香港太古广场案例分析报告
香港考察心得及特色大型mall个案分析1024122134
简介
香港IFC MALL是超大型复合商业地产项 目，集香港最高写字楼、顶级五星的四季酒 店、IFC MALL购物中心于一体，同时又有机 场快线香港站、地铁东涌线香港站、地铁港 岛线中环站、地铁荃湾线中环站、巴士站、 过海渡轮码头等交通站点。 在这种意义上来看，IFC MALL倒不像 一个商业地产项目，而像一个市政交通枢纽， 公共功能的比重强于商业功能。
将滑冰场设为中 庭，增添娱乐设 施的同时，还增 加了商场人气
大型中庭形成层层退台， 形成了巨大的演绎中庭
时代广场 特色化的中庭是香港 商业mall一大特色， 商业mall一大特色， mall一大特色 也是吸引客户驻留的 商场的一大吸引点： 商场的一大吸引点：
整个商场四面围合，形成一个巨大的中庭
共通点 3
休闲娱乐餐饮业繁盛
分布广泛
青衣城——底层食肆
休闲、娱乐、 休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人 个楼层分散布置， 气分散到各个楼层： 气分散到各个楼层：
分布广泛
东荟城——二层至四层沿滑冰场设置餐饮
休闲、娱乐、 休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人 个楼层分散布置， 气分散到各个楼层： 气分散到各个楼层：
超高挑高中庭，巨大的模型建筑，天幕电影， 对年轻客户有极强的吸引力
又一城 特色化的中庭是香港 商业mall一大特色， 商业mall一大特色， mall一大特色 也是吸引客户驻留的 商场的一大吸引点： 商场的一大吸引点：
围绕圣诞为主题的大型模型，既增添了购物的气氛， 还汇集了人流
青衣城 特色化的中庭是香港 商业mall一大特色， 商业mall一大特色， mall一大特色 也是吸引客户驻留的 商场的一大吸引点： 商场的一大吸引点：
业态设置社区化
香港又一城购物中心案例研究
附-12
AMC电影城
AMC又一城以提供多元化的优质电影为本，为观众提供不同类型的电影选择。所有 影院均使用数码环回立体声设备以及层级式座位设计，让观众尽情欣赏至爱电影，视 野全无阻碍。情侣座位设计——座位上的手柄可随意提高，座位前更有额外的空间， 让情侣可以更亲密舒适的欣赏电影。AMC又一城同时设有为伤残人士而设的设施。
世联地产
本报告是严格保密的。
附-12
欢天雪地溜冰场
u又一城欢天雪地是全港最大型的室內溜冰场之一，拥有大型舞台灯光及优质视听系 统，是举办世界级滑冰赛事和表演的理想场地，亦是休闲娱乐的理想之选。 u香港又一城溜冰场聘请陈露等著名花样滑冰运动员定期指导，同时举办滑比赛。经 营滑冰场成本较高，并非大部分购物中心都要引入滑冰场。
地
本报告是严格保密的。
附-12
楼层分布
地L2
上
L1
四
层
UG
G
地
LG1
下
三
LG2
层
MTR
P
本报告是严格保密的。
MTR
u由于与地铁接驳，该 层店铺比其上六层少许 多，以主力店TASTE为 主，附有东亚银行分行、 百老汇电器、丰泽电器、 屈臣氏、万宁等电器、 生活品店铺。
地铁站覆 盖区域
TASTE
百老汇电器
麦当劳 AMC
半露天美 食广场
H.M KFC
半露天美食广场
板前回转
AMC寿司
Rice paper
H.M
柏斯琴行 香港唱片
UNIQLO GigaSports
香港唱片
玩具反斗城
本报告是严格保密的。
UNIQLO
柏斯琴行 Häagen-Dazs
香港、深圳购物中心调研分析报告
2011年8月26日
调研项目
香港
太古广场 囿方 海港城
深圳
万象城 京基百纳空间（KKMALL） 星河国际 卓越世纨中心 喜荟城
PART1
香港太古广场
• 香港太古广场坐落亍港岛癿心脏地带癿金钟，面积约150万平方米，是全球最大癿 市区贩物中心之一。位亍金钟地铁站上盖，是港九交通枢纽和中转站，交通便利。
• 太古广场搜罗了逾130多个丐界知名品牌，由时尚服装、珠宝名表、传统古董、家 居摆设、影音器材，到各国特色美食，名店林立，尽显尊贵气派。
太古广场
囿方
海港城
万象城
KK MALL
星河国际
卓越中心
喜荟城
地处香港繁华商圀，是香港最优越的贩物场所
之一，也是香港名媛、年轻才俊的聚脚点
位置：位亍香港中环东侧； 简介：太古广场座落亍香港商业中枢癿金钟，面积超逾一百亐十 万平方米，是香港最优越癿贩物商场之一。商场采用全天候式设 计，楼高亐层(连地库)，其地下一楼及二楼为香港西武、马沙不连 卡佛三间大型连锁百货公司及多家名牌与门店； 主要品牌：二楼Agnèsb、Escada Sport、D&G Dolce & Gabbana、MiuMiu等；三楼LV(路易威登)、Dior、Hermes爱马 仕、Gucci、Cartier、Alfred Dunhill、Lanvin等； 营业时间： 10:00 - 21:00 ；停车场：逾650个车位癿停车场 开发商：香港英资地产商太古地产
香港囿方
• 囿方是香港一座大型贩物中心，於2007年10月1日正式对外开放。商场楼高4层，面 积达30多万平方米。
• 囿方分为亐大区域，分别以中国亐行癿金、木、水、火、圁为主题，商户组合包括 丐界名牌商店、服饯店、美容店、食肆及娱乐设施，50%为时装、30%为食肆、 10%为娱乐、10%为其他零售商店。
析香港太古广场之圣诞促销案例
分析香港太古广场之圣诞促销案例引言圣诞节是全球范围内盛大的节日之一，在这个特殊时刻，许多商家都会推出各种吸引消费者的促销活动。
其中，香港太古广场是一个备受瞩目的购物中心，其圣诞促销案例备受关注。
本文将对香港太古广场圣诞促销案例进行深入分析，在分析过程中重点关注其促销策略、目标消费群体、营销渠道等方面的因素。
促销策略香港太古广场的圣诞促销案例采用了多种促销策略，以吸引消费者并提升销售额。
以下是其中几个主要的促销策略：1. 特别限时优惠香港太古广场在圣诞期间推出了限时优惠活动，例如限时打折、满减等优惠措施。
这种策略可以引起消费者的购买欲望，促使他们更积极地参与购物活动。
此外，限时优惠活动还可以营造一种紧迫感，让消费者快速做出购买决策。
2. 圣诞特别商品香港太古广场在圣诞期间推出了一系列特别商品，如限量版圣诞装饰品、圣诞礼盒等。
这些特别商品可以吸引消费者的注意，因为它们具有独特性和独特的购买价值。
消费者可以通过购买这些特殊商品来展示自己的独特品味，增强其购买欲望。
3. 礼品卡优惠香港太古广场还推出了礼品卡优惠活动，即购买礼品卡可以享受额外优惠。
这种策略可以鼓励消费者购买礼品卡作为圣诞礼物，既方便又给予受赠者选择的自由。
优惠的礼品卡还帮助消费者节省了购买礼物的成本，因此在促销活动中具有较高的吸引力。
目标消费群体香港太古广场的圣诞促销活动主要针对的是中产阶级和高收入人群。
这些人群通常有较高的购买力和消费需求，对奢侈品和高端商品有较大的兴趣。
此外，他们通常对圣诞节有较高的热情，并愿意在这个特殊的节日购买礼物和参与购物活动。
因此，将促销活动针对这部分目标消费群体，有助于提高销售额。
营销渠道为了最大限度地吸引目标消费群体，香港太古广场采用了多种营销渠道来传播圣诞促销信息。
以下是其中几个主要的营销渠道：1. 广告宣传香港太古广场在多个媒体平台上发布了广告宣传圣诞促销活动。
这些广告可以通过电视、报纸、网络等渠道传播，吸引目标消费群体的关注，并提供相关的促销信息。
香港apm、朗豪坊、太古广场、IFC报告
香港考察报告一、APM (2)二、朗豪坊 (8)三、太古广场 (11)四、IFC (12)1月份商业公司对香港APM、IFC、LANG HAM PLACE及太古城进行了考察，着重考察商场与写字楼塔楼大堂的融合，如何利用写字楼或住宅及酒店的人流。
商场基本情况对比APM一、简介APM（创纪之城5期），总面积逾600, 000 平方尺，位于香港观塘，是香港首个以夜间消闲及“品味生活志”为概念的大型商场（故大部份店铺的营业时间直至凌晨, 甚至通宵营业），令APM 的顾客彷如走进一本立体的时尚杂志般，时刻紧贴最新的娱乐饮食和潮流信息，以年轻人为主要销售对象。
商场一年要办700多个小时的大小活动，包括所有节日和周六、周日等，藉以趋旺各租户生意。
APM的规模较小，但业态齐全，Mall内高、中、低档的比例搭配合适，集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，集合了超市、个人护理及便利店、时装、美容、礼品、影音、餐饮、娱乐等各种零售业态，能吸引大量的人气。
店铺组合方面，APM引入吉之岛超级市场作为主力店，有效的吸引客流并分散租金的风险。
其它经营面积均散租给各品牌店，散租的比例很高，通过统一的运营管理，获得较高的收益。
二、商场各层业态分布卡啦OK电影院大型酒楼、影音数码人气美食通运动休闲无印良品、生活品位美食广场、时尚服饰品牌服装化妆品、品牌服饰交通楼层吉之岛三、运营情况此购物中心的运营分为营运部、市场策划推广部、及写字楼物业管理，营运部负责商场内商铺的日常营运管理及客服管理，而所有的促销活动、广告宣传等均属市场推广部负责，至于写字楼也有单独的部门负责。
商场运营优势主要表现在以下几方面:1、人力成本控制:商场控制较为严谨，每日现场营运约二十多人(分两班轮岗制)，每个出入口不设立固定的保安，商场每层楼设立两个营运管理人员（即负责商铺的日常运营管理及环境卫生、维护设施管理，同时又肩负着保安的职责），每个班有一名主管负责日常事物处理，同时只在大堂层设立一个客服中心（有两名员工），主要负责安排顾客停车事宜、客户投诉、VIP办理等日常业务，所有关于商品营销及开发票等日常经营业务均由店铺商户自行处理。
太古城案例研究3
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1.3、项目基本情况
（1）规模：太古城屋苑总占地约230万尺 （2）功能组合：住宅+写字楼+商业中心
（3）位置：北望维多利亚湾，前临鰂魚涌公园；东望爱秩序湾和肖箕湾；西 边为太古坊等8座太古地产持有的写字楼；南边为太古山谷，现已发 展为康怡花园、南丰新村等大型屋苑。整个项目地块较为平整，局 部为填海所得。 （4）价格：住宅从1978年开始出售，均价200元/平方尺；
1976年到1980年，政府售地增加 179%，土地收益增加8倍
历史文化 保护
城市发展 计划
保留太古船坞旧址标记以及柏架 山部分太古宿舍
十年建屋计划推动了新市镇的发 展
太古城兴建时，并没有刻意遗留古迹， 但附近设有海防博物馆，将历史文物加 以保存。
根据制定于80年代末的都会计划，提出 回到港口战略，通过填海扩大港岛空间
当前（2005年）
1987年，调整公屋政策，提出长远房屋政策，提出 贷款计划，鼓励自置居所 1991年，港府颁布8项打击炒楼措施，并向售卖楼花 者加增了2.75%的印花税 1992年，政府与银行为抑制楼价将楼按收紧到7成 1997年，特区政府提出“85000个单位”计划，决定 扩大土地供量，加快批地程序，解决居民居住问题 2001年，部分银行作楼宇按揭态度进取，曾有10成 楼按的出现，但受到金管局的指引后有调整。
1994年以后，港府采取一系列措施压抑 楼价，但未能抓紧时间增加土地供应量 及公屋数量。 1997回归后，港府提出每年新建85000 个住宅单位的目标，并增大土地供应量。 而97金融风暴导致地产市道下滑，房地 产的滞后效应导致98-2000年市场供应量 持续增多。 1998年，香港各地产商爆发降价促销战， 其后，港府两次停止勾地，试图控制土 地供应。
香港太古广场案例分析-文档资料
王卓琳 20102336 徐逸然 20102338
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基本概况
背景 组成 定位 成功因素
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背景
太古广场由
香港地产商太古 地产兴建。太古 广场一、二期现 址，从前为驻港 英军的域多利兵 房 (Victoria Barracks)，兵房迁 出后，地皮被香 港政府公开拍卖， 并由太古地产投 得。第三期地皮 则由收购湾仔星 街一带旧楼而得， 前后共耗时约10 多年。
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这种立体的设计方式有效地帮 助到了租金,也可以有效地针对不 同的客户群体(不同的交通工具选 择)进行商业布置。
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THANK YOU !!
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四层楼顶景观
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内部景观
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内部流线分析
各层平面 垂直交通
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平面分析
流线特点：物业四周串联着放射状的过街 人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿 起来，形成人流、物流、钱流的共享互通； 太古自行搭建一条直通商场高层的“私家 路”好让城中名流进出购物方便等等；一 直保留有三米宽的走廊，没有次走廊。
3
组成
太古广场总占地 三十二万平方呎， 于一九九零年落 成，包括四座大 楼及一个购物中 心，共提供近五 十万平方米的楼 面，包括有甲级 写字楼、酒店式 公寓、三间五星 级酒店、购物商 场和会议中心等。
4
定位
香港最顶级的综合体 物业甲级写字楼
+
顶级购物中心
+
五星级酒店
+
顶级公寓
5
香港太古广场成功的关键因素
1.外因：
1、优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区； 2、良好的交通环境，位于地铁上盖。
香港购物中心考察报告(圆方、太古购物中心)
业态分布
圆方分为五大区域，分别以中国五行的金、木、水、火、土为主题（但其 位置却与五行无关，纯属任意），商户组合包括世界名牌商店、服饰店、 美容店、餐饮及娱乐设施，还包括 8间1楼及 2 楼相通的复式零售店铺及 8 间 复式餐饮。此外平台则设有65055.8㎡的公园，公园更有多个不规则天窗照 耀商场中庭。
亮点
2、全港最豪华公共卫生间 与以往MALL里看到的公共卫生间明显不同的是，圆方商场的卫生间堪 称星级卫生间。除了卫生间内的设施高档外，等候区的摆设与标准，具有高 星级酒店的标准，沙发、饮水机、书刊。
亮点
3、购物与休闲相结合 圆方商场的楼顶平台设有7万平方米的楼顶公园
亮点
4、交通便利 圆方商场位于地铁九龙站上盖，可选 乘东涌线、机场快线的地铁。此外商 场下方有巴士总站，有多条大巴线路 、小巴路线、穿梭巴士途经商场往返 尖沙咀码头、尖东、佐敦、油麻地、 红磡、何文田及九龙塘等区。
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermè s、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
业态分布
商场业态特点及布局：
•国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； • 除百货店外，全部采用室内街； •优越的共享空间。
四层 为塔楼的中庭和平台 设的士站、停车场地等
• • • •
一至三层： 商业主体，内街式分布。 高档商业，以精品店为主。 楼层越高，铺面划分越小。
负一层
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。 负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。
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香港太古广场
• 概况： 概况：1990年建成，连接全部地铁站，包括香港和九龙地铁线的重要接驳点， 面积超过五百万平方尺，是全球最大的市区商业及零售商场之一 • 流线特点：物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物 流线特点： 业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通，共同把所处的商圈做大做 旺；太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”好让城中名流进出购物方 便 等等；一直保留有三米宽的走廊，没有次走廊，基本难觅二、三线铺位的 “经营死角” 业态分布： 业态分布：购物广场由4个塔楼和1个裙楼构成，由时尚服装、珠宝首饰、古 董摆设、影音器材、名牌手表，以至各国美食佳肴（整个太古广场项目由购 物广场、酒店式住宅、商业大厦、会议中心、酒店等） 总体定位： 总体定位：一个购物饮食商场，一个娱乐及消闲理想之选，除有音响设备先 进的电影院欣赏中外猛片外，广场更会定期举行各式表演节目及推广活动， 如时装表演、专题展览、节日布置及音乐演奏等。太古广场可说是一个充满 时代气息及多元化的大型e
Lane Crawford Park Court
楼层分布-1 楼层分布
JW Marriott Garden Court
Great Foodhall
业态分布与比例
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 类别 百货公司 女士时装 男士时装 童装玩具 皮革制品/皮鞋/ 皮革制品/皮鞋/手袋 运动用品 护理/美容 护理/ 书本/音乐/ 书本/音乐/电子用品 艺术品/家居布置/ 艺术品/家居布置/礼品 珠宝/钟表/ 珠宝/钟表/饰物 娱乐 食肆 银行/ 银行/服务 合计 所占比例 店铺数量 2 44 36 1 33 4 7 6 9 25 1 16 11 195 4 2% 45 23% 51 26% 77 39% 1 1% 4 LG L1 1 8 8 1 4 4 4 3 3 5 1 3 2 1 2 2 2 7 1 1 4 13 7 22 L2 1 17 13 19 15 L3 L4 所占比 例 1% 23% 18% 1% 17% 2% 4% 3% 5% 13% 1% 8% 6% 100% 餐饮10家 其它6 餐饮10家，其它6家 10 银行7 银行7家，干洗1家，其他3家 干洗1 其他3 食肆除餐饮外、银行、服务等17 食肆除餐饮外、银行、服务等17 家未计入 备注
– 如美国纽约洛克菲勒中心、日本福冈博多运河城、日本六本木新城、香 港太古广场、深圳华润中心、北京华贸中心等
• 历史街区
– – – – 多数建筑为历史建筑，综合体量一般在5万平米以下，少数体量较大 建筑整修为主，外立面要求严格，内部可适度调整 实施主体多为政府或国有企业、事业单位，物业以持有为主 如上海新天地、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子、天津新意街等
楼层分布3-4 楼层分布
Island Shangri-la Pacific Place Apartment HSBC
One pacific place
Conrad Hong Kong
JW Marriott
Two pacific place
楼层分布1-2 楼层分布
Lane Crawford
Hong Kong Seibu
城市综合体案例分析
什么是城市综合体？ 什么是城市综合体？
•
定义： 定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会 议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相 互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
• 现代城市综合体
– – – – 所有建筑均为新建，综合体量5万平米以上 聘请知名建筑设计师：建筑造型、流线、广场等 开发商持有或出售，其中商业部分多为出售，但后期的趋势是持有 开发商创造一个模式并成功后，会在多处进行复制