对房地产企业会计核算问题的探讨

挥会计的职责，是房地产企业会计人员的职责所在。本文将结合 并大力提高信息披露 中的信息含量 ，以提高应对和抵御风险的能 房地产开发企业的经营特点 ， 探讨如何改进房地产企业会计核算 力。一是加强土地储备量与成本构成方面的信息披露。在房地产
的对 策 。
一
开发成本中 ，土地成本一般占较大 比重 ，所以土地储备的成本在
对房 地产企 业会 计核算 问题 的探讨
王 学 勤
（ 秦皇 岛市海港 区城 市建设综合开发办公室 ， 河北 秦皇岛 ０ ６ ０ ） ００ ６
摘要 ：本文从房地产企业 的经营特点入 手，探讨 了如何进一步改进房地产企业会计核 算的对策 。 关键词 ：房地产企业 ； 计核算 ； 会 问题
合 资 本 化 条 件 资 产 ，主 要 是 需 要通 过 相 当 长 一 段 时 间 的 购 建 或
二、改进房地产企业会 计核算 的对策
１ 会 计 科 目的设 置 应 直 观 明细 ．
由于房地产业 务具有复杂性 ，且开发建设的周期较长 ，因此 生 产 ， 才能 实 现 预 定 可 使 用 或 可 销 售 的 固 定 资 产 、 投资 性 房 地 企业会计科 目的设置要力求直观明细，才能更好地服务于会计核 产及存货等资产 。根据这一规定 ，房地 产商品应当是要经过较
营业务的内容十分复杂 ，其经营的业务包括了从征地 、拆迁 ，到 是 十 分 必 要 的 。二 是 加 强 分项 目现 金 流量 信 息 的披 露 。建 议 在企
设 计 、施工 ，再 到 销售 ，直 至售 后 服 务 的整 个 过 程 。另 一 方面 是 业财务报告附注中及时增加分项 目的信息，主要以企业的单个开
新 和 完善 。房 地 产企 业 怎 样 在种 类 繁 多的 制度 准 则 之 中 ，根 据企 ２ 不 断 扩 大 信 息披 露 内容 ． 根 据房 地 产 企业 开 发 经营 的 计划 性 ， 业 应加 强 信 息的 披 露 ， 企
业 自身的特点，更好地开展会计核算工作 ，以便在最大限度上发
划设 计 、征地 拆 迁 、到 建 筑设 计 ，工程 施 工 等 多 个阶 段 ，少则 要
一
３ 妥 善 处理 借款 费用 ．
二 年 ，多则 三 五 年才 能 完 成 ，生 产 周 期较 一 般 行业 都 长 ，因而
因为房地产经营的风险较大 ，开发建设 的周期较长，所以借
普遍采取负债经营方式 ，不确定性大 ，一旦国家 宏观经济面发生 款问题一旦处理不 当，势必会影响到会计核算 。 企业会计准则 变化或决策失误 ， 就很容 易发生资金周转不 良， 使企业陷入困境 。 第 １ 号——借款费用 对房地产企业发生的借款费用 问题进行 了 ７ 四是产品具有商品性 。房地产企业的产 品一商品房，必 须进入到 规定 ， 确认 凡 是 借 款可 直 接 归 属 于 符 合 资 本化 条件 资 产 的 ， 及 要 房地产市场中进行销售 ，才能实现收入和利润 回报。 时进行 资本 化处理 ，计入 有关 的资产成本 ；而其他借款 费用则 要在发 生时依据发生额确认为 费用 ，并计入 当期损益 。所谓 符
计 划 性 。也 就 是说 ，要 进行 房 地 产 开发 首 先 需 要 有土 地 ，而 土 地 露环 节 进 行 全面 揭 示 。一 是 要建 立 质 量 保 证金 制 度 ，为 开 发产 品
供应国家是有严格指标控制的，土地拍卖数量必须控 制在国家允 提供质量保 证。由于房地产商品具有长期性和高价值性 ，房地产 许的范 围内。同时要服从城镇规划要求，实行规划 、征地 、开发 企业的质量保证金与一般企业的产品质量保证 有所不同 ， 主要在 建设相统一的原则 。三是开发建设的周期长，经营风险较大。房 于房地产企业的保证金数额更大、期限更长 ，所以应由企业按照 地产企业产品尽管单位价值高 ，利润回报高，但是一个项 目从规 开 发 项 目实 际情 况确 定 质 量 保 证 金 。
涉及面较广 ，经济往来很 多。企业 由于购销关系将与设备 、物资 发项 目为基本单位。披露在企业 的开发经营过程中形成的现金流 供应商发生经济往来， 又因工程的发包、 招标而与勘察设计单位 、 量、销售房地产之后收到的现金、购置相关工程物资的现金等情 施 工单位产生经济往来 ，还会 由于受托代建 、出租 开发产品等 ， 况 ，以 此提 升 现 金流 量 信 息 的 有 效性 。三 是 披 露 质量 保 证 金 及其 与相关的委托单位、承租单位发生经济往来。二是开发经营具有 风险。由于房地产行业具有较高的风险性 ，因此要在会计信息披
某 种 程 度上 决定 了房 地产 企 业 的 未来 。对 于 拥 有大 量 优 质土 地 储
、
房地产企业的生产经营特点
房 地 产 开 发 企 业 的 生 产经 营 ， 具有 与其 他 企 业 不 同的 特 点 ，
备的企业而言，土地成本低就包含着巨额利润 。所以，在房地产
主 要表 现 在 以下 几个 方 面 ：一 是 业务 具 有 复 杂性 。一 方 面 是 指 经 企 业 的 财 务 报 告 附注 中 ，增 加 土 地 的 储 备 量 和取 得 成 本 的 披 露 ，
房地产行业及房地产企业生产经营的特殊性 ，导致 了房地产 细 。在实际工作中 ，可根据核算对象的具体情况设立 成本卡片 ， 企业的会计核算具有不同于其他企业会计核算的特性 。随着我国 连 续 记载 项 目的 所 有成 本 费 用 ，成 为开 发 成 本 明 细 台账 ，到年 末 社会主义市场经济的逐步健全 与完善 ， 的会计准贝也在不断更 只需 将 本 年 度 已竣 工 结 转 项 目进 行 归 档 即 可 。 新 Ⅱ
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
算工作。企业要按 照所开发项 目的多少 ，规模的大小和内部管理 长时 间的购建 ，方能成为预定可销售状 态的存货 ，因此 ，要将
的需要 ，进行成本核算工作。比如 ，在企业 内部 尚未实施独立核 房地产商品在达 到预定 可销售状态之前所发生的借款 ，计入到 算的情况下 ，可不单独设 置开发间接费用账 。在成本项 目栏之内 开 发 成 本 之 中 。 可增设管理费用与利息栏。而管理费用和利息 由于是间接费用的