市调项目
七盛角市调报告
后期除一座博物馆外，其余的物业均以销售为主。
康桥 地产
商业 策划
三、七盛角经营品牌介绍
特色商家：汴梁上河一 楼（传统豫菜）、红梅 苑主题酒店、豫游纪、 仙芋传奇、五美德、韩 氏女红、汴京官窑、龙 泉刀剑、东岸酒吧、惜 色酒吧、show酒吧、七 角8号酒吧、韵泓筷子、 风雅陶笛、青天楼茶社、 老侯家滋补烩面。
康桥 地产
商业 策划
6、临时摊位在很大程度上带动商业街的繁荣，现阶段临时摊位空置多，经 营少，品类明显不足，没有起到带动客流的作用。对比品牌类招商情况，可 以看出在招商时关注大商家、品牌商家，对聚客能力强的临时摊位关注度不 够。
7、从管理来看，商业街街区整洁，标示系统完善，LED显示屏不停播报项 目介绍，服务设备设施充足。
康桥 地产
商业 策划
二、七盛角总体定位
开封民俗新天地 中原文化会客厅
汲取北宋遗韵 浸润中原文化 传承历史精粹 融汇当代创意
康桥 8商业
地产 策划
七盛角商业定位
以宋文化为主题，中原民风、民俗为内涵，融入现代创意文化及时尚气息 ，满足现代人消费习惯、审美需求，体现开封文化特色，涉及民俗、餐饮、酒 吧、住宿四大版块，集时尚购物、特色餐饮、民宿客栈、娱乐休闲、文化体验 为一体的民俗文化休闲街区，打造成为“河南最好玩的古城休闲街”。
阳光纳里客栈：源自丽江的中式民俗客栈，店内装修采用中国传统的明清建筑装 修风格
红梅苑主题酒店：开封首家时尚情侣精品主题酒店，酒店融古典园林风格和现 代国际设计风格为一体，别俱一格，拥有多种类型的客房19间
康桥 地产
天津市调 城上城
销售现状 优惠幅度： 优惠幅度： 折扣、活动） （折扣、活动） 成交价格： 成交价格：
销售现状 完成全年任务比例： 完成全年任务比例： 大市影响程度： 大市影响程度：
推广方式 （报广、活动、路牌、网络、中介） 报广、活动、路牌、网络、中介）
客群描述 客户渠道 成交客群描述
现场包装 售楼处 样板间 看房通道 销售员状态
入住办理状况（有则写） 入住办理状况（有则写）
综合评述
Add your company slogan
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户型面积
工程进度
销售现状 销售分期： 销售分期： 项目共分（）期销售，目前在售为（） （）期销售 （）期 项目共分（）期销售，目前在售为（）期，已售 （）套 未售（） （）套 （）套，未售（）套 加总平图） （加总平图）
销售现状 销售速度： 销售速度： 来访量（） （）组 成交量（） （）套 来访量（）组/日，成交量（）套/月，本月成交 情况
项目简介
[豪宅俊朗立面]外干挂石材，LOW-E镀膜玻璃幕墙，楼宇室外泛光照 豪宅俊朗立面]外干挂石材，LOW- 镀膜玻璃幕墙， 璀璨不夜城。 明，璀璨不夜城。 [经典生态园林]双公园绿色环保，城市中心自然与人居的和谐共生。 经典生态园林]双公园绿色环保，城市中心自然与人居的和谐共生。 [千米无敌视野]天津市中心唯一朝向1000米无遮挡建筑群，俯瞰城心 千米无敌视野]天津市中心唯一朝向1000米无遮挡建筑群， 1000米无遮挡建筑群 近万平米景观公园，挑战您的视野和心理尺度极限。 近万平米景观公园，挑战您的视野和心理尺度极限。 [奢华景观大堂]200M六星级私属会客厅，首创“新古典主义入户方式 奢华景观大堂]200M六星级私属会客厅，首创“ ]200M六星级私属会客厅 内部立体连廊交通，室外空间“室内化” ”，内部立体连廊交通，室外空间“室内化”。 奢侈消费泛会所+6000M [超豪华双会所]1+1多功能会所，50000M 奢侈消费泛会所+6000M 专 超豪华双会所]1+1多功能会所， ]1+1多功能会所 属会所，奢华生活双重保障。 属会所，奢华生活双重保障。 [智能安防系统]十重安防系统，总统级高科技安全体验，真正做到属 智能安防系统]十重安防系统，总统级高科技安全体验， 于豪宅的深度私密。 于豪宅的深度私密。 [美式管家服务]全程打理你的24小时，享受艺术级的尊贵感受。 美式管家服务]全程打理你的24小时，享受艺术级的尊贵感受。 24小时
房地产市调方法和个案撰写
去化情况 量价走势分析情况 销售中的营销手段及作用？
年龄 职业 置业因素 家庭结构 置业经历
首先解决的三个基本问题
WHO谁
WHERE在 WHY为什么 客户深化
是否有车
置业区域选择 户型机能选择 总价接受能力 面积段需求 产品类型喜好
客户轮廓表征 客户心理特征
(人生观价值观、生活态度等)
SWOT分析
贴图（项目所在区域图，最好能明确 其在于城市的地理位置）
生活商业配套 道路轨道交通 其他影响房产的规划
项目点图： 区域在售项目点图 区域房产特征：
图示（区域房产图）
项目类型、物业类型 （住宅、商业、别墅；多层、高层） 产品特征 （目前产品主力面积，主力单价/主力总价） 供求量价： 区域的供求 区域的量价
市场调研交流
此报告仅供客户内部使用，未经许可，任何机构和个人不得擅自传阅、引用、转载或复制
三个问题？
什么是市场调研？ 为什么要做市场调研？ 怎么做市场调研？
官方解释 是以特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，
进而对市场进行研究与预测，为决策者们在制定公司营业计划，拟订经营策略时 提供参考与建议
第二、售楼处现场市调
•如果售楼处在项目现场，首先调查其基地状况是否于前期的收集资料相符 •项目周边环境调研（道路交通、生活配套、居住环境） •与售楼员进行第一次接触确认市调方式（明调、暗调） •通过与售楼员交流获取针对性的信息（前期罗列的信息名录）
•在与售楼员沟通之中注意方式方法， 同时对于售楼员处所得的信息要通过自己的判断确认准确度
3.作为第三方机构.
第三方资源
第三方咨询机构——他们有数据取得的独有资源
购房者——开盘当日、开盘排队等客户聚集时 （特别是准备购房的客户，半个专 家，定能收益不小）
项目周边市调情况
锦绣江南
占地面积 建筑面积 4.43万方 9万方
容积率 绿化率
2.0 ＞35%
社区配套
项目位于翔宇大道，紧邻楚州大道，靠近淮
安市知名学府新淮安中学，周恩来红军小学， 靠五星级国际大酒店，东接楚州新城区，交 通十分便捷，多条公交线路到达。
物业形态
多层，高层， 小高层
物业费
多层0.45元/平米 小高层1.2元/平米 高层1.3元/平米
未来预计供应土地项目
文锦城项目，下关待拆迁地块，新安医院左侧地块。 其中文锦城项目，已经打桩，售楼处正在建设中，工地围挡已经做好。
华谊星河
占地面积 建筑面积 社区配套 4.19万方 住宅4.2万方
容积率 绿化率
2.0 ＞35%
项目位于翔宇大道和楚州大道交汇处，靠近 淮安市知名学府新淮安中学，周恩来红军小 学，靠五星级国际大酒店，东接楚州新城区， 交通十分便捷，多条公交线路到达。
物业形态
小高层
物业费
高层1.3元/平米
内部规划
整个项目分为二期,一期为住宅.计6栋1 1+1小高层建筑,住宅建筑面积为42536
占地面积 建筑面积 社区配套 14万方 28万方
容积率 2.0 绿化率 ＞35%
2000平米会所、健身娱乐、SPA 瑜珈馆、图书室、斯诺克台球室、 乒乓球室、老年活动中心、儿童 娱乐场、露天游泳池、菜场、幼 儿园为一体的全功能社区。
物业形态
多层，高层
物业 费
多层0.45元 /㎡· 月，高 层1.3元/
宙辉国际
占地面积 建筑面积 社区配套 6.66万方 22万方
容积率 绿化率
2.5 ＞30%
学区：周恩来红军小学
会所、篮球场、儿童乐园一应俱全
某公寓市调内容概述实用PPT(31张)
【全市】高新公寓存量全城第一，本案前端大源市场货源充足，而本 案当前处于非热点公寓片区
图：截止2017.2成都公寓存量分布
图：城南四大板块存量占比
1.高新区及天府新区存量占比21%属于主要存量压力区； 2.城南核心的四大板块中，前端市场大源（元华-站华）占比超过56%，在售市 场货源充足，属于公寓市场热点地区
32917 1518928 26322 1285759 48190 2506148 20040 1063660
11.1 16.2 20.9 21.8 32.9 35.1 19.8
12.4 18.1 23.3 25.4 39.9 46.1 28.2
【全市】住宅限购对公寓量价带来利好，公寓售价稳步冲上7000元/㎡
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特色亮点：3、 1200㎡阳光泳池运动会所
恒温泳池/500㎡
总造价约：1000万元，石材、木地板、地砖打造
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特色亮点：3、阳光泳池运动会所——500㎡恒温泳池
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特色亮点： 3、阳光泳池运动会所—健身所
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特色亮点： 3、阳光泳池运动会所——瑜伽室
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PART 2.
市场情况
【全市】至16年开始，公寓市场回升明显，但存量压力较大
16年公寓销量达到近年最高，截止16年12月31日存量350万㎡（含抵押）、去库存周期28个月。 表：2010-2016公寓供销存走势
年份
销售套数
销售面积(㎡) 新增套数
新增面积 (㎡)
存量套数
存量面积(㎡) 抵查非套数
抵查非面积 (㎡)
不含抵押去 清周期 （月）
含抵押去清 周期 （月）
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年
钓鱼台七号院市调录音整理
市调项目：钓鱼台七号院市调目的：了解淡市下高价成交的情况市调人员：崔民、兰菲接待人员：销售员许先生市调时间：2011.11.2情况说明：2011年10月，监测钓鱼台七号院于10月正式网签一套住宅，售价128，000元/平米，成交面积570余平米，总价7000万元。
为了解淡市下与盘古总价相近的钓鱼台七号院成交的情况，于11月2日约访了该项目。
当日市调由于项目下午有客户接待，故将接待市调人员的时间约在了17：00之后。
钓鱼台七号现场管理严格，非正式预约一律不接待，对市调也控制较严，禁止拍照，故只保留了录音资料，没有得到影像资料。
现场与销售人员进行了交谈，就项目成交与市场情况进行了交流，然后参观了一个样板间。
附一：与售楼员许先生的谈话记录问：今天拜访，主要是看到你们项目近来有新成交一套，想了解一下情况。
许：哪个月的？问：10月份许：网签了一套，实际成交不止一套。
还有2-3套还没有签。
成交价格在12万多，面积比较大，500多平米，总价7000多万。
问：最近客户的情况怎么样？许：我们项目持续了有两三个月，来电量没什么区别，但是来访量明显下降了。
有些是受了市场的影响，但有些也是我们人为制造的。
并不是所有预约到了现场，或是临时到了现场打电话我们就让你看的。
这样就屏蔽了很多客户，可能每天约访有5组，但实际上我们2-3天可能才接待室组客户，有些不太符合项目定位的客户，我们就婉言谢绝了，不让看。
是我们在选择客户。
问：那客户的来源呢？钓七一直还在做宣传吧？许：我们前期从去年开始就有了整个今年的推广计划，不过并没有增加渠道，还是在做常规的推广，包括机场的广告牌，包括航机杂志，不过并没有加量，只是在持续去年制定的计划。
但实际上通过推广带来的有效客户很少，主要还是通过成交客户——目前已有的八、九十组成交业主形成的推介，圈层之间的传递，这样来访量不是太高，但相对准确率比较高。
问：最近成交的客户是新客户还是过去积累的客户？许：算是过去积累的客户吧，是老业主的关系，以前知道这个项目，也来看过，他有朋友在这儿买了，这些对于成交起到了促进作用。
市调情况
市调情况一、锦江花园位于浴新大街与联防路交叉口东南角开发商：邯郸锦江房地产开发有限公司目前正在大部分地面还在进行拆迁工作，1#现已开始建设施工，目前已建到地上1层。
该项目总占地７５亩，分两期开发。
一期项目占地４０亩，开发建设６栋楼，其中３栋３３层，３栋１８层，建筑面积１３万平方米，其中商业面积１万平方米。
均价： 3580元/㎡起价3300元/平米二、美意苑北仓大厦主体交工，3#、4#楼在建中，已动工。
本项目位于邯郸市主城区北部幸福大街与北仓路交叉口东北角和东南部，东面毗邻中华大街，距离邯郸市北部商业中心万达商场不足2公里；南面毗邻联防路，距离我市大型公园赵苑1.5公里。
地理位置优越，交通便利。
规模优势：小区规划总用地24.5万平方米，建筑面积达68万平方米。
配套优势：外部配套：1教育：邯郸市第25中，邯郸市第26中，汉光中学，逸夫小学，邯郸市第七中学，棉四小学等优秀中小学，及河北司法职业警官学院。
2银行：中行，工行，建行，农行。
3医疗：汉光医院，邯郸市第一医院。
4购物：万达商场，富奥商城。
阳光超市，美食林超市。
5餐饮娱乐：碧海王朝，蓝黛娱乐会所，金梧桐，天然居，爱运动等。
内部配套：小区内建有小学、幼儿园、休闲会所以及大型超市和商业服务带，能够满足小区居民的基本生活需求。
升值优势：该项目地理位置具有潜在的升值空间，目前价格相比同品质的楼盘偏低。
该项目是邯郸市旧城改造重点工程，改造后的美意苑小区（城中村改造）将成为邯郸市北部地区大型综合型小区。
1#楼27层：现售价3300元——3500元/平米4#楼18层：现销售均价3100元/平米三、万和公寓位于北仓路与幸福大街交叉口东行100米路北该项目由2008年8月开工以来，日前施工进度已达地上四层。
该项目将开发一幢18层高的住宅楼，设有一个单层高的地下室，该项目由邯郸协力和房地有限公司开发，主力户型为四室二厅，建设规模为14789平方米，该项目临幸福街，北仓库路，交通便利。
市场调研方案设计
第一章市场调研方案设计【案例素材】××休闲服装市场调研背景资料地处广州的某服饰公司欲开发一种新的休闲服装,但是面对国内休闲服装市场品牌众多，市场竞争激烈的局面,公司决策层认为要取得产品开发与市场推广的成功，需要对目前的市场环境有一个清晰的认识，从现有市场中发现机会，做出正确的市场定位和市场策略。
因此，决策层决定委托市场调研机构开展市场调研与预测分析，通过对市场进行深入的了解，确定如何进行产品定位、如何制定价格策略、渠道策略、促销策略以及将各类因素进行有机的整合，发挥其资源的最优化配置，从而使新开发的服饰成功介入市场。
现在，某调研公司接受了该服饰公司的委托，欲承担项目的市场调研任务，调研公司应当首先开展哪些工作呢？【任务导向】市场调研是一个科学性很强、工作流程系统化很高的工作。
它是由调研人员收集目标材料，并对所收集的材料加以整理统计，然后对统计结果进行分析以便为决策提供正确的方法。
在实际中，面对一个调研项目，需要工作人员作的第一项工作是明确市场调研的任务，科学设计调研方案。
本章将围绕××休闲服装市场调研项目，阐述调查方案的设计方法。
需要读者关注以下的问题：1、一个好的市场调研方案设计的思路2、一份书面的市场调研项目规划书的一般格式和内容3、案例资料显示的项目规划书主要的特点在此基础上，学习本章内容之后，读者应当选择一个市场调研的项目，制作一份项目规划书，并提交导师检测。
第一节确定市场调研项目的主题调研公司接受了委托项目之后，需要根据委托方的要求，进行市场调研和预测，提供企业所需的各类数据、资料、情报、信息，为企业的经营服务。
接受了公布委托调研项目的调研公司，成立了项目组，指定了项目经理，负责组织实施这项调研任务。
在项目经理的带领下，项目组开始着手策划并实施市场调研工作。
一、与委托方接洽，明确调研意图项目经理考虑，首先要与委托方接洽，了解委托方的意图，明确这次调研的目的与任务，才能策划市场调研的方案，并付诸实施。
房地产项目市调表
区内配套设施
周边配套
广告宣传
（近期推广细则）
项目优劣势分析
价格实例
（学习的目的是增长知识，提高能力，相信一分耕耘一分收获，努力就一定可以获得应有的回报）
房地产项目信息调查表
调查人： 填表日期：
楼盘名称
售楼电话
区域地段
发 展 商
代 理 商
设计单位
物管单位
占地面积
建筑面积
项目功能定位
建筑风格
栋 数
层 高
总套数
绿化率
销售情况
取暖方式
煤气、热水
物业费用
销售价格
最高价最低价Fra bibliotek均价优惠方式
付款方式
车位数量
出租:/出售价格
户型种类及面积
实用率
主力户型
开工时间
竣工时间
深圳、广州、南京等地铁商业街项目租金市调报告
C区
ONLY、A：A壹壹、无意间、小山熊屋、顶好坊、七色花、LALA、THE ONE 、JOLIE DEELL、BANNA BANNA、玫瑰庄园、金佰合婚纱、仙绿晶、歌瑞尔、康格斯、碧尔 馥、古田森、婷美小屋、宝贝玛丽、皇后饼店、Var衣派、晶石灵水晶、香蕉宝贝
D区
AI艾棉、手机酷站、凤仪、咕噜咕噜、凯瑞雅、杭州丝绸、凤凰名、周黑鸭、茶猿、职 业门、卡尼路、谭木匠、汇香坊、大卡司、藏经阁、老中医护肤品、玛格哈妮、手机配 件、随心、老北京绣花布鞋、机缘巧壳、玉米汁、木雅子、L&Z龙召、韩流磨坊、肖氏 银匠、王中王、自鱿人、素雅凯、雷洛斯天使、花时悦、唛库、CEO、袜语、风行牛奶
商家参差不齐： 由于商户过多，导致商 家格调参差不齐
劣势
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谢谢Βιβλιοθήκη 12二.4、租金天河又一城 租金 管理费 500~800元/㎡ 40元/㎡
进场费
实用率 递增率
无需进场费
50% 合同后第二年8-10%
场内租金在500~800 元/㎡之间，位于出入口，主 通道，大面积商户屈臣氏、 热风、依妙等，租金涨幅又 高些，店内实用率达50%， 商家签完合同后第二年租金 递增8-10%，场内进驻要求 需品牌商家，特色店。
4
一.3、各区概况 2.1、A区（流行坊） A区主要以综合业态为主，主要代表商家有中国移动、中国联通、7-ELEVEN。整个A 区长182米，建筑宽12-21米，建筑面积约3000平方米，位于中心二路和益田路之间， 地铁购物公园南侧，星河COCOPARK北侧， 2.2、B区 （名品坊） B区的商业面积为7084平方米，占商业可租赁面积的55%，业态以零售为主，零售占 66%，餐饮占34%。整个B区长258米，建筑宽36-45米，在益田路与中心四路之间，位 于地铁隧道线上。 2.3、C区 （美食坊） C区的商业面积为4616平方米，占商业可租赁面积的36%，主要以餐饮业态为主，餐 饮占了90%；代表商家有千味刷、星马越、康师傅私房牛肉面 。整个C区长221.3米，在 中心四路和中心乌璐之间，位于地铁隧道线上，东面与地铁会展中心站项链，地铁出入 口及联通道11个。
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A:官方数据(区域地图)
1:地区行政级别
2:地区国民生产总值及人口的收入与支出比
3:常住与流动人口数据及比例
4:地区人口的消费类别数据统计
5:地区发展规划及重点项目工程
6:与本项目需求相关的其他内容
B:消费群调查(常住与流动)
1:消费心理,消费习俗
2:消费标准要求及消费趋势
3:消费群年龄结构,消费层次及受教育程度
4:特定消费群体状况(大宗购物)
C:竞争对手调查
1:营业面积,楼层结构,出入口设计
2:商品品项,商品结构,商品价格(带)
3:卖场氛围(灯光,颜色,广播,温度等)
4:设备资产(货架种类/材质/颜色/标高/运输工具)
5:人力调查(人员岗位设置/薪资福利待遇等)
6:销售业绩调查
D:交通运输调查(立体图标)
1:确定卖场地理位置(五公里范围地标图)
2:周边交通设施,交通路况,公共交通等
3:人流量车流量统计表单(步行/驾车公共交通至卖场距离时间等)
4:停车(场)因素