上海市房产开发流程与手续
房地产项目前期手续办理程序和业务流程
办公室
开发部
土地登记申请书
办公室
开发部
土地确权来源证明文件
办公室
开发部
土地权人证明材料
申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明
提供企业相关证明资料。
办公室
开发部
规划设计阶段
区域市场调研
房地产市场调查
工程所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等
及程区域内对工分场行市边周进分求户需析、客、品、产分析析分客户已成交分盘楼析、竞争析等
依据控规指标，提出产品类型建议，完成工程定位工作
完合：发部配开定套公成建类配位
开发部
经济测算
逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算．
财务中心
工程发展报告
开发计划：
■研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划；研发、商业：结合市场现状完成工程公建部■分开发不同业态产品开发顺序建议；工程：按营销计划和工程情况排定工期。■
主任
办公室
了解未来发展规划
了解地块所属区域的规划，对以后工程开发的影响和支撑
开发部
主任
办公室
土地价值初判
了解工程开发成本
了解当地的建安成本、政府收费工程和具体情况
工程部
核算员
工程部
了解当地的房地产市场状况
产品形式、开发周期的安排
售房部
主任
开发部
土地价值深判
可行性研究报告
现状图（四至电子文件）
开发部
市场深度调研
建设、规划、消防、环保等行政管理部门
资料整理归档
建设档案馆
内部资料室
产权登记、物业管理
权证产办权资使土：料地用、可许划规、证证许工施可证、竣工验收资料、面积测绘．
房地产项目开发流程概述
房地产项目开发流程概述1. 引言房地产项目开发是一个复杂的过程，涉及到众多专业领域的合作与协调。
本文将概述房地产项目开发的基本流程，为读者提供一个整体的了解。
2. 立项阶段房地产项目开发的第一步是立项阶段。
在这一阶段，开发方需要进行市场调研、项目策划和可行性研究，以确定是否有可行的商业机会以及项目的可行性和可行性。
2.1 市场调研市场调研是立项阶段的重要一步。
开发方需要对目标市场进行细致的研究，了解市场的需求、供应情况和竞争情况，以确定项目的商业机会和差异化定位。
2.2 项目策划项目策划是立项阶段的核心工作。
开发方需要制定项目的整体规划和目标，并确定项目的核心功能、产品定位和市场定位等。
项目策划还包括项目的设计、规模大小、目标用户群体等方面的考虑。
2.3 可行性研究在确定项目的商业机会和策划后，开发方需要进行可行性研究，以评估项目的可行性和潜在风险。
可行性研究包括市场分析、技术分析、经济分析、法律分析等多个方面的考虑。
通过可行性研究，开发方可以在决策前更好地了解项目的潜在问题和挑战。
3. 建设阶段建设阶段是房地产项目开发的核心阶段。
在这一阶段，开发方需要进行土地购置、设计规划、施工管理等工作，以实现项目的建设和开发。
3.1 土地购置土地购置是建设阶段的第一步。
开发方需要通过购买或租赁的方式取得项目所需的土地。
土地购置需要考虑土地的位置、规模、使用权、规划和法律等方面的问题。
3.2 设计规划设计规划是建设阶段的重要一环。
开发方需要聘请专业设计师进行项目的规划和设计，包括建筑设计、园林设计、室内设计等。
设计规划需要考虑项目的功能、美观和实用性等方面的问题。
3.3 施工管理施工管理是建设阶段的核心工作。
开发方需要制定施工计划、组织施工队伍、监督施工进度和质量等工作。
施工管理需要综合考虑人员、物资、质量、安全、环保等因素，以确保项目按照设计要求和工期完成。
4. 销售阶段销售阶段是房地产项目开发的最后阶段。
完整的房地产项目开发流程包含各个节点
完整的房地产项目开发流程包含各个节点房地产项目开发是一个复杂的过程，涉及到多个节点和环节。
从项目策划到项目竣工，每个节点都有特定的任务和阶段性目标。
本文将详细介绍完整的房地产项目开发流程，以帮助读者全面了解其中的各个节点。
一、项目前期准备阶段在项目前期准备阶段，主要包括市场调研、土地选址和可行性研究等工作。
市场调研是了解当地房地产市场需求和竞争情况的重要环节，需要搜集市场数据、研究市场趋势和需求变化。
土地选址是为项目寻找合适的土地，需要考虑地理位置、交通便利性、用地规划等因素。
可行性研究则是对土地开发潜力进行评估，包括项目可行性、市场预测、盈利估算等内容。
二、立项阶段在立项阶段，需要进行项目立项报告的编制，并提交给相关部门审批。
项目立项报告需要包括项目的基本情况、建设规模、投资估算和经济效益等内容。
项目立项报告的审批部门根据国家和地方的相关规定进行评审，并决定是否批准项目立项。
批准后，项目便进入下一阶段。
三、设计阶段设计阶段是项目的重要环节，包括项目总体规划设计、建筑设计、室内设计等。
项目总体规划设计需要综合考虑土地规划、建筑样式、景观布局等因素，形成整体规划方案。
建筑设计则是根据项目总体规划，对建筑物进行细化设计，包括功能布局、平面布置、立面设计等。
室内设计则是对建筑内部空间进行设计，包括装修风格、材料选择、设备配置等。
四、施工阶段施工阶段是将设计方案转化为实际建筑的过程，包括土建施工和装修施工两个环节。
土建施工是对土地进行平整、基础建设和主体结构建设的工作，包括土地平整、地基处理、主体结构施工等。
装修施工则是对建筑内部进行装修和装饰的工作，包括墙面装修、地板铺设、家具摆放等。
五、销售阶段销售阶段是将项目推向市场，寻找购买者并签订合同的过程。
在销售阶段，需要进行市场营销活动，包括广告宣传、产品推介和销售策略等。
同时，需要与潜在购买者进行接触，提供项目信息、开展看房等工作。
一旦购买者表达购买意向，双方将签订购房合同。
房地产开发手续办理工作流程
房地产开发手续办理工作流程
一、项目选址、立项
开发公司根据项目性质进行选址和项目立项，并申请下达年度投资计划；
二、办理建设用地规划许可证
根据年度投资计划，向规划局办理建设用地规划许可证；
三、办理土地手续
根据建设用地规划许可证及附图，在国土局办理相关用地手续，办理土地证；
四、下发规划设计要求
土地证办理完毕，根据拟建设内容，由规划局下发规划设计要求，明确项目的建筑边界和建筑高度等要求，由规划设计单位以此为依据进行规划设计工作；
五、报批规划设计
规划设计完成后，报规划局进行审批，由规划局进行批复，明确容积率等各项技术指标；
六、办理规划定点手续
根据批准的规划设计，办理规划定点手续，由开发公司据此委托建筑设计工作；
七、建筑设计方案审查
建筑设计单位根据开发公司的委托，根据规划定点提供的条件，进行建筑方案设计工作，完成后由规划局进行审批；
八、建设工程规划许可证
建筑设计单位根据规划局批准的建筑方案，进行施工图设计工作。
施工图完成。
房地产开发流程
1 房地产开发流程及具体细则、注意事项 一、项目评估阶段 1．房地产投资项目可行性分析特点 房地产投资项目可行性分析是房地产投资项目开发的前期工作。目前房地产开发项目可行性分析的主要依据是建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》。
2．房地产项目可行性研究报告构成及主要内容 基于房地产项目的规模、性质和复杂程度不同，因此，可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。但一般而言，房地产开发项目可行性研究应包括以下主要内容： (1)项目总论 ①项目背景：主要说明项目名称、开发企业基本情况、承担可行性研究工作的单位、研究报告编制的依据、项目建设规模以及建设规划情况等。 ②可行性研究结论及建议：主要包括：宏观环境分析总结、市场前景预测、投资估算和资金筹措、项目经济效益、社会效益及其环境效益评价、项目综合评价结论及建议。 2
(2)项目概况 主要包括：项目位置、项目地块现状及地块分析等。 (3)项日投资环境分析 主要针对宏观经济环境、政策环境、人口环境、城市发展环境等进行分析。 (4)项目区域环境分析 主要针对项目所在区域的基本状况、区域规划及重点发展区域、交通规划及重大交通建设项日、区域基础及公共配套没施状况等进行分析。 (5)房地产市场分析 ①城市总体房地产市场分析：主要针对城市总体市场供应、需求的数量及结构，价格分布及趋势进行分析。 ②项目所在区域房地产市场分析：主要针对区域市场供需的数量及结构、产品价格、客户分布及结构、项目竞争状况等进行分析。 ③房地产市场分析总结 (6)项目市场定位 主要包括：产品定位、客户定位、价格定位、项目定位评估及发展设想。 (7)项目规划与建筑方案 主要包括：项目总体规划、环境景观规划、建筑设计方案及布局、道路规划等。 (8)项目开发建设进度安排 3
主要包括：有关过程计划说明、项目实施安排、项目开发周期及进度计划。 (9)投资估算与资金筹措 主要包括：项目总投资估算、资金筹措、资金使用计划。 (10)项日经济效益分析 ①项目销售及经营收人测算。 ②项目销售回款计划。 ③资金来源与运用分析。 ④项目利润测算。 ⑤项目赢利能力分析。 ⑥项目偿债能力分析 (11)项目风险分析 ①项目盈亏平衡分析 ②项目敏感性分析 ③项目风险分析：主要包括项目竞争风险、投资风险、市场风险、筹资风险的分析。 (12)项目社会效益和影响分析 (13)项目可行性研究结论与建议 ①拟建方案的结论性意见 ②项日主要问题的解决办法和建议 ③项目风险及防范建议 4
房地产开发前期手续办理流程
房地产开发前期手续办理流程第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、消防局对初步设计的消防设计进行审查。
3、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
房地产开发前期手续办理流程
房地产开发前期手续办理流程第一部分：房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院进行可行性研究并整理报告书，应附有详细的设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分：行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政审批程序一般共分六个阶段：1）选址定点2）规划总图审查及制定规划设计条件3)初步设计及施工图审查4）规划报建图审查5）施工报建6）建设工程竣工综合备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项:1.计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2.国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3. 建委办理投资开发项目建设条件意见书。
3.环保局办理生产性项目环保意见书。
4.文化局，地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
5.规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段一般办理一下一般事项。
1.人防办进行人防工程建设布局审查。
2.国土资源局办理土地预审。
3.公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4.规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5.规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段一般办理以下一般事项：1.规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2.消防局对初步设计的消防设计进行审查。
3.交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4.人防办对初步设计的人防条件进行审查。
5.国土资源局进行用地预审。
6.市政部门、环保局、地震局、卫生局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7.建委下发初步设计审批，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8.建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9.建委根据施工图设计单位审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查书》。
房地产开发流程一览(详细版)
房地产开发流程（详细版）第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察(测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区(县)房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县)房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费,签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收,领取《工程质量竣工核验证书》49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费)19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、北京市外销商品房的销售1、办理《外销商品房预（销）售许可证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、北京市内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理《内销商品房预(销）售许可证》15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、北京市房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员)管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、北京市房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费。
房地产开发全套流程大全完整版)
房地产开发全套流程大全完整版一、项目前期工作1. 土地储备及选取：从城市规划、政策法规、市场需求等多方面综合考虑，选择适宜的土地进行储备，确定项目目标。
2. 立项申请：根据土地用途、规划要求等编制建设方案，向审批部门申请立项。
3. 市场调研分析：通过调研市场需求、竞争情况、消费群体等因素，确定产品定位和市场营销策略。
4. 筹措资金：通过银行贷款、自筹资金、融资等方式筹措项目开发所需资金。
二、设计阶段1. 概念设计：明确项目规模、功能定位、景观布局、外观风格等设计要求。
2. 方案设计：在概念设计基础上，深化各项设计内容，形成符合现实施工条件的详细设计方案。
3. 施工图设计：在方案设计的基础上，进一步细化施工图纸，包括结构图、电气图、给排水图等。
三、前期准备1. 环评审批：按照环保法律法规要求，进行环境影响评价，并向环保部门提交审批申请。
2. 建设用地规划许可：先到国土资源部门申请建设用地规划许可证，获得批准后再到城市规划部门申请规划许可。
3. 工程施工图设计报审：按照法律法规要求和城市规划、建筑设计、结构设计等相关质量标准，编制工程施工图设计图纸，并向建设主管部门报审。
四、建设阶段1. 招标采购：根据项目需要，进行施工单位招标采购，力求选择施工单位的施工技术、管理能力等符合质量标准要求的承包人。
2. 工程施工：按照施工图要求，进行场地平整、基础工程、建筑工程、装修工程等各项工作。
3. 工程监理：由专业监理机构对施工过程进行全程监控，确保施工质量与安全。
5. 竣工验收：在施工完成后，由主管部门对竣工验收进行审查，合格后颁发竣工验收证书。
五、交付阶段1. 交付手续办理：在交付前，切实履行由国家、城市和业主所规定的交付条件，办理交付手续。
2. 产权过户：将开发商持有的物业产权证书过户给购房人，完成转移产权手续。
3. 质保期服务：按照国家相关要求，提供房屋质量保修服务，为购房人解决在质保期内出现的问题。
总结：1、本文档所涉及简要注释如下：- 土地储备及选取：选择适宜的土地进行储备，确定项目目标。
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上海市房产开发流程与手续
一、项目立项阶段
1.项目立项申报：开发企业需要向上海市住房和城乡建设委员会或所在区住房和建设行政主管部门申报房地产项目立项，提交申请材料包括项目概况、投资计划、土地使用情况等。
2.审批程序：立项申报材料经相关部门审核通过后，发放《上海市房地产项目立项批复》。
二、用地获取阶段
1.土地出让：开发企业根据项目需求，在上海市国土资源和规划管理部门的土地交易平台上参与土地出让竞拍或拍卖。
2.土地供应合同签订：开发企业中标后，与国土资源和规划管理部门签订《土地使用权出让合同》。
3.土地使用权登记：开发企业在土地出让合同签订后，进行土地使用权登记，完成产权转移手续。
三、规划设计阶段
1.方案设计：开发企业根据土地规划及市场需求，委托设计单位进行项目的方案设计。
2.规划报建：开发企业根据方案设计，向上海市住房和城乡建设委员会或所在区住房和建设行政主管部门报建规划方案。
3.审查程序：规划方案需要经过相关部门的审查，如城市规划、道路交通、环保等。
4.批准手续：通过审查后，获得批复文件即《关于XX项目规划许可证》。
四、开发施工阶段
1.勘测测绘：开发企业委托测绘单位进行现场测量、测绘。
2.建设工程规划许可证：开发企业向上海市住房和城乡建设委员会或
所在区建设行政主管部门申请建设工程规划许可证。
3.施工图设计：开发企业委托设计单位进行建设工程的详细施工图设计，包括结构、给排水、强电弱电等。
4.管理备案：开发企业在施工前需向相关部门备案，包括施工图备案、施工单位资质备案等。
5.施工许可证：开发企业向上海市住房和城乡建设委员会或所在区建
设行政主管部门申请施工许可证。
6.施工过程监督：开发企业需遵循施工与质量管理标准，按照相关部
门规定对施工过程进行监督，如安全监督、质量监督等。
五、销售预售阶段
1.房屋预售许可证：开发企业在开盘销售前，需向上海市住房和城乡
建设委员会或所在区住房和建设行政主管部门申请办理房屋预售许可证。
2.合同签订：开发企业与购房者签订商品房预售合同，合同包括房屋
交付时间、交付标准、交付条件、价格等。
3.房屋交付：根据合同约定，开发企业按时交付房屋，并提供合格的
住房质量检测报告。
六、竣工验收阶段
1.竣工验收：开发企业完成房屋建设后，向上海市住房和城乡建设委员会或所在区行政主管部门申请竣工验收。
2.竣工验收合格证书：经验收合格后，颁发《竣工验收合格证书》。
综上，上海市房产开发流程与手续涉及项目立项、用地获取、规划设计、开发施工、销售预售以及竣工验收等多个阶段，每个阶段都需要遵循相关的法律法规及规章制度，并逐一申请审批办理相关手续。
不同的开发项目可能存在一些细微的差异，因此在操作过程中还需根据具体情况进行调整。