我国的影响，借鉴外国经验提出相应的调节对策，促进我国房地产持续、健康发展。
关键词房地产供给需求均衡泡沫增长
Abstract
The real estate industry is an important sector of the national economy, its rise and fall directly related to national economic decline.This paper describes the current situation of the development of real estate market in China at present, analysis the reasons at the point of economic, and explain the influence of real estate bubble growth to our country. Learn From Foreign Experience and put forward the corresponding adjustment countermeasures to promote the sustainable and healthy development of real estate in our country.
Keywords: Real estate ,supply, demand ,balance bubble growth
房地产业是我国国民经济发展的支柱产业，确保房地产业健康稳定发展不仅有助于我国抵御经济危机，而且是预防通胀的重要措施.在我国经济复苏这段时期内，国家将对房地产市场进行结构优化，包括支持保障性住房的发展,遏制投机行为,科学测算用地指标,严格规范土地储备,打击"囤地"行为等，以达到房地产市场和谐稳定发展的目标。
1 我国房地产市场的基本现状
近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，不仅扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。因此，对迅速蔓延的房地产负面影响，不能掉以轻心，要高度警惕，及早预警。
1.1 房地产供求总量上的非均衡性
房地产供求总量上的非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求和超额供给同时并存，也即短缺与过剩同时存在。在我国房地产市场的发展过程中，存在着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡问题。随着我国国民经济的持续稳定发展和城镇化水平不断提高，居民的购房支付能力和潜在的房地产需求不断提高。另外，随着居民收入水平的提高，我国消费结构升级也带来住宅市场巨大的潜在需求。我国恩格尔系数的不断下降说明居民的消费重点已经转向住宅和教育等方面。消费结构的升
级将大幅度提高居民住宅消费的比例，增加住宅消费的需求总量。近几年中，房地产过热的问题一直是社会焦点，是和政府连续出台相关的调控措施，但收效甚微。究其原因，既有我国住房市场发展总体水平比较低刚性需求客观存在的问题。也有我国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好及把住房作为保值增值工具的心理作用，更有政府不当行为的影响。另一方面，我国存在着住宅有效需求不足和大量商品房空置的现状。在我国现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，而另一方面，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，造成了大量楼盘空置。在全国及部分地区大量的商品房积压卖不出去、空置率越来越高是不争的事实。据国家统计局数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4％，其中住宅面积为10646万平方米，同比增长0.2％。如果按照每套住房1000平方米来估算，一亿平方米全国住宅待售面积意味着有1000万套左右的商品房待售。
1．2房地产供求结构上的非均衡性
住房供应结构的非均衡性主要表现在商品房和经济适用房、廉租房的供给和需求数量不匹配，结构不合理。我国住房制度改革以来，由于我们过分强调住房的市场化分配，导致房价上涨过快，地方政府和房地产开发商热衷于开发商品房，在提供经济适用房和廉租房上根本没有积极性，使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化，廉租房、经济适用房的供应，根本满足不了中低收人家庭住房需求，商品房成了解决居民住房的基本模式。而商品房高档住宅和中低价位之间比例也不合理，商品房中的中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。市场层次结构的非均衡性主要表现在存量市场显得过于萧条而增量市场较为活跃。房地产市场可以划分为增量市场和存量市场。从市场活跃程度来看，存量市场显得过于萧条，增量市场较为活跃。国外发达国家的房地产市场大多集中在存量交易上，比如美国存量交易额与增量交易额之比是3．2：1，而我国大部分地方的存量交易所占比例过低，即使是存量交易较为活跃的上海市存量交易与增量交易之比也只是1：3。
2 我国房地产市场供求不均衡的原因
2.1房地产价格的粘性导致房地产市场非均衡
新古典经济学的完全竞争模型假定信息是充分的，商品是同质的，交易双方是自由进出市场的，交易双方是数量众多的，这样市场价格具有伸缩性，就可以通过价格调整以达到供需平衡。但房地产市场是非完全竞争市场，房地产市场具有高度垄断性，房地产开发商在市场上具有垄断力量，价格便趋于刚性，而房地产市场信息还具有不对称性，表现为开发商比消费者拥有更多的信息，处于更加有利的地位，在这种情况下，房地产价格是粘性的，房地产市场价格就不具有伸缩性，不能根据市场供求情况的变化立刻作出向上或向下调整，导致市场供需不平衡。而且我国房地产市场价格很容易发生扭曲、信息失真，这样房地产市场就难以通过价格的变化来调整市场供求关系的不均衡。
2．2 过高的交易成本导致房地产市场非均衡
房地产市场中过高的交易成本来自住房的消费品特性。住房是人们生活的必需品，具有不可移动性和差异性。其不可移动性体现在它的区位特征上，包括小区环境及住户的社会经济地位，所处地段本身的物理特性和可达性，以及与工作地点、亲朋好友之间的交通方便程度等均在考虑之列。住房的差异性表现在房屋
的实体特征上，例如房型、面积、房龄、建材、内外装修等等。上述特性使得购房者的搜寻成本和签约成本很高。首先考虑搜寻成本，由于房地产市场中的购房者收人和偏好存在很大差异，而房地产又不可移动，导致市场供给无法完全切合市场需求，形成最初市场中的非均衡点，而当潜在购房者持续性、目的性地寻找适合的房屋而形成的较高搜寻成本会使交易进一步减少，使市场无法迅速吸收过度供给。其次考虑签约成本，由于存在房屋的差异性，购房者为了能使所签订的契约尽可能地完整，他们会有意或无意地使签约成本增加，签约时间延长，从而减缓市场中调整供求非均衡的速度。
2．3 垄断竞争的价格形成机制导致房地产市场非均衡
房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的，从而决定了任何一种房地产只能就地开发、就地消费。房地产位置的固定性决定了房地产不能像一般商品，如日用百货、衣帽服饰等一样，能够通过价格信号引导调剂各地余缺，这使得房地产市场不可能是一个完全竞争的统一市场，而是区域性的垄断市场。在垄断性市场上，由于住房是生活必需品，当市场上没有其他替代物(如政府的福利房、廉租房等)时，房地产市场是处于供方定价的，在这样的市场氛围之下，房地产市场的价格就不完全是由市场供需来决定了，其数值除了受市场供求的影响之外还要受定价者(即开发商)的主观约束，当市场形势明朗时，过高的房地产价格就必然出现了，而作为处于弱势地位的消费者来说，只能接受这一市场价格，此时，房价的不能承受问题就不可避免地发生了，供求的非均衡就出现了。
2．4 中央金融政策的变动导致房地产市场非均衡
房地产业是一个资金密集型的行业，房地产业的发展需要金融业的介入和支持。金融政策也就成为调控房地产市场的主要工具之一。运用金融政策调控房地产市场，当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款；而当房地产需求不足、市场疲软时，则扩大房地产信贷。金融政策主要通过对信贷规模、利率水平、贷款方式等选择来调控房地产市场的。对于房地产开发商来说，由于楼盘开发的大部分资金来源于银行贷款，因此银行贷款的额度和短期贷款的利率的调整会对房地产供给产生重要影响，而对于购房者来说，银行首付额度和贷款利率的调整会对使用按揭的购房者的购买决策产生影响，从而对房地产需求产生重要影响，这样可能造成房地产市场供给量与需求量无法达到平衡。因此经常处于变动状态的信贷等金融政策也同样造成房地产市场的非均衡。我们国家住房金融，虽然个人贷款住房抵押贷款余额、增长速度屡创新高。但是由于我们目前只是针对交易过程中提供住房抵押贷款，没有存量房的再按揭再融资的制度安排，所以，住房金融发展的深度相对于其他发达国家也还有很大的差距。
2．5 中国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好
研究表明，中国企业和家庭为了获得房地产所有权普遍愿意支付溢价，当然有很多原因，包括租赁市场不发达、不规范，对租客的基本权利有所限制，而且缺乏保护租客的权利制度安排，像租金管制、解约限制等对限制手段，除了这些原因外，大家还是愿意拥有房地产的所有权，不管是企业还是家庭，这也是一个非常重要的特点。
2．6 未来预期的不确定性导致房地产市场非均衡
由于房地产的生产周期长、价值量大、位置的固定性等特点，因此房地产市场上供求双方的行为都会受到有关未来预期因素的影响。对于购房者来说，预期因素的影响主要表现在对未来房地产价格走势的预期，如果消费者预期未来价格
下降，即使目前价格已经出现较大程度的下跌，市场需求仍会减少，反之，如果预期未来价格上升，即使目前价格已经出现较大的上升幅度，市场需求仍会增加。对于房地产供给者来说，对房地产市场未来走势、未来投资收益率的预期，会对当期和未来时期房地产供给水平和结构都产生重大影响。因此对未来预期的不确定性会对房地产市场供求状况产生较大影响，造成房地产市场供求的非均衡。
3 房地产“泡沫”增长的影响
房价收入比，是国际通行的衡量房地产泡沫的主要指标，是指住房价格与城市家庭年收入之比。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。我国目前全国房价收入比已超过15倍，上海、北京、深圳、广州等地的房价收入比则超过50倍以上，房地产泡沫已成为事关我国国民经济全局的系统性风险，这一点已得到普遍认同。
3.1 房地产投资占比过大，已经成为结构调整的一大困惑。
近年来，中国房地产投资约占整个GDP的6.6%，占全部投资的四分之一，相关上下游产业高达60多个。房地产表现如何，直接影响了GDP指标。不仅如此，由于房地产行业带动的大部分是高能耗、高排放、高污染企业，因此，在实施结构调整时，不能不有所顾忌。比如， 2009年前三季度，北京、上海等地房地产投资约占当地整个投资的三分之一，成了拉动当地的重要拉手。在这种情况下，这些早巳沾上“城市病”的特大型城市，不在内涵上做文章，还要靠钢筋、水泥来拉动经济增长，提升GDP数字，怎么还谈得上结构调整呢？
3.2 房地产业的无序发展，已经成为“高碳”经济的主要肇事者。
一方面，一些房产商出于商业考虑，把投资集中在所谓一线城市，使这些城市的大气、土壤、水资源等自然承载力急剧下降，“城市病”日益严重，人为加剧了环境问题。比如上海的人均水资源不到150立方米，北京只有300立方米，大大低于国际公认的1000立方米警戒水平。在这样的城市还要大肆扩张，真是匪夷所思。另一方面，由于房地产及其上下游企业主要是靠资源消耗、能源消耗，以及对环境的占用来谋求增长的，因此，无论是在其上游还是下游，是在建设之中还是建设之后，都会造成大量的高碳排放。如果没有从自然与人文的角度进行可持续增长的经济评价与环境评价，没有相应的法律法规约束，将很难避免高排放的社会责任问题。而这种野蛮增长与低碳经济的时代潮流正相背离。
3．3房价的持续飙升
房价的持续飙升使房地产需求从消费需求演化为投资需求，进而蜕变成投机需求，使房地产的本性逐渐丧失。一套套商品房不再是供人居住和使用的场所，而异化成投机炒作的筹码，异化成社会财富的切割机，使社会财富向房产商及少数有钱人手里积聚。这种离奇的房地产价格走势与经济增长的自然曲线高度偏离，最终导致的结果，不只是房地产市场的高度泡沫化，以及整个市场从急剧膨胀到破裂以致长期萎靡而衰退，成为经济发展的绊脚石，更为严重的是将会遗留一系列与公平原则相背离的经济问题与社会问题。比如，造成大量的房奴，大量的资产被房子固化的瘦弱型消费者，造成社会资源的严重浪费。
3.4 房价的过快上涨，还会对经济安全和金融安全构成长期威胁，
房价的过快上涨，埋下恶性通胀的潜在祸根，并有可能成为人民币在未来某个时间大幅贬值的导火索。一方面，利用信贷工具购买房地产进行消费或投资甚至投机的人越来越多，不仅使房地产持有者的生活压力加大，生活质量大受影响，
同样，其资产质量也会受各种因素的复杂影响。如果这个群体数量巨大，那必然会对整个社会的经济安全构成威胁。
此外，从金融机构这个侧面来看，高比例地释放出大量房地产信贷，也会增加其经营的不确定性，对其经营安全构成威胁。而更为严重的是，由于房地产通常都是高杠杆操作，加上标的物的资金量巨大，因此，房价的持续大幅上涨，实际意味着货币的持续贬值，等到达到某个临界点的时候，必然会诱发整个价格体系的大洗牌，而其可预见的结果，将是一场不可避免的恶性通胀。这是很危险的结果。本来，从成熟市场的经验看，房地产市场的发展、房价的上扬，基本上应该是一个与经济增长率大致同步的长期过程，房价的上升应该有个合理区间，偏离度不应太大。但现实情况是，房地产业有可能从拉动经济发展的正面力量，转化为扭曲经济结构、影响社会发展的异化因素。为此，尽早有效地对房地产市场进行调节是非常必要的。
4 国外城市住房供应体制研究
4. 1 英国的城市住房供应体制
英国的城市住房供应体制是市场供应与政府供应两个板块、一主一辅体制。英国是世界上最早实行政府干预住房市场的国家,也是探索市场经济条件下城市住房供应政策最早、最具有典范意义的国家。在英国,住房供应体系由私人住房和公共住房组成,私人住房是在房地产市场上自由流通的商品房,公共住房又称社会住房,是由地方政府和非营利机构———住房协会建设和管理的住房。英国政府在2007 年又制定推出了“公屋冲击计划”,通过建立更多的公屋来解决那些买不起房子的中等收入的白领、技术工人以及低收入人群的住房问题。
2. 2 法国的住房供应体制
用廉租房来抑制房价。2006 年9 月法国政府规定,各大城市必须建设一定数量的廉租房,其比例约为总住房面积的15%至20 %。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少,房价因此处于稳定状态。此外,政府还长期推行租房补贴等福利制度,使得社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴。在法国,建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府补贴,建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理。一方面严格控制房源,大部分廉租房只租不卖;另一方面向社会公开廉租房出租情况,接受大众监督。
2. 3 德国的住房供应体制
坚持“福利房”和小户型。德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重。多年来,德国投入巨额资金,大规模兴建“福利住房”,且一直坚持供应小户型住宅。到上世纪末,全国户均住房面积小于100 平方米,是西方发达国家中最低的国家之一,这也是德国解决住房问题的一项重要有效的举措。
2. 4 日本的住房供应体制
日本政府在二战后曾一度通过兴建公营住宅、改造居民区、住宅公团建房、住宅金融公库融资等方式来改变城市住房供应紧张状况,并借助大量国有住房的投入,有力地调节了住宅市场,保障了中低收入人群的住房需求。不过近年来随着日本人口规模和住房建设规模的相对稳定,政府及住宅公团、住宅金融公库在住房供应中的作用趋向弱化乃至消散。
2.5 发达国家住房保障制度对我国启示
1、各国住房政策差别非常大,但主要还在于住房供应体制差别
对比英国与法国、德国、日本的住房政策不难看出,是否依靠市场来提供城市住房是相关政策差异巨大的根源。
2、政府参与住房供应十分必要
英国作为城市住房供应政策最早形成、最具有典范意义的国家,其公共住房政策有较高参考价值,而近来英国政府推出的公屋冲击计划更说明,公共住房比重
下降与过度依赖住房市场必然会引发城市住房的供应问题。法国的廉租房,德国的“福利住房”,都体现了政府对住房供应的积极参与。日本20 世纪房地产泡沫的破裂,美国住房市场次贷危机的爆发,更说明政府建设公共住房的重要性。我国目前房地产市场所出现的问题同样与政府经济适用房政策、廉租房政策落实不当,没有建设足够的公共住宅相关联。
3、资源条件特别是土地资源条件对住房供应体制选择有重要作用
我国目前的房地产政策已经引发了较为突出的城市盲目扩张、耕地保护等问题。政府必须立足于我国基本国情,研究构建适当的住房供应体制。从珍惜利用土地、资金及相关资源的目标出发,选择适当的城市住房供应体制及相关政策,
有效控制房地产业发展,尽可能减少房地产业对土地、资金及相关资源的占用,
为其他经济建设留出空间,以保障经济
社会的健康发展。
5 房地产市场的调节机制
5．1 发挥价格、调整的双向调节机制
价格调整是指在价格具有充分灵活性的条件下，交易者完全根据市场价格方面的信息而进行的调整需求量和供给量的活动。这是瓦尔拉斯均衡中的情况。在价格调整时，交易不受供求数量的限制。在均衡价格体系之下，成交量等于需求量，需求量等于供给量。数量调整是指在价格不灵活的条件下，交易者除了要根据市场价格方面的信息来调整需求量和供给量外，还要从市场的供给数量和需求数量方面取得信息，以调整自己的供求活动。换言之，在数量调整时，交易者和交易行为都要受到供求数量的限制。由于房地产市场竞争的不完全性、交易成本的存在、信息的非对称性和预期的不确定性等原因造成了房地产价格以刚性或粘性出现。因此，价格调节机制作用是有限的，在供求不平衡的情况下只有通过价格和数量的共同调节，才能达到事后的供求均衡。价格调节主要是理顺房地产的价格构成，消除既定价格的刚性，给价格的调整提供变化空间，政府可以适时调整土地的出让价格、税金及信贷利息等来提高价格机制的调节功能。数量调节主要是保护自住需求，打压投机需求；增加市场有效供给．扩大公共供给比例，建立多层次的住房保障体系；进一步调控供给结构，切实解决区位、产品类型及面积等非均衡问题。
5．2 完善房地产市场运行机制
首先要打破房地产开发商的价格垄断，鼓励竞争。政府可以对土地和住宅开发许可证进行拍卖。为了促进竞争，政府还应增加非商品住宅的供给，以缓解供不应求的局面，减轻开发商行使市场势力。只有当开发商为竞争而感到痛苦、为挣钱而感到困难时，这时的市场才是竞争性的市场，才是有效率的市场，才能将房价降下来。其次，要加快房地产存量市场的发展。存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且有助于整个社会的可持续发展。为促进二手房市场的发展，加强金融服务机构对二手房市场的支持力度，简化各种交易手续；要制定扶持二手房市场发展的政策，在税收上可以依据中低收人家庭收人差别的
具体情况，降低或免征交易税等；推进以中介机构为主力军的房地产信息平台的建设，利用现代网络技术实现信息的流通和共享。
5．3 完善房地产宏观调控机制
虽然非均衡作为现实经济的常态，更为接近现实，但瓦尔拉斯均衡是我们追求的目标和方向，即“均衡取向”。要解决这个问题单靠市场机制自发调节是不行的，因为完全依赖市场机制自动调节，经济由非均衡到均衡需要相当长的周期。于是，作为社会经济管理者的政府理所当然地承担起了相应的宏观调控职能，采取一定的政策和措施促使经济向最优均衡状态运行，保证经济资源的有效利用。房地产宏观调控政策主要有财政政策和货币政策。运用财政政策主要包括两个方面：一是政府的财政收入政策，主要是税收政策，通过税种和税率的变动，对房地产市场需求和供给产生调节作用。还应充分利用税收来调控商品房结构，可以采取以下措施：一是根据人均居住面积来征收税款，根据各地方不同的经济发展状况等多种测量人民生活水平、经济发展水平等因素，制定我国城镇人口标准居住面积，对超过标准的居民征收房地产征值税；二是通过调节高收入群体购买高档住房的市场调节价，实现高收人群体和低收人群体的贫富之间的转移支付，以此来调节住房结构的矛盾。；二是政府的财政支出政策，在财政支出中增加职工工资，增强了居民购房能力，增加转移支付也会提高低收人家庭购房能力。运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量，主要体现在以下三个方面：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。
由美国房地产泡沫引起的全球金融危机还没有完全消退，受此影响，在“国八条”、“国十条”、“限购”、“限贷”、“加息”、“一房一价”等一系列调控政策的打压之下，我国一线城市的房地产销售大幅度萎缩，价格也开始出现松动，中国的房地产泡沫已经开始泄气。然而，在目前的状态下，判断中国房地产市场开始下滑为时尚早，市场反馈的信息仍很复杂。在一线城市的房地产市场被强行压住的同时，没有被“限购”的三四线城市却出现了量价齐涨的局面。这说明，房地产的需求在中国仍然相当旺盛，目前只是被政府的“有形之手”强行压住。一旦政府松手，可以预期的是房地产市场将报复性反弹。
5．4 引导房地产开发商理性投资，购房者理性消费
首先，加强对房地产开发商的管理，规范其市场行为，避免投机。房地产开发商是房地产市场供给的主体，其应加强市场调研和市场营销意识，生产适销对路的房地产产品，房地产开发商的投资行为一定要理性，在这方面政府可以从制度上人手，例如加强对其项目建议书的审核等。
其次，引导购房者理性消费。政府应实施引导性政策，宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念，避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念，以降低社会公众的主观需求。二手房市场在解决城市中低收人家庭住房问题上可以发挥积极作用。二手房以较低的价格、实用的结构和较为齐全的设施，符合城市中低收入群体的需求。为此，应着力培育二手房市场，以形成由小到大、由旧到新的梯度消费模式。另外要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念，改变目前以购买为中心的流通格局，租房应是城镇居民居住的第二选择。
5.5 确定政府公共管理绩效的考核标准
房地产虽然在我国如火如荼，但并非像某些开发商所说的那样。完全是来自市场需求因素，而在于一些更加诡秘的潜制度因素。其中，最重要的便是地方政府与房地产商形成的神圣联盟。这一神圣联盟即是“你发财、我发展，成本社会掏”的畸形增长模式。地方政府为推动城市建设和经济增长，通过政府的公共政策为房地产推波助澜。为此，必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准，减少经济指标，包括GDP增长、财政收入增幅等，增加社会性指标，如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等，以避免地方政府为单纯追求GDP增长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等，以减缓政府政策对房地产业的推动力。
5.6 完善房地产市场法规。
完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则。使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置土地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制。为房地产企业创造良好的市场环境。
结语
总之，房地产是多种因素综合作用的结果。治理房地产市场是一项艰巨的系统工程。需要各方面力量的协调合作，共同治理。当前调控应关注两个层面，从中国房地产当前的形势看，2010年的调控政策重点关注了两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，中国房地产将会更加健康稳定和成熟。
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上海房地产总体市场分析现状
静安动力国际企划提案
壹、上海市总体市场现状分析 一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税规范，取消 政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”，严 控高度和容积率 上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高规范。 4.投资50亿元，上海浦东将兴
建首条百公里铁路 上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万规范集装箱。 5.上海——中环线规划工程 为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步
建设的市域高速公路相衔接。整个技术方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规 定 从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海 市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方M重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批工程有5块基地共72万平方M。此工程建设拟每年新开工100万平方M，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方M
中国房地产市场现状分析
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
最新最全长沙房地产市场发展状况及趋势分析
长沙房地产市场发展状况及趋势分析 一、2003年长沙房地产市场基本状况 近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步发展的势头。2003年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。 1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大 截止2003年11月，长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元，与去年同期相比增长57.75%，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。 2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%，预计到12月底，房地产开发投资增幅将达到60%以上，占固定资产投资的比重将达1/3。 2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升 从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达1012.73万㎡，竣工房屋面积256.46万㎡，较去年同期均有较大幅度增长。
从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，批准预售总建筑面积为468.82万㎡，较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡，占商品房开发比重的81.44%，商品房供应量较为充足。 从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。 从商品房销售价格来看，2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增长3.29%，商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。 3、二手房交易放量增长，住房二级市场日趋活跃
中国房地产现状及对策研究
毕业设计（论文）题目：中国房地产现状及对策研究 学生姓名：侯金鑫 学校：南昌航空大学 专业：工商企业管理 年级： 学号： 指导教师： 2015年05月8日
摘要 现今中国社会经济的飞速发展，房地产业作出了巨大的贡献。房地产业的基础地位不可动摇，同时作为国民经济的支柱性行业，支撑着我国的国民经济，它也肩负着重任。房地产业的改革发展取得了无可厚非的成就，它使我国的经济有了长足的进步，与此同时，它的过快的发展也为我国的经济建设带来了相应的问题。过快的发展使得我们只能片面的认识到这个不断壮大的行业，我们没有足够的经验来解决问题。随着政策，需求，竞争等环境的快速变化，中国房地产目前的局面也不容乐观。同时，房地产的市场开发，销售，以及监管方面也存在着一些弊端，我国房地产市场想要健康的发展就必须采取积极有效的措施。本文通过市场调研以及专家访谈等研究方法分析房地产业所存在的问题。 关键词：房地产，国民经济，市场化，保障监管制度
目录 一．引言 二．房地产业在国民经济中的地位 （一）房地产业在国民经济中的基础性地位。 （二）房地产业在国民经济发展中发挥着先导性产业的作用。 1. 具有持续的高增长率。 2. 创新并创造了新的市场需求。 3. 具有突出的扩散效应。 （三）房地产业的支柱性地位。 三．住房市场化成就及问题 （一）概括发展 （二）八大成就 （三）存在的问题 1.政策混淆 2.住房供应体系不健全 3.房地产市场不规范 4.制度建设不完善 四．房地产中问题存在的原因 （一）片面的认知 （二）住房供应结构调整缓慢 （三）房地产市场秩序混乱 （四）地方政府违规操作 （五）开发商的垄断经营 五．解决目前房地产行业存在缺陷的有效政策及手段 （一）对于政策混淆的解决手段: 1. 区分房地产政策和住房政策 2. 建立健全政策审批制度 3 加大房产政府调控力度 （二）解决住房供应结构不合理 1 进一步整顿和规范房地产市场秩序 2 有步骤地解决低收入家庭的住房困难 3 逐步完善房地产业的信息披露制度 （三）加强房地产市场的监督和管理 1.加强对商品性住房的预售许可管理 2.规范商品住房的预定和销售 3.严格控制监督住宅的建筑质量 4.严惩违法违规行为 5.控制恶意垄断 五．结束语 六．参考文献
我市房地产市场现状及发展趋势分析
我市房地产市场现状及发展趋势分析 集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]
我市房地产市场现状及发展趋势分析 近几年，我市的房地产业在稳定中持续发展，城市面貌发生了巨大变化，居住品味和居住环境不断提升，房地产业为全市经济和社会发展做出了积极贡献。然而，受去年国际金融危机爆发的波及，国内经济增长明显减速，我市房地产业的发展也面临严峻考验。去年底，在市委、市政府的正确领导和大力支持下，紧紧围绕党中央“保增长、促稳定、扩内需、调结构”的工作精神，积极开展调研，深入思考对策，及时制定并出台了促进房地产市场健康稳定发展的22条意见。 我市目前有房地产开发企业70家，合计开发项目85个，开发面积332万平方米，08年计划新开工面积约万平方米。我处通过走访房地产企业以及数据比对，来分析发展趋势。下面就对2008年房地产状况、2009年一季度房地产市场状况、以及二手房交易情况进行比对分析。 一、2008年我市房地产市场状况 2008年是房地产市场销售行情跌宕起伏的一年，2007年的上涨行情延续至上半年，当时国家出台一系列政策，以抑制楼市价格泡沫过度膨胀，下半年金融危机爆发后，
楼市行情萎靡不振，随后救市政策陆续出台，刺激恢复市场需求，确保市场运行的健康稳定，从而拉动经济发展。2008年我市房地产市场交易总体情况，就经历了这样一个由热转冷的过程。据统计，2008年全市完成房地产开发投资亿元，与去年同比减少%，新开工面积平方米，施工面积平方米，竣工面积平方米，预销售面积万平方米，与去年同期相比分别增加%，%，%，%. 网上备案数据显示，我市商品房备案2602套，备案面积万平方米，备案金额万元。其中住宅1876套；备案面积万平方米。见下表： 1-12月商品房备案套数走势图 050 100 150 200 250 300 350 一月份二月份三月份四月份五月份六月份七月份八月份九月份十月份十一月份十二月份1-12月住宅备案套数走势图
我国房地产业的发展现状及趋势分析
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
西安市房地产市场现状及未来趋势
西安市房地产市场现状及未来趋势 一、房地产市场运行环境简述 随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。 饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。 二、西安房地产市场运行现状及特点 进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长
20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化
我国房地产经济发展现状及未来走势分析
我国房地产经济发展现状及未来走势分析 【摘要】我国要加快发展和完善房地产金融市场，鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道，完善房地产金融一级市场，推进房地产金融二级市场发展，大力发展房地产金融市场中介，完善房地产金融市场机构体系。本文分析了我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势。 标签房地产；发展现状；未来走势 2009年中国经济复苏的一个重要拉动力是房地产市场的投资和市场繁荣。但是，伴随着房地产市场的繁荣的一大恶果是房价高涨，截至2009年12月，中国房价上涨达到了18个月以来的最快速度。房地产市场成交量和房价的双双上涨的原因是多重的，但其最大的推手是住房的投资投机行为。住房交易的投资投机行为导致了房地产市场的泡沫化倾向越来越严重。 1 我国房地产经济现状 现阶段我国房地产经济发展呈现的主要特征如下： 1.1 房价上涨过快 据统计，2009年我国住宅均价上涨了25%左右，为2001年以来最高水平。而一些大中型城市涨幅更高，北京、深圳、上海房价分别上涨了80%、100%和110%左右，在2010年初，房价仍呈高涨态势，直至国家出台了新国十条，房价过快上涨的势头才得到初步遏制，但是房价仍处于上涨态势，只是涨幅减少。北京市4月份计划入市的新盘均价达到24600元/平方米，同比上涨了102.5%，环比3月份仍然上涨了21.7%。从全国的商品房销售数据来看，商品房销售面积同比增长了42.1%，而销售额同比增长75.5%，由此可推算房价同比上涨了近1倍。同时，测算房地产价格增长率与GDP增长率的比值，如果以全国房价上涨25%计算，相对于GDP增速比值为2.8左右，若以一线城市房价上涨80%计算，则到了8左右。而1990年日本房地产泡沫严重时其比值在3左右，从这个数值可以从侧面反映了我国房地产的泡沫化程度。 1.2 房地产开发投资与按揭负债增长双双过快 房地产开发投资时监测房地产市场活动的一个重要指标。2009年，在发达国家房地产开发投资大幅下降的情况下，中国房地产开发投资逆势上扬，快速增长，全年完成3.62万亿元，同比增长18.5%，成为1993年以来增长最快的一年。据统计，2009年资本形成对GDP的拉动为8.0个百分点，对GDP的贡献率为92.3%；最终消费对GDP的拉动为4.6个百分点，对GDP的贡献率达52.5%;净出口去年全年呈负拉动作用，对GDP的拉动为-3.9个百分点，贡献率为-44.8%。房地产开发投资占了全社固定资产的大部分，所以，房地产开发投资拉动了2009年全国经济增长。
中国房地产现状分析
目录： 一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)
一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：
深圳市房地产市场总体分析现状
谨呈：深圳市######有限公司 #####市场调研报告 世联地产顾问（深圳）有限公司 2002年4月28日
深圳市总体房地产市场分析 一、深圳市总体社会及经济发展状况 深圳2002年经济发展背景 GDP指标 2001年深圳市的经济综合实力明显增强。2001年当年实现全市GDP总值1908亿元，同比增长了13.2%，高出预期目标的1.2个百分点。 2001年深圳市人均GDP达到4.5万元人民币。 固定资产投资 2001年深圳固定资产投资额比前年增长8.7%，其中基础建设投资增长 2.3%，房地产
投资增长16%，房地产投资的增长明显高于基础建设投资增长。 消费指数 居民消费需求也明显转旺，2001年全市社会消费品零售总额609亿元，比2000年增长13.2%。 消费指数自2000年第一次超过GDP增长速度后与之持平。 居民消费水平提高，商品房、旅游、小汽车成为消费的热点，2001年汽车销售量增长3成，百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。 外资利用程度 2001年深圳实际利用外资36亿美圆，增长21.4%，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO顺利加入，深圳作为中国大陆开放的前沿阵地，比邻香港这个金融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。 存贷款 国内金融机构人民币各项存款余额4093亿元，增长29.1%，在降息等因素的刺激下，逐渐富起来
的深圳人的消费也会不断的增长，消费指数也说明了这一点。 各项贷款余额2861亿元，增长24.8%，其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生存观念。 产品销售与企业盈利 房地产业产品销售与企业盈利在各行业中持续位居高位，且在不断提高。
浅谈中国房地产现状
浅谈中国房地产现状 从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。 一、中国房地产的现状 深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。 （1）为什么说我国房地产价格虚高？ 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。 部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的， 近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，
房地产市场现状及未来发展趋势(精)
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
我国房地产现状分析
3.3 商业地产市场分析 3.3.1 我国商业地产行业现状 商业与房地产是两个截然不同的概念，商业包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。中国商业与房地产的结合产生于19世纪60年代，发展至今经历了基本需求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中，商业经营与房地产开发逐步的紧密结合起来，产生了今天众所周知的概念-商业地产。商业地产一经出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点，区别于单纯的住宅、办公等物业的开发，成为了房地产开发行业中的新贵。商业地产是房地产行业中的一个重要组成形式，商业地产的开发和一个城市的建设水平及房地产开发水平有着很大的关系，同时也从一定层面上代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平。 从部分重点城市土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势。国家统计局发布的2012年国民经济和社会发展统计公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。据（2013年1-6月全国商业地产市场投资运行态势）中数据统计：2013年，全国迎来购物中心供应高潮。据不完全统计，全国
20个主要城市在2013年下半年有约150个购物中心开业，平均面积超过8万平方米，数量之多、体量之大，创历史新高。数据显示，2013上半年，全国商业地产投资额5010亿元，同比增长26%，高过住宅增速6个百分点。商业地产施工面积65344万平方米，增长22%，高过住宅9个百分点;商业用房新开工面积11778万平方米，高过住宅0 .7个百分点。 3.3.2 峨眉山商业地产现状 近年来，随着峨眉山市城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧，商业地产得到了长足的发展，并逐渐形成了商业网点为中心的一些商业辐射带。同时一系列的城市建设规划推动着峨眉山商业不断前进，并为其注入了源源不断的发展动力。 从蓝光文旅公司高调进进峨眉山，打造峨秀湖项目开始，到被誉为“峨眉不夜城”的峨眉院子盛大开街，峨眉山的旅游地产链条又多了一个丰富且有决定性意义的元素。如今，峨眉半山·七里坪、峨眉·山与湖、天颐温泉小镇2期、峨秀湖国际度假区以及蜀尚国际、峨眉象城、中华药博园等旅游地产项目先后在峨眉山景区周边落户，这种丰富多样的文化整合和逐步健全的休闲度假产业链条，昭示着峨眉山一个新的休闲度假时代的来临。 峨眉山部分商业地产盘点： 天颐温泉度假小镇2期四季汤屋：酒店式公寓；
2018年房地产市场运行情况总结分析
2018年房地产市场运行 情况总结分析 2018年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。 在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。据统计，2018年xx 主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。 楼市量价关键词：稳定 2018年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。 首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据xx网上房地产的数据显示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。 此外，2018年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，
从4月开始，平均每月成交8072套二手房。 第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到2018年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而2018年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期也从8.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。 第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，2018年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。 政策关键词：救市去库存 2018年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。 第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从2018年元旦开始，置业者将享受到这一利好。 第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，2018年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交占
房地产存量市场状况调研报告
房地产存量市场状况调研报告房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量供给与需求必须引起重视。房地产存量市场又称二手房市场，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新调整和配置的市场。结合深入学习实践科学发展观活动，笔者近日先后到**市房地产产权产籍监理（市场）处、**市房屋置业担保公司和其它房地产中介机构进行了存量房（二手房）市场调研。近两年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。特别是二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。目前，我市二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。因此，针对我市二手房贷款市场现状，有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策，确保我市房地产市场健
康快速地发展。 一、我市二手房市场的现状及原因分析 XX年1-2月，我市二手房市场受宏观经济影响，仍处在调整阶段，市场观望气氛依然浓厚。尽管房地产开发企业或代理机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施，但从整体来看，收效甚微。除个别数据发生了一些积极变化外，其它各项均无明显改观。 （一） 1-2月我市二手房交易情况 XX年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交总面积为4.32万平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交总面积为3.33万平方米，同比下降14%。 （二）1-2月我市二手房价格情况 XX年1-2月，我市二手房住房平均价格为2480元/平方米，同比增7.6%。 （三）我市二手房贷款市场所面临的风险和问题 1.还款风险 借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。 2．二手房贷款服务机构的诚信风险。 在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德
浅析我国房地产市场的发展现状及存在的问题
浅析我国房地产市场的发展现状及存在的问题 摘要：从产业关联的角度看，房地产业带动其他产业 部门发展的效应非常突出。因此，发展房地产业，对于经济 的发展有整体的推动作用。但是当前时期，我国在发展房地 产产业时，存在非常多的问题，制约着该行业的健康发展， 对经济的健康运行甚至带来了一定的负面影响。 关键词：房地产市场；发展现状；问题 引言 近些年来，我国经济发展非常迅猛，其中房地产业的崛 起贡献了非常大的 GDP 份额，也极大的带动了其他产业部门的发展。作为支柱产业，房地产业关系到宏观经济走势，同 时也与人们的生活福祉密切相关，也影响到金融市场的稳定。就我国现状而言，房地产市场还存在非常多的问题，这些问 题使得行业发展出现了一些非常混乱的局面，亟需解决。 一、我国房地产市场的发展现状 房地产业对于人们生活的改善和经济的增长，发挥着非 常关键的作用。现阶段，我国的房地产业正朝着规模化和规 范化的方向转型，并且人们的消费结构在发生转变，对房地 产商品的需求不断增加，这也为房地产行业的发展带来很多
机遇，但是也同样面临很多挑战，就其发展现状来看，主要 呈现出以下几个方面的特征： （一）促进经济增长 在国民经济体系中，房地产业属于基础性和先导性产 业，对于经济发展的作用非常大。自房地产业市场化改革以来，其对经济的贡献越来越大。而且房地产业具有较高的产 业关联度，对其他产业的前向和后向的带动效应都非常广泛，极大的促进了其他产业部门的发展。 （二）提升了国民的生活质量 社会和谐是国家发展的重要目标之一，也是构建和谐社 会的重点，作为重要的民生问题，只有解决好住房问题，才 能不断提升居民的生活质量，改善其居住条件 [1] 。因此，需要加快住宅建设，以解决好人们的住房问题。要实现这一目 的，需要大力推动房地产业的发展，才能满足人们对于住房 的需求。现阶段，我国房地产业整体水平快速提升，功能布 局更加合理，技术水平不断改进，人们的居住环境得到了极 大的改善。，生活 ?|量因此得以提高。 （三）房地产业的投资规模不断增大 对房地产市场进行开发，是连接土地与销售的唯一途径。只有开发出房地产商品，才能进行销售，而这些需要大量的 资金投入。因此，可以认为房地产业属于资本密集型行业， 只有足够的投资，才能促进行业发展。根据有关统计数
中国房地产市场分析状况
中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。
1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻
我市房地产市场现状及发展趋势分析
我市房地产市场现状及发展趋势分析 近几年，我市的房地产业在稳定中持续发展，城市面貌发生了巨大变化，居住品味和居住环境不断提升，房地产业为全市经济和社会发展做出了积极贡献。然而，受去年国际金融危机爆发的波及，国内经济增长明显减速，我市房地产业的发展也面临严峻考验。去年底，在市委、市政府的正确领导和大力支持下，紧紧围绕党中央“保增长、促稳定、扩内需、调结构”的工作精神，积极开展调研，深入思考对策，及时制定并出台了促进房地产市场健康稳定发展的22条意见。 我市目前有房地产开发企业70家，合计开发项目85个，开发面积332万平方米，08年计划新开工面积约48.43万平方米。我处通过走访房地产企业以及数据比对，来分析发展趋势。下面就对2008年房地产状况、2009年一季度房地产市场状况、以及二手房交易情况进行比对分析。 一、2008年我市房地产市场状况 2008年是房地产市场销售行情跌宕起伏的一年，2007年的上涨行情延续至上半年，当时国家出台一系列政策，以抑制楼市价格泡沫过度膨胀，下半年金融危机爆发后，楼市
行情萎靡不振，随后救市政策陆续出台，刺激恢复市场需求，确保市场运行的健康稳定，从而拉动经济发展。2008年我市房地产市场交易总体情况，就经历了这样一个由热转冷的过程。据统计，2008年全市完成房地产开发投资24.47亿元，与去年同比减少8.10%，新开工面积73.62平方米，施工面积120.64平方米，竣工面积30.06平方米，预销售面积30.28万平方米，与去年同期相比分别增加109.48%，44.26%，19.38%，-1.60%. 网上备案数据显示，我市商品房备案2602套，备案面积28.97万平方米，备案金额158263.77万元。其中住宅1876套；备案面积21.65万平方米。见下表： 1-12月商品房备案套数走势图 050 100 150 200 250 300 350 一月份二月份三月份四月份五月份六月份七月份八月份九月份十月 份十一 月 份 十二月份 1-12月住宅备案套数走势图