菏泽市房地产市场调研报告

第一部分目标市场投资环境分析

一、菏泽市宏观环境分析

1、区位形象环境

处于山东省的西南部，与苏、豫、皖三省接壤，属中国的中部平原地区。古代又称“曹州”，素有牡丹之乡、书画之乡、戏曲之乡、武术之乡之美誉。

菏泽辖牡丹区、曹县、定陶、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区，158个乡镇办事处，人口875万人，面积12238平方公里。

2、历史文化环境

菏泽优秀的传统文化和民间艺术源远流长，牡丹文化、书画文化、戏曲文化、武术文化独领风骚。特别是菏泽牡丹，雍荣华贵，色艳香浓，有“曹州牡丹甲天下”之美誉，被评为中国国花的首选花卉。

中国古代最著名的三位部落首领尧、舜、禹主要活动在这一地区。历史上的菏泽，交通便利，商贾云集，曾数度成为中原地区的经济、文化中心。商界鼻祖范蠡，弃官离越，携西施来定陶经商，被历代商人尊奉为“陶朱公”。军事家孙膑、思想家庄周、农学家汜胜之、经济学家刘晏、农民起义领袖黄巢等大批圣贤，都出生在菏泽这块土地上。

3、自然环境

菏泽属暖温带大陆性气候，四季分明，雨热同季。无霜期年平均213天，年平均日照2496小时，年平均气温13.7℃。

4、交通环境

菏泽交通便捷，四通八达，京九铁路纵连南北，新石铁路（新亚欧大陆桥）横贯东西。日东高速横连京福、京沪、京珠高速，济菏高速直通山东省会济南，菏兰高速、菏徐高速、德商高速连通河南、江苏两省，直接与霍连高速相连接。菏泽市境内各类公路通车里程5645公里，其中省级以上公路1387公里。菏泽距济南、郑州国际机场均为200公里。

5、城市资源

?水资源丰富，年均地表水1.8亿立方米，地下水可利用量16.7亿立方米，

黄河入境水量428亿立方米，富足的水资源得天独厚。

?地下矿藏主要有煤、石油、天然气等，煤炭蕴藏面积3642多平方公里，

总地质储量286亿吨。巨野煤田总体开发规划已经国家计委批复，设计

建设七对矿井，现有两对矿井开工建设。石油储量16亿吨，天然气3000

亿立方米。

?劳动力富足，素质优良。现有专业技术人员15万多人，其中高、中级技

术人员5万人。菏泽现有农村剩余劳动力100余万人。

?菏泽是全国著名的农产品商品生产基地。2003年实现农业增加值115亿

元。年产小麦、玉米等粮食270万吨，棉花24万吨，油料56万吨，瓜

菜四季丰盛，年产蔬菜947万吨，中药材资源达402个品种，年产1.5

万多吨。在新亚欧大陆桥经过的28个地级市和京九铁路沿线22个地级

市中粮食、棉花、油料、水果产量均居前三位。

?林业资源丰富，是全国首批四个平原绿化达标地区之一，全国平原绿化

先进地区，是国家批准的林产品交易中心，每年举办一次全国林产品交

易会。木材蓄积量1340万立方米。占山东省六分之一。年加工木材500

万立方米，出口创汇5000万美元。200万亩速生丰产林基地和50万亩

南竹北移基地正在建设。菏泽是全国农区最大的经济林基地，果树面积

达到130多万亩，年产果品58万吨。菏泽牡丹独具特色，现有种植面积

5万亩，分九大色系，800个品种。菏泽国际牡丹花会每年举办一次。

?畜牧业优势突出，鲁西南大黄牛、小尾寒羊、青山羊并称三大“国宝”，

已通过中国科学院的技术鉴定。黄牛体型大、肉鲜嫩，可生产制作高档

牛肉，牛皮适应生产高档皮具，全市存养88万头，占山东省三分之一，列全国农区第三位；青山羊是中国的特产，青猾皮花纹自然漂亮，质地

柔软，其制品行销世界，目前存养量已达700多万只；小尾寒羊是世界

上体型最大、繁殖率最高的绵羊，也是中国唯一的角斗型羊种，目前存

养100多万只，羊存养量列全国农区第一位。全市年产各种皮张1736

万张。肉类总产量33万吨。在京九铁路沿线22个地级市中和新亚欧大

陆桥经过的28个地级市中，牛羊饲养量和肉类产量均居第一位。

6、旅游环境

以人文景观为主线、以自然风光为映衬、以生态园林为特色的菏泽旅游区正在形成。菏泽牡丹景区、孙膑旅游城两大特色景区初具规模，水浒景区、黄河旅

游线和金山渡假村正在建设。曹州书画院、菏泽博物馆、菏泽冀鲁豫边区纪念馆、仿山古墓群、单县百狮坊、成武文亭湖、巨野永丰塔等景点已对外开放。

7、经贸环境

菏泽是鲁西南唯一的二级内陆口岸，海关已实现了与青岛海关直通。海关、商检、铁路和公路口岸、集装箱运输中心一应俱全。

菏泽与世界50多个国家建立了经贸关系，累计建设合资合作项目600多个，实际利用外资4亿美元。2003年进出口额完成3亿美元。形成了果蔬制品、木制品、纺织服装、化工、皮革等五大出口主导产品。菏泽开发区（对外加工贸易区）是省级开发区，规划面积60平方公里，进区大型企业已有58家，五纵六横的路网已建成，开发区规划有工业园区、出口加工区、金融商贸区、生活娱乐区。各县区的九个工业园区各具特色，基础设施逐步完善，已成为功能齐全，环境优美，政策优越的改革开放试验区。

8、战略环境

优越的环境，独特的区位，丰富的资源，蕴藏着巨大的发展潜力，菏泽已具备了腾飞的基础。

城市发展战略：建设“以“花城、水邑、林海”为特色的平原生态城市；建设以现代商贸流通为特征，辐射苏、鲁、豫、皖四省的区域中心城市。

经济发展战略：建设“三大基地”。

——能源化工基地，以煤炭、石油、天然气和精细化工为重点，建设现代化能源化工基地。

——绿色农产品生产加工基地，发挥畜牧、林业、果蔬、花卉产业优势，建设优质绿色农业生产基地。

——商贸物流基地，以现有流通设施基础，发挥区位优势，建设辐射全国的商贸物流基地。

二、目标市场（菏泽市）投资性（房地产）环境分析

（一）经济环境分析

为了更好地分析判断整个城市的经济发展水平，我们可以重点看一下2002年——2003年的城市经济发展态势，以为有关投资性的决策提供参考依据。

国内生产总值（GDP）:

501001502002503003504002002年

2003年

2004年

从上图可以看出，2002年全年实现国内生产总值249.84亿元， 按可比价格计算， 比上年增长10.1％；2003全年实现国内生产总值290.1亿元， 按可比价格计算， 比上年增长12.3％；2004年全年实现国内生产总值365亿元， 按可比价格计算， 比上年增长17.1％。城市经济的发展水平在逐步地提高，经济的发展速度在加快。另外，从上图的整个经济发展态势看，菏泽市正处在快速发展的阶段，未来几年内的发展前景比较客观。

产业结构与发展水平： 第一产业：

-10

010********

从上图的变化态势可以看出，城市第一产业的产业结构比重在逐年下降，这说明了城市的产业结构在逐步优化。另外，从第一产业的增长态势可以看出，城市的第一产业（农业经济）在2003年是个转折点，2003年后受“三农”政策的影响，第一产业经济也同时跨上了快速发展的道路。

第二产业：

10203040502002年

2003年

2004年

从上面的图示中可以看出，菏泽市第二产业在城市经济产业结构中的比重在逐步地加大，已经超过第一产业，成为城市的主导产业，这也说明菏泽市已经由农业城市转向了工业城市，城市的地位与经济实力随着工业经济的稳固发展将有着质的提升。

另外，从第二产业的增长速度看，2002年第二产业发生了大跨度的发展，这与菏泽市经济开发区工业园的规划与发展密切相关。自2003年以来，城市的工业经济的发展速度趋缓，逐步踏入了稳步的发展阶段。

第三产业：

510152025302002年

2003年

2004年

从上图可以看出，菏泽市第三产业的年产值随着城市经济的发展在逐步的提高，但是整个产业在城市经济产业结构中的比重正在呈下降态势，而且年度的增长幅度自2003年以来也在下降。这充分地说明城市经济虽然在发展但是还不够活跃，城市的商业经济、服务业经济还不够发达，这在一定程度上限制了城市商业地产的发展。

城镇居民人均可支配收入（DPI ）与人均消费性支出（Shopping ）:

2468101214162002年2003年2004年

从上图可以看出菏泽市城镇居民的人均可支配收入与人均消费性支出都在逐步地提高。其中，人均可支配收入在2003年以来产生了大幅度提高，人均收入踏上了新的台阶，但从总体水平上看还不高，尚低于全国的平均水平。2002年中国的人均可支配收入已经达到了7000元，说明整个城市的尚处于发展的起步阶段，城市的各行业（包括房地产业）受城市消费水平的制约也都处于发展的起步阶段。

（二）人口环境分析

2002年末全市总户数为229.93万户，总人口847.47万人，其中：非农业人口132.14万人。人口出生率12.0‰，死亡率4.9‰，自然增长率7.1‰。

2003年末全市总人口864.45万人，出生率13.28‰，死亡率5.30‰，自然增长率7.98‰。

2004年末全市总人口880.69万人，出生率11.1‰，死亡率4.4‰，自然增长率6.7‰。

从整体上看城市的人口增长得到了有效的控制，从侧面反映了城市人口结构的优化。

为了更好地研究分析菏泽市的人口环境，我们重点看一下2003年的城市市区（牡丹区）人口状况：

从上表的统计中可以得出：

牡丹区的家庭平均人口为1368962÷376909=3.63人/户。从这一点可以反映出，在房地市场中的户型定位应当以2居室与3居室为主，这也将成为市场上的主力户型。

从人口的变动情况可以看出，菏泽市的迁入人口主要以省内为主，省外人口的比例较小，充分说明城市的对外开放程度还不够。

另外，还可以看出，城市的迁出人口明显大于迁入人口，这一点在很大程度上制约了城市房地产业的发展，使得房地产业的发展呈现出明显的自产自销特点，需求市场的有效购买力劲头不足，容易出现市场供给与需求的脱节现象，

市场的发展基本呈“起步热——需求趋缓——发展节奏变慢——政策性再发展——趋势性发展”的态势。

因此，对此类市场的投资开发，应当重点把握项目的开发时机与入市时机，这是关系开发周期与开发利润的关键。

（三）房地产投资环境分析

246810121416

2002年2003年2004年

菏泽市的房地产投资现正日趋活跃，2002年全市完成房地产投资3.66亿元，比上年增长57.26%，占全社会固定资产总投资的4.1%。2003年房地产开发投资8.28亿元，占全社会固定资产总投资的5.1%。2004年房地产开发投资13.50亿元，占全社会固定资产总投资的4.8%。

从总体上看，房地产投资在全社会投资中所占的比重还很小，菏泽市房地产业的发展还刚刚处于起步状态，还未体现出城市支柱性产业的作用。因此，菏泽

市房地产投资的潜力与空间还比较大。现在是起步状态，房地产业正处于加温的阶段，是投资开发的有利时机。

三、菏泽市牡丹区房地产市场发展现状分析

（一）市场楼盘个案分析

（二）供给市场现状分析

根据上面的楼盘调研资料显示，目前菏泽市的牡丹区的房地产开发规模是刚上规模，正在掀起第一轮的开发热。据市房管局有关领导分析，整个菏泽市房地产业的发展是在2003年刚刚起步，2004年至今才刚刚走上规范化运营的道路。

从上述楼盘的资料显示，目前菏泽市已经吸引了像浙江、福建、济南三庆等外地开发商的入驻开发，从侧面反映了菏泽市房地产发展的可观前景。

从楼市的供给特点看，市场上主要以三室的户型为主，面积主要集中在110—140㎡，而且目前市场上的户型格局以南卧室的形式为主。

从规模上看，2004年市区住宅施工面积为175.07万㎡，其中住宅新开工面积为84.51㎡，市区住宅竣工面积为78.14万㎡。而且目前已经出现了20-30万㎡的大盘，反映出市场中已有实力比较雄厚的开发公司入驻，使得市场的发展与竞争节奏逐步加快。

从开发的产品类型上看，已经出现了多层、小高层、别墅、Townhouse等多种产品形态，而且楼盘的规划设计受外地开发企业先进开发理念的影响，设计水平呈现出参差不齐的状态，当地开发商开发的楼盘设计理念还比较落后，外地开发公司的产品设计理念较先进，楼盘的品质比较高。

从销售情况上看，受第一轮住房需求热的影响，2004年全市的住宅空置率为6.2%，各楼盘的销售情况相对比较理想，但是受当地消费者消费观念的影响，高楼层的销售情况并不被看好，使得一些代理公司不得不采取销控的手段将低层

房源封售。另外，从各楼盘的销售水平上看，大多数都处于比较落后的销售阶段，销售人员的专业度还不够，即使是代理公司代售的楼盘在销售理念与专业程度上也存在很大的欠缺。

从价格水平上看，各楼盘的均价水平基本如下图所示：

5001000150020002500

3000

均价水平主要在1500-1900元/㎡之间，集中分布在1500元/㎡左右。而其理论均价水平根据全国的参考标准推算应在6734×2200÷7000=2116元/㎡。理论与实际的价格差距，充分说明市场有效需求不足的特点。在这种情况下，我们对于年度的开发量与供给量都要进行合理的控制，以免增加开发的回收周期，导致资金的滞压。

第二部分 消费者市场需求市场调查统计及分析

针对于原目标地块市场的，为了更好地把握消费者市场的需求特征，特组织了针对性的问卷调查，调查问卷共计30份。

关于调查的统计结果与相关分析如下： 1、期望的住宅类型：

50%

多层与小高层（7—12层）的期望比例平分秋色，说明市场中对于这两种住宅类型具有较好的认知和认可程度。随着整个房地产市场的发展和成熟，小高层将是未来市场的主角。调查结果正体现了市场发展拥有良好的购买群体认知基础。

2、面积：

从面积比例图中，可以看出：需求的面积范围在60㎡至150㎡内分布，主要集中于90㎡至120㎡的区域内。90㎡以下和120㎡以上的面积也有相当比例的分布。这说明市场中需求面积的多样化和跨度大，面积需求分布相对集中，对于未来市场产品开发具有很高的指导意义。

3、牡丹区中华西路体育场对面建商品房，可接受价格：

看图知，在该地段商品房可接受的价位分布中，1200元至1600元的范围占绝对主体地位。1600元以上的分布比例几乎可以忽略不计。这反映出1600元为心理价位的上限。若突破这一上限，需要相关市场大环境品质的提升和有效的营销引导。

4、户型：

从上图中可以看出，当地消费者对于户型的需求主要以2居室和3居室为主，其中对3居室的需求比例较大，这也有效的反映了市场上目前的主力户型现状。

5、户型平面形式：

从调查结果看，平层的比例为50%，占主体地位。错层和两代居（同一楼层2套相邻的房屋）的被选比例位列第二、第三。跃层和复式被选比例较低。

6、装修标准：

很明显，毛坯房的被选比例较高，超过了60%。初装修的比例接近30%，几乎是精装修被选比例的3倍。因此“毛坯房”的被接受程度最高，是受市场欢迎的。

7、喜欢的装修风格：

从统计图中，我们可以看到自然风格的被选比例接近70%，其他风格各有一定分布。这说明当地购房群体对于装修的品位比较生活化一些，更加寻求自然惬意的感觉和享受。

8、能承受的物业管理费：（元/㎡*月）

图中显示,0.2元至0.5元的范围内，被选择的比例超过了80%。0.5元以上比例的比重较少。低价位的物业费用仍然是首选。

9、采暖方式：