朱成波、王红燕与高若愚、沈正溧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

朱成波、王红燕与高若愚、沈正溧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省宿迁市中级人民法院【审理法院】江苏省宿迁市中级人民法院【审结日期】2021.03.26【案件字号】(2021)苏13民终477号【审理程序】二审【审理法官】徐淮成杨晓玲吴军良【审理法官】徐淮成杨晓玲吴军良【文书类型】判决书【当事人】朱成波;王红燕;高若愚;沈正溧;蒋太兰【当事人】朱成波王红燕高若愚沈正溧蒋太兰【当事人-个人】朱成波王红燕高若愚沈正溧蒋太兰【代理律师/律所】王海舟江苏苏哲律师事务所【代理律师/律所】王海舟江苏苏哲律师事务所【代理律师】王海舟【代理律所】江苏苏哲律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【原告】朱成波;王红燕;蒋太兰【被告】高若愚;沈正溧【本院观点】本案二审争议焦点为:1.案涉《房屋买卖合同》是否系上诉人与被上诉人双方真实意思表示，上诉人以该合同不是其真实意思表示为由主张该合同无效有无事实和法律依据；2.上诉人要求被上诉人将案涉房屋变更登记至其名下的诉求能否得到支持。

【权责关键词】完全民事行为能力无效恶意串通撤销代理违约金支付违约金合同约定第三人当事人的陈述证人证言证据不足关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求反诉缺席判决维持原判发回重审拍卖变卖折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对于原审判决查明的事实依法予以确认。

【本院认为】本院认为，本案二审争议焦点为:1.案涉《房屋买卖合同》是否系上诉人与被上诉人双方真实意思表示，上诉人以该合同不是其真实意思表示为由主张该合同无效有无事实和法律依据；2.上诉人要求被上诉人将案涉房屋变更登记至其名下的诉求能否得到支持。

关于争议焦点一。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，上诉人朱成波、王红燕主张案涉《房屋买卖合同》不是其真实意思表示，故案涉合同应属无效。

根据前述规定，上诉人应当就其该主张提供证据加以证明。

根据一审判决查明的事实，朱成波、王红燕认可其在案涉合同上签字并协助被上诉人高若愚、沈正溧办理了案涉房屋的产权变更登记手续；王红燕在一审程序中提供的其在2020年6月29日在蒋太兰家中的谈话录音中王红燕陈述“今天呢，你要真正还是要这房子，蒋大姐你就拿去，24000元利息还有余下20000元你给我，当时都裹在一起算的，你跟这44000元给我，你也不吃亏，我也不上当”“我当时谈房子就是房子，如果王红燕说车库卖给你、送给你，今天又不承认了，咱姊妹俩跪倒赌咒，从头到尾就没谈车库”“将大姐，一是一二是二，如果我王红燕当时卖房子给你，我说明了车库送给你，我照送给你，我当时房子归房子，车库归车库，我那车库也不是开发商送给我车库”等内容，上述事实能够认定上诉人与被上诉人在签订案涉房屋买卖合同时双方之间存在真实的房屋买卖关系。

虽然上诉人朱成波、王红燕主张案涉房屋买卖合同不是其真实意思表示，朱成波也曾因此到相关部门以蒋太兰与中介公司恶意串通为由进行信访，但相关部门并未认定蒋太兰与中介公司恶意串通作虚假合同骗取朱成波在案涉合同上签字。

二上诉人作为完全民事行为能力人，理应对其签字、办理过户等民事行为可能导致的法律后果有清楚的认知，现其以案涉合同不是其真实意思表示为由，主张该合同无效，因其提供的证据不足以证明其主张，本院对其该主张依法不予支持。

关于争议焦点二。

因上诉人朱成波、王红燕未能提供充分有效的证据证明案涉房屋买卖合同不是其真实意思表示，且案涉房屋已办理了产权变更登记手续，故上诉人朱成波、王红燕主张被上诉人高若愚、沈正溧应当将案涉房屋变更登记至其名下没有事实和法律依据，本院对其该主张亦不予支持。

综上，上诉人朱成波、王红燕的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6580元，由上诉人朱成波、王红燕负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-20 19:19:22【一审法院查明】对于一审判决查明的事实，上诉人对《房屋买卖合同》第六条约定的“甲方于产权交易过户且收到乙方全部购房款后7日内将房屋及附属物正式交付给乙方使用”有异议，认为该约定虽然是合同载明内容，但事实上双方未约定上诉人将房屋交付给被上诉人。

被上诉人对于原审判决查明的事实没有异议。

【一审法院认为】泗阳法院认为，本案的争议焦点为：1.双方签订的房屋买卖合同是否系当事人真实意思表示；2.双方签订的房屋买卖合同中是否包含车库；3.高若愚、沈正溧要求朱成波、王红燕交付房屋及车库的请求能否成立；4.高若愚、沈正溧要求朱成波、王红燕支付违约金的请求能否成立，如果成立，如何计算。

【二审上诉人诉称】朱成波、王红燕上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认上诉人与被上诉人签订的案涉房屋买卖合同无效，被上诉人将案涉房屋转移登记至上诉人名下；2.本案一二审诉讼费用由被上诉人负担。

事实与理由：上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖关系，案涉房屋之所以转移登记至被上诉人名下，系因上诉人王红燕介绍案外人秦某向原审第三人蒋太兰借款，后因秦某未还款，蒋太兰欺骗上诉人替秦某承担债务，以其孙女上学需要学区房为借口，欺骗上诉人将案涉房屋暂时过户到被上诉人名下，并承诺随时可以赎回，且双方之间签订了三份房屋买卖合同，约定的价款分别为72万、80万、102万。

综上，案涉房屋买卖合同不是双方真实意思表示，应属无效。

原审第三人蒋太兰述称：不同意上诉人的上诉请求，案涉房屋系上诉人主动要求出售的。

综上，上诉人朱成波、王红燕的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：朱成波、王红燕与高若愚、沈正溧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书江苏省宿迁市中级人民法院民事判决书(2021)苏13民终477号当事人上诉人(原审被告、反诉原告)：朱成波。

上诉人(原审被告、反诉原告)：王红燕。

二上诉人共同委托诉讼代理人：孙雷，泗阳县高渡法律服务所法律工作者。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：高若愚。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：沈正溧。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：王海舟，江苏苏哲律师事务所律师。

原审第三人：蒋太兰。

审理经过上诉人朱成波、王红燕因与被上诉人高若愚、沈正溧及原审第三人蒋太兰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院(以下简称泗阳法院)(2020)苏1323民初2301号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称朱成波、王红燕上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认上诉人与被上诉人签订的案涉房屋买卖合同无效，被上诉人将案涉房屋转移登记至上诉人名下；2.本案一二审诉讼费用由被上诉人负担。

事实与理由：上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖关系，案涉房屋之所以转移登记至被上诉人名下，系因上诉人王红燕介绍案外人秦某向原审第三人蒋太兰借款，后因秦某未还款，蒋太兰欺骗上诉人替秦某承担债务，以其孙女上学需要学区房为借口，欺骗上诉人将案涉房屋暂时过户到被上诉人名下，并承诺随时可以赎回，且双方之间签订了三份房屋买卖合同，约定的价款分别为72万、80万、102万。

综上，案涉房屋买卖合同不是双方真实意思表示，应属无效。

二审被上诉人辩称被上诉人高若愚、沈正溧辩称，上诉人的上诉理由不成立，上诉人已向被上诉人出具了借条，双方之间系借贷关系，后双方协商以案涉房屋冲抵债务，案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，请求驳回上诉人的上诉请求。

原审第三人蒋太兰述称：不同意上诉人的上诉请求，案涉房屋系上诉人主动要求出售的。

原告诉称高若愚、沈正溧一审诉讼请求:1.判令朱成波、王红燕立即向高若愚、沈正溧交付房屋及车库；2.朱成波、王红燕支付违约金(以80万元为基数，自2018年8月9日起按日利率万分之五计算至交付房屋时止，扣除高若愚、沈正溧未支付的2万元车库款)；3.诉讼费用由朱成波、王红燕负担。

朱成波、王红燕反诉请求：1.确认高若愚、沈正溧与朱成波、王红燕之间的房屋买卖合同无效；2.高若愚、沈正溧原价退还房屋；3.本案反诉案件受理费由高若愚、沈正溧负担。

泗阳法院经审理查明：高若愚分别于2018年3月20日、3月21日向王红燕交付借款20万元。

2018年3月22日，王红燕向高若愚出具金额为40万元的借条，双方未书面约定还款时间和利息。

王红燕分别于2018年4月、5月、6月向高若愚支付8000元。

2018年7月19日，高若愚、沈正溧(注：乙方)与王红燕、朱成波(注：甲方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将位于泗阳县房屋出售给乙方，价款为80万元，签订合同当天支付购房定金40万元，过户当天支付首付款40万元，房屋于2018年8月1日前过户，乙方的首付款用于帮助甲方还清房屋银行贷款40万元，然后过户。

合同约定甲方于产权交易过户且收到乙方全部购房款后7日内将房屋及附属物正式交付给乙方使用。

高若愚、沈正溧与王红燕、朱成波在《房屋买卖合同》上签字，泗阳县城城房产中介有限公司在合同上加盖印章。

2018年7月19日，高若愚向朱成波账户转账40万元。

2018年8月1日，案涉房屋变更登记至高若愚、沈正溧名下，同日，高若愚向王红燕出具欠条一张，载明欠王红燕12万元。

一审法院认为泗阳法院认为，本案的争议焦点为：1.双方签订的房屋买卖合同是否系当事人真实意思表示；2.双方签订的房屋买卖合同中是否包含车库；3.高若愚、沈正溧要求朱成波、王红燕交付房屋及车库的请求能否成立；4.高若愚、沈正溧要求朱成波、王红燕支付违约金的请求能否成立，如果成立，如何计算。

关于争议焦点一，高若愚向王红燕交付借款，由王红燕向高若愚出具借条，王红燕在出具借条后三个月内分别向高若愚支付利息8000元，以上行为可以证明高若愚与王红燕之间形成民间借贷合同关系。

王红燕辩称高若愚出借款项给案外人，其仅为介绍人，其提供的证据不足以证明其观点，对王红燕的辩解不予采信。

王红燕在支付三个月利息后，无力偿还剩余本息，于2018年7月19日与高若愚、沈正溧签订《房屋买卖合同》，符合以物抵债的一般特征。

王红燕辩称房屋以抵押的形式用于担保借款，高若愚不予认可。