刘华燕、常州永红万嘉置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

1 / 12 刘华燕、常州永红万嘉置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 【审理法院】江苏省常州市中级人民法院 【审理法院】江苏省常州市中级人民法院 【审结日期】2021.09.01 【案件字号】(2021)苏04民终3266号 【审理程序】二审 【审理法官】王星周韵琪沈超彦 【审理法官】王星周韵琪沈超彦 【文书类型】判决书 【当事人】刘华燕;常州永红万嘉置业发展有限公司;该公司管理人 【当事人】刘华燕常州永红万嘉置业发展有限公司该公司管理人 【当事人-个人】刘华燕 【当事人-公司】常州永红万嘉置业发展有限公司该公司管理人 【代理律师/律所】谢竞先江苏桐开律师事务所;祁栋江苏桐开律师事务所;江承成江苏博爱星律师事务所;朱赟江苏博爱星律师事务所 【代理律师/律所】谢竞先江苏桐开律师事务所祁栋江苏桐开律师事务所江承成江苏博爱星律师事务所朱赟江苏博爱星律师事务所 【代理律师】谢竞先祁栋江承成朱赟 2 / 12

【代理律所】江苏桐开律师事务所江苏博爱星律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【原告】刘华燕;该公司管理人 【被告】常州永红万嘉置业发展有限公司 【本院观点】在房地产开发企业进入破产程序后，基于对消费者购房人生存权的保护，人民法院在司法实践中依据《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释精神，设置了保护消费者购房人物权期待权的特别规定，产生的法律后果是其清偿顺位优于建设工程价款优先权、抵押权，故对消费者购房人的认定应从严把握。 【权责关键词】无效继受取得实际履行第三人诉讼代表人证据不足新证据质证诉讼请求维持原判破产清算清算执行异议 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】本院对一审法院查明的事实予以确认。刘华燕在二审中确认，其名下还有位于本市××村××栋××单元××室××房屋一套。 【本院认为】本院认为，在房地产开发企业进入破产程序后，基于对消费者购房人生存权的保护，人民法院在司法实践中依据《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释精神，设置了保护消费者购房人物权期待权的特别规定，产生的法律后果是其清偿顺位优于建设工程价款优先权、抵押权，故对消费者购房人的认定应从严把握。具体至本案，首先、刘华燕在本市范围内有用于居住的房屋，并不符合买受人名下无其他用于居住的房屋的认定条件；其次、收取刘华燕购部分房款的是新达公司，而新达公司是基于其与万嘉公司之间以房抵债行为取得涉案房屋的处置权，但以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，并不优先其他金钱之债，故以物抵债并不适用《最高人民法院关于人 3 / 12

民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定；最后、万嘉公司已进入破产程序，虽然案涉《商品房买卖合同》有效，但刘华燕并不能依据涉案合同要求万嘉公司继续履行，因为一旦允许债权人有权请求继续履行合同，并基于合同要求管理人交付房屋，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，有违破产程序公平受偿的原则。 综上，刘华燕的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9312元，由刘华燕负担。 本判决为终审判决。 【更新时间】2022-08-21 18:42:59 【一审法院查明】一审法院根据经审理认定的证据及双方陈述，认定事实如下：2015年2月2日，刘华燕作为买受人与万嘉公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定：一、刘华燕购买万嘉公司开发的位于常州市钟楼区××路××房××小区××号××幢××单元××室房屋，房屋建筑面积75.4平方米，总价款588120元；二、付款方式为合同签订之日起1日内支付251174元，剩余300000元于合同网上备案之日起7日内即2015年2月10日前申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款；三、万嘉公司于2016年10月30日前交付房屋。上述合同签订后，万嘉公司对《商品房买卖合同》进行了网签备案，合同备案号为893544594Ｃ7Ｃ4ＦＡＢ8Ａ3。万嘉公司于2015年2月3日向刘华燕开具了两张金额为251174元、300000元的《销售不动产统一发票》。 【一审法院认为】一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系刘华燕与万嘉公司根据新达公司与万嘉公司达成的抵房约定而签订，是各方真实意思表示，亦不违反法律法规规定，合法有效。但《商品房买卖合同》签订后，刘华燕并未向万嘉公司支付房款。因此，刘华燕与万嘉公司之间的《商品房买卖合同》实为“以物抵债协议”，刘华燕关于其系普通购房人的主张缺乏事实依据，不能成立。刘华燕无权要求万嘉公司继续履行合同、交付房屋，仅能主张债权请求权。一方面，破产法第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权 4 / 12

人的债务清偿无效。另一方面，债权人通过抵债协议取得房屋，物权法上的属性为继受取得不动产。依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权，才享有相应的物上请求权，有权要求债务人交付房屋。因此，即使债权人要求继续履行合同，其请求的性质为债权请求权。一旦允许债权人有权请求继续履行“以房抵债”协议，并基于合同要求管理人交付房屋，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，有违破产程序公平受偿的原则。综上，刘华燕主张万嘉公司向刘华燕交付房屋于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第七十九条、第一百一十条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，遂判决：一、确认刘华燕与万嘉公司于2015年2月2日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回刘华燕的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4656元，由刘华燕负担。 二审审理期间双方均未提交新证据。 【二审上诉人诉称】刘华燕上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持原审诉讼请求；2、本案一二审诉讼费用由万嘉公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决一方面认定，万嘉公司认可万嘉公司将该套房抵新达公司的工程款，新达公司到万嘉公司管理人处申报债权，但不是本案债权，本案债权已经抵掉等事实，从而确认万嘉公司拖欠第三人新达公司的债权已经通过万嘉公司将涉房房屋出卖给刘华燕而抵偿掉万嘉公司对新达公司的债权。另一方面又认为，刘华燕提供的证据不足以证明其已实际支付购房款，进而不确认万嘉公司已经支付购房款。上述两个事实认定，显然是自相矛盾的。而刘华燕与新达公司之间的款项结算显然系刘华燕与新达公司的之间民事法律关系，与本案事实的认定毫无关系。故不存在刘华燕仍需要向万嘉公司付款的情况。二、一审判决适用法律不当。1、一审判决认定刘华燕和万嘉公司之间的《商品房买卖合同》实为‘以物抵债协议’，刘华燕关于其系普通购房人的主张缺乏事实依据，不能成立。系适用法律不当。依《九民纪要》)第44条规定，万嘉公司拖欠新达公司的工程款的债务履行期限早已届满，新达公司、刘华燕和万嘉公司三方达成以新达公司工程款抵偿刘华燕的购房款，并由刘华燕与万嘉公司签订《商品房买卖合 5 / 12

同》，新达公司、刘华燕和万嘉公司之间均自愿行为，亦不存在恶意损害第三人合法权益的情形，三方之间的抵债及购房行为均是合法有效的。一审法院仅认定刘华燕与万嘉公司之间的《商品房买卖合同》存在的“以物抵债”的行为，而没有依照前述规定对具体的抵债行为、是否损害第三人合法权益等审查，更没有根据审查结果对刘华燕的合法权益依法予以维护。2、一审判决依据《企业破产法》第十六条个别清偿的规定，认定刘华燕属于个别清偿，该规定是针对人民法院受理破产后的个别清偿情况。本案中新达公司、刘华燕和万嘉公司以工程款抵偿购房款的行为实际发生在2015年2月2日，而万嘉公司进入破产程序已经是2016年10月17日，不应当适用进入破产程序之后的个别清偿的规定。一审法院所适用的法律规定明显属于适用法律不当。 综上，刘华燕的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：

刘华燕、常州永红万嘉置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书 江苏省常州市中级人民法院 民事判决书 (2021)苏04民终3266号 当事人 上诉人(原审原告)：刘华燕。 委托诉讼代理人：谢竞先，江苏桐开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祁栋，江苏桐开律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：常州永红万嘉置业发展有限公司，住所地常州市荆川东路22-1号。 6 / 12

诉讼代表人：该公司管理人。 负责人：芮春祥，该公司组长。 委托诉讼代理人：江承成，江苏博爱星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱赟，江苏博爱星律师事务所实习律师。 审理经过 上诉人刘华燕与被上诉人常州市永红万嘉置业发展有限公司(以下简称万嘉公司)房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人不服常州市钟楼区人民法院(2021)苏0404民初544号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年6月3日立案受理。本案现已审理终结。 二审上诉人诉称 刘华燕上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持原审诉讼请求；2、本案一二审诉讼费用由万嘉公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决一方面认定，万嘉公司认可万嘉公司将该套房抵新达公司的工程款，新达公司到万嘉公司管理人处申报债权，但不是本案债权，本案债权已经抵掉等事实，从而确认万嘉公司拖欠第三人新达公司的债权已经通过万嘉公司将涉房房屋出卖给刘华燕而抵偿掉万嘉公司对新达公司的债权。另一方面又认为，刘华燕提供的证据不足以证明其已实际支付购房款，进而不确认万嘉公司已经支付购房款。上述两个事实认定，显然是自相矛盾的。而刘华燕与新达公司之间的款项结算显然系刘华燕与新达公司的之间民事法律关系，与本案事实的认定毫无关系。故不存在刘华燕仍需要向万嘉公司付款的情况。二、一审判决适用法律不当。1、一审判决认定刘华燕和万嘉公司之间的《商品房买卖合同》实为‘以物抵债协议’，刘华燕关于其系普通购房人的主张缺乏事实依据，不能成立。系适用法律不当。依《九民纪要》)第44条规定，万嘉公司拖欠新达公司的工程款的债务履行期限早已届满，新达公司、刘华燕和万嘉公司三方达成以新达公司工程款抵偿刘华燕的购房款，并由刘华燕与万嘉公司签订《商品房买卖合同》，新达公司、刘华燕和万嘉公司之间均自愿行为，亦不存在恶意损害第三人合法权益的情形，三方之间的抵债