房地产前期产品策划方案
一、产品策略
1、饱和用地的规划策略
用足用满规划指标，容积率5.0、建筑层高2.9米，建筑限高达76米，扩大项目总量，摊低土地成本，提高产品价格竞争力。
2、最大化运用灰空间的策略
最大化运用2.2米灰空间房屋、落地大飘窗、大转角飘窗、挑高6米花园和大阳台、大入户花园、一变二、二变三等多变户型进行设计创新，提高中小户型面积的赠送比例，使目标客户能够真切感受到产品的使用功能的提升，从而达到大幅提高产品附加值和溢价空间的目的。
3、走“富丽路线、凯丽品质”的策略
充分使用富丽系列成熟的产品模式，借势富丽系列在城北较大的影响力，打造“富丽系列、凯丽品质”的精品大盘。配置以恒温泳池为亮点的高档次全方位配套，高度重视居室内外环境的细节处理，加强休闲步道、单元门厅、电梯厅等处的艺术化设计，增强产品的品质感，通过精细化的细节提升产品价值。
4、打造风情生态公园，打造景观长廊的策略等形成震撼的旅游级景观
充分利用C地块，打造迷人的风情生态公园，C地块与社区中间市政道路社区化、主要市政道路主动退红打造景观长廊，景观长廊与风情生态公园自然衔接为一体，形成旅游级的城市景观，同时广泛利用空中绿化，充分利用半地下空间打造多维景观，以高品质的、全面的景观价值提升产品的溢价空间...
5、运用“点式联栋”“组团式半围合岛布局“的策略：
大胆尝试运用“点式联栋”提高建筑通透性；运用“半围合岛式组团”错位布局的减少房屋相互干扰，提高户型均好性及房屋总体价值，同时形成多个中心景观。
6、崭新而别具一格的“现代建筑+现代中式符号”，突显地标特点的策略
建筑主体采用现代、大气、休闲、整洁充满生态韵律感的外立面，酌情考虑景观电梯，广泛使用质感强的外装材料，提升产品项目品质感.内部景观打造健康、休闲、生态、人文的高品质现代园林，融入中式符号，以与区域其他项目完全不同的形象，形成地标效应。
7、商业地块价值最大化的策略
临主干道设置集中商业、充分挖掘商业价值，打造区域短缺的集中商业，充分利用商业地块的50％住宅指标，5F以上做单元式小户型住宅。
8、采取大比例地下停车，同时对地下室景观化、功能化的策略
采取大比例地下停车，地面车位比例不超过20％，保证地面环境的整体性和覆盖率。部分地下室露空与外环境相融，电梯出入口装修，梁柱文化包装，设置功能配套，充分利用地下空间，发掘地下价值。
9、“去城北化”，树立市中心大盘概念的推广策略
在项目推广上，初步概念引入即要旗帜鲜明、理直气壮的提出市中区概念，扬弃城北气息；客户区域观念引导上要充分利用政府、规划、媒体、社会名流的力量，从早、从全、从历史、从未来。循序渐进，诱导+ 强化的树立本项目的市中心概念；而全程形象包装均要始终如一的区隔城北，强化市中区定位；
10、面向全成都范围的目标客户策略
在不放弃城北区域性客户的同时，目标客户要努力面向全成都市乃至其他区域客户，在项目意向客户摸底、媒体渠道选择既要高度重视和贯彻这一策略。
11、在C地块设置售楼部，开盘期即推出旅游级震撼样板区策略
为满足开盘时间需求，在C地块单独设置售楼中心及样板区，C地块的景观公园和临市政道路景观长廊，应按旅游级景观设计并施工，形成区域外人士都乐意远道而来的市内旅
游效应，在总控计划上必须在开盘前全面或部分震撼推出样板区；同时根据项目总体进度和销售需要，在项目销售中后期设置可销售的实体样板间；
12、低开高走的价格策略
清晰准确的利润战略（前轻后重），适当弱化一期利润，一期价格必须有足够强大的市场冲击力，突出高性价比，产生市场轰动效应，待项目品牌逐步建立、以品牌、口碑吸引更多人群购买，并逐步拉高价格，获取较高额利润。
13、持有集中商业资产，引入品牌经营商，临近集中商业旁设置部分社区底商，打造区域风情商业中心的策略持有集中商业资产，降低销售难度、便于经营开展、合理降低项目税收，优化公司资产，降低负债率，提高公司融资能力。引入品牌经营商，在解放路与C地市政规划路侧、临近集中商业旁设置部分社区底商，将其与集中商业联合打造，形成区域风情商业中心，充分挖掘商业价值，丰富周边生活配套，提升项目品质。
二、项目定位
三、产品规划设计建议
1、总体规划设计理念
用足规划指标，用满容积率，用够建筑限高；
满足“90平米”、“70％”政策；
最大化使用灰空间；
尝试“点式联栋”拼接方式，“组团式半围合岛式布局”等；
现代建筑＋现代中式符号；
充分结合富丽系列、凯丽系列的成熟经验；
景观价值最大化，用足用好c地块的公共绿化；
大面积空中绿化、大面积半地下室景观化；
商业地块价值最大化的策略，规划集中商业及部分社区底商。
2、总平布局：
采取“半围合岛式组团布局”，朝向以南北向为主，形成通透的视觉效果和大组团景观；
以“点式联栋”为手法创新产品设计适当减小相邻建筑的间距，通过设置空中连廊的方式来补偿两端户型的采光要求，并且使得对面建筑的视线能够透空，增加建筑的人性化和多变性，同时提高空气对流的效率；
户型根据资源优劣合理布局，大面积户型布局在景观好、朝向好、视野开阔、无噪声等资源相对优越地方，并且最好不布局在紧临商业、会所等区域；小面积户型则布局在临路、景观较差、转角等较差地方；
实施人车分流，地下室设计为单层地下室，采取全地下停车方式；
临近解放路侧规划大规模集中型商业，引进实力型品牌主力店，并在解放路与C地市政规划路侧设置部分社区底商，将其与集中商业联合打造，形成区域风情商业中心，充分挖掘商业价值、提升项目档次；
集中商业合理设置出入口及卸货区，B地块集中商业、小户型动线与社区人流动线完全分离，集中商业与B地块小户型动线相对分离，社区底商与社区动线完全分离；
临C地块及李家沱小区的市政规划道路可考虑退红10－15米，打造绿化长廊，与C地块连维一体，形成市中心罕见的大面积沿街绿化；为满足开盘时间需求，在C地块单独设置售楼中心及样板区，样板区考虑设置2—3个样板。
3、建筑设计
建筑风格采用现代建筑风格，突出现代、简洁、时尚、经典生态韵律，注意天际线的错落及丰富的外立面，突出风情，塑造恢弘大气的震撼性视觉效果。
用足用满规划指标，容积率5.0、建筑层高2.9米，建筑限高达76米，扩大项目总量，层数以25层为主，局部可有23层，楼层层高为2.9米，增加出房率，丰富天际线；
采取2梯5-6户，局部架空，增加通风和采光效果，开阔视野，获得良好的居住品质；
大量运用挑高6米花园和多变户型进行设计创新，提高中小户型面积的赠送比例，使目标客户能够真切感受到产品的额外利益，从而达到大幅提高产品附加值和溢价空间的目的。
集中商业层数-1层—5层，其中-1层设置地下停车场，1层—3层为易初莲花式集中商业卖场，4—5设置茶房、浴足、美容、健身等配套（社会化经营），并考虑在5层设置保安住宿区、5层以上为普通小户型住宅；
充分利用集中商业屋顶，做立体绿化、做休闲配套，提升景观效果和物业档次；
优化建筑结构及户型设计，降低公摊，加大空间效能，提升性价比；
各单元电梯直通地下室，电梯出入口装修，梁柱文化包装，突出项目文化和品质。