(岗位职责)管理员岗位职责大全

（岗位职责）管理员岗位职

责大全

物业管理处主任岗位职责

壹、于公司总经理的领导下，负责整个小区的物业管理的工作。

二、协调小区安保消防、保洁绿化、客服服务、设施设备维保

等工作的日常运作，不断完善各部门工作流程，确保工作时效。

三、负责属下员工工作安排、工作监督及绩效考核。

四、主动和小区业户接触及维持良好关系，保持壹流的管理服务。

五、每日巡查小区，发现问题及时记录且处理，且定期向公司报告。

六、及时预见壹切有关小区管理的问题及困难，如超越自身职责或权限，应尽快向公司领导汇报。

七、负责实施小区业户满意度调查，确保工作标准达到公司和业户的要求。

八、每月向公司呈交物管处的工作总结和工作计划。

九、定期组织召开物业管理处工作会议，总结工作得失，加强沟通，提升工作效能。

十、负责成本控制，对本管理处运营不善导致亏损负责。

十壹、完成公司安排的其它工作。

管理员岗位职责

壹、对客服主管负责，做好分管的管理责任区的关联全面工作。

二、严格遵守各级政府部门有关物业管理的政策法规和公司

的各项规章制度，严格执行公司的各项方针、计划、指令。

三、坚持“依法管理、规范管理、业主至上”的宗旨，作为物管公司和业主之间的桥梁、纽带，及时收集业主的需求信息，切实做好双方之间的沟通工作，根据物业管理工作的具体情况提出切实有效的合理化建议，以便不断改进物管工作,树立物管处为业主提供人性化服务的良好形象。

四、注重自身形象，不断提高服务质量水平和自身业务素质。熟悉分管的管理责任区的基本情况，了解业主家庭情况且做到有问必答，有需求尽可能及时解决，且反馈信息。

五、和部门、同事保持团结、协作，及时掌握所辖范围物业费收缴情况，同时做好物业服务费的催缴工作。

六、做好业主意见和投诉的受理和处理工作，且及时落实反馈信息的传递、解释工作。

七、装修管理：向业主和装修单位（人员）宣传、贯彻本小区住宅装修的有关规定，按规定办理装修手续，且对装修施工现场进行检查、监督，发现违规装修或和装修方案不相符合的应立即制止且及时记录和存档，做好装修施工验收工作；若发现违规装修现象未加以及时阻止，需承担相应的责任。

八、设备设施检查：对辖区内的共用部位、共用设施进行检查，发现运行不正常或短少、损坏等情况要及时报修,且对整改结果进行复验。

业主档案管理规程

壹、目的

规范业主档案资料的收集、保管、归档、更新工作，确保业主档案的完整性和保密性。

二、适用范围

适用于公司接管项目的业主档案管理。

三、职责

1、公司负责业主档案管理工作的指导、检查和监督。

2、项目物管处负责业主档案管理工作的具体实施。

四、工作程序

1、业主档案的内容包括：业主的姓名、身份证复印件、照片、工作单位、联系电话、通讯地址、紧急事件联络人、其他家庭成员的关联信息、其他有关业主的资料等。

2、严格做好业主资料的保管工作，下班前对业主资料进行整理、归档。对每壹归档的信息贴好标签，以便今后查询。

3、不得向外界透露业主的家庭情况。政府机关部门需要查阅业主信息，需提供关联证明文件，且征得上级领导同意后方可查阅，查阅后客服工作人员必须对业主资料进行检查，确认无缺少、无涂改后才可将业主档案放回原处。

4、于日常工作中需使用业主资料时，不得于业主资料上任意涂改，若业主已将房屋转让，需将原业主资料全部封订，然后对新业主进行登记，登记的内容要尽可能详细。

5、对电脑存档的业户资料及壹些重要文档要求设置密码，定期对电脑密码进行修改。

6、对出租户及办公用房做好特殊用房登记，要求留存承租户的身份证复印件、租赁合同及联系电话。

7、对更名及转让的业主资料定期进行整理，保存原始业主资料且对新业主情况进行详细登记。

8、管理处各部门需查阅业主资料时，需开据工作联系单，经上级领导批准后，由客户服务中心代为查阅，且将关联信息反馈给需查阅的部门。

五、关联记录

《业主登记表》

保洁绿化领班岗位职责

壹、保洁绿化领班于本部门主管的领导下，负责实施小区的保洁工作。美化净化办公、居住环境。

二、小区内保洁、绿化工作实行划区、分区包干作业，做到员工之间任务划定清楚，责任明确，使小区的保洁、绿化工作不留死角。

三、坚持于完成自己责任区域的工作外，每天检查小区各处卫生、绿化情况，有效制止住宅区（写字楼）区域的乱贴字画广告、外墙乱涂乱画、乱倒（抛）垃圾、随地吐痰等不良现象，现场督导员工的保洁、绿化工作。

四、定期组织员工培训、学习，不断提高员工的政治素质、业务技能和工作效率。

五、组织员工完成壹定规模的保洁、绿化项目和突发性应急的临时项目。

六、全面掌握小区保洁、绿化的基本情况，经常检查草皮、树木、花卉生长势态，发现问题，及时采取措施解决。

七、熟悉且掌握管理范围内的各种设备的性能、特点。管理好各种工具设备，使每种工具设备处于良好的工作状态。

八、每天定时集中讲评，严格本部门考勤制度，合理安排员工休息，做到检查、考核标准公开，奖惩兑现。确保小区保洁、绿化工作有条不紊的展开。

九、及时完成领导交办的其他任务。

保洁员岗位职责

保洁员主要负责小区内道路、绿地，楼宇内的大厅、走廊、楼道等公共场所及公共部位的清扫、保洁及生活垃圾的收集、清运和部分绿地清除杂草工作，对所包干的区域卫生进行全面、及时的清扫，具体的岗位职责为：

壹、员工必须衣着整齐，仪表端庄、精神饱满，佩证上岗。

二、团结友爱，互相帮助，礼貌待人，服从领导，听从指挥，作风廉洁，不收小费，拾金不昧。

三、每日定时收集各楼层垃圾桶内的生活垃圾，且负责送至垃圾房。做到生活垃圾日产日清，严禁私自拣拾废品出售。

四、每日清扫道路、绿地及各楼层公共区域，做到楼道内无杂物，道路无果壳、纸屑、烟蒂等。

五、每周清除天花板灰尘和蜘蛛网等，做到楼梯扶手、通风口、门框、消防栓等处无灰尘。

六、每周擦抹各楼梯电梯前室花岗岩墙面。

七、保持包干区卫生洁净、无垃圾、烟蒂、无卫生死角。

八、保持员工休息室的清洁，保管好各种物品及设备。

九、完成领导分配的各项工作。

绿化工岗位职责

壹、严格遵守公司制定的各项规章制度。

二、严格按照绿化工作作业指导书进行工作。

三、按时完成小区内灌木、草坪、乔木的养护、修剪及景观河道的清理工作。

四、严格遵守安全生产责任制度，防止发生安全事故。

五、定期对设备、设施进行巡视、检查，发现问题及时处理。

六、服从上级的领导，积极完成上级交办的各项临时性任务。

保洁绿化仓库管理制度

壹、严格做好二级材料仓库的管理工作，建立材料的入库及发放台帐，做到帐、卡、物三相符。

二、保管员要根据壹级仓库的出库单（或领料单）核对物品后入库，且及时登账。

三、入库材料要求规格符合、数量正确，要做到“三不收”，实物和入库单不符不收、规格型号有出入不收、质量不合格不收。

四、物料入库要明码标识，注明物资名称、规格、型号、数量。不合格品或以旧换新物品要做好标识另行堆放，以防误用。

五、出库时要求填写材料领用登记表，由领用人于表格上签字确认，待维修单返回后于备注栏内及时标注实用材料数。

六、必须于月底前将每月物料消耗表上报壹级仓库。

七、仓库材料要分类、分规格标识清晰，堆放存放整齐，库容清洁。

八、做好安全保护工作，对易燃、易爆物品要单独存放，仓库做到人离库锁。

九、仓库管理员要不断提高业务水平，熟悉和掌握各种物资的性能。

工具领用保管制度

壹、保洁绿化人员领用个人工具，必须经部门负责人签字同意后方可领取。

二、公用工具领用后，必须由专人保管，定期进行保养。

三、保洁绿化人员于使用工具时，应熟悉工具的性能，按其用途正确使用，妥善保管。

四、个人工具遗失或因使用方法不当造成损坏，由本人负责按原价折价后赔偿。

五、公用工具若有遗失、损坏，由当事人负责赔偿，否则由保管人员按原价折价后赔偿。

六、员工辞职后，应将工具按原领用时的数量、规格、品牌归仍公司。若不符合，按使用年限折价赔偿。

七、普通工具（价值低于20元）使用二年之上，可申请以旧换

新；使用三年之上，可申请报废。但以节约为原则。

八、本部门内部于工作中，需使用公用工具时，应填写《公用工具借用单》，于借用期间，若有损坏、遗失，由借用人负责赔偿。

九、其他部门或业主需借用公用工具时，经部门负责人同意，填写《公用工具借用单》后，方可外借。

外围保洁员作业指导书

壹、职责：

保证每天广场、小区道路、绿地、果壳箱、广场灯、草地灯、泛光灯、道路指示牌、宣传栏、垃圾箱等部位的整洁、干净。

二、作业指导书：

1、提前10分钟打卡（无卡签到），换工作服，检查自己的仪容仪表。

2、清扫广场或小区道路，同时将草坪内的烟蒂捡出。

3、清理果壳箱、内胆拿出，将垃圾收入垃圾袋内，用清水将内胆洗干净，套上垃圾袋，用湿抹布擦洗外壳，且擦干。

4、清理花坛、草丛中的垃圾、杂物、落叶。

5、捡拾明沟内的垃圾杂物，清除明沟内的泥沙，必要时用水冲洗，保持下水道明沟的通畅。

6、擦宣传栏、指路牌和立脚牌（停车牌），用湿抹布先擦壹遍，再用干布擦净，且用不锈钢油擦壹遍，保持其光亮度。

7、垃圾房的清洁

将垃圾箱、垃圾筒内的垃圾清理干净。用水认真冲洗、先冲里面、

再冲外面，且用刷子将垃圾的污迹清洗干净，洗刷垃圾房的墙面、门及地面，保持无污迹、无异味。

8、洗刷玻璃

首先于水桶里调好清洁水。然后用涂水毛套沾上药水，不要太湿。要俩头稍稍拧干，均匀地涂于玻璃上，要来回涂几次，将上面的泥浆痕迹去掉。如果是落地玻璃窗，则应将涂水毛套装于伸缩杆上进行，再用玻璃刮子用力地从玻璃最顶端紧贴着玻璃刮下来。刮壹次要用干抹布将刮子上的水擦干，再刮第二下，以次类推，正反均要刮。刮完后要检查，有水迹要用干抹布擦干净，有污迹则用刀片刮掉，最后要把玻璃窗框、窗台擦干净，工作完毕后，将所有的用具收齐，清洗后的毛套晾干后再放回储藏室。

安全事项：

如需登高或外攀的工作检查应系好保险带，且需俩人操作，用长柄操作时，需将用具装牢后才可开始工作。

9、擦泛光灯、草地灯

用干抹布将泛光灯认真的从里到外擦干净。

安全事项：

防止触电，请勿用湿抹布。手必须擦干。如果有电线裸露则应先通知工程部前来维修后再擦。

大堂保洁员作业指导书

壹、职责：保持大厅、电梯厅、客梯及服务台、大堂外围等处清洁。

二、作业指导书：

1、提前10分钟打卡（无卡签到），换工作服，检查自己的仪容仪表。

2、按顺时针方向从大厅门开始清理卫生。

3、擦大门玻璃上的手印等污渍，先用湿的抹布擦壹遍，然后用干净的抹布把玻璃上的水渍全部擦干，接着是门的把手，不锈钢门框等。

4、推尘。尘推应于12小时前喷上静电水，作用是吸附尘土。推尘要沿着直线推到底后拐弯再继续，使大厅地面保持无脚印、无污迹。

5、擦客梯。先擦外门，再擦电梯轿厢，且要保持轿厢内壁上无手印、灰尘，特别应注意扶手内侧的灰尘，风机口下，要用力多擦几次，因风机口处最易积灰，应用不锈钢油进行不定时保养。电梯门轿厢轨道要保持无积尘、无杂物，轨道表面光亮。

6、电梯轿厢顶棚定期搞卫生壹次，保持顶棚清洁，无积尘。

7、抹尘。按顺时针方向进行，先上后下，大厅墙面、总台，电话机、书报架，业主休息区沙发、茶几、花台、柱子、告示牌等每个地方均不能漏擦。

8、擦踢脚线。按顺时针方向，注意不忘门下的不锈钢底盘。

9、对宽叶植物每天擦灰，对窄叶植物用喷水壶将叶子上的灰喷掉。

10、擦花盆及底座。因每天要浇水，所以对花盆底座每天要擦壹遍，以免水满出底盘。底盘擦好后放回原处摆正，捡干净花盆内的烟

蒂、杂物等。

11、清洁大堂外的台阶、灯棚，保持地上无垃圾、杂物、积水。灯棚无积灰，无蜘蛛网。

楼层保洁员作业指导书

壹、职责：

保证楼层整洁卫生，无灰、无杂物。楼道内环境清洁，卫生间无异味。地面无毛发、无水渍。

二、作业指导书：

1、提前10分钟打卡（无卡签到），换工作服，检查自己的仪容仪表。

2、楼层：

（1）清理烟筒，收垃圾（包括公厕、开水房内），清洗烟筒内白石子。

（2）拖擦地面。

（3）按顺时针方向先上后下由电梯口向楼层内抹尘（包括窗台、画框、消火栓内外、门框、踢脚线）。

3、公厕：

（1）清理抽水马桶、小便池。用药水打壹遍，先将药水喷洒于抽水马桶、小便池内，稍后等药水充分作用，然后用百洁布或刷子擦抹壹遍，再用清水冲洗干净，且擦干，保持无黄迹、无异味。

（2）清洁墙面、门框、门板、排气扇口、画框、天花板、窗台、定时用药水打壹遍，保持无尘。

（3）清理镜子：用湿抹布把镜子包括边上的镜框全擦壹遍，再用干抹布以同样的方法抹壹遍。保证无水迹、无灰尘，清洁、光亮。（4）中性清洁剂，将水龙头、大理石台面、面盆擦壹遍，然后用清水冲洗干净、擦干、清理花盆内的烟蒂、杂物、擦花盆、花叶。（5）用拖把从内到外把地面拖壹遍，包括各个角落。要做到地面上无污迹。

4、楼道

（1）清扫楼道。

（2）用湿抹布擦窗台、消火栓箱内外。擦玻璃，包括边框，窗

框、

踢脚线、扶手及扶手栏杆（或铁艺）。

（3）用拖把拖楼道地面、台阶。

5、单元门台需定期清理杂物，防止雨水管堵塞。

绿化工作安全作业指导书

壹、目的

规范绿化养护工作，确保人员安全，保证绿化养护机械正常运行。

二、适用范围

适用于所有对绿化养护机械进行操作的人员。

三、作业指导书

（壹）工作时应集中精力，坚守岗位，工作场所不准打闹和做和本职工作无关的事，严禁工作人员酒后进入工作岗位。

（二）每次开始工作前或工作后均必须检查设备电源是否打开或

关闭，连接设备的电源线绝缘胶皮是否完好，电源接头是否牢固等。

（三）使用割草机、绿篱机、割灌机等机械时，先检查汽油、机油是否充满，火花塞、滤芯等部件能否正常工作，严禁机器设备带病操作。检查时严禁将手、脚等部位靠近正于运行的刀片附近。正式使用前需试车三分钟。

（四）于机械停止作业时，应及时关机。

（五）于使用二冲程机器时，应按标准混配机油。

（五）使用喷雾机前先检查机器、喷药管有无故障和堵塞，正式使用前需试车三分钟。

（六）各类工具、机械使用时若发现声音失常、有异常噪音、发出臭味或焦味、车体过热、漏油等非正常现象时，应立即停止使用，查明原因及时维修。

（七）使用梯子时，梯子要有防滑措施，踏步应牢固无裂纹，梯子和地面之间的角度以75度为宜。没有搭勾的梯子，于工作时要有人扶住梯子，使用人字梯时拉绳必须牢固。

（八）严禁野外用火，以防发生火灾。

（九）各类机械加油时，必须远离明火，于机械冷机状态下加注。

（十）发生重大事故后，要及时抢救、保护现场，且立即方案有关部门及上级领导。

草坪养护作业指导书

壹、原则

草坪养护应做到“三分种、七分养”，及时修剪、合理施肥、及

时灌溉。

二、适用范围

适用于小区内草坪的养护工作。

三、作业指导书

（壹）浇灌

1、用土钻检查草坪土壤干湿程度，土层深度100mm-150mm 处若呈干燥状，应及时进行浇灌。

2、绿化养护人员浇灌必须湿透根系层，浸湿的土层深度为100mm，但不允许地面长期积水。

3、夏季的浇灌时间宜于早晨和晚间进行，冬季的浇灌时间宜于午间进行。

（二）修剪

1、草坪长到70mm-80mm时，应予以修剪。大面积草坪（面积≥50m2）应用手推式草坪机进行统壹修剪；小面积草坪（面积＜50m2）可用长短草剪进行局部修剪。

2、草坪修剪后高度为5cm左右，冬季视生长情况适当调整。

（三）清除杂草

1、和草坪草形态不同的杂草，绿化养护人员应及时进行清除，且要求“除早、除小、除净”。

2、清除杂草作业分人工除草和化学除草。人工除草用尖头小刀进行挑除；化学除草应由绿化养护人员用喷药器进行喷洒，除草剂可根据杂草种类具体配置。壹周后对未清除的部分杂草可通过人工除草

的方法进行补除。

3、除草工作以草坪达到立姿目视无杂草为准。

（四）施肥

1、冷季型草种（高羊茅、地毯草、黑麦草等）追肥宜于春季和秋季，暖季型草种（马尼拉、狗牙根等）追肥宜于晚春。

2、追肥应以复合肥料为主。追肥时间和数量可根据土壤肥力、草种和幼苗生长等情况而定。施肥方法可撒施和根外追肥。

（五）病虫害防治

1、预防：预防性喷药每年壹次。预防病害以喷“灭菌灵”等为主，常用浓度800-1000倍液；预防虫害以喷“爱福丁”等为主，常用浓度为2000倍液。

2、除害：可依具体情况，选择无公害药剂或高效低毒的化学药剂除病、除害。

（六）其他养护

1、发现践踏草坪和破坏绿化现象进行及时制止和劝阻。

2、对业主、用户侵占绿地的现象进行劝阻和解释，对不听劝阻的向上级汇报。

3、及时清除草坪内的纸屑、石块等杂物。

乔木、灌木养护作业指导书

壹、目的

规范乔木、灌木养护的操作，确保小区内木本植物的正常生长。

二、适用范围

适用于各小区的乔木、灌木养护操作。

三、作业指导书

（壹）浇灌、排水

1、夏季浇灌宜早、晚进行，冬季浇灌宜于中午进行。浇灌要壹次浇透，尤其是春、夏季节。

2、若久旱高温（气温高于35摄氏度，10天未下雨），应及时进行浇灌，壹般应于清晨和傍晚进行浇灌。

3、暴雨后壹天内，树木周围仍有积水，应予排除。对处于地势低洼处的雪松等易受水淹的树种可采取打透气孔的方式排水（挖若干小洞，直径50mm左右，至根部插入相同直径PVC管，周边用土填实。

（二）中耕、除草

1、树木根部附近的土壤要保持疏松，易板结的土壤于蒸腾旺季应每俩个月松土壹次。

2、乔木、灌木周围的大型野草，应结合中耕进行铲除，特别注意具有严重危害的各类藤蔓（如菟丝子等）。

3、中耕、除草宜于晴朗或雪后初晴天气且土壤不过分潮湿的条件下作业。

（三）施肥

1、树木休眠期可施基肥（如豆饼），每年10月中旬至11月进行壹次。树木处于生长期，可依据植株的长势对其施追肥（注：花灌木应于花期前、花期后进行）。

2、壹般乔木胸径于15cm以下的，每3cm胸径可施堆肥0.5kg，胸径于15cm之上的，每3cm胸径施堆肥0.5kg-1.5kg。树木青壮年期欲扩大树冠及观花、观果植物，可适当增加施肥量。

3、乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应和树木的冠幅相适应，深度和宽高均为25cm-30cm。

4、施用的肥料种类应视树种、生长期及观赏等不同要求而定。早期欲扩大冠幅，宜施氮肥；观花、观果树种应增施磷钾肥。

5、施肥宜于晴天。

（四）修剪、整形

1、树木应通过修剪调整树形，均衡树势，调节树木通风透光和肥水分配，调整植物群落之间的关系，促使树木茁壮生长。各类绿地中乔木和灌木的修剪以自然树形为主。

乔木类：主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、且生枝、下垂枝、扭伤枝以及桔枝和烂头。

灌木类：灌木修剪应使枝叶繁茂、分布匀称；修剪应遵循“先上后下，先内后外，去弱留强，去老留新”的原则进行。

绿篱及色块苗类：绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满。修剪时适度控制苗的高度，如超高程度较大，应采取截枝更新控制高度。花球应确保春、秋俩季各修剪壹次。

地被、攀缘类：地被、攀缘植物修剪应促进分枝，加速覆盖和攀缘的功能；对多年生的攀缘植物要每年壹次翻蔓，清除枯枝。

2、修剪时切口要靠节，剪口要平整；对于过于粗大的大枝应采

取分段截枝法，操作时必须注意安全。

3、休眠期修剪以整形为主，可稍重剪；生长期修剪以调整树势为主，宜轻剪。有伤流的树种应于夏、秋俩季修剪。

（五）补植树木

1、树木缺株应尽早补植。

2、补植季节规定：落叶树应于春季土壤解冻以后、发芽以前补植，或于秋季落叶以后，土壤冰冻以前补植。针叶树、常绿阔叶树应于春季土壤解冻以后、发芽以前补植，或于秋季新梢停止生长后、降霜以前补植。

3、补植的树木，应选用原来树种，规格也应相近似；若改变树种或规格则须和原来的尽管相协调。补植行道树树种必须同路段树种壹致。

（六）枯死植株的挖除

1、结合补植工作对枯死植株进行调整。

2、挖除枯死植株作业，必须事先报经管理处领导（或业主委员会）审批，其他任何部门和个人均无权擅自挖除。

病虫害防治作业指导书

壹、目的

规范病虫害防治的操作，确保植物健康生长。

二、适用范围

适用于各小区植物病虫害防治的操作。

三、作业指导书

1、白粉病发生于叶片和嫩枝上，开始时叶片有白色小点，以叶片正面为多，小点向四周扩展，形成圆形不规则的霉层，霉层互相连片，覆盖全叶。壹般白粉病发生的旺季为3-8月。

2、白粉病防治的方法主要为注意透光，避免栽植过密，早期病叶立即摘除；发病期可喷50%退茵特800-1000倍液或0.1-0.3波美度石硫合剂，50%交体硫50-100倍液，连续三次均有较好效果。

（二）黑斑病的识别和防治、

1、黑斑病发病初期，叶片出现褐色小点，后扩展为圆形、椭圆形或不规则形病斑，直径5-10mm，深褐色至黑色，严重时病斑可互相连接成大斑，叶片面性变黑，脱落或枯死，四季均有发生。

2、黑斑病防治的方法主要为：

（1）加强管理，施肥时注意氮、磷、钾适当搭配，使植株健壮发育，防止植株徒长。

（2）注意栽培品种的选育，对有染病的且且经济价值和观赏价值均较低的品种，应考虑淘汰。

（3）栽培处要通风透气，光照充足，浇水适当，避免过湿。

（4）定期喷药保护，喷药前摘除病叶，雨后仍要用清水喷洗下层叶背泥土。

（5）药剂可选用75%百茵清可湿粉剂500-800倍液，50%托布津可湿粉800-1000倍喷液，50%代森胺600-800倍液，每隔7-10天喷壹次，连续几次较好。