(发展战略)即墨房产发展史

笔者生活在青岛即墨市这一个县级小城市时，全国房地产的别的地方没有太深的研究，只能窥一斑而视全豹，对房产有一个浅显的理解。

即墨市是青岛市北郊一个门户，与青岛、济南等山东半岛交通方便，所以受青岛房产影响较大，可以说青岛的房产将直接影响到即墨，而青岛的房市是与全国的房市紧密相关的。

即墨市的房价经历了几个阶段，99年之前，1999年—2004年，2004年之后。

1999年之前，以我所在的单位来看，1996年完成了最后一批的福利分房，这以后的房产基本上就处于了市场化这一状态，当然，各个单位的福利分房截止时间不一样，但大体上是1996年前后几年，我为什么要反复的说福利分房的终结，因为这对房产的影响巨大，可以说这是一个里程碑，以后基本就由政府、各单位行政运作而转为市场运作，一切就不是以计划为主线，而是以市场为主线了，所以在完成了初步转换以后，房产进入了一个崭新的阶段，即市场化初期阶段。

任何事物都是有规律可循的，房产也不例外，1999年底市场化运作已进入产销两旺的阶段，笔者在新千年初买了一套房产，当时经济条件还不允许，但求了四大姑八大姨后，凑齐了房子的预付款，贷了五万元，买了一处房产。当时房价很便宜，五楼非顶楼为870元一平方，一百个平米为8万7千余元，回忆当时的情况，至尽仍然历历在目，可以说是不怕艰苦，排除万难，只为有一个栖身之地。当时为什么要这样，笔者自认自己不是聪明人，但对自己的综合分析能力和预测能力却相当自信，因为笔者心里有一本帐，预计到房价会飞快上涨，为了不使自己手

中有限的货币贬值，就要趁早买房，事实证明，估计的还不错。这笔帐是这样算的。

当时从取消福利房后，有些没有房产的人渐渐到了结婚生子的年龄，这类人需要房子住，如果说以前有福利分房这一希望的话，而经过了几年观望、等待，这最后的一根稻草已经完全沉入水底，一切只能靠自己了，在经过了几年的不知所措后，终于下定决心去买自己的房子。

利好消息，90年代末，各大银行为了配合国家政策，有了房产抵押信贷业务，这无疑是给有条件而无房的人一剂强心剂，以为当时工资很低比较低，以笔者为例，月工资为900余元，一个月不吃不喝只能买一个平方。97年参加工作，积蓄有限，靠自己的能力去买的话，实在是水中捞月，可望而不可及。所以银行一推出贷款业务，受到了很多人的欢迎，当然当时的贷款是有限度的，只能是事业行政工作人员才能贷款，而且必须要有事业，公务员作为担保，不能一视同仁，所以只能针对这部分人有作用，但也就是这部分人引发房产热的导火索。99年底，房产市场持续升温，一开始买房的人是有一定积蓄的人，这部分人是社会的精英阶层，完全可以自己买房或者贷款买房也方便，朋友有买房的，杯筹交错间，其它的人一算，去银行贷款划算，份份跟进，形成初期的热潮。

如果说99年底是精英人士的买房年，那可以说2000—2001年为固定职业者即公务员、事业单位小职员的买房年，原因很简单，这群人有一大批人没有房子，而急需买房结婚，更有利的条件是这批人有权贷款，因为银行贷款最初是为这部分人制定的，这部分人的思想状态是这样

的，因为福利分房留下来的思维惯性，福利分房要求有结婚证的人积分越高，越有权优先分到房屋（当然这只是笔者的道听途说，因为笔者并没有经过福利分房这一阶段），所以就有种思想，要等到有了对象以后两人一起买房，这样的话经济条件充分一些，并且可以选离两人单位近的房子。但这种思维惯性没有持续多长时间就破灭了，原因是此时的房产开始处于销售旺盛阶段，笔者在某小区买房，一个月的时间房产已经销售大半，心里那个急啊，真是相当着急，这就是当时这群人的普遍心态，所以需要马上抛弃旧观念，树立新理论，那就是不要等到找到另一半也要马上买房，任何事情最怕榜样作用，前有精英阶层做榜样，我辈阶层不为作动，因为人家有经济条件，而我没有，同一阶层的人都没有，所以也就自得其乐。猛然间，我这穷小子吃了这第一个螃蟹，再看到新开的楼盘房价蹭蹭的往上窜，终于按耐不住自己骚动的心，纷纷跟进购买。当然，那时的房子是以居住为住，没有现在的花哨，就是这样已经很满足了，想我芸芸众生，有一栖身之所，以后再结婚生子，有一个美满温馨的小家庭，何其美满。所以这一阶层的思想局限是浅而易见的，如果光是这样的话，楼市也就没有以后的神话了，恰恰在这时候出现了另一阶层，这类人不是以自己居住为目的，所以导致房价一涨再涨，这就是钱富裕阶层，可以说是风险投资者。

其实在房产的任何一个时期，都有炒房者的身影，业余炒房者是抱有多种心态的，有的把自己的旧房卖了以换新的，有的多买一套房子见房价见长买了一套以谋利的等等不一而足。在每一个阶段这部分人也有活动，但最终炒房者却是那些钱富裕阶层即中产阶级。在固定职业阶层

买到房后期时，这时主要购房者有三类，小商业主、非固定职业者、炒房者，因为这时房贷放宽限制，小商业主和非固定职业者都可以贷款买房，其实这类人群是消费最大人群，也是最需要房子自己住的阶层，其消费的能力不可忽视，而房产商发现这几年房市利好，所以纷纷抢占自己的蛋糕，开发的楼盘也多，而楼盘的价格在几个月就一上调，炒房者也出动了。某年著名的温州购房团就是一个典型的代表，这群人资金运做能力极大，动辄数几亿、十几亿的资本投入（这是笔者估计，现实情况可能还要多）。把看好的房屋整体买断，每天做宣传房价在涨，并且身体力行，大批低价买进，小批高价卖出，从而形式喜人，前有开发商前后呼应，你方涨罢我也涨，后有风险投资者的默契配合，形式不是小好，真是大好。房价的上涨极大的促进了国人的购买欲，可以说这一阶段全民的胃口都非常好，结果是越涨买的人越多，买的人越多越涨，这时楼市才是真正腾飞了。以2004年最明显。据初步估计，仅2004年一年的时间即墨市的房价每平方米涨了500-1000元，而即墨市现在的新房价也就在2500-3000元左右，值得一提的是国人买涨不买跌的心理在房产中表现的淋漓尽致，越涨越抢，越抢越涨，这一时期简直就是房地产商的蜜月期，因为开发出来的房产都不愁卖，光挖个窝，蛋自己就进来了。光在家咧着嘴数钱行了，只要有这个耐心不怕把手脖子累痛了。

市场永远是瞬息万变的，2005年国家政策一出台，即二手房征收的营业税、土地增值税、个人所得税，这些使房产交易冷了下来，恢复了正常的轨道，所以从2005年至今，房地产市场一直处于疲软状态，甚

至于一些房地产开发商已动工的楼盘因售楼行情不好而处于停滞状态。这个时候就需要开发商有足够的勇气等待，大浪淘沙，谁笑到最后谁就是最后的胜利者，这个时候的房产已从卖方市场彻底的改为买方市场，开发商拼的是房子的质量、品牌、价格、服务、物业管理等各方面的条件，而不是皇帝的女儿不愁嫁了。

纵观房地产这几年的兴衰，反映出了市场竞争的规律，这其中与国家政策有很大的关系，其实任何事物都沿着他的轨道在前进，就像任何事情都有他的潜规则一样，房地产也必须经过峰谷期，这也是情理之中的事。

房地产今后的发展将稳中有升，这也是可以预料到的事情，有很多人说开问奥运会后，房地产再次进行平台期，对次我不敢苟同，因为这是有依据的。

事物的发展必定有它的固有规律，有所谓分久比合、合久比分。都有峰谷的时候，但纵观古往今来，大趋势是合，小趋势是分，房产在这个谷底的时候房价也不是说往下跌的。如果房地产一泻千里的话，说实话，到最后开发商和政府都会吃不消，开发商是因为挣不到钱，而政府是因为打破了经济平衡，相关产业将会受到牵连，而整个经济体系将会受到破坏，经济发展将会导致停顿甚至下滑，最吃亏的还是老百姓。结果是欢喜来的短暂，而痛苦却是长久的。日本上个世纪70年代的房价下跌，香港上个世纪90年代的房价下跌直接引发了国内或区内的经济危机，并波及到其它的国家，这两次时间可能人们还有耳闻，所以最好的轨迹是稳中有升，这是符合国家的整体利益的，所以国家要出台三税

政策，抑制房地产热炒。

从2005年至今，已近三年的时间又有一批急需房的人群。这些人群数量不详，但估计数目不小，这部分人有很多人又处于观望状态。因为房价过高超出了他们的经济承受能力，还因为现在开盘楼房很多、选购余地很大，持币待购的。但有一处容身的房子毕竟是每个人所必须的，所以正在不断的积累自己的财产，这几年手中又有一些积蓄，可以达到购房的要求，一有风吹草动，这群人就马上会把现金抛出，来购买自己的房产。还有需换房者，就像淘汰旧家具一样，会换到更好的房子而抛出自己的旧房或者把旧房出租。

最重要的因素还是钱富裕阶层，这些人的动向将直接影响房产的发展。2005年房产低迷后，这群人的资金因为在前几年的运作也跟着水涨船高。闲的钱干什么？这是一个需要好好研究的课题，按照我等市民的想法存在银行里，显然利润有限，不能够体现资本的最大价值；投资办厂、办实业，没有那么大的耐心，再说也没有兴趣，干什么能够逍遥自在，又能把最多的钱赚到手，算来算去，只有做风险投资生意。自从改革开放以来，风险投资者就像雨后春草一样，见风就长，而到了现在，经过几十年的风雨洗礼，已成为一个不容忽视的群体。如果说世界经济学二八定律准确的话，这部分人绝对是在二的这一边，即是20%的人掌握着80%的资产，有一部分人也绝对能达到一九定律10%的人群那边，所以说手中庞大的资金持有，炒股是一个不错的选择。经过2005年的小试牛刀直接引发2006年年底的股市坚挺，一路凯歌。据报道，2006年的盘点已从1000余点涨到了现在的4000余点；据听说，2006年的

股市神话中赚到上百万的不乏其人（很遗憾的是，笔者对股票一窍不通，以上数据没有经过严密的考证，所以说有不实之处在所难免），俨然到了全民炒股的时代。直到现在，股市一直雄风不减，可以说是自上个世纪90年代中叶以来的股市蜜月期，沉寂了十二、三年后，终于又火了起来。股市的红火传到我辈耳中已是今年的二、三月份了，有人也要跃跃欲试，但已经属于强弩之末，窃以为，没有股市经验的人这时投入股市难免有被套牢之风险，所以还是不入为妙。

股市结束后，什么事情最对胃口，我以为还是房产，在合适的时机，房产无疑又会成为下一个不错的对象。

国内的热钱流向不容忽视，国外的尤其厉害。在老师来了之后，徒弟当然要退居次席了。国外热钱的投入目标更集中、目的更明确、动作更迅速、资金更庞大，而且几百年的沉淀以使其有行之有效的运作机制和抗风险的能力，并且各种配套非常齐备，如调查研究机构，风险评估机构等等不一而足，我为什么说国外风险机构也将进入，这是有史可鉴的。2000-2005年国外热钱进入上海房产时有耳闻，而连锁反映是上海热钱进入青岛等中等城市，而青岛热钱进入即墨等小城市也就在清理之中了。

中国发展稳定，社会人文环境、硬件环境日趋完善，软件环境日益增强，是国外企业投资的主要原因，因为国外企业看好中国的发展，所以国外企业现在在中国的投资相当均衡，而不像十年前主要是投资一些垃圾产业了，所以在如此诱人的前提下，再参考国外房产的发展，在今后几年，国外热钱再次流入中国房市不会太远。

房产大跌在中国的唯一原因就是战争，我认定这不太现实，因为这不符合各方面、各层次的利益。会不会出现上世纪70年代东京楼市蹦盘，我认为也不可能，因为中国政府的宏观调控能力应该说是很强的，那只有一条道路可走，那就是平稳的过渡到下一个房市繁荣期。

2008年奥运会以后，届时中国的繁荣、安定、欣欣向荣的一面就在国外友人面前一览无余，将掀起投资中国的又一热潮，如果政治环境不变的话，房产当然也是其中重要一环，一定不会落下，不是有一个顺口流说的好：“在美国挣钱，在中国消费，娶日本婆姨，到泰国观光”，但届时房产走热不会像2004年那样猛烈，会有几个新特点。

房产经过上轮的峰谷期后，人们的购房心态将比以前冷静，不会盲目跟进，进入市场话运作的第二轮肯定要比第一轮理性，所以估计不会像上轮那么一年房价增长了40%。房产投资的区域更加合理化，即一些发展势头好的区域会增长的快一些，而已有泡沫的房产区域会跟进的慢一些，以使其发展的更为均衡，因为经过上一轮的热炒，风险投资者也会总结经验教训，对下一轮的投资区域做出更为理性的考察，所以增长潜力大的区域会受到媚眼惠顾。像即墨这样的城市将成为热点，因为青岛市超大城市规划在2020年建成山东半岛城市群，并将一些城市连在一起，届时即墨规划区是必然趋势，届时在即墨买房会迁入户口将成为极大的诱惑，所以在这种情况下，小户型房产将受到青睐，房产增长水平必会高与其它城市增长率。

说了这么多，只是心中所想，有没有参考价值，应该是各所其见，但只要抓住某一事物的发展规律才能让金钱更好的为自己工作。