郑向宇与洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
谢锡洪、张成锦等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
谢锡洪、张成锦等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2021.12.21【案件字号】(2020)粤03民终5359号【审理程序】二审【审理法官】朱萍赵雪琳周洁【审理法官】朱萍赵雪琳周洁【文书类型】判决书【当事人】谢锡洪;张成锦;卢怀辉;王杰;郭峰;郑顺祥;叶文夫【当事人】谢锡洪张成锦卢怀辉王杰郭峰郑顺祥叶文夫【当事人-个人】谢锡洪张成锦卢怀辉王杰郭峰郑顺祥叶文夫【经典案例】涉港澳台案例【代理律师/律所】李显鹏广东瑞迪安律师事务所;张国华中国法律律师事务所;仝佳宁中国法律律师事务所【代理律师/律所】李显鹏广东瑞迪安律师事务所张国华中国法律律师事务所仝佳宁中国法律律师事务所【代理律师】李显鹏张国华仝佳宁【代理律所】广东瑞迪安律师事务所中国法律律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】谢锡洪;卢怀辉;王杰;郭峰;郑顺祥;叶文夫【被告】张成锦【本院观点】因被上诉人张成锦为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷。
【权责关键词】无效恶意串通无权处分追认撤销委托代理善意取得合同第三人合法性质证高度盖然性诉讼请求清算折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院另查明：谢锡洪一审提交《房屋产权转让协议书》复印件，卢怀辉提供该证据原件核对，该协议书约定的买卖双方、所转让的标的及价款与《债权债务协议书》约定均一致，付款期限处未填写，合同签署处有张成锦本人签名及常润公司公章，谢锡洪、叶文夫亦在该合同上签署，各方均未填写合同签署时间。
谢锡洪主张该协议是双方直接发生法律关系的补充，不影响买卖合同的效力。
张成锦主张其未填写日期表明双方并未达成合意，该协议交卢怀辉保管备用，未想到卢怀辉私下将该合同交给谢锡洪，该协议可能是事后补签。
【本院认为】本院认为，因被上诉人张成锦为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷。
郑州玖智房地产开发有限公司、郭晶晶房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
郑州玖智房地产开发有限公司、郭晶晶房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河南省郑州市中级人民法院【审理法院】河南省郑州市中级人民法院【审结日期】2021.06.04【案件字号】(2021)豫01民终6537号【审理程序】二审【审理法官】陈涛【审理法官】陈涛【文书类型】判决书【当事人】郑州玖智房地产开发有限公司;郭晶晶【当事人】郑州玖智房地产开发有限公司郭晶晶【当事人-个人】郭晶晶【当事人-公司】郑州玖智房地产开发有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】郑州玖智房地产开发有限公司【被告】郭晶晶【本院观点】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
【权责关键词】无效撤销代理民事权利违约金支付违约金合同约定证据不足证明责任（举证责任）诉讼请求开庭审理维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。
【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。
《郑州恒大城商品房认购协议》签订后，郭晶晶已按照合同约定的数额向玖智公司支付款项，在合同履行过程中郭晶晶并无违约行为。
《郑州恒大城商品房认购协议》第六条违约责任第一款虽约定：“如甲方未能在协议签订后3个月内办理完毕抵押解除手续，则乙方可以选择解除本协议，甲方退回乙方所交款项，互不承担违约责任”但第二款约定的内容为：“如果甲方在本协议约定期限内已办理完毕抵押解除，而乙方未按本协议约定期限到恒大城销售中心签署《商品房买卖合同》，甲方有权不与乙方就该房屋签署《商品房买卖合同》，乙方所付款项不予退还；甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋”。
李某、沈阳富城房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
李某、沈阳富城房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2022.06.29【案件字号】(2022)辽01民终5835号【审理程序】二审【审理法官】孙硕洪淳赵楠楠【审理法官】孙硕洪淳赵楠楠【文书类型】判决书【当事人】李某;沈阳富城房地产开发有限公司;杜某利【当事人】李某沈阳富城房地产开发有限公司杜某利【当事人-个人】李某杜某利【当事人-公司】沈阳富城房地产开发有限公司【代理律师/律所】赵艳东辽宁才宇律师事务所【代理律师/律所】赵艳东辽宁才宇律师事务所【代理律师】赵艳东【代理律所】辽宁才宇律师事务所【法院级别】中级人民法院【被告】沈阳富城房地产开发有限公司【本院观点】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
【权责关键词】法定代理民事权利违约金支付违约金合同约定法定代理人证据不足新证据证明责任（举证责任）财产保全诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审一致。
【本院认为】本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。
本案中，关于上诉人李某主张应由杜某利承担连带责任理由，经查，其主张办理房证的行为需由沈阳富城房地产开发有限公司完成，其与杜某利之间不存在商品房买卖合同关系，现有证据亦不能证明双方存在法律规定或合同约定应当由杜某利承担连带责任的情形，一审法院未予支持其该项诉讼请求，并无不当，故对其该项上诉理由，本院不予支持；关于上诉人李某主张一审法院依职权调整违约金不当的理由，一审法院在沈阳富城房地产开发有限公司缺席审理的情况下即依职权主动调整违约金数额欠妥，但因李某对其实际经济损失未能举证，且案涉协议违约金较高，一审法院综合全案，依照公平原则及利益衡量原则调整违约金，并无明显不当，故本院予以维持；关于上诉人李某主张一审法院“房产主管部门核实房屋不具备办证条件没有事实依据”及应明确“一审法院所称的在案涉房屋具备办证条件协助其办理产权登记手续”判项等理由，没有事实和法律依据，二审时其亦承认存在缺少验收手续不给办证的情形，故其可待案涉房屋具备办理产权登记条件再行主张，故对其该项上诉理由，本院无法支持。
王忠诚、洪云彬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
王忠诚、洪云彬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河南省高级人民法院【审理法院】河南省高级人民法院【审结日期】2020.12.14【案件字号】(2020)豫民终795号【审理程序】二审【审理法官】姚世宏范书伟于跃辉【审理法官】姚世宏范书伟于跃辉【文书类型】判决书【当事人】王忠诚;洪云彬;王琪宝;王琪博;靳桂菊【当事人】王忠诚洪云彬王琪宝王琪博靳桂菊【当事人-个人】王忠诚洪云彬王琪宝王琪博靳桂菊【代理律师/律所】冶万军青海同一律师事务所;马福祥青海同一律师事务所;洪涛河南修谨律师事务所【代理律师/律所】冶万军青海同一律师事务所马福祥青海同一律师事务所洪涛河南修谨律师事务所【代理律师】冶万军马福祥洪涛【代理律所】青海同一律师事务所河南修谨律师事务所【法院级别】高级人民法院【原告】王忠诚;洪云彬;王琪宝;王琪博【被告】靳桂菊【本院观点】根据双方的上诉理由与答辩意见，本案争议的焦点问题为：1、案涉《房屋买卖协议》应否解除；2、王忠诚等四人是否存在违约情形；3、一审判决的违约损失是否过高；4、王忠诚等四人应否承担共同责任。
【权责关键词】无效撤销代理违约金支付违约金合同约定诚实信用原则直接证据反证证据不足质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，根据双方的上诉理由与答辩意见，本案争议的焦点问题为：1、案涉《房屋买卖协议》应否解除；2、王忠诚等四人是否存在违约情形；3、一审判决的违约损失是否过高；4、王忠诚等四人应否承担共同责任。
一、关于案涉《房屋买卖协议》应否解除问题。
本案中，王忠诚等四人与靳桂菊对案涉《房屋买卖协议》的订立及合同款项的支付均无争议，本院予以确认。
本案诉讼中，双方认可案涉《房屋买卖协议》已无法履行，均同意解除案涉《房屋买卖协议》，故原审判决予以解除符合法律规定，本院予以确认。
董晓雪、河北智高房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
董晓雪、河北智高房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河北省石家庄市中级人民法院【审理法院】河北省石家庄市中级人民法院【审结日期】2020.08.04【案件字号】(2020)冀01民终6447号【审理程序】二审【审理法官】王靖李祥高瑞江【审理法官】王靖李祥高瑞江【文书类型】判决书【当事人】董晓雪;河北智高房地产开发有限责任公司【当事人】董晓雪河北智高房地产开发有限责任公司【当事人-个人】董晓雪【当事人-公司】河北智高房地产开发有限责任公司【代理律师/律所】郭芳河北俱时律师事务所;李海燕河北俱时律师事务所【代理律师/律所】郭芳河北俱时律师事务所李海燕河北俱时律师事务所【代理律师】郭芳李海燕【代理律所】河北俱时律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】董晓雪【被告】河北智高房地产开发有限责任公司【本院观点】上诉人、被上诉人签订的《房屋认购协议》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，且在上诉人起诉前，被上诉人已经取得案涉房屋的预售许可证，该协议合法有效，应受法律保护。
【权责关键词】催告撤销代理合同不可抗力合同约定证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
【本院认为】本院认为，上诉人、被上诉人签订的《房屋认购协议》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，且在上诉人起诉前，被上诉人已经取得案涉房屋的预售许可证，该协议合法有效，应受法律保护。
上诉人称被上诉人要求增加10%首付款，并提供了微信聊天记录和录音，但未能提供证据证明聊天者身份和录音的相对方身份，被上诉人对提高首付款比例的主张不予认可，表示上诉人可以按照首付款20%的比例办理银行贷款，且上诉人提供的证据不足以证实被上诉人要求提高首付款比例构成根本违约导致合同目的不能实现，也未提供证据证实上诉人无力办理贷款，故上诉人以被上诉人提高首付款比例致使合同目的不能实现解除合同的请求理据不足，本院不予采信。
张小娟、中牟县祥和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
张小娟、中牟县祥和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河南省郑州市中级人民法院【审理法院】河南省郑州市中级人民法院【审结日期】2020.09.28【案件字号】(2020)豫01民终11779号【审理程序】二审【审理法官】张晶晶【审理法官】张晶晶【文书类型】判决书【当事人】张小娟;中牟县祥和房地产开发有限公司【当事人】张小娟中牟县祥和房地产开发有限公司【当事人-个人】张小娟【当事人-公司】中牟县祥和房地产开发有限公司【代理律师/律所】杨改文河南国银律师事务所;裴运佳河南国银律师事务所;朱妍河南宇法律师事务所;靳焱顺河南宇法律师事务所【代理律师/律所】杨改文河南国银律师事务所裴运佳河南国银律师事务所朱妍河南宇法律师事务所靳焱顺河南宇法律师事务所【代理律师】杨改文裴运佳朱妍靳焱顺【代理律所】河南国银律师事务所河南宇法律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】张小娟【被告】中牟县祥和房地产开发有限公司【本院观点】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
【权责关键词】违约金过错支付违约金合同约定证据不足证据交换自认新证据质证证明责任（举证责任）诉讼请求驳回诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。
【本院认为】本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
张小娟与祥和公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行各自的义务。
双方签订合同的时间是2016年4月7日，合同约定交房时间系2015年5月31日，明显与客观情况不符。
祥和公司一审中称合同约定的涉案房屋交付时间因为笔误书写错误，本案交付房屋时间应当约定为2016年6月30日，但因张小娟逾期交付房款，按照交易习惯实际交付房屋的时间应当在合理期限内相应顺延。
何勇、蔡金龙房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
何勇、蔡金龙房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省淮安市中级人民法院（原江苏省淮阴市中级人民法院）【审理法院】江苏省淮安市中级人民法院（原江苏省淮阴市中级人民法院）【审结日期】2022.05.20【案件字号】(2022)苏08民终1507号【审理程序】二审【审理法官】孙艳【审理法官】孙艳【文书类型】判决书【当事人】何某某;蔡金龙【当事人】何某某蔡金龙【当事人-个人】何某某蔡金龙【代理律师/律所】秦海燕江苏典业律师事务所【代理律师/律所】秦海燕江苏典业律师事务所【代理律师】秦海燕【代理律所】江苏典业律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【被告】蔡金龙【本院观点】依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当应当按照约定全面履行自己的义务。
【权责关键词】催告代理实际履行违约金支付违约金合同约定关联性质证诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审经审理确认一审法院查明的事实。
【本院认为】本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁权构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
本案中，上诉人何某某在合同约定的期限内未能履行付款义务，依法应当向被上诉人蔡金龙承担违约责任，即按照合同约定应支付总价款百分之二十的违约金。
现上诉人主张一审判决对违约金数额的认定不当，应按照其违约的时间节点即2021年9月21日的房价来衡量被上诉人的损失，而此时涉案房屋的房价并未明显下跌，被上诉人并无损失。
经审查，从双方当事人之间的微信聊天记录来看，上诉人的姐姐何娟于2021年9月22日向被上诉人表示希望对方可以宽限首付款一段时间，如果实在不愿意卖的话，就把合同解约，故双方此时并未将解除案涉合同，不能以此时间作为衡量损失的时间节点。
反诉原告）与反诉被告）房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
反诉原告）与反诉被告）房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审结日期】2020.09.17【案件字号】(2019)苏03民终8494号【审理程序】二审【审理法官】单雪晴苏团崔金城【审理法官】单雪晴苏团崔金城【文书类型】判决书【当事人】曹秉福;吉朋生【当事人】曹秉福吉朋生【当事人-个人】曹秉福吉朋生【代理律师/律所】张玉龙江苏帝伊律师事务所;刘长书江苏泉山律师事务所;王红兵江苏泉山律师事务所【代理律师/律所】张玉龙江苏帝伊律师事务所刘长书江苏泉山律师事务所王红兵江苏泉山律师事务所【代理律师】张玉龙刘长书王红兵【代理律所】江苏帝伊律师事务所江苏泉山律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】曹秉福【被告】吉朋生【本院观点】双方之间是房屋买卖关系，而非抵押借款关系。
根据双方订立协议的内容及实际履行情况，双方的真实意思表示是房屋买卖关系而非借款抵押关系。
【权责关键词】无效代理实际履行违约金诚实信用原则质证诉讼请求法院调解反诉维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明事实与一审查明事实一致。
【本院认为】本院认为，双方之间是房屋买卖关系，而非抵押借款关系。
首先，本案中，双方当事人签订的协议中虽有欠款、抵押的表述，但是该协议中并无借款期限及抵押期限的约定，也没有借款利率的约定，不符合通常民间借贷的约定内容。
其次，协议中直接明确约定“甲方（曹秉福）自愿并无任何条件协助乙方（吉朋生）办理该房其他未办完的事项及过户手续（费用均由乙方承担）"，并未约定办理过户是债务人不履行到期债务产生的后果。
再次，吉朋生签字下方还有“还欠曹秉福人民币三千元整，房产过户后还清"的手写字体。
若双方之间是借贷抵押关系，作为债权人的吉朋生不应再书写“还欠曹秉福人民币三千元整，房产过户后还清"的内容。
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郑向宇与洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人房屋买卖
合同纠纷二审民事裁定书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省淮安市中级人民法院（原江苏省淮阴市中级人民法院）
【审理法院】江苏省淮安市中级人民法院（原江苏省淮阴市中级人民法院）
【审结日期】2020.01.20
【案件字号】(2019)苏08民终3612号
【审理程序】二审
【审理法官】许玉虎孙洁黄春丽
【审理法官】许玉虎孙洁黄春丽
【文书类型】裁定书
【当事人】郑向宇;洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人;刘正龙;曾福堂
【当事人】郑向宇洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人刘正龙曾福堂
【当事人-个人】郑向宇刘正龙曾福堂
【当事人-公司】洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人
【代理律师/律所】顾艺璇江苏引航律师事务所;黄可意江苏引航律师事务所;秦海燕江苏岸庆律师事务所;许杰江苏泽之源律师事务所
【代理律师/律所】顾艺璇江苏引航律师事务所黄可意江苏引航律师事务所秦海燕江苏岸庆律师事务所许杰江苏泽之源律师事务所
【代理律师】顾艺璇黄可意秦海燕许杰
【代理律所】江苏引航律师事务所江苏岸庆律师事务所江苏泽之源律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】郑向宇;刘正龙;曾福堂
【被告】洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人
【本院观点】一审法院认定事实不清。
【权责关键词】撤销合同第三人
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，一审法院认定事实不清。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：
【裁判结果】一、撤销淮安市洪泽区人民法院（2019）苏0813民初948号民事判决；
二、本案发回淮安市洪泽区人民法院重审。
上诉人郑向宇预交的二审案件受理费7408元予以退回。
【更新时间】2022-08-18 02:12:24
郑向宇与洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
江苏省淮安市中级人民法院
民事裁定书
(2019)苏08民终3612号当事人上诉人（原审原告）：郑向宇。
委托诉讼代理人：顾艺璇，江苏引航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄可意，江苏引航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人。
负责人：罗岸伟。
委托诉讼代理人：秦海燕，江苏岸庆律师事务所律师。
原审第三人：刘正龙。
委托诉讼代理人：许杰，江苏泽之源律师事务所律师。
原审第三人：曾福堂。
审理经过上诉人郑向宇因与被上诉人洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人、原审第三人刘正龙、曾福堂房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（2019）苏0813民初948号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭审理了本案。
本院认为本院认为，一审法院认定事实不清。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：
裁判结果一、撤销淮安市洪泽区人民法院（2019）苏0813民初948号民事判决；
二、本案发回淮安市洪泽区人民法院重审。
上诉人郑向宇预交的二审案件受理费7408元予以退回。
落款
审判长许玉虎
审判员孙洁
审判员黄春丽
二〇二〇年一月二十日
书记员杨晞
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