柳州市城中村改造管理办法

柳州市城中村改造管理办法

发布日期：2013-09-05

第一章总则

第一条为规范和推进城中村改造工作，改善农村居民的居住生活条件，提高村民生产生活水平，改善城市环境质量，提升产业层次，发展城市综合体，充分发挥土地价值，根据有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于我市市区范围内的城中村改造工作。

第三条本办法所称城中村，是指城市规划区范围内，以村民委员会为组织形式，其居民使用集体土地的居住村落。

我市城中村主要有：柳北区的雅莲村、黄村村、白露村、马厂村、白沙村、鹧鸪江村、香兰村，柳南区的新云村、竹鹅村、磨滩村、渡口村、基隆村、帽合村，城中区的窑埠村、河东村、静兰村、牛车坪村，鱼峰区的水南村、驾鹤村、鸡喇村以及随着柳东新区、阳和新区的开发建设逐步形成的城中村。

第四条本办法所称城中村改造，是指根据国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划，按照城市化要求，对城中村进行整村综合改造。

第五条成立市城中村改造项目指挥部（以下简称“市指挥部”），负责全市城中村改造总体协调、指导、推进，市指挥部下设办公室，办公室设在市住房和城乡建设委员会。各城区政府（管委会）应成立相应的组织机构，负责组织实施辖区内城中村改造。

第六条城中村改造应坚持以下原则：

（一）以人为本、让利于民、多方共赢；

（二）统一规划、统一政策、统一标准；

（三）设计先行、完善功能、发展经济；

（四）政府引导、市场运作、片区平衡；

（五）市区联动、整村改造、分步实施；

（六）自主拆迁、自主建设、自主分配；

（七）改建先行、改制跟进、村民自愿。

第二章实施单位

第七条城区政府（管委会）提出申请，经市指挥部办公室组织审查，报市政府批准，确定城中村改造实施单位。

市土地交易储备中心负责城中村改造范围内土地一级开发整理手续办理及收储土地。市土地交易储备中心与实施单位签订土地一级开发委托协议，严格开发工作时限，明确开发责任和义务。实施单位负责筹集资金，组织实施城中村改造范围内土地一级开发整理。

第八条实施单位可以是：

（一）市政府投融资公司或城区政府（管委会）投融资公司；

（二）农村集体经济组织成立的开发企业；

（三）农村集体经济组织与市政府平台公司或城区政府（管委会）平台公司或投资企业合作成立的开发企业。

鼓励农村集体经济组织单独或与他人合作，采取自主拆迁、自主建设、自主分配安置住房的方式，主动申请并组织实施城中村改造。

第九条投资企业可通过招商引资引入，按法定程序征得村民同意后签署合作意向协议书。

第三章方案编制

第十条市指挥部办公室应会同市发改、国土资源、规划、土地储备等部门及城区政府（管委会），依据国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划并结合控制性详细规划编制城中村改造专项规划，经市政府批准后，作为指导全市城中村改造的依据。

第十一条根据柳州市城中村改造专项规划提出的全市城中村改造近、远期实施计划，城区政府（管委会）应组织制定辖区内城中村改造计划，并报送市指挥部办公室审查，经市政府批准后，依据土地利用年度计划下达城中村改造年度计划。特殊原因引起的年度计划外的城中村改造，由城区政府（管委会）向市政府申请纳入年度计划。

第十二条城区有关部门依据城中村改造专项规划、控制性详细规划、规划部门出具的规划设计条件，以村或片区为单位，组织编制修建性详细规划，报市规划部门审批后，作为城中村改造实施的规划依据。

第十三条修建性详细规划应达到规定的深度要求，除依据国家规定的强制性内容外，还应包括以下内容：

（一）确定村庄或片区城中村改造的用地范围，确定需整合的旧城改造用地范围；

（二）确定安置用地面积和位置以及公共服务、基础设施规模，制定初步建设方案。

第十四条在区域公共设施承载能力许可条件下，实施规划有困难的，可依据有关规定优化改造范围内用地布局，提高土地利用效率。

第十五条建设多功能、高效率的城市综合体，大力发展商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等服务业，鼓励村民留一套产权房屋自住，将剩余安置补偿建筑用于服务行业。

第十六条实施单位应委托有资质的设计单位，按照国家有关规定并结合地方历史文化和民族特色，对安置小区建筑和市政基础设施进行设计，根据村民的实际需求确定安置住房户型、结构和单套面积等。安置小区相关规划设计方案需按法定程序征得村民同意。

第十七条城区政府（管委会）应当委托专业的拆迁调查、测绘公司对拟改造村庄范围内的人口、户籍、土地资源、居住状况、经济发展水平等社会经济发展基本情况进行全面细致调查，以图片、影像等形式保留现状历史资料，并将有关数据作为编制城中村改造实施方案的基础资料。

第十八条城中村改造实施方案，应当根据城中村改造专项规划、片区控制性详细规划、片区修建性详细规划，由城区政府（管委会）按一村一案组织编制，按法定程序征得村民同意，经市指挥部办公室组织论证及审查同意后，由城区政府（管委会）上报市政府批准。

第十九条城中村改造实施方案应将以下子方案作为附件或包括该方面内容：

（一）征地补偿安置方案；

（二）房屋拆迁安置方案；

（三）安置小区建设方案（含安置小区内市政基础设施）；

（四）“三产用地”开发利用方案；

（五）村民身份处置方案；

（六）村民社会保障方案；

（七）农村集体经济的股份制改革方案；

（八）计生、教育等涉及其他方面的方案。

第二十条城中村改造实施方案未经批准，不得实施。经批准的，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更的，须按原程序报批。

第四章土地利用

第二十一条城中村改造用地应符合经济和社会发展规划、土地利用总体规划，并纳入年度土地供应计划。

第二十二条按照户均100m2净宅基地和人均“三产用地”面积不高于50m2（含已安排的“三产用地”面积）的标准对村民居住和农村集体经济发展进行安置。

根据前款用地标准，结合合法户数、农业人口等条件确定安置用地面积，其余城中村土地由市土地交易储备中心按有关规定给予补偿后收储。

确定安置用地具体位置时，应遵照组团式集中安置原则，集约利用土地资源，并充分征求村民意见，充分考虑农村集体经济发展、方便生产生活等因素。

第二十三条安置用地内开发建设的建筑物，一部分用于安置补偿村民，剩余部分依法上市交易，平衡改造成本，在安置用地内基本实现改造成本与收益平衡。

第二十四条安置补偿建筑面积应不少于按以下公式计算得到的数值：

其中，P为每亩安置用地的取得成本，包括实施单位支付的、平摊到每亩的征地拆迁补偿安置成本，不包括平摊到每亩的土地出让金溢价部分以及没有竞得安置用地使用权实施单位的、平摊到每亩的投资回报。C为每平米安置补偿建筑的综合建设成本，包括每平米安置补偿建筑的建安成本、工程建设涉及全部税费规费。

第二十五条市国土资源局负责办理改造范围内的集体土地征收和农用地转建设用地报批手续。城区政府负责组织开展改造范围内集体土地征收补偿及房屋拆迁等相关工作。

第二十六条安置用地须采用土地公开交易方式出让。若实施单位为农村集体经济组织成立的全资开发企业，可协议出让。