房地产开发项目成本测算方法基本常识

房地产开发工程的成本测算方法 随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。 在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对工程投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。 如何准确地测算工程成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发工程经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。 一、土地成本 随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占工程开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。 二、前期规费 前期规费主要是指从事房地产开发工程向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。 三、工程成本 此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括： 1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、工程监理等费用； 2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用； 3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容； 4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用； 5、电梯投资； 6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用； 7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用； 8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。 上述所列的各项工程费用需根据工程所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。 四、开发间接费用 此项费用是指开发商运作该工程所需发生的开支，具体明细如下： 1、资金成本。该费用实际是工程开发的机会成本，在进行工程成本分析时，应按工程全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。 2、管理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。 3、销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的工程内容分析计算。 4、其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3％—5％计列，视工程个案而定。 5、销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。 6、上述各项费用中未提及的其他支出。 上述工程开发成本，不仅是在工程分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块工程的具体情况进行分析取舍。同时有条件的开发商还要做好已有工程资料的积累工作，为新的工程分析提供参考。

造价工程师跟踪施工现场的作用 造价咨询行业在国内市场上蓬勃发展，但主要服务范围在工程造价的事后审核。近几年随着《招标投标法》的出台和《建设工程工程量清单计价规范》正式施行，工程造价在签订施工合同期间也得到了重视和发展。但在工程施工期间的工程造价控制一直没有引起足够的重视。受传统观念的影响，业主和监理单位认为施工阶段的投资控制仅对总投资约有10％的影响率，他们把投资控制工作看得很简单，认为仅仅是支付进度款、现场签证单确认、承认工程量等。因此放弃或不予重视，不需要有专业造价工程师跟踪服务，一般是由甲方代表或总监代为控制。但是承包方进行的一切活动的目的就是为了工程造价，“中标靠低价，盈利靠索赔”是许多承包商的经验总结，在施工中一方面是由于勘察设计工作粗糙，以致在施工过程中不得不改变施工项日或增减工程量。另一方面是由于不可预见的事件，如自然或社会引起的基础变更或工期拖延等等。大量的工程洽商变更会引起工程量的变更、承包商的索赔。在实际工作中承包商从自身的利益出发，用自己实际的工程量、生产效率、工资水平等作为索赔额和计算基础，从而过高地计算索赔，这就需要造价工程师运用专业技术合理审核及时批复，切忌“时过境迁”待到工程竣工结算审核后再扯皮。笔者根据多年的工作经验，深切地感觉到造价工程师在工程施工阶段参预投资控制的重要性： 1、开工前充分阅读施工图纸、招标文件、施工合同，对合同中有“活口”的条款、对各种因素进行综合分析，找出投资控制的关键点，并准备相对应的防范措施。 2、积极做好施工图纸交底会审工作，对施工单位提出问题的合理性、经济性进行确定与控制，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。以笔者曾跟踪的一个工程为例，在图纸交底会上施工单位提山设计的梁比柱低一个砼标号，会影响施工进度，要求提高梁的砼标号。作为现场投资控制工程师，笔者与业主、监理和承包商磋商，提出了具体施工方案，坚持按原设计施工，控制了造价。 3、审核施工组织设计方案，对与投标文件不符的部分，特别是增加造价的内容要及时与业主协商、审批研究工程地质报告、考察工程周围的施工环境，提出相应的优化意见，促使人、财、物、环境等各种生产要素充分发挥作用；审查施工方案的合理性、可行性的同时，审查它实施的经济性，可从三个方面对工程造价进行预控：—是在选择施工方法和安排施工流程中，考虑其合理、可行的同时，还要考虑经济上是否合算。二是严格控制施工和技术措施费用，在确保施工质量和安全的前提下，审减一些非必须或可有可无的施工和技术措施。三是审查施工进度计划时，要求和协助承包商在确保合同工期的前提下，科学合理安排施工进度，以尽量减少抢进度赶工期而增加的各项措施费用。 4、编制总体和年度资金使用计划，科学合理地确定建设工程投资控制目标，同时排出进度与资金的相关曲线，根据完成形象进度对既定的投资控制目标进行动态调整。 5、在工程施工过程中，造价工程师应严格按照合同规定的支付时间、支付范围、支付方法、支付程序进行工程款的支付。认真核对已完工程进度，控制出现超付工程进度款现象而造成占用甲方资金，降低投资效益，甚至出现坏帐损失；也要控制工程款支付不足或拖欠，影响工程进度和质量，影响施工企业的效益。 6、在工程工程的施工过程中，造价工程师应严格控制工程变更，对设计或业主提出的每一项工程变更，都须进行经济核算，计算出投资额的变化幅度，并向业主提出是否需要变更的参考意见。 例如，在土方施工中出现的不合理签证的情况较多，如机械挖土按人工挖土、地下水位以下的挖土签证、机械挖土以大开挖的签证等等。笔者曾跟踪过一个住宅小区的施工现场，该工程分三个标段施工，其中一个标段的土方采用机械大开挖，当时我查找了施工组织设计方案，土方工程中未要求大开挖，与该标段的工程经理联系并告知不能因此增加工程量。但基础完工后，该工程经理仍办了一份大开挖及由大开挖造成的地梁下增加砖地膜的工程签证单，业主和监理认为实际情况属实，可以认可，后在我的解释下业主拒签了此份签证单。 另外，部分施工单位往往利用业主和监理人员对费用组成不了解进行重复计费，如施工单位办理了施工临时道路费用签证、办理砼搅拌机的进退场费签证、办理材料二次搬运费签证等，这都需要造价工程师向业主提出这些费用已包含在临时设施费、机械台班费和措施费中。 此外，施工单位在做签证时，故意不注明要签证的用途和原因，利用竣工结算审核人员不了解现场情况而多估冒算。有些施工单位变更事件发生后故意不办理相关签证，而是到竣工结算时才一股脑兜出来，大部分连签证日期都没有，以至于变成一笔糊涂帐，尤其是一些隐蔽工程部分，没有办法核实当初事件发生的具体细节，使事后审核相当困难。造价工程师跟踪现场及时督促施工单位按《建设工程施工合同》有关规定对变更的程序和时间要求去执行，对施工单位故意延误提出的签证可以不予受理。 7、对于主要材料的价格进行控制也是投资控制重点。在工程施工过程中应要求施工单位对无价主材先报价后采购或通过招标比价工作，经业主批准认可后方可采购。 8、投资控制还应与工程质量控制协调一致，施工过程中应严格约束施工单位按照图纸和技术规范中写明的实验工程、材料性能、施工要求和允许精度等有关规定进行施工，严格把好质量关，对质量不合格的工程返工应明确责任和返工工作面的范围和深度。特别是对主要材料、隐蔽部分的材料进行认真核对，及时记录材料的品种、规格、尺寸和施工质量情况，确保投资控制工作的准确性。 9、造价工程师应加强索赔的前瞻性，避免和尽量减少索赔事件的发生，当索赔事件不可避免地发生了，要依据现行法律、法规、合同等公正合理地审核和评估，充分地与业主、承包商磋商。例如工程施工中常因恶劣气候、停电等导致工程暂停，施工单位提出工期索赔和人员窝工、机械闲置费用索赔，对此应认真分析，若延误时间未影响关键线路，则不考虑工期延长。 10、规范施工签证单的格式和内容要求，业主和监理单位不能在签证单上笼统签上“情况属实”，应对于为何变更、谁主张变更、应由谁承担变更费用等重要信息作出分析和说明，以免竣工结算审核时引起纠纷。 结束语：近十年来，随着工程工程管理的发展，建设工程全过程投资控制的概念也越