房地产开发前期设计管理要点

房地产开发前期设计管理要点

发表时间：2018-06-04T17:10:47.070Z 来源：《基层建设》2018年第10期作者：陶醉1 张莉2

[导读] 摘要：房地产开发是一项复杂的系统工程。开发前期工作是公司建设项目的策划及各项前期准备工作，包括编制项目建议书、项目可行性研究报告。

1青岛才高集团有限公司山东青岛 266000；2青岛原创工程设计有限公司山东青岛 266000

摘要：房地产开发是一项复杂的系统工程。开发前期工作是公司建设项目的策划及各项前期准备工作，包括编制项目建议书、项目可行性研究报告。开展设计招投标、组织设计单位进行规划、建筑设计方案并组织进行初设及施工图设计、协调政府各个部门并按规定申领《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》直至《建设工程施工许可证》等。本文根据多年实际工作经验就涉及前期工作中的重点：市场定位、规划和建筑设计管理等内容做一个初步的探讨。

关键词：房地产开发；建设施工；规划建设

前言：房地产开发项目前期工作涉及的专业多、协调的部门多、要求的技术水平高。因此要求结合具体项目，抓住项目前期工作的重点。根据国内外研究资料，规划设计对工程造价的影响可达70～90％。而项目市场定位决定了规划及建筑设计的原则和方向，决定了项目的成败。所以，项目市场定位、项目规划和建筑设计管理理所当然成为项目前期工作的重点。

1 项目市场定位

房地产市场定位的概念，是由市场营销学中的“市场定位”理论借鉴而来的。房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调研和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准。房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说，主要按以下流程进行：市场调查→土地条件→分析和确定潜在客户群→产品定位（户型、面积、档次等）→租售价格定位→征询意见→方案调整→成本与费用测算→预测租售收入和租售进度→经济评价→确定最后方案。

2 项目规划和建筑设计

房地产开发项目的市场定位是指导规划设计的重要文件之一。同时，规划设计的优劣对工程的投资、进度和质量又有着重要的影响，同时环境的好坏与单体设计的优劣对商品房的价格与销售影响很大。因此规划设计管理是整个项目开发的关键。在项目设计上，开发商应该将设计单位的专业性与自身对市场的调研结果结合起来，切忌自以为是。同时，应当协调好规划和建筑设计单位与政府相关审批部门的关系。要求设计单位及时准确的了解新的各项管理条例和法规、把握城市规划主管部门对项目的布局、立面等的更深层次要求、掌握城市周边发展大的规划内容和要求，尽量减少设计上的返工和经济上的损失。

2.1 项目规划设计

开发商在组织前期工作中主要是从修建性详细规划展开的（简称详规）。可以说，详规是楼盘整体规划设计方案的基础，也是核心骨干部分。根据经验，详规的关键问题说到底其实就是定位问题。设计人员即要严格遵守规范、控规、设计条件，又要充分理解市场定位，在设计中严格遵守已确定的各项市场要求。

2.2 主要物业建筑群体组合

就是指根据选址意见书、规划设计条件确定的各项用地经济技术指标，以及由地块现状、尺度、定位等因素拟定建筑物业个数、层数、布局、朝向、间距、风格，反映总体平面布局、立面处理、竖向安排及其他涉及建筑物外形和组合的一些内容。共有三个原则：功能原则：指符合日照、通风、密度、朝向、间距等基本功能要求，使居住生活方便和宁静。经济原则：指拟定合理的各项经济技术指标，适宜地利用每一处土地和空间。美观原则：指运用美学原理，体现地方本土特性并反应建筑风格个性。

2.3 主要路网设计

根据基地所处的地块位置、气候、地形地貌、周边既有道路现状以及规划定位，科学合理地布置小区主要出入口、主干道、区内次要道路、小径等。

3 房地产开发工程项目管理要点分析

项目管理在房地产开发工程中的运用虽然取得了一些成绩，但在运行过程中也逐渐凸显出一些问题，笔者认为，要从根本上加强和改善房地产开发工程项目管理，必须从以下几方面下足功夫。

3.1 加强项目开发的前期规划管理

我国房地产项目普遍存在着缺乏前期调研和可行性研究的问题，因此，要全面优化项目管理，就必须加强对项目开发的前期管理，包括规划阶段和设计阶段。一个项目在开发前要做充分的市场调研和投资决策分析，将风险控制在预期范围内，此外，在设计阶段，要重视规范设计，以市场需求为出发点，综合性能、经济、生态、安全等多角度考虑设计，做到各方面利益的平衡与协调，避免出现不停的变更所造成的巨大浪费，一方面，要结合实际，遵循预算施工设计图，做到基本不偏离，另一方面，也要加强与设计单位的沟通，做到弹性管理，力求做到全面准确，不漏项，不留缺口，将意外风险控制在预期之内，做到前期管理与过程管理和事后管理的动态一致，真正的将项目管理打造成一个动态可控的弹性系统。

3.2 加强项目质量管理与控制

房地产是人们各项投资中所占比例最大的一项投资，人们对房屋的质量和性价比考虑非常多，因此，合格的质量是房地产业对房屋的最低保证，因为房屋建筑在起初一两个月看不出任何质量问题，但是随着时间的推移，质量问题就会逐渐凸显，因此，在修建房屋时，要对人员、材料、机械、施工等方面严格管理和控制，做到量化要求，保质保量。于此同时，对商品房的其他基础设施也做出让顾客满意的承诺，做好暖通、排水等方面的顺畅，此外，更要提高商品房的售后管理与控制，积极咨询顾客的需要并做出满意的回复与解决，组建专门的售后项目管理队伍，对物业及房屋的维修做出及时的处理，并对顾客提出的意见和建议进行深入研究，从而未下一个房地产项目的决策和规划提出可行性的意见。

3.3 全面完善项目成本管理

近几年，房地产业基本已经走出“泡沫”的春天，同行业要在竞争中立于不败之地，价格是很重要的一个优势和筹码。因此，房地产业在开发项目时必须做到全面完善项目的成本管理，要严格控制工程项目成本，首先，在项目规划阶段，做好项目的预测和评估工作，对其