我国个人住房抵押贷款的违约风险及防范
我国个人住房按揭贷款风险识别
我国个人住房按揭贷款风险识别贾佩玲河南煤化销售总公司焦煤分公司１９０１年，美国学者Ａ．Ｈ．Ｗｉｌｌｅｔｔ第一次为风险下定义：“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。
１９２１年美国经济学家Ｆ．Ｈ．Ｋｎｉｇｈｔ将风险与不确定性加以区分，指出“风险是可测定的不确定性”。
鉴于行业理论界的普遍认识，风险定义主要包含以下三种：（１）风险是未来结果的不确定性；（２）风险是未来结果的波动性；（３）风险是损失的可能性。
由此可将个人住房贷款风险定义为：贷银行在发放个人住房贷款业务过程中，由于事先无法预料的不确定因素影响，银行的实际收益和预期收益发生一定偏差，从而有蒙受损失的可能性。
个人住房按揭贷款风险具有滞后性，隐蔽性，多样性和分散性等特征。
给贷款实际的管理工作带来了很大的困难，也为该业务的进一步发展提出了挑战。
个人住房按揭贷款以多种形态存在和发展，风险类型交叉相融，风险点也较为分散。
主要表现为信用风险、市场风险、流动性风险和操作风险四大类。
在这四类风险当中，信用风险尤为严重。
１．信用风险。
（１）借款人风险。
主要指借款人不按照合约规定还贷从而导致银行本息不能如期收回甚至损失的风险。
这也是住房信贷风险中最常见的风险。
借款人违约的原因大致可归结为六点：一是借款人的工作、收入、家庭、健康、经济波动等因素发生变化，还贷能力下降，不能如期甚至无力偿还银行贷款，从而给商业银行带来收益上的损失。
二是借款人通过按揭贷款购得房屋一段时间后，发现房屋价格明显下降，以致借款人放弃所购置的房屋，而利用未偿还的贷款重新购置其他房地产，造成银行大量贷款无法收回。
三是借款人将大量贷款投入到炒房或以租养贷的投资行为中，而又对市场估计不足，而导致投资失败，无法偿还贷款。
四是借款人由于经济状况的好转，到期超额偿还本息甚至一次性清偿所有贷款，导致商业银行资金闲置，预期收益减少，变相地增加了银行的成本。
五是借款人利用我国信用体制尚不完善的漏洞，使用欺诈等方式，伪造个人信用资料骗取贷款，从而产生道德风险。
我国住房金融主要风险及其防范措施
我国住房金融主要风险及其防范措施摘要：目前，我国已形成的商业银行为主、住房公积金为辅的以个人住房抵押贷款为主要形式的住房金融模式，在取得一定成就的同时也存在一些问题。
在分析我国住房金融发展现状和存在问题的基础上，分析了我国住房金融中存在的违约风险、经营风险等主要风险，以及缺少风险分散和风险转移机制等问题，并提出了几点风险防范措施。
关键词：住房金融；抵押贷款；风险；防范措施中图分类号：f832 文献标志码：a 文章编号：1673-291x（2013）08-0113-03住房金融是指为住房生产和消费而进行的资金筹集、融通、借贷和结算等一系列信用活动。
住房金融对于刺激住房供给和住房需求、改善居民居住条件、促进房地产业发展都发挥了重要作用。
20世纪80年代以来，我国住房金融经历了从无到有、再到相对完善的发展过程，尤其近年来随着国内房地产市场持续上扬而快速发展。
与此同时，我国房价过快上涨导致房地产市场呈现“泡沫化”趋势，使住房金融风险不断累积。
从世界经验来看，大多数经济危机都与房地产泡沫和住房金融危机有关，美国次贷危机便是其中典型案例。
因此，研究我国住房金融风险问题具有重要意义。
那么，我国住房金融发展现状如何？主要存在哪些问题和隐藏哪些风险？我们该如何防范和处理这些风险？本文将对这些问题进行研究。
一、我国住房金融发展现状及存在的问题经过30年的探索和实践，我国已经形成了商业银行为主、住房公积金为辅的、以个人住房抵押贷款为主要形式的住房金融模式，并取得一定成就。
首先，我国住房金融体系不断完善。
1998年7月，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求停止实物分房，实行商品化住房制度。
伴随着住房制度改革进程的推进，我国先后成立了住房金融运营管理机构、推出各种金融产品、颁布有关法律法规、出台相应调控措施，我国的住房金融体系逐步完善。
其次，随着房地产业迅速发展，我国住房金融规模不断扩大，发展水平迅速提高。
对商业银行个人住房抵押贷款风险剖析论文
对商业银行个人住房抵押贷款风险的剖析中图分类号：f832 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2011）04-090-03摘要个人住房抵押贷款业务以其风险低、业务范围广、经营收入稳定的特点，正日益受到我国各大商业银行的青睐。
但是随着个人住房抵押贷款业务规模的不断扩大，个人住房抵押贷款业务的风险也不断的出现，本文阐述我国商业银行个人住房抵押贷款业务的发展现状，根据住房抵押贷款的自身特性，详细分析了我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临的风险，说明了加强商业银行个人住房抵押贷款风险防范的重要性和必要性。
关键词商业银行个人住房抵押贷款抵押贷款风险民以居为安，住房历来备受关注，但高额的房价让很多人只能望房兴叹，人们开始选择住房抵押贷款购房，伴随着这个市场的扩大，住房抵押贷款不良率也开始攀升潜在风险已逐渐显现。
然而与当前国有银行较高的企业贷款不良率相比个人住房抵押贷款不良率相对较低，银行重视眼前情况而忽视个人住房抵押贷款期限长潜在风险大的特点，此业务被各家银行作为优质业务着力发展忽视对风险的认识和研究。
然而美国次贷危机的爆发，表明商业银行在经济处于上行周期时，个人住房贷款的发展如果对其风险不加以认识和防范，会给银行带来重创。
因此加强对个人房地产抵押贷款的管理关系到我国金融，甚至是整个国民经济的稳定和发展。
一、我国商业银行个人住房抵押贷款及其风险暴露随着经济的发展，收入的增加，居民消费观念的改变，购买住房的人数在上涨。
个人住房的销售面积从2001年的1.850亿平方米到2010年前11个月8.25亿平方米。
全国个人住房抵押贷款余额也从2003年1.18万亿元2009年9.59 万亿元，目前我国商业银行的消费贷款规模总量中个人住房贷款占八成。
可见我国---住宅市场的兴旺带动了购房信贷的快速增长。
越来越多购房者选择采用个人住房抵押贷款购买住房。
商业银行为争取更多的信贷客户，不断创新贷款方式。
住房市场有出现泡沫的风险，政府也在加大调控，并在2010年四月份重拳出击，出台了楼市的“国十条”。
住房抵押贷款
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性 风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存 款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来 流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的 投资机会，增加机会成本带来的损失。
《担保法》第51条规定，抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范 围内要求提供担保。也就是说，当抵押物意外灭失时，抵押权人享有的只是一种债权请求权，而不再是担保物权。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第80条规定，在抵押物灭失、毁损或 者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。因此在购房贷款抵押中， 为了防范作为抵押物的房屋意外灭失带来的风险，对房屋意外灭失或者毁损进行保险是积极和有益的措施。
住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定 的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际 缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度； 归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足 消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。
申请资料
个人房产 公司房产
贷款风险 防范
违约风险控制 流动性控制
经济周期控制 利率的控制
1、房屋产权证、购房合同及发票原件； 2、原件、户口簿原件 3、配偶原件/房地产共有人原件
住房抵押贷款的违约风险分析
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住 房抵 押贷 款 的违 约风 险 分 析
王 重 润
（ 开大 学 ， 津 ３ ０ ７ ） 南 天 ００ １
【 摘
要 】 我们从规 范与实证角度分 析 了影 响借 款 人违 约行 为和 违 约发 生 时间 的因 素 以及 违 约对 贷款 人 的影
响 。借款 人 的被 动违约主要 与支付 能力有关 ； 性违约则受到负权 益、 易成本 以及 心理 预期 的共 同影响。违 约发 生时 理 交 问与贷款 人 的损 失程度 有关， 的主要影响 因素是 支付 能力。加 强对 住房 市场 的宏观调 控， 立个 人信用 制度 有助 于减 它 建
少理 性违约风 险。
【 稿 日期 】２ ０ —１ —１ 收 ０１ ２ ９
情 况。它决定借款人 权益 的变 化方 向、 累积速 度和 大 小 ；２ 合 （）
影响 借款 人权益的 因素主要 有 以下几个 ：１ 住房价格变 动 （）
到政府担保 ， 则这 一 比例 最高 可达 到 １０ ０ ％。法 国一 般 为 ６ ０—
８ ％， ０ 在香 港 ， 均 为 ５ 、 ％ （ 晓 芬 。０ ０ 。 有 时 贷 款 人 也 会 平 ３３ 虞 ２０ ） 要 求 一 个 房 价 与 收 入 比 ． 如 ， 国 的 Ｆ Ａ（ 邦 住 宅 管 理 局 ） 例 美 Ｈ 联
从 借款 人角度 ， 约风 险 可 以分 为 被 动违 约 和理 性 违 约。 违 被动违 约主要与支付 能力有关 。当借款人无力继续支付抵 押债
务 时 ， 约 就 发 生 了 。 另一 方 面 ， 动 违 约 也 可 以解 释 成 为 借 款 违 被 人 在 资 本 市 场 上 受 到 了 流 动 性 约 束 。对 于 暂 时 性 的 支 付 困 难 ， 违 约 是 不 理 性 的 ， 为 借 款 人 在 住 房 上 的 累 积 权 益 是 在 不 断 增 因
当前房地产抵押贷款实务操作中存在的风险及防范对策
取得销售租赁债权 的资 金 ， 然后， 由 中间商 以这些 债权为抵
押， 发行 租赁 （ 抵 押） 债券 ， 二级市场 的中介机构把证券化 的 租赁债权销售给投 资者 ， 从 最终 投资 者那 里取得销售租赁抵
［ ４ ］ 欧 阳卫 民 ．中 国金 融租 赁 业 的现状 和 出路 ［ Ｍ］ ． 北京： 中国
的过 程 。 这 一 过 程 的 资 金 流 动 方 向 是 ， 租赁 债权 的拥 有者
［ １ ］ 吴 慎之 ．强化 融资 租赁 ： 小微企 业 融资 的必然选 择［ Ｊ ］ ． 中央 财 经大 学 学报 ， ２ ０ ０ ３ （ ４ ） ． ［ ２ ］ 粱飞媛 ．发展 中国小微 企 业 融资 租 赁 的若 干意 见 ［ Ｊ ］ ． 商 业
研 究， ２ ０ ０ ６ （ ７ ） ．
（ 租赁公 司） 将所持有 的各 种流动性 较差 的同类 或类似 的租 赁债权卖给租赁债权证券化 的机构（ 中间商 ） ， 从 中间商那 里
［ ３ ］ 王爱英 ， 梁喜 ．面 向小微 企业 的租赁 创新 思路探 讨［ Ｊ ］ ． 商业
时代 ， ２ ０ ０ ９ （ １ １ ）
当前房地产抵押贷款 实务操作 中 存在 的风险及防范对 策
口 饶 以春
（ 中国工商银行股份有限公司怀化市分行 ， 湖 南 怀化 ４ １ ８ ０ ０ ０ ）
摘要 ： 房地产贷款是 商业银行 最为 常见的贷款 业务 ， 它 不仅 关 系到 商业 银 行 经 营 效 益 ， 也 影 响 到 我 国金 融 市 场 和 社
权、 房屋所有权作 为偿还 贷款 的担 保。 自《 担保 法》 １ ９ ９ ５年 押合 同编号与实际签订 的抵押合 同编号不一致 。
者拟设立抵押的房产 ， 在抵押 物清单 中只填列房 产 ， 未填列
个人住房抵押贷款的风险及防范
个人住房抵押贷款起源于 １ 世纪的英国，在我国，个人住房抵押贷款起步较晚。２ ９ ０世纪 ９ ０年代 ，随着 我 国市场 经济 的不 断 发展 和住 房货 币分 配 制度 的实施 ，住 宅逐 渐 进 入 到 流通 市 场 ，并带 动个人 住 房抵押 贷 款 市 场 的 发展 。 自 ２０ ００开 始 ，为 促 进 住 房抵 押 贷 款 市 场 的发 展 ， 人民银行相继出台了延长个人住房贷款期 限、调低贷款利率 、增加住房公积金贷款最高限额等 举措 ，促使我国的个人住房抵押贷款进入 了高速发展阶段 。２０ ００年，我国个人住房抵押贷款 余额 仅 ３ １ ３６亿元 ，到 ２０ ０４年 ，该 贷款 品种 余额 已达 到 １８３亿元 。 ５５ 但是 ，随着个人住房贷款的快速发展 ，不 良贷款率也呈上升趋势。 目 前全国平均个人住房 抵押贷款不 良率在 １ ％左右 ， 个别商业银行甚 至不 良率超过 ２ ，远远高于 国际按揭贷款违约 ％ 率 的标 准 ，潜在 风 险正在逐 渐 的显现 。因此 ，客观 的认识 个人 住 房抵押 贷款 的风 险 ，针 对 风险 措 施提 出有 效 的防范措 施 ，对个 人住 房抵 押进 行改革 和创 新 ，是确 保个 人住 房贷 款市场 健康 发
市场的健全程度 、抵押贷款的内容如按揭 比率 、还款方式 、贷款期 限等指标确定的适当与否也 会对 银行 和借款 人均 产生 重大 的影 响 ，从 而可 能是 银行 遭受利 益 的损失 。
（ ）流 动性风 险 。流动 性风 险是 指 当银行 流 动 性 不 足 时 ，无 法 以合 理 的成 本迅 速 增 加 负 ２
展 的重 要 环节 。
二 、个人住房抵押贷款 的主要 风险
(风险管理)浅析个人住房贷款风险及对策
浅析个人住房贷款风险及对策随着中国经济的快速发展，中国房地产市场化、货币化的程度不断加深，大力发展个人住房贷款已经成为中国房地产市场的催化剂，也是人们提高生活水平的重要手段。
个人住房贷款在目前阶段相对风险小，业务发展成本较低，管理成本较低，能够较快扩大银行在市民中的影响力，可以带来附加业务，比如每一个月你都需要到某银行办理按揭月供，长期的下来，相因的你在那里把水电费、电话费、煤气费、有线电视费等一并交掉啦，可能手头比较富裕把个人的储蓄存款也存在那里啦。
因此各家商业银行都加大了对个人住房贷款支持力度，对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当做一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。
其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统浮现危机，这在美国的 20 世纪 80 年代和日本的 20 世纪 90 年代都浮现过类似的情况。
据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。
一、个人住房贷款的含义及系统性风险个人住房贷款是由银行、房地产开辟公司(开辟商)和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。
它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部份由银行提供贷款。
个人住房按揭涉及银行、开辟商、购房人三方，它在开辟商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能匡助开辟商特别是中小开辟商渡过难以筹集大量资金以对付高昂地价和建设费用的困境，又能匡助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的艰难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。
因此，自个人住房贷款产生之日起，就大受三方欢迎并不断发展完善。
其具体做法为：开辟商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花(期房)或者现房，购房人向开辟商订购期房或者现房，交付一定比例的首期购房款(普通不超过购房总价款的 30%)，之后向与开辟商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房贷款。
个人住房贷款风险防范
贷 款 条件 的审核 ， 果 增加 了个 人住 房 贷 款 的风 险 结
性 ， 增 加 了形 成不 良贷款 的机 率 。从 而 让一 些 还 也
款 能力 欠 佳 的借 款 人进 入 了个 人 住房 贷 款 市 场 ， 使 银 行个 人 住房 贷 款 的潜 在风 险 性增 加 ， 个人 住 房 贷
的三 至五 年里 集 中地 暴 露和显 现 ， 加之 在 拓展 个人 住房 贷款 业务 的前期 ，各商业 银行 为 了争 夺市 场 、
我 国个 人住 房 贷款 业 务发 展迅 速 ， 并取 得 了可
喜 的成绩 ，９ ８以来 ， １８ 个人 住房 贷款余 额迅 速上 升 ，
虽 然 个 人 住 房 贷 款 增 速 在 ２０ ０ ４年 和 ２ ０ ０ ５年 出现
款 形成 不 良贷 款 的概率 于在 争 夺 市场 的竞 争 中 ， 、 各 商 业银 行 的重 点 放 在 了争夺 贷 款 的数 量 上 ， 松 了 放 对 个人 住 房贷 款 条件 的审核 ， 导致 信 息 的采 集 不 全
通 过 对个 人 住房 贷 款现 状 分 析可 知 ， 险的形 风
隐患 ， 风 险 已 开始 慢慢 凸现 ， 其 致使 不 少 商业 银 行
已成 了最 大 的受 害者 ， 如果商 业银 行 不能 对 目前 现 个 人 住房 贷 款 面 临 的潜 在 风 险进 行 有效 识 别 和 控
制 ， 未来个 人住 房贷 款 的快速 扩 张就 可能 成为 商 则
业银行 的一个不 容忽视 的风 险源 。
息结 构 的 不对 称是 引致 信用 风 险 的 又一 重要 原 因 。
好 的竞 争 意识 可 以使 员 工精 神 振 奋 ，努 力进 取 ， 促
个人住房按揭贷款的银行风险管理
个人住房按揭贷款的银行风险管理摘要：本文以我国个人住房按揭贷款业的现状为基础，考察发达国家和地区的历史事件与做法，分析不同因素产生的个人住房按揭贷款业务的银行风险，并提出相应的管理建议。
关键词：住房按揭贷款银行风险来源银行风险管理个人住房按揭贷款是指购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。
目前我国的个人住房按揭贷款业务迅速发展壮大，仅2009年一年，我国房地产业开发投资资金来源中就有8403亿元的个人按揭贷款，其增速高达116.2%。
随着我国房地产产业的迅猛发展，未来几年，我国很可能进入个人住房按揭贷款风险的高发期。
而最先受到风险影响的就是与社会大众生活息息相关的商业银行。
基于此，我国社会日趋意识到管理个人住房按揭贷款业务银行风险的重要性。
控制银行风险有利于维护房地产产业的活跃性，保障银行业的正常运营，保持国民经济的持续健康快速发展，提高人民的生活水平和幸福感。
一、按揭贷款业务银行风险产生原因银行风险是指银行在货币经营和信用活动中，由于事先无法预料的不确定因素的影响，使银行的实际受益与预期受益发生偏离，从而导致银行资金、财产或信用损失的可能性。
（一）于宏观经济环境的风险当一国出现严重的通货膨胀现象的时候，银行贷款的实际利率就会下降甚至变为负数。
个人住房按揭贷款属于长期贷款，在存在严重通货膨胀的情况下，放贷银行很可能陷入流动性危机。
（二）购房者的风险即违约风险个人住房按揭贷款的违约风险是指借款人没有按时偿还银行的本息，从而造成银行损失的可能性。
违约风险可分为理性违约和被迫违约。
理性违约是指借款人在有能力偿还的情况下的主动违约。
这种违约多发生在房产价格下降的条件下，常见的就是因利率提高引发的提前还款的行为。
被动违约则是指借款人仍具有还款意愿，但基于一些被迫的因素使得还款能力丧失的情况。
（三）源于房地产开发商的风险商业银行作为放贷人有保障贷款者的权利不被侵犯的责任。
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我国个人住房抵押贷款的违约风险及防范，不少于1000字
个人住房抵押贷款是指以个人住房为抵押物，向银行或其他金
融机构借款的一种贷款形式。
由于个人住房是家庭最重要的资产之一，同时抵押贷款的额度也相对较高，因此个人住房抵押贷款的违
约风险较高，需要采取相应的防范措施。
本文将从以下几个方面对
我国个人住房抵押贷款的违约风险及防范进行探讨。
一、我国个人住房抵押贷款的违约风险
个人住房抵押贷款的违约风险主要有以下几方面：
1. 经济风险
经济因素是影响住房抵押贷款违约的最主要因素之一。
例如，
当房地产市场出现滞涨或下跌时，房屋价格下降，贷款金额可能会
超过房屋的价值，借款人可能无法及时偿还贷款，从而导致违约。
2. 个人信用风险
个人信用状况也是影响住房抵押贷款违约的重要因素之一。
如
借款人信用记录不良，或者无法证明其偿债能力，在银行或其他金
融机构审批时难以通过贷款申请。
即使被批准贷款，借款人可能也
面临无法按时还款的问题。
3. 法律风险
个人住房抵押贷款涉及大量法律问题，如借款合同、抵押合同、担保合同等，其中可能会发生许多法律纠纷。
例如，如果银行或金
融机构的抵押评估不确定或评估失误，可能导致借款人贷款金额偏
高而违约；如果借款人在还款期限内没有办法在银行或金融机构规
定的时间内偿还贷款，可能面临银行起诉和资产被拍卖的风险。
二、防范个人住房抵押贷款违约的措施
1. 加强贷前审查
银行或其他金融机构在借款人提交贷款申请时，应严格审查借款人的财务状况、信用状况以及还款来源等信息，避免出现无偿违约或提前还款的情况。
同时，银行或其他金融机构应加强房屋估价和抵押物评估工作，在确保抵押物价值的前提下，防范贷款违约的风险。
2. 变通还款方式
银行或其他金融机构可以根据借款人的实际情况，灵活变通还款方式。
例如，提供灵活还款期限、借款延期、收益再结算、利率浮动等服务，以减轻借款人的负担和压力，防范贷款违约。
3. 提高个人信用意识
加强个人信用意识教育，引导借款人树立良好的信用意识，理性消费，合理规划借贷行为，避免过度依赖信贷等方式，这也是减少个人住房抵押贷款违约的一项有效措施。
4. 健全法律制度
在现有法律框架下，建立更为完善的民事诉讼程序，保护借款人的合法权益，适时调整抵押评估程序和流程，减少违约风险。
综上所述，针对我国个人住房抵押贷款的违约风险及防范，银行或其他金融机构应加强贷前审查、变通还款方式，提高个人信用意识等有效措施；同时，健全法律制度，维护贷款人的权益，防范贷款违约风险。