第五章房地产价格与税收
河北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法
河北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。
第二条我省行政区域内从事房地产开发的纳税人适用本办法。
第三条土地增值税清算单位为纳税人填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。
对一个清算项目中既有普通标准住房又有其他商品房的，应分别清算.第二章清算条件第四条符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：(一）房地产开发项目全部竣工、完成销售并能够准确核算的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(三）直接转让土地使用权的。
第五条符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，其转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；(四）经主管地方税务机关纳税评估发现利润异常或存在问题的房地产开发项目；（五）税务机关规定的其他情况。
第三章申请与受理第六条符合第四条规定的清算条件的纳税人,应在90日内向主管地方税务机关提出清算申请，并据实填写《土地增值税清算申请审批表》，同时报送有关资料（见第八条）.主管税务机关接到纳税人申请后10日内做出是否清算的决定。
对符合清算条件的,按规定办理税款清算手续。
对不符合受理条件的，应将不予清算的理由在《土地增值税清算申请审批表》中注明，连同有关资料一并退回纳税人。
第七条符合第五条规定的清算条件的纳税人，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》并送达纳税人。
房地产税收政策对市场影响研究
房地产税收政策对市场影响研究在当前全球经济形势下，房地产税收政策的调整和改革成为各国政府关注的焦点。
房地产作为国民经济的支柱产业，税收政策的变化直接影响整个市场的运行和发展。
本文将探讨房地产税收政策对市场的影响，并分析其对各方面的影响。
一、房地产税收政策的背景和目的为了深化经济改革、规范市场秩序、加强财政收入的稳定性，各国政府纷纷调整和改革房地产税收政策。
这些政策的调整旨在通过税收手段来达到管理房地产市场的目的，进一步促进房地产市场的健康发展。
二、房地产税收政策对市场价格的影响1. 房地产增值税的改革房地产增值税是房地产交易中最为重要的税收之一。
随着新一轮房地产税收政策的调整，各国对于房地产增值税的征收和计算方式进行了一系列的改革。
这些改革将直接影响到市场价格。
2. 房地产契税的调整房地产契税是在房地产交易中征收的一种税费，其征收标准和税率的调整也会对市场价格产生直接影响。
政府通过调整税率和征收标准来引导房地产市场的发展方向，控制投资热点和炒房泡沫等不良现象的出现。
三、房地产税收政策对市场需求的影响1. 房地产税收政策对购房需求的调控通过调整购房政策以及提高购房税费，政府可以在一定程度上控制市场的供需平衡。
增加购房成本有效地抑制了投机性购买行为，降低了市场的火爆程度。
然而，政府也要注意不要过度干预，以免给市场信心带来不确定性。
2. 房地产税收政策对租房需求的影响房地产税收政策的调整也会对租房需求产生影响。
政府可以通过调整租房税费和税率等方式来鼓励租房市场的发展，以满足中低收入人群的住房需求。
合理的税收政策将促进租房市场的繁荣和平稳发展。
四、房地产税收政策对市场稳定的影响1. 降低市场波动性房地产税收政策的适度调整有利于降低市场的波动性和风险，保持市场的稳定运行。
通过对市场进行有序的调控和监管，政府可以有效避免因房地产市场的过热而导致的投机泡沫和经济风险。
2. 保障市场公平竞争合理的房地产税收政策有助于消除市场中的不正当竞争，提升市场公平性。
2011年中国房地产政策
2011年中国房地产政策一月份房地产政策：1、1月14日，中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。
此次上调后大型金融机构存款准备金率将达到19%，创出历史新高，中小金融机构的存款准备金率将达到15.5%。
2、1月25日，住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。
本法规共分六大章四十条，第一章、总则；第二章、房地产经纪机构和人员；第三章、房地产经纪活动；第二十五条、房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；改变房屋内部结构分割出租；侵占、挪用房地产交易资金；承购、承租自己提供经纪服务的房屋；为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；法律、法规禁止的其他行为。
第四章、监督管理；第五章、法律责任；第六章、附则。
办法自2011年4月1日起施行。
3、1月26日，国务院召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷，出台了严厉的“新国八条”。
政策一：进一步落实地方政府责任。
2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布；政策二：加大保障房建设力度。
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面；政策三：调整完善相关税收政策，加强税收征管。
房地产税收对商品房价格的影响研究
阶段 税种
二、 理论基础 ： 供求均衡 。 弹性与税收归宿
（ ） 求关系 一 供
供给与需求这两个术语是指人们在市场上 相
互交 易时 的行为 。供 给 曲线表示 一种 物品 的供给 量 如 何 取决 于 价 格 ， 据 供 给规 律 ， 根 当一 种 物 品 价 格
是说属于真实需求的二级市场的购房者不处于这个 征税的范畴 ， 因此不会伤害到商品房的真实需求 。 翻
何 慧 兰
（ 湖南师范大学 资源与环境科学学院 ， 湖南 长沙 ４ ０ ８ ） １０ １
摘
要： 中国房地 产市场的需求弹性小于供给弹性， 政府对房产拥有者征税， 收负担其实更多地 落在 了购房者身 税
上。中国现行的房地产税制对于稳定房地产市场 ， 抑制过度投机 ， 降低商 品房价格 的作用不明显。应改变住房需求 弹性， 在房地产保有环 节征税 ， 促进 中国房地产市场的健康 发展 。 关键词 ： 房地产税收； 供求关系； 税收归宿 ； 商品房价格
离 开市场 ， 而必须 承担更 多 的税收 负担 。川 从 就 房地 产市 场 而 言 ， 房作 为 生 活必需 品是 缺 住
乏弹性 的， 加拿大经济学家歌德佰戈根据经验数据
理、 税种设置重复、 配套措施不完善等诸 多方面 的
问题 。 笔者从经济学的供求均衡分析中国各个阶段
收 稿 日期 ：０ ８ ０ — １ ２０ — ６ ０
土地批租与房地 产开发阶段 房地产流转阶段
土地使用税（ 、 费） 耕地 占 用税 、 契税 、 营业税 、 城市 建设维护税及教育费附加、 印花税等 营业税 、 城市建设维护税及教育费附加、 印花税、
土地增值税、 契税 、 企业所得税 、 个人所得税等
税收筹划(梁)第5章 营业税筹划
5.2 营业税计税依据的筹划
案例5-5 海南新国大酒店是一家位于海滨的超五星级豪华酒店,有一些大企 业为了提高其业务形象,长期租赁其房间使用。该酒店将1000平方米的 办公区域租给A公司使用,双方签订了一个房屋租赁合同,租金为160元/ 平方米•月,含水电费,每月租金共计160000元,每月供电7000度,供水 1500吨,电的购价为0.45元/度,水的购价为1.28元/吨,均取得了增值税 专用发票(在暂不考虑其他税种的情况下),其营业税及附加税款为8800 元(=160000×5.5%)。
5.2 营业税计税依据的筹划
对服务业来说,营业税的课征原理不像增值税,尽管我国 现行的增值税制度仍然存在一些重复征税因素,但在很大程 度上已剔除了重复征税因素,使增值税纳税人的实际税负最 大限度地体现出“多增值多纳税,不增值不纳税”的原则。 营业税是就其服务总金额来确定计税依据,但在实际经营过 程中,由于纳税人收取的全部收入还要用于支付给下一环节 的经营方,必然会引起虚增营业额这种现象,而我国税法仅针 对一些特定的经营行为给予法律上的界定,对于其他情形并 没有给予法律上的界定。因此,营业税纳税人在实际经营过 程中应尽可能地避免虚增营业额这种情况的发生。
5.1 营业税纳税人的筹划
(3)随着企业经营多元化的发展,营业税纳税义务人的经 营范围并不一定就局限于营业税征税范围规定的内容,经常 可能发生一些兼营销售与混合销售行为。当纳税人经常发生 此类销售行为时,那么是作为增值税纳税义务人还是作为营 业税纳税义务人,这也是营业税纳税人筹划中的重要问题。 当营业税纳税人存在可能的混合销售时,纳税人可根据 增值税与营业税的不同征税依据,在事先测定其无差别平衡 点的增值率及抵扣率(参见第3章的相关内容),再结合自身的 经营情况,确定是以营业税纳税人身份还是以增值税纳税人 身份更为有利,然后进行相关的筹划。
关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知(财税[2011]61号)
![关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知(财税[2011]61号)](https://img.taocdn.com/s3/m/5ccd3e2e3169a4517723a392.png)
财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知财税[2011]61号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估（以下简称存量房评估），防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险，不仅是税法赋予税务部门必须履行的责任，也是国家房地产市场调控措施的重要内容。
按照财政部和国家税务总局的部署，各地于2009年下半年开始进行存量房评估试点工作。
目前绝大多数地区已完成试点工作，并取得预期效果。
通过开展存量房评估工作，试点地区不仅有效地防范了存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险，而且为全面推行存量房评估工作在技术应用、评估工作规程、评估工作机制等方面取得了经验，准备了人才。
根据财政部、国家税务总局《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2011]105号）的要求，各地区应于2011年7月1日后，逐步推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作。
为此做好此项工作，现就有关要求通知如下：一、认真做好推广工作（一）主要领导亲自抓。
存量房评估推广工作规划的研究制定，规划实施的动员、部署和考核，内部工作机制的完善，与政府和有关部门的协调，面向社会的宣传等事关存量房评估机制推广的重大工作，各级地方税务局主要领导要亲自主持。
（二）科学制定推广方案。
要认真总结试点地区经验，全面摸清非试点地区特殊情况和推广工作可能遇到的新问题，因地制宜地制定存量房评估推广工作方案和针对新问题的解决措施，切忌盲目照搬试点地区的做法。
对于非试点地区在推广工作中遇到的部门协调、资金保障、评估技术应用等问题，上级财税部门要全力帮助解决。
存量房评估推广工作方案于2011年8月底以前报财政部、国家税务总局备案。
（三）积极争取政府支持。
各级地税局主要向政府汇报存量房评估推广工作，充分说明这项工作的重要意义，提请政府审议有关重大工作安排，包括部门协调、资金保障、机制人员等。
房地产开发企业土地增值税清算管理办法
房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。
第二条凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均适用本办法.第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的,应分别核算增值额。
第四条纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》，标准格式见附件1）。
第二章清算条件第五条符合下列情况之一的,纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目.（二）整体转让未竣工的房地产开发项目.（三）直接转让土地使用权的项目。
（四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目.第六条符合下列情况之一的,主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。
（二)取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
（三)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目.第七条房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
第三章清算申请与受理第八条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2)，经主管地方税务机关核准后,即可办理竣工清算税款手续.对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。
房地产估价笔记(东南大学版)
1、统一付款方式由于房地产的价值量大，成交价格往往采用分期付款的方式支付。
估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准。
就需要将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。
方法是货币的时间价值中的折现计算。
例题：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。
假设月利率为0.5％，则在其成交日期时一次付清的价格是多少？4、统一面积内涵在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。
它们之间的换算如下：统一付款方式→统一采用单价→统一币种和货币单位→统一面积内涵→统一面积单位统一付款方式：成交日期一次性付清为基准:甲总价＝16＋32/(1+8%)0.5+16/(1+8%)=76.422(万元人民币)乙总价＝15（万美元）统一采用单价甲单价＝764220/200= 3821.1(元人民币/平方米建筑面积)乙单价＝150000/2500= 60(美元/平方英尺使用面积)统一币种和货币单位甲单价＝3821.1(元/平方米建筑面积)乙单价＝60×8.3＝498（元/平方英尺使用面积）统一面积内涵甲单价＝3821.1(元人民币/平方米建筑面积)乙单价＝498×0.75=373.5(元/平方英尺建筑面积)统一面积单位甲单价=3821.1(元人民币/平方米建筑面积)乙单价＝373.5/0.09290304=4020.3(元人民币/平方米建筑面积)（三）修正方法一般情况下，如果有上述特殊情况出现的交易实例不应该作为可比实例。
但是若可比实例较少而不得不选的时候，应该对其交易情况进行修正。
具体方法有两种：百分率法和差额法1、百分率法的修正公式：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格例题：可比实例的成交价格为1650元/平方米，比正常市场价格高10％，试求取可比实例的正常市场价格。
可比实例正常市场价格=可比实例成交价格×1/（1＋10%）=1650/1.1=1500（元/平方米）如果以可比实例的成交价格为基准，说正常价格比可比实例的成交价格低10％。
房地产价格影响因素习题
第四章房地产价格影响因素一、单项选择题（共15题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1、下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有（）。
A、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的B、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的C、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的D、影响房地产价格的因素都与时间有关2、下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是（）。
A、面积B、方位C、朝向D、交通3、诸多区位因素影响商业房地产的优劣，下列（）不属于商业房地产区位优劣判断的标准。
A、周围环境状况安宁程度B、临街状况C、交通条件D、繁华程度临街状况4、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）。
【2011年真题】A、朝向B、楼层C、方位D、交通条件5、对商业用房而言，一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的（）。
A、60%B、70%C、80%D、90％6、下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。
【2012年真题】A、商业用房B、住宅C、写字楼D、工业用房7、下列有关人口因素对房地产的影响，描述错误的是（）。
A、随着家庭人口规模小型化，住宅价格有下降的趋势B、人口密度的增加，可能造成房地产价格趋高，也可能降低C、人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化D、人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长8、（）是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。
A、人口机械增长B、人口自然增长C、人口净增长D、人口负增长9、下列房地产实物因素中，（）的分类不同于其他三项。
A、土地开发程度B、建筑规模C、空间布局D、建筑物完损状况10、一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。
《重庆市个人房产税》
《重庆市个人房产税》范文一：重庆市个人住房房产税征收管理实施细则重庆市个人住房房产税征收管理实施细则第一章总则第一条为加强和规范个人住房房产税的征管，保证税款及时足额入库，依据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》（以下称《暂行办法》），结合本市实际情况，制定本实施细则。
第二条本实施细则所称个人住房房产税是以《暂行办法》确定的住房为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。
第二章试点区域第三条个人住房房产税在主城九区行政区域范围征收，即渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。
第三章征收对象第四条个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。
未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。
独栋商品住宅是指房地产商品房开发项目中在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。
高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含）以上的住房。
新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房，包括新建商品住房和存量住房。
新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。
第四章纳税人第五条个人住房房产税的纳税人为应税住房产权所有人。
产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税；产权出典的，由承典人纳税；产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。
应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。
第五章计税依据第六条应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税。