综合体香港太古广场发展模式研究分析

模式三：
以酒店为核 心功能的发 展模式
模式四：
以商业为核心 功能的发展模 式
酒店
外包经营
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外包经营
外包经营
写字楼 销售/出租
销售/出租
出租
销售/出租
商场
自行经营/出租 一般出租
自行经营/出租 自行经营/出租
公寓
销售/出租
销售/出租
一般出租
销售/出租
特征
各功能可自营、 销售、出租，且 互不依赖和影响
专业的管理团队——物业管理 /经营管理
与档次
配套完善——商场、 公寓
级酒店带动公寓、写 字楼，并定位其的规 模与档次配套设施— —顶级商场
辅
一流的合作团队规划 设计/经营管理
四种模式收益方式特征的总结
功能种类
模式一：
酒店、写字楼、 商场、公寓等各 种功能均衡发展 的模式
模式二：
以写字楼为 核心功能的 发展模式
外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租
特征
各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响
谢谢！
——香港太古广场
太古广场一座 太古广场二座 太古广场三座
太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括 四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面， 包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商 场和会议中心等。
——香港太古广场
定位为 香港最顶级的综合体物业
甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓
2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆：
万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示 价值， 即消费者的感知价值得到最大化挖掘。
3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最 大化的资 源共享。
二、海景价值的利用
1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼 2、高层单位面海景的酒店式公寓 3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧
融不互扰
写字楼大堂昭示性
提供顶级差异化服务 独具特色——建筑形
功能化体系——五星级酒店/ 甲级写字楼/高档/中高档购物
功能化体系——写字 楼带动其他功能，并
而非直面竞争建立其 核心地位
式/业态/服务内容/… 功能化体系——商业
中心/顶级酒店式/服务式公寓 定位其他功能的规模 功能化体系——五星 为主导，其他功能为
KPI体系（关键绩效指标体系）
KPI体系
外因 内因
优越的地理位置——CBD/城市中心 便利的交通条件——主干道沿线/地铁口 较大的规模——建筑面积20万㎡以上 强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
高水准规划设计——各功能共融不互扰 五星级酒店
功能化体系 甲级写字楼 高档/中高档购物中心 顶级酒店式/服务式公寓
——香港太古广场
甲级写字楼部分
太古广场一座：
建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级 商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平 方呎，首层为会议中心设施。
太古广场二座：
建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级 商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000 平方呎。
太古广场三座：
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店
万豪酒店
602间客房的五星级酒店
——香港太古广场
顶级公寓部分
柏舍
共243个单位 套房面积由1,220平方呎至2,650平方呎 位于港丽酒店的11楼至37楼 由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务及 可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心
曦暹轩
共136个单位 房间及套房面积由606平方呎至3,388平方呎 海景、中央冷气调节，以及由万豪酒店提供的24 小时房间餐饮服务 可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心 备有自助洗衣服务
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群 高水准规划设计——各功能共融不互扰 功能化体系——五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店 式/服务式公寓 专业的管理团队——物业管理/经营管理
四种模式收益方式特征的总结
功能种类 酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展 的模式
酒店 写字楼 商场 公寓
Baidu Nhomakorabea
——香港太古广场 项目特色
一、综合体价值的利用
1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：
太古购物广场汇集国际名流； 会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场； 金钟电影院引领港岛娱乐文化； 高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧； 多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。
四层 为塔楼的中庭和平台 设的士站、停车场地等
一至三层： 商业主体，内街式分布。 高档商业，以精品店为主。 楼层越高，铺面划分越小。
负一层 与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。 负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临 地铁出口设一圈商业。
——香港太古广场
五星级酒店部分
港丽酒店
513间客房的五星级酒店
模式三：
以酒店为核心功能 的发展模式
模式四：
以商业为核心功能 的发展模式
外 优越的地理位置——CBD/城 客户（产业）支撑
地理位置——不远离 地理位置——城市核
因
市中心 便利的交通条件——主干道沿
——已形成产业簇群/ 引入核心客户带来相
城市核心区 交通可达性——主干
心区 交通可达性地铁口/主
线/地铁口
关簇群/未来商务核心 道沿线
干道沿线
较大的规模——建筑面积20 区 万㎡以上
客户支持——商务客 区域功能的缺乏，需
户
求旺盛
人流及商业气氛
内 强制性的视觉冲击——超高层 强制性的视觉冲击
因
/建筑群
——超高层/建筑群
高水准规划设计——各功能共
强制性的视觉冲击— —超高层/建筑群
定位差异化——通过
明确定位——大规模 综合/娱乐性/观光性/ 顶级/…
建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级 商厦，每层面积约20,000平方呎。
一座 二座 三座
——香港太古广场
顶级购物中心部分
太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提 供楼面面积七十一万平方呎，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆， 并提供多个展览场地 。
经营业态：
百货公司 女士时装/男士时装 童装/玩具 皮革制品/皮鞋/手袋 运动用品 护理/美容 珠宝/钟表/饰物 书籍/音乐/电子用品 艺术品/家居布置/礼品 电影院 食肆 银行/服务
各功能可销售 或出租，公寓 收益受写字楼 租售情况的影 响
全为出租或经 营，写字楼、 商场、公寓受 酒店经营情况 影响较大
各功能可自营、 销售、出租，且 互不依赖和影响
KPI体系的总结
外因 内因
酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式
优越的地理位置——CBD/城市中心 便利的交通条件——主干道沿线/地铁口 较大的规模——建筑面积20万㎡以上
专业的管理团队——物业管理/经营管理
收益方式特征
功能类别
收益方式
酒店
外包经营
写字楼
销售/出租
商场
自行经营/出租
公寓 特征
销售/出租
各功能可自营、销售、出租，且互 不依赖和影响
四种模式KPI体系的总结
模式一：
酒店、写字楼、商场、公 寓等各种功能均衡发展的 模式
模式二：
以写字楼为核心功 能的发展模式
——香港太古广场
经营方式
各酒店均采用持有20%的权益的方式； 酒店式公寓部分全部销售； 写字楼和购物中心采用出租经营的方式。
——香港太古广场
关键驱动因素
外因：
优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区； 良好的交通环境，位于地铁上盖。
内因：
各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物； 各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带 来客源，而其又为写字楼形成良好的配套； 统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享； 各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心； 开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次； 设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
——香港太古广场
顶级购物中心部分
商场业态特点及布局： 国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； 除百货店外，全部采用室内街； 优越的共享空间。
综合体香港太古广场发展模式研究分析
模式：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……
香港太古广场
——香港太古广场
太古广场位于金钟地铁站上盖，是 香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交 汇点； 太古广场座落于香港核心地带，香 港的重要地点，例如香港公园、香 港政府办公大楼、高等法院、英国 领事馆及英国文化协会等都近在咫 尺，占尽地利优势； 太古广场向北可拥览浩瀚的海景， 而向南则面对占地十公顷香港公园 宁静的环境。
——香港太古广场
各功能规模构成
太古广场一座
太古广场二座
太古广场三座
购物商场
曦暹轩
舍
太古广场会议中心 港丽酒店 港岛香格里拉酒店 万豪酒店 地下停车场
建筑面积为 860,000 平方呎（约 79,900 平 方米）的商业大厦 建筑面积为 700,000 平方呎（约 65,000 平 方米的商业大厦 建筑面积为 644,000 平方呎（约 60,000 平 方米）的商业大厦(将于 2004 年中落成) 建筑面积为 710,000 平方呎（约 66,000 平 方米）的购物商场 136 间酒店式住宅单位 (面积由 606 至 3,388 平方呎) 243 间酒店式住宅单位 (面积由 1,220 至 2,650 平方呎) 可容纳 500 人的会议中心 513 间客房的五星级酒店 565 间客房的五星级酒店 602 间客房的五星级酒店 逾 500 多个泊车位